【正文】 飲 福士廣場的顧客群定位在 20 歲到 35 歲、中高收入的年輕人。商場體量不算大，不適合做綜合性的購物中心，所以我們選擇了做主題性商場 。此外，為了增加顧車庫 (位 ) 30+9*18=192 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 18 頁 物業(yè)形式 商鋪 承租形式 整體 客的休憩場所， 例如 在北中廳 3樓打造了 180平方米的上海首個 “ 空中咖啡吧 ” 。但從一個側(cè)面也表明了眾投資方對步行街東首地段商業(yè)價值的良好預(yù)期。 宏伊國際廣場位于南京東路河南中路，距我公司項目僅一街之隔（斜對面），具有較大可比性 。 置地廣場（商鋪 +寫字樓）主營中檔百貨，定位趨于大眾化，商鋪客流量較大。 四、 主要競爭對手、經(jīng)營模式及經(jīng)營情況 （一） 總體概述 市百一店、 新世界城 、世茂國際廣場、東方商廈、置地廣場和永安百貨等大型購物中心是南京路步行街上值得研究借鑒 的物業(yè)。因為過小的面積和過大的面積都不符合知名品牌展柜的需求，因而這一面積段的租金需求旺盛，相應(yīng)的租金也就比較高。剛上市的新款服裝利潤可達 200%。 （三）南京路步行街客流量分析 據(jù)有關(guān)方面測算 ,目前 南京路步行街日客 流量 100 萬人次 左右；節(jié)假日的日客流量高峰接近 300 萬人次，年接待國內(nèi)外游客 億人次 。 （ 二）南京路步行街的發(fā)展規(guī)劃 最近幾年，上海其他商圈紛紛崛起，大有趕超南京路步行街的趨勢。 商鋪的 具體租金以及 需求情況的差異性較大。一方面南京路步行街的商業(yè)增長基本處于飽和狀態(tài)，平時人流就非常大，節(jié)假日更是 擁擠不堪，沒有足夠的空間容納更多的客流；另一方面，隨著上海其他商圈的興起以及其他旅游景點的開發(fā)，游客也有更多的選擇。 （四）宏伊國際廣場、恒基地產(chǎn)兩大項目可能會在未來構(gòu)成競爭關(guān)系。改造 和調(diào)整 后的南京路將分為 “ 海上情懷 ”( 外灘至河南中路 )、 “ 都市時尚 ”( 河南中路至西藏中路 )、 “ 明日之約 ”( 西藏中路至成都北路 )三個地段。 二、 周邊業(yè)態(tài)分布 （一）主要業(yè)態(tài)概況 依據(jù)上海 2020 年統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù) ,2020 年南京東路步行街沿街有商業(yè)企業(yè) 66戶，建筑面積達到 60 萬平方米；經(jīng)營面積 萬平方米，其中經(jīng)營綜合百貨的面積占 %、餐飲酒店業(yè)面積占 %、文化娛樂業(yè)面積占 %（見下圖）。 化妝品 化妝品尤其是高端進口化妝品是公認的高利潤行業(yè)，銷售環(huán)節(jié)通常能擷 取總利潤的 15%30%。這就說明了南京路步行街人氣很旺 ,但是生意卻并不比其他商圈好做；南京路步行街這條號稱中華商業(yè)第一街的商鋪為什么跟其他商圈的商鋪價格相差無幾呢 ?究其原因 ,主要有以下幾方面的因素 : 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 18 頁 1. 商業(yè)定位 南京路步行街目前的定位在中檔消費，目標(biāo)客戶群主要為中老年為主，商品缺乏時尚感的品牌，很難吸引求新、求異具有很強消費能力的年輕人到此購物。 （二）主要競爭對手定位及經(jīng)營情況分析 中檔 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 18 頁 市百一店（商鋪）的品牌對大眾消費者具有較大吸引力，其中檔百貨的定位很好地利用了這一點，每日的客流量巨大對銷售起到了一定的支撐作用。東方商廈（商鋪 +寫字樓）與置地廣場的情況大致相同（寫字樓租金價格 美金 /天 /M178。 地下 1 層至裙樓 7層 為商鋪 ，塔樓 8至 29層為甲級 寫字樓， 建筑面積 63 453平方米。但該廣場的寫字樓租金價格相對南京路其他物業(yè)較低（ RMB 178。 一樓 精品百貨（化妝品、黃金珠寶、女鞋） 二樓 職業(yè)女裝 +味千拉面 三樓 淑女服飾樓 +一茶一座一廳咖啡吧 四樓 紳士服飾樓 +咖啡餐廳 五樓 休閑服飾樓 +西提牛排 六樓 名店運動樓 +冰上樂園 +余福記餐廳 七樓 現(xiàn)代家居樓 八樓 兒童用品樓 九樓 十樓 杜莎夫人蠟像館 十一樓 KTV+影城 十二樓 酒店 +影城 地下 1 美食休閑 地下 2 停車場 5. 世茂國際廣場 (百聯(lián)世貿(mào) ) 地段 步行街西首 占地面積 總建筑面積 17 萬平方米，其中 60000平方米為商鋪 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 18 頁 地上 60 地下 2 百聯(lián)世茂國際廣場二期，建筑面積為近 35000平方米，其經(jīng)營定位 為國際百貨精品、時尚特色餐飲、高檔休