【正文】 共 18 頁(yè) 步行街沿線(xiàn)商鋪?zhàn)饨鸫笾虑闆r01020304050最高租金最低租金最高租金 32 40 42 42 45 20最低租金 28 35 38 27 40 1760 平米 70 平米 90 平米 100 平米 200 平米 450 平米 資料來(lái)源：上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)等，租金均指樓面第一層租金。商業(yè)部分的改造將主要依靠調(diào)整原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)。同時(shí)能否調(diào)整到預(yù)期的 高端商業(yè)、高檔餐飲、高級(jí)會(huì)所和高星級(jí)的酒店 目標(biāo)，也是該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)所在。位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，如果 定位得當(dāng)，形成功能上的錯(cuò)落和互補(bǔ)，那么三足鼎立的格局將形成磁吸效應(yīng)。 2020 年、 2020 年新增加兩個(gè)大型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)項(xiàng)目，新增經(jīng)營(yíng)面積 萬(wàn)平方米左右，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到 40萬(wàn)平方米左右，商鋪總的建筑面積達(dá)到 70萬(wàn)平方米左右。 2. 客流的構(gòu)成 南京路步行街的客流量主要是外地人和外國(guó)人游客居多，占 70%以上；在中國(guó)告別短缺經(jīng)濟(jì)后，除了上海本地的特色產(chǎn)品外，內(nèi)地到上海旅游的游客在上海購(gòu)物的需求越來(lái)越低。 高檔 世 茂國(guó)際廣場(chǎng)（商鋪 +寫(xiě)字樓）走的是高端奢侈品路線(xiàn)，引進(jìn)了大量頂級(jí)品牌。 車(chē)庫(kù) (位 ) 物業(yè)形式 商鋪 +寫(xiě)字樓（頂層部分） 一樓 皮具、皮件、化妝品、眼鏡、食品 二樓 新潮少女服飾 三樓 淑女裝、職業(yè)女裝、內(nèi)衣及襪品 四樓 職業(yè)男裝、休閑服飾及箱包 五樓 童裝、玩具、嬰童用品、居室用品和運(yùn)動(dòng)用品 六樓 大小家電、照相器材、通訊用品、文教禮儀、工藝品、日用品等 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁(yè) 共 18 頁(yè) 七樓 “ 名牌特販中心 ” （ 3至 5折 ） ，茶園 八樓 外貿(mào)購(gòu)物中心 地下 1 餐飲 \名牌童裝、玩具、床上用品、休閑食品、香煙 地下 2 餐飲 \會(huì)員制名牌特販中心 2. 永安百貨 地段 南京東路、 浙江中 路 南京東路中段 占地面積 5681 平米 總建筑面積 32020 平方米 樓層數(shù) 5層 地下 0 永安百貨定位于“大牌 +熟牌”的思路非常明晰，著重打造化妝品、服飾、黃金飾品，做強(qiáng)化妝品大類(lèi)。經(jīng)營(yíng)上 ，雖然是購(gòu)物中心形式，卻借鑒了百貨商店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì) 。該地段位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，如果定位得當(dāng)，形成功能上的錯(cuò)落和互補(bǔ)，那么三足鼎立的格局將形成 磁吸效應(yīng)，商業(yè)機(jī)遇巨大。但該廣場(chǎng)的寫(xiě)字樓租金價(jià)格相對(duì)南京路其他物業(yè)較低（ 元 /天 /M178。同時(shí)面積非常小的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格又非常高，有 的租金價(jià)格甚至超過(guò)70 元 /天 / m2 ，這是由于過(guò)小面積的商鋪適合經(jīng)營(yíng)顧客較多并且利潤(rùn)較豐厚生意的風(fēng)味小吃、上海本地特色產(chǎn)品，因而也受到市場(chǎng)的青睞。 在這些客流量中 外國(guó)人 占 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁(yè) 共 18 頁(yè) 20﹪ 左右 ,外地人占 50﹪ 左右 ,本地人 30﹪ 左右；據(jù)相關(guān)部門(mén)調(diào)查， 到上海來(lái)的中外游客 80%以上都要到南京路來(lái)游覽 ，因?yàn)橹挥心暇┞凡叫薪值娘L(fēng)貌是上海所特有的。主要影響因素有地段、 業(yè)態(tài) 、品牌、樓層等等 。 沿街 3050 平米小型店鋪?zhàn)饨鹱罡撸?70平米 130平米 中型店鋪所占比重最大， 200300 平米以上商鋪相對(duì)較為稀缺，租金和數(shù)量都存在較大增長(zhǎng)空間。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民的生活水平的改善，人們的生活水平在滿(mǎn)足溫飽以后，逐漸轉(zhuǎn)向高層次的生活需求，人們旅游的機(jī)會(huì)和頻率在日益提高，因此南京路步行街客流量會(huì)有穩(wěn)步的上升。 （二） 上海市主要商圈租金價(jià)格 區(qū) 域 徐家匯 豫 園 五角場(chǎng) 四川北路 南京路 淮海路 新上海商城 租金 （元 /天 / m2） ） 22～ 28 21～ 32 16～ 24 20～ 26 38～ 45 28～ 34 20～ 31 資料來(lái)源：《上海樓市》 2020 年 11 月 （三）南京路步行街商圈租金分析 從上述租金情況可以看出，雖然南京路步行街擁有一流的客 流量，但是其商鋪的租金價(jià)格的優(yōu)勢(shì)地位并不明顯，淮海路、新上海商城等最近幾年興起的商圈的租金價(jià)格已經(jīng)非常接近南京路步行街的價(jià)位。），這與其建筑結(jié)構(gòu)不無(wú)關(guān)系。 發(fā)展計(jì)劃部 2020 年 11月 17 日 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁(yè) 共 18 頁(yè) 附件 1：南京路步行街大型商業(yè)樓盤(pán)情況 商鋪名稱(chēng) 建 筑 面積 商鋪業(yè)態(tài)