【正文】 共 18 頁 步行街沿線商鋪租金大致情況01020304050最高租金最低租金最高租金 32 40 42 42 45 20最低租金 28 35 38 27 40 1760 平米 70 平米 90 平米 100 平米 200 平米 450 平米 資料來源：上海商業(yè)網點網等，租金均指樓面第一層租金。商業(yè)部分的改造將主要依靠調整原有的產業(yè)結構來實現(xiàn)。同時能否調整到預期的 高端商業(yè)、高檔餐飲、高級會所和高星級的酒店 目標，也是該項目的風險所在。位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨厚的商業(yè)優(yōu)勢，如果 定位得當，形成功能上的錯落和互補，那么三足鼎立的格局將形成磁吸效應。 2020 年、 2020 年新增加兩個大型的商業(yè)經營物業(yè)項目，新增經營面積 萬平方米左右，總經營面積達到 40萬平方米左右，商鋪總的建筑面積達到 70萬平方米左右。 2. 客流的構成 南京路步行街的客流量主要是外地人和外國人游客居多，占 70%以上；在中國告別短缺經濟后，除了上海本地的特色產品外，內地到上海旅游的游客在上海購物的需求越來越低。 高檔 世 茂國際廣場（商鋪 +寫字樓）走的是高端奢侈品路線，引進了大量頂級品牌。 車庫 (位 ) 物業(yè)形式 商鋪 +寫字樓（頂層部分） 一樓 皮具、皮件、化妝品、眼鏡、食品 二樓 新潮少女服飾 三樓 淑女裝、職業(yè)女裝、內衣及襪品 四樓 職業(yè)男裝、休閑服飾及箱包 五樓 童裝、玩具、嬰童用品、居室用品和運動用品 六樓 大小家電、照相器材、通訊用品、文教禮儀、工藝品、日用品等 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 18 頁 七樓 “ 名牌特販中心 ” （ 3至 5折 ） ，茶園 八樓 外貿購物中心 地下 1 餐飲 \名牌童裝、玩具、床上用品、休閑食品、香煙 地下 2 餐飲 \會員制名牌特販中心 2. 永安百貨 地段 南京東路、 浙江中 路 南京東路中段 占地面積 5681 平米 總建筑面積 32020 平方米 樓層數(shù) 5層 地下 0 永安百貨定位于“大牌 +熟牌”的思路非常明晰，著重打造化妝品、服飾、黃金飾品，做強化妝品大類。經營上 ，雖然是購物中心形式，卻借鑒了百貨商店統(tǒng)一經營的優(yōu)勢 。該地段位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨厚的商業(yè)優(yōu)勢，如果定位得當，形成功能上的錯落和互補，那么三足鼎立的格局將形成 磁吸效應，商業(yè)機遇巨大。但該廣場的寫字樓租金價格相對南京路其他物業(yè)較低（ 元 /天 /M178。同時面積非常小的商鋪租金價格又非常高，有 的租金價格甚至超過70 元 /天 / m2 ，這是由于過小面積的商鋪適合經營顧客較多并且利潤較豐厚生意的風味小吃、上海本地特色產品，因而也受到市場的青睞。 在這些客流量中 外國人 占 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 18 頁 20﹪ 左右 ,外地人占 50﹪ 左右 ,本地人 30﹪ 左右；據相關部門調查， 到上海來的中外游客 80%以上都要到南京路來游覽 ，因為只有南京路步行街的風貌是上海所特有的。主要影響因素有地段、 業(yè)態(tài) 、品牌、樓層等等 。 沿街 3050 平米小型店鋪租金最高， 70平米 130平米 中型店鋪所占比重最大， 200300 平米以上商鋪相對較為稀缺，租金和數(shù)量都存在較大增長空間。隨著經濟的增長，居民的生活水平的改善，人們的生活水平在滿足溫飽以后，逐漸轉向高層次的生活需求，人們旅游的機會和頻率在日益提高，因此南京路步行街客流量會有穩(wěn)步的上升。 （二） 上海市主要商圈租金價格 區(qū) 域 徐家匯 豫 園 五角場 四川北路 南京路 淮海路 新上海商城 租金 （元 /天 / m2） ） 22～ 28 21～ 32 16～ 24 20～ 26 38～ 45 28～ 34 20～ 31 資料來源：《上海樓市》 2020 年 11 月 （三）南京路步行街商圈租金分析 從上述租金情況可以看出，雖然南京路步行街擁有一流的客 流量，但是其商鋪的租金價格的優(yōu)勢地位并不明顯，淮海路、新上海商城等最近幾年興起的商圈的租金價格已經非常接近南京路步行街的價位。），這與其建筑結構不無關系。 發(fā)展計劃部 2020 年 11月 17 日 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 18 頁 附件 1：南京路步行街大型商業(yè)樓盤情況 商鋪名稱 建 筑 面積 商鋪業(yè)態(tài)