南京路步行街商鋪情況分析-文庫吧
2025-04-18 04:28 本頁面
【正文】 濟的增長，居民的生活水平的改善，人們的生活水平在滿足溫飽以后，逐漸轉(zhuǎn)向高層次的生活需求，人們旅游的機會和頻率在日益提高，因此南京路步行街客流量會有穩(wěn)步的上升。 二、 周邊業(yè)態(tài)分布 （一）主要業(yè)態(tài)概況 依據(jù)上海 2020 年統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù) ,2020 年南京東路步行街沿街有商業(yè)企業(yè) 66戶，建筑面積達到 60 萬平方米；經(jīng)營面積 萬平方米，其中經(jīng)營綜合百貨的面積占 %、餐飲酒店業(yè)面積占 %、文化娛樂業(yè)面積占 %（見下圖）。 2020年實現(xiàn)商業(yè)銷售額 億元，比上年增長 %。 2020 年、 2020 年新增加兩個大型的商業(yè)經(jīng)營物業(yè)項目，新增經(jīng)營面積 萬平方米左右，總經(jīng)營面積達到 40萬平方米左右，商鋪總的建筑面積達到 70萬平方米左右。 各業(yè)態(tài)所占比重（營業(yè)面積）休閑娛樂9%餐飲35%綜合百貨30%其他26% 休閑娛樂餐飲綜合百貨其他 （二）業(yè)態(tài)具體分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 18 頁 業(yè)態(tài) 利潤率 說明 餐飲 50%70% 餐飲行業(yè)的利潤一般在 30%150%不等，處于繁華商圈的餐飲越是高檔，利潤率越高。 零售 服裝 60%100% 經(jīng)營旺季， 平均銷售 利潤一般在 30%120%之間。剛上市的新款服裝利潤可達 200%。隨著季節(jié)轉(zhuǎn)變，利潤 逐漸 降低到 50%70% ，到季末年尾， 仍 有10%20%。 黃金珠寶 15%（保守估計） 前南京路步行街商圈的珠寶銷售以中檔成熟品牌消費為主，由于單價較高，利潤額巨大。 化妝品 化妝品尤其是高端進口化妝品是公認的高利潤行業(yè)，銷售環(huán)節(jié)通常能擷 取總利潤的 15%30%。 眼鏡鐘表 50% 眼鏡鐘表行業(yè)的利潤率普遍較高，高檔眼鏡品牌利潤在 200%500%，有的品牌 甚至高 達 1000%。 休閑娛樂 步行街的購物者尤其是年輕購物群體多以購物、休閑、觀光、娛樂為一體的復(fù)合型為主， 高檔休閑娛樂比重在不斷增加。 三、 商鋪租金情況 （一）南京路步行街沿線商鋪租金情況 通過咨詢和查詢相關(guān)資料，目前南京路步行街沿線商鋪租金情況大致如下： 面積（ m2） 60 70 90 100 200 450 租金（元 /天 / m2） ） 28～ 32 35～ 40 38～ 42 27～ 42 40～ 45 17～ 20 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 18 頁 步行街沿線商鋪租金大致情況01020304050最高租金最低租金最高租金 32 40 42 42 45 20最低租金 28 35 38 27 40 1760 平米 70 平米 90 平米 100 平米 200 平米 450 平米 資料來源：上海商業(yè)網(wǎng)點網(wǎng)等，租金均指樓面第一層租金。 從上述的租金情況來看，商鋪的租金價格商鋪所處的地段有關(guān)外，商鋪分割面積對租金的價格也有直接的影響，大體上呈現(xiàn)出租金價格面積分割面積呈正向關(guān)系，到達 200 平方米達到最高值，隨后隨面積的增加而租金價格減少。因為過小的面積和過大的面積都不符合知名品牌展柜的需求，因而這一面積段的租金需求旺盛，相應(yīng)的租金也就比較高。同時面積非常小的商鋪租金價格又非常高，有 的租金價格甚至超過70 元 /天 / m2 ，這是由于過小面積的商鋪適合經(jīng)營顧客較多并且利潤較豐厚生意的風味小吃、上海本地特色產(chǎn)品，因而也受到市場的青睞。 （二） 上海市主要商圈租金價格 區(qū) 域 徐家匯 豫 園 五角場 四川北路 南京路 淮海路 新上海商城 租金 （元 /天 / m2） ） 22～ 28 21～ 32 16～ 24 20～ 26 38～ 45 28～ 34 20～ 31 資料來源：《上海樓市》 2020 年 11 月 （三）南京路步行街商圈租金分析 從上述租金情況可以看出，雖然南京路步行街擁有一流的客 流量，但是其商鋪的租金價格的優(yōu)勢地位并不明顯，淮海路、新上海商城等最近幾年興起的商圈的租金價格已經(jīng)非常接近南京路步行街的價位。這就說明了南京路步行街人氣很旺 ,但是生意卻并不比其他商圈好做；南京路步行街這條號稱中華商業(yè)第一街的商鋪為什么跟其他商圈的商鋪價格相差無幾呢 ?究其原因 ,主要有以下幾方面的因素 : 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 18 頁 1. 商業(yè)定位 南京路步行街目前的定位在中檔消費，目標客戶群主要為中老年為主，商品缺乏時尚感的品牌，很難吸引求新、求異具有很強消費能力的年輕人到此購物。從步行街內(nèi)的服飾、餐飲、娛樂、酒店等來看，都屬于大眾化的消 費檔次；這也可以從目前步行街內(nèi)各商家的經(jīng)營情況可以看出其中的端倪，在那些老牌的商廈例如第一百貨里面
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