南京路步行街商鋪情況分析-全文預覽
【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 18 頁 三樓 醫(yī)療器械：血壓、血糖、理療儀 四樓 按摩、輪椅、拐杖 。商場體量不算大，不適合做綜合性的購物中心，所以我們選擇了做主題性商場 。經營布局初步定為： 1－ 7樓為百貨； 8樓為餐飲、 9－ 10樓為娛樂。此外，為了增加顧車庫 (位 ) 30+9*18=192 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 18 頁 物業(yè)形式 商鋪 承租形式 整體 客的休憩場所， 例如 在北中廳 3樓打造了 180平方米的上海首個 “ 空中咖啡吧 ” 。），這與其商鋪和寫字樓上下一體的陳舊布局不無關系。但從一個側面也表明了眾投資方對步行街東首地段商業(yè)價值的良好預期。由于看好商圈的升值潛力，宏伊廣場采取 “ 只租不 售 ” 的模式 。 宏伊國際廣場位于南京東路河南中路，距我公司項目僅一街之隔（斜對面），具有較大可比性 。）。 置地廣場（商鋪 +寫字樓）主營中檔百貨，定位趨于大眾化，商鋪客流量較大。 新新（第一食品）、第一醫(yī)藥等百貨大廈屬專業(yè)性傳統(tǒng)零售百貨，針對目的性較強的購物客流，但專業(yè)性限制了其物業(yè)的整體開發(fā)。 四、 主要競爭對手、經營模式及經營情況 （一） 總體概述 市百一店、 新世界城 、世茂國際廣場、東方商廈、置地廣場和永安百貨等大型購物中心是南京路步行街上值得研究借鑒 的物業(yè)。從步行街內的服飾、餐飲、娛樂、酒店等來看，都屬于大眾化的消 費檔次；這也可以從目前步行街內各商家的經營情況可以看出其中的端倪，在那些老牌的商廈例如第一百貨里面客流量較大，但是里面經營的產品都是二、三線的品牌，而且顧客以上海本地的中老年為主，生意比較紅火；在那些經營高端產品的商廈比如百聯(lián)世茂國際廣場客流寥寥無幾，生意慘淡。因為過小的面積和過大的面積都不符合知名品牌展柜的需求，因而這一面積段的租金需求旺盛，相應的租金也就比較高。 眼鏡鐘表 50% 眼鏡鐘表行業(yè)的利潤率普遍較高，高檔眼鏡品牌利潤在 200%500%，有的品牌 甚至高 達 1000%。剛上市的新款服裝利潤可達 200%。 2020年實現(xiàn)商業(yè)銷售額 億元，比上年增長 %。 （三）南京路步行街客流量分析 據(jù)有關方面測算 ,目前 南京路步行街日客 流量 100 萬人次 左右；節(jié)假日的日客流量高峰接近 300 萬人次，年接待國內外游客 億人次 。 根據(jù)計劃，在未來三年內，該地段老樓將騰出 14 萬平方米，如果加上已經竣工的宏伊國際廣場的 萬平方米、廖創(chuàng)興金融中心的 3萬多平方米以及在建恒基項目等新增供應量，南京東路地區(qū)的辦公樓面積將超過 20 萬平方米。 （ 二）南京路步行街的發(fā)展規(guī)劃 最近幾年，上海其他商圈紛紛崛起，大有趕超南京路步行街的趨勢。但從一個側面也表明了眾投資方對步行街東首地段商業(yè)價值的良好預期。 商鋪的 具體租金以及 需求情況的差異性較大。因此商鋪的定位要準確，要爭取將目前的客流量轉變?yōu)橛行У目土髁渴顷P鍵。一方面南京路步行街的商業(yè)增長基本處于飽和狀態(tài)，平時人流就非常大，節(jié)假日更是 擁擠不堪，沒有足夠的空間容納更多的客流；另一方面，隨著上海其他商圈的興起以及其他旅游景點的開發(fā)，游客也有更多的選擇。 （三）按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結構和業(yè)態(tài)分布進 行調整，商業(yè)占 30－ 35%，餐飲企業(yè)占 20－ 25%，休閑、娛樂、酒店、服務等占 30－ 40%。 （四）宏伊國際廣場、恒基地產兩大項目可能會在未來構成競爭關系。由于其悠久的商業(yè)歷史和建筑風格，南京路步行街長期以來成為了上海市最有吸引力的一個旅游景點和購物中心；“沒到南京路步行街就沒到過上?！边@一說法就是最好的證明。改造 和調整 后的南京路將分為 “ 海上情懷 ”( 外灘至河南中路 )、 “ 都市時尚 ”( 河南中路至西藏中路 )、 “ 明日之約 ”( 西藏中路至成都北路 )三個地段。此外，在未來 3～ 5年內，還將新增 8 萬平方米的商業(yè)面積，按照南京東路“大眾、高端”的新定位，進行招商，以引導南京東路商業(yè)定位的最終轉型。 二、 周邊業(yè)態(tài)分布 （一）主要業(yè)態(tài)概況 依據(jù)上海 2020 年統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù) ,2020 年南京東路步行街沿街有商業(yè)企業(yè) 66戶，建筑面積達到 60 萬平方米；經營面積 萬平方米，其中經營綜合百貨的面積占 %、餐飲酒店業(yè)面積占 %、文化娛樂業(yè)面積占 %（見下圖）。 零售 服裝 60%100% 經營旺季， 平均銷售 利潤一般在 30%120%之間。 化妝品 化妝品尤其是高端進口化妝品是公認的高利潤行業(yè)，銷售環(huán)節(jié)通常能擷 取總利潤的 15%30%。 從上述的租金情況來看，商鋪的租金價格商鋪所處的地段有關外，商鋪分割面積對租金的價格也有直接的影響，大體上呈現(xiàn)出租金價格面積分割面積呈正向關系，到達 200 平方米達到最高值，隨后隨面積的增加而租金價格減少。這就說明了南京路步行街人氣很旺 ,但是生意卻并不比其他商圈好做；南京路步行街這條號稱中華商業(yè)第一街的商鋪為什么跟其他商圈的商鋪價格相差無幾呢 ?究其原因 ,主要有以下幾方面的因素 :
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