【正文】 思路非常明晰，著重打造化妝品、服飾、黃金飾品，做強(qiáng)化妝品大類。 （二）潛在競爭者（在建項(xiàng)目） 在宏伊國際廣場的正北對面，一個高端商業(yè)項(xiàng)目按計劃也將于年內(nèi)啟動，投資方是香港恒基地產(chǎn)。 高檔 世 茂國際廣場（商鋪 +寫字樓）走的是高端奢侈品路線，引進(jìn)了大量頂級品牌。如第一食品的四樓以上部分被用作網(wǎng)吧和倉儲。 2. 客流的構(gòu)成 南京路步行街的客流量主要是外地人和外國人游客居多，占 70%以上；在中國告別短缺經(jīng)濟(jì)后，除了上海本地的特色產(chǎn)品外，內(nèi)地到上海旅游的游客在上海購物的需求越來越低。 休閑娛樂 步行街的購物者尤其是年輕購物群體多以購物、休閑、觀光、娛樂為一體的復(fù)合型為主， 高檔休閑娛樂比重在不斷增加。 2020 年、 2020 年新增加兩個大型的商業(yè)經(jīng)營物業(yè)項(xiàng)目，新增經(jīng)營面積 萬平方米左右，總經(jīng)營面積達(dá)到 40萬平方米左右，商鋪總的建筑面積達(dá)到 70萬平方米左右。這對外灘、人民廣場等區(qū)域的辦公樓市場將形成不小的壓力。位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)優(yōu)勢，如果 定位得當(dāng)，形成功能上的錯落和互補(bǔ)，那么三足鼎立的格局將形成磁吸效應(yīng)。 （二）由于目前南京路步行街正處于調(diào)整階段，短期內(nèi)租金大幅上揚(yáng)的空間不大；長期來看隨著規(guī)劃和調(diào)整到位，國際高端品牌的進(jìn)入駐，由于資源的稀缺性，一定會提升該地段的租金水平，投資的回報非常可觀。同時能否調(diào)整到預(yù)期的 高端商業(yè)、高檔餐飲、高級會所和高星級的酒店 目標(biāo)，也是該項(xiàng)目的風(fēng)險所在。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 18 頁 一、 南京路步行街商業(yè)環(huán)境分析 （一）南京路步行街情況介紹 聞名遐邇的南京路步行街，西起西藏中路，東至河南中路，全長 1033 米，集購物、旅游、商務(wù)、文化、展示一身；它是中國步行街發(fā)展的歷史縮影，南京路從 1851年開始建設(shè)， 1863 年成為英國與美國的租界，形成很多具有歐式古典特色的建筑。商業(yè)部分的改造將主要依靠調(diào)整原有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來實(shí)現(xiàn)。 各業(yè)態(tài)所占比重（營業(yè)面積）休閑娛樂9%餐飲35%綜合百貨30%其他26% 休閑娛樂餐飲綜合百貨其他 （二）業(yè)態(tài)具體分析 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 18 頁 業(yè)態(tài) 利潤率 說明 餐飲 50%70% 餐飲行業(yè)的利潤一般在 30%150%不等，處于繁華商圈的餐飲越是高檔，利潤率越高。 三、 商鋪?zhàn)饨鹎闆r （一）南京路步行街沿線商鋪?zhàn)饨鹎闆r 通過咨詢和查詢相關(guān)資料，目前南京路步行街沿線商鋪?zhàn)饨鹎闆r大致如下： 面積（ m2） 60 70 90 100 200 450 租金（元 /天 / m2） ） 28～ 32 35～ 40 38～ 42 27～ 42 40～ 45 17～ 20 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 18 頁 步行街沿線商鋪?zhàn)饨鸫笾虑闆r01020304050最高租金最低租金最高租金 32 40 42 42 45 20最低租金 28 35 38 27 40 1760 平米 70 平米 90 平米 100 平米 200 平米 450 平米 資料來源：上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)網(wǎng)等，租金均指樓面第一層租金。因此，大眾化的商品很難對大多數(shù)旅客具有吸引力；這也是步行街對數(shù)商場人頭顫 動，但是生意清淡的重要因素之一。 中高檔 新世界城（商鋪 +寫字樓）采用的是綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，集休閑娛樂、購物、餐飲于一體。如果不考慮實(shí)際購買情況，其客流量顯得相對較少，商鋪也存在一定量空置，表明其高端定位尚待市場認(rèn)可。項(xiàng)目具體內(nèi)容不詳，但主要用途會是商業(yè)寫字樓，結(jié)合少量高檔購物商鋪。目前已引入眾多國外知名珠寶、化妝品品牌。經(jīng)營定位以中檔為主、高檔為輔 車庫 (位 ) 無 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 16 頁 共 18 頁 物業(yè)形式 商鋪 一樓 綜合百貨商場 二樓 女士服飾商場 三樓 男士服飾商場 四樓 床品、休閑服飾商場 五樓 家用電器 六樓 兒童文化用品 七樓 品牌折扣 地下 1 皮具鞋類 地段 南京路西藏路 占地面積 總建筑面積 地上 7 地下 1 車庫 (位 ) 地庫共設(shè) 498 個停車位，地面共設(shè) 15 個停車位 物業(yè)形式 商鋪 +寫字樓 人流量 周末 超過 10 萬 一樓 服飾 +餐