【正文】 行街、 武漢 的江漢路步行街等。 商業(yè)步行街 作為 有 規(guī)劃 的商業(yè)聚集 ,對商業(yè)步行街進(jìn)行 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ” 是商業(yè) 步行街區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。 “ 統(tǒng)一管理 ” ，要求商業(yè)步行街必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，目前國內(nèi)商業(yè)步行街購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，商業(yè)管理公司對商業(yè)步行街的管理更為重要。沒有統(tǒng)一管理的商業(yè)步行街是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競 6 爭。 “ 分散經(jīng)營 ” ，是商業(yè)步行街對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商業(yè)步行街的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。 商業(yè)步行街統(tǒng)一管理的理念在于 ： 統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、 統(tǒng)一物管。 為了達(dá)到 “ 統(tǒng)一管理 ,分散經(jīng)營 ” 的管理模式，在商業(yè)步行街 管理 合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。 從而 在法律上確定商業(yè)步行街管理公司的管理地位。 1） “ 統(tǒng)一招商管理 ” 要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 同步實(shí)施。 a） “ 品牌審核管理 ” 指：招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 b） “ 完善的租約管理 ” 指 ：簽定租約 后方可 進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等 。 c） 營業(yè)時(shí)間的確定 。 d） 承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理 。 e） 為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù) 。 f） 承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制 。 g） 投保范圍事宜 。 2） “ 統(tǒng)一的營銷管理 ” 有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。 7 a） 由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價(jià)的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好 1 年 12個(gè)月的營銷計(jì)劃，所謂“ 大節(jié)大過、小節(jié)小 過、無節(jié)造節(jié)過 ” 。 b） 組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂? 3） “ 統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督 ” 有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。 商業(yè)步行街設(shè)立 業(yè)主 管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有： 指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營者之間合作； 服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門 的管理。 4） “ 統(tǒng)一的物業(yè)管理 ” 有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商業(yè)步行街的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。 三、 商業(yè)步行街物業(yè) 管理服務(wù)的特殊性： 顧客流量大 商業(yè)步行街進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全 不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對較慢。安全管理應(yīng)特別慎重 。 8 服務(wù)要求高 商業(yè)步行街要 求 物業(yè)管理服務(wù)面向置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)步行街物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 管理點(diǎn)分散 出入口分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)步行街物業(yè)管理的特點(diǎn)。 營業(yè)時(shí)間性強(qiáng) 顧客到商業(yè)步行街購物的時(shí) 間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。 車輛管理難度大 來商業(yè)步行街的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對商業(yè)步行街周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。 四、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)項(xiàng)目概況 ： 【 西城路商業(yè)步行街 】 由 北斗 集團(tuán)開發(fā)、招商并 建設(shè)完成 ，目前已成為桂林 市首家集商務(wù)、娛樂、購物、休閑 為一體 的綜合性商業(yè)步行街。由于地理環(huán)境因素，及規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體效果，使 西城路 商業(yè)步行街極具商業(yè)價(jià)值及升值潛力。 五、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)目標(biāo)與整體策劃 ： 9 物業(yè)服務(wù)管理的最終目標(biāo)是創(chuàng)一方文明，保一方平安。使商（鋪）戶安居樂業(yè)，使該物業(yè)保值增值。物業(yè)管理服務(wù)主要包括兩部分 ： 一是對物業(yè)的管理，二是對商（鋪）戶的服務(wù)。 對 【 西城路商業(yè)步行街 】 作為 桂林 市物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，以高起點(diǎn)的管理，高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，高素質(zhì)的人員，從而達(dá)到社會(huì)環(huán) 境和經(jīng)濟(jì)的高效益。 在 【 西城路商業(yè)步行街 】 的 管理上實(shí)行定員、定量、定額的方式，以科學(xué)的管理方法，合理調(diào)配各工作崗位的人員，量化各崗位的工作指標(biāo)，實(shí)行嚴(yán)格有效的管理制度，使管理隊(duì)伍的素質(zhì)達(dá)到相應(yīng)的服務(wù)水平，為管好 西城路 商業(yè)步行街，服務(wù)于商（鋪）戶打好堅(jiān)定的基礎(chǔ)。 處理好房產(chǎn)銷售與商（鋪）戶 經(jīng)營 之間的關(guān)系，給 開發(fā) 集團(tuán)提 出 合理化 意見及 建議，為商（鋪）戶排憂解難，充當(dāng)好開發(fā)商和商（鋪）戶之間的橋梁和紐帶。 科學(xué)的管理服務(wù)，使 【 西城路商業(yè)步行街 】 的管理服務(wù)工作將按照“ 用心管理，真心 服務(wù) ” 的原則，實(shí)施一體化管理的綜合服務(wù)，一體化管理就是工作實(shí)施中分設(shè)職責(zé)不同之部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證工作有序開展，受理商（鋪）戶投訴監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各項(xiàng)管理工作順暢進(jìn)行。 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心設(shè)有管理組開展日常服務(wù)充分發(fā)揮資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力，物業(yè)的投入，加強(qiáng)各組的相互支持和促進(jìn)，提高管理效能，服務(wù)中心以人性化的管理貫穿于工作的始末，充分發(fā)揮員工的工作積極性，主動(dòng)性和創(chuàng)造性，最好地滿足商（鋪）戶的各項(xiàng)要求，服務(wù)中心將結(jié)合步行街的特點(diǎn)，創(chuàng)造出獨(dú)特且具有風(fēng)格的管理模式 ，以盡善盡美有服務(wù)為商（鋪）戶提供安全，舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 六、 【 西城路商業(yè)步行街 】 物業(yè)服務(wù) 人員擬配數(shù)量 及工資分配： 成立 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理服務(wù)中心，由精干，專業(yè)性強(qiáng)的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)組。 管理服務(wù)中心： 人員配置力求合理， 擬設(shè)經(jīng)理 1 名 。 各下屬管理骨干分工明確，在管理服務(wù)中心的指導(dǎo)下，各司其職， 10 各負(fù)其責(zé)，以協(xié)調(diào)高效，相互促進(jìn)的模式來實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 業(yè)戶 服務(wù)組： 設(shè) 管理員 1 名 （經(jīng)理兼） ，電工 1 名，清潔工 3 名 。 1）負(fù)責(zé)日常前臺(tái)接待事務(wù)、受理商（鋪）戶的各類投訴，協(xié)調(diào)比鄰 問題 。 2）辦理商（鋪）戶的裝修報(bào)裝手續(xù)，裝修進(jìn)程跟蹤 3）免費(fèi)為商（鋪）戶代辦所需經(jīng)營證照、代理招商招租業(yè)務(wù) 4）負(fù)責(zé)步行街的各項(xiàng)公共設(shè)施、設(shè)備的管理，維護(hù)及保養(yǎng) 5）負(fù)責(zé)步行街的公共衛(wèi)生綠化管養(yǎng)的監(jiān)督指導(dǎo) 6）負(fù)責(zé)步行街各項(xiàng)物業(yè)日常費(fèi)用收取 7）負(fù)責(zé)開展相關(guān)的有償服務(wù)：如打字復(fù)印、傳真、收發(fā)電子郵件服務(wù) 。 保安服務(wù)組：擬設(shè)保安隊(duì)長 1名 ,保安員 8名 。 1）負(fù)責(zé)步行街的秩序維護(hù)管理 2）消防防范管理 3）車輛交通管 理 經(jīng)營服務(wù)部 ： （ 物業(yè) 經(jīng)理 兼任 ） ，全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理 公司的租賃代理、廣 告策劃及項(xiàng)目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作 ， 該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。 合計(jì)： 14 人 本管理區(qū)域使用服務(wù)人員編制及工資費(fèi)用： 序號(hào) 人員設(shè)置 數(shù)量 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資小計(jì) 一 管理層人員 1 經(jīng)理 1 人 1500 元 /月 1500 元 /月 二 工程技術(shù)類人員 1 水電工 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 三 保安類人員 1 隊(duì)長 1 人 1000 元 /月 1000 元 /月 2 保安 8 人 900 元 /月 7200 元 /月 四 保潔綠化類人員 1 保潔 3 人 700 元 /月 2100 元 /月 五 工資總額 11 1 人員總數(shù) 14 人 2 工資總額 12800 元 /月 注 以上人員工資含養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)金等。 七、 【 西城路商業(yè)步行街 】 管理費(fèi)用總支出及收益預(yù)測： 管理費(fèi)用總支出： 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi)容 測算 依據(jù) 測算 公式 月支出 （元 /月） 1 管理人員 工資費(fèi)用 11 人 12800 2 國家法定假日 加班費(fèi) 1