南京路步行街商鋪情況分析(編輯修改稿)
2025-06-27 04:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 客流量較大，但是里面經(jīng)營的產(chǎn)品都是二、三線的品牌，而且顧客以上海本地的中老年為主，生意比較紅火；在那些經(jīng)營高端產(chǎn)品的商廈比如百聯(lián)世茂國際廣場客流寥寥無幾，生意慘淡。 2. 客流的構(gòu)成 南京路步行街的客流量主要是外地人和外國人游客居多，占 70%以上；在中國告別短缺經(jīng)濟后，除了上海本地的特色產(chǎn)品外，內(nèi)地到上海旅游的游客在上海購物的需求越來越低。因此，大眾化的商品很難對大多數(shù)旅客具有吸引力；這也是步行街對數(shù)商場人頭顫 動，但是生意清淡的重要因素之一。 3. 管理 首先由于歷史原因，很多商廈建筑的設(shè)置不盡合理，設(shè)施不完善，這也在一定程度上限制了人們到步行街購物；其次許多商廈采取招租的形式，于是商場對營業(yè)員的制約能力也比較薄弱，這就難免會出現(xiàn)銷售過程中的欺詐等不誠信的情形出現(xiàn)，影響整個商圈的信譽；最后，整個步行街人流太大，過分擁擠，很難給顧客營造一個輕松愉悅的購物環(huán)境。 四、 主要競爭對手、經(jīng)營模式及經(jīng)營情況 （一） 總體概述 市百一店、 新世界城 、世茂國際廣場、東方商廈、置地廣場和永安百貨等大型購物中心是南京路步行街上值得研究借鑒 的物業(yè)。傳統(tǒng)百貨商廈如新新（第一食品）、先施（上海時裝公司）也具有一定的參考價值。 年底竣工的商業(yè)樓盤宏伊國際廣場距我公司項目僅一街之隔，而在宏伊國際廣場的正對面，另一個高端商業(yè)項目香港恒基地產(chǎn)地塊按計劃也將于年內(nèi)啟動，這兩個項目會構(gòu)成潛在競爭，尤其值得關(guān)注。 （二）主要競爭對手定位及經(jīng)營情況分析 中檔 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 18 頁 市百一店（商鋪）的品牌對大眾消費者具有較大吸引力，其中檔百貨的定位很好地利用了這一點，每日的客流量巨大對銷售起到了一定的支撐作用。 新新（第一食品）、第一醫(yī)藥等百貨大廈屬專業(yè)性傳統(tǒng)零售百貨，針對目的性較強的購物客流，但專業(yè)性限制了其物業(yè)的整體開發(fā)。如第一食品的四樓以上部分被用作網(wǎng)吧和倉儲。 中高檔 新世界城（商鋪 +寫字樓）采用的是綜合業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，集休閑娛樂、購物、餐飲于一體。同為中高端百貨，多業(yè)態(tài)共生尤其是餐飲娛樂業(yè)的進(jìn)入為其積聚了更多的客流。 置地廣場（商鋪 +寫字樓）主營中檔百貨，定位趨于大眾化，商鋪客流量較大。但該廣場的寫字樓租金價格相對南京路其他物業(yè)較低（ 元 /天 /M178。），這與其建筑結(jié)構(gòu)不無關(guān)系。東方商廈（商鋪 +寫字樓）與置地廣場的情況大致相同（寫字樓租金價格 美金 /天 /M178。）。 高檔 世 茂國際廣場（商鋪 +寫字樓）走的是高端奢侈品路線，引進(jìn)了大量頂級品牌。如果不考慮實際購買情況，其客流量顯得相對較少，商鋪也存在一定量空置，表明其高端定位尚待市場認(rèn)可。但另一方面該定位迎合了其寫字樓高端定位的需要。 宏伊國際廣場位于南京東路河南中路，距我公司項目僅一街之隔（斜對面），具有較大可比性 。 定位 是 集 購物、休閑、餐飲和辦公 于一體的高檔商業(yè)中心。將于今年年底竣工， 商 鋪 日租金報價 4～ 6 美元 /平方米 ，寫字樓 日租金報價 ～ 1 美元 /平方米 。 地下 1 層至裙樓 7層 為商鋪 ，塔樓 8至 29層為甲級 寫字樓， 建筑面積 63 453平方米。由于看好商圈的升值潛力，宏伊廣場采取 “ 只租不 售 ” 的模式 。 （二）潛在競爭者（在建項目） 在宏伊國際廣場的正北對面，一個高端商業(yè)項目按計劃也將于年內(nèi)啟動，投資方是香港恒基地產(chǎn)。項目具體內(nèi)容不詳，但主要用途會是商業(yè)寫字樓，結(jié)合少量高檔購物商鋪。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 18 頁 宏伊國際廣場、恒基地產(chǎn)這兩大項目可能會在未來與我公司項目形成競爭關(guān)系。但從一個側(cè)面也表明了眾投資方對步行街東首地段商業(yè)價值的良好預(yù)期。該地段位于南京東路地鐵出口，人流量較大，具有得天獨厚的商業(yè)優(yōu)勢，如果定位得當(dāng)，形成功能上的錯落和互補，那么三足鼎立的格局將形成 磁吸效應(yīng)，商業(yè)機遇巨大。 發(fā)展計劃部 2020 年 11月 17 日 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 18 頁 附件 1：南京路步行街大型商業(yè)樓盤情況 商鋪名稱 建 筑 面積 商鋪業(yè)態(tài)種類 物業(yè)種類 一樓業(yè)態(tài) 樓層數(shù) 地下 停車位 新世界城 75000 平方米 百貨零售、休閑娛樂 商鋪 +寫字樓 化妝品、黃金珠寶、女鞋 12層 2層 30+9*18 ＝192車位 永安百貨 32020 平方米 百貨零售 商鋪 經(jīng)典名品館 : 化妝、珠寶、男女
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