【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不出來(lái)，因?yàn)樵谥髁Φ赀M(jìn)入的時(shí)候，我們建議的是盡量減少其對(duì)第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。F、休閑品牌G、休閑餐飲H、休閑品牌服裝鞋帽I、品牌中式餐飲/鞋帽區(qū)J、休閑品牌服飾K、量販?zhǔn)交瘖y品和內(nèi)衣店上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個(gè)完全休閑主題的購(gòu)物區(qū)域。但是相應(yīng)的，我司建議在I區(qū)和J區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。第三層平面L、女子會(huì)所+SPAL復(fù)合健身會(huì)所P、美容、美發(fā)、美甲、塑體區(qū)N、音樂(lè)酒吧、飾品和鞋帽區(qū)M、潮流飾品店O、狀元坊第三樓沒(méi)有主力店后，更加容易營(yíng)造主題。三樓主要為女生休閑購(gòu)物區(qū)域，年輕女生購(gòu)買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時(shí)，引入的女子會(huì)所+SPA理療，更堅(jiān)定了三樓作為女性主題休閑購(gòu)物的貼近性。南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項(xiàng)目一樣，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。項(xiàng)目有如下街區(qū)關(guān)系：216。 商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個(gè)出口216。 商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口216。 1期東側(cè)綜合樓216。 綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個(gè)出口216。 南面街道公交車站216。 中山西路南216。 中山路北東購(gòu)商圈 B、商業(yè)街人流動(dòng)線規(guī)劃步行街東入口購(gòu)物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動(dòng)；華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標(biāo)志有效將駕車人群向地下停車場(chǎng)引導(dǎo)，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；步行街東入口通過(guò)臺(tái)階連接弧型平臺(tái)上抬30厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購(gòu)物人群進(jìn)入大賣場(chǎng)的適應(yīng)性過(guò)渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中；步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店?duì)I業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費(fèi)人群，并開始有效分隔最低消費(fèi)人群的進(jìn)入；在休閑購(gòu)物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對(duì)石家莊目前尚沒(méi)有這種針對(duì)城市里有錢有閑女性的消費(fèi)集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)；步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場(chǎng)的中庭，建議在室外設(shè)立共3組上下雙向交叉電梯（詳見(jiàn)圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購(gòu)物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動(dòng)感，形成步行街內(nèi)人頭擁動(dòng)商業(yè)氛圍。入口南側(cè)觀光電梯的改動(dòng)（詳見(jiàn)圖例），主要解決人流進(jìn)入2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問(wèn)題，同時(shí)將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過(guò)透明的玻璃來(lái)形成互動(dòng)。南側(cè)餐飲組團(tuán)與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過(guò)玄關(guān)后進(jìn)入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。 C、相關(guān)功能位置定位將餐飲區(qū)設(shè)在西出口要考慮該處是與華銀麥當(dāng)勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見(jiàn)：將餐廳的廚房設(shè)在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設(shè)備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營(yíng)者自己解決。建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)深化的過(guò)程中考慮商業(yè)綜合布線的問(wèn)題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問(wèn)題，設(shè)計(jì)院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開始介入。4樓娛樂(lè)層由于可能存在消防報(bào)批不獲通過(guò)問(wèn)題，要求政府職能部門的公關(guān)。意見(jiàn)：業(yè)態(tài)選擇對(duì)樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)面積的分割細(xì)分。三、南花園商業(yè)步行街規(guī)劃設(shè)計(jì)定位美亞置業(yè)投資(中國(guó))有限公司同石家莊市東方元順?lè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司市場(chǎng)部交換意見(jiàn)后，就項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在的問(wèn)題,特提出初步修改意見(jiàn)供設(shè)計(jì)院參考及共同討論之用。具體內(nèi)容如下：首層平面圖（一）外部交通規(guī)劃修改意見(jiàn) 我司建議將位于項(xiàng)目東面的地下車庫(kù)出口位置向西面移40米根據(jù)我司的調(diào)查分析：中山西路的門臉售價(jià)是最高的。而項(xiàng)目地下車庫(kù)出入口所處的位置是項(xiàng)目最具昭示性的位置，如果地下車庫(kù)西移，可以在價(jià)值最高的位置增加好幾個(gè)門臉。如果用作地下停車庫(kù)出入口，無(wú)疑在經(jīng)濟(jì)上要受損失。同時(shí)，地下停車庫(kù)出入口現(xiàn)在設(shè)置的位置是整個(gè)項(xiàng)目交通負(fù)荷最大的地方。如果設(shè)為地下停車庫(kù)出入口。私家車進(jìn)入地下車庫(kù)將減速行駛，在出入口堵住很多的車輛，而從東購(gòu)經(jīng)南小街到達(dá)項(xiàng)目的人流也要經(jīng)過(guò)此處。車流人流將對(duì)導(dǎo)致交通失控。而且，地下停車庫(kù)出入口設(shè)于東面，直接阻礙了機(jī)動(dòng)車輛到達(dá)公寓，項(xiàng)目公寓開發(fā)以酒店式服務(wù)公寓定位，機(jī)動(dòng)車輛直接到達(dá)門口是必須的設(shè)置。因此，地下車庫(kù)出入口設(shè)于旁邊比較合理。地下車庫(kù)出入口位置西移40米后所在的新出入口位置為首層平面圖中藍(lán)色箭頭所標(biāo)示的位置。 出租車停車專道設(shè)置 一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目，離不開便捷的出租車專用道的設(shè)置，南花園商業(yè)步行街也一樣（南花園商業(yè)步行街定位為石家莊市30歲以下的年輕消費(fèi)群體，這部分人群中擁有私家車的比例還很少，因此，的士和公交車是他們主要的交通工具）。消費(fèi)人群特別是夜晚時(shí)分的消費(fèi)人群大多數(shù)是搭乘的士過(guò)來(lái)的，沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的出租車停車道，直接會(huì)導(dǎo)致出租車亂停亂放，導(dǎo)致交通失控。 結(jié)合項(xiàng)目前廣場(chǎng)較大和有部分地勢(shì)抬高的情況，我司建議向廣場(chǎng)內(nèi)移3米左右（圖上黃色線條索表示出來(lái)的位置）做出租車專用道，以供出租車下車和等客需要。 美國(guó)荷頓廣場(chǎng)是全世界開發(fā)的比較成功的大型購(gòu)物中心之一，其定位的主力客戶群體也是青年人。誰(shuí)都知道美國(guó)的私家車普及率最高可荷頓廣場(chǎng)仍然設(shè)置了出租車專用道。因此，針對(duì)年輕人定位的項(xiàng)目便捷的的士上落站至關(guān)重要。 前廣場(chǎng)臨主要街道面向廣場(chǎng)內(nèi)陷3米左右用作停車場(chǎng)，既保證了上落客人的方便性，又解決了廣場(chǎng)停車混亂的局面。 東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置 項(xiàng)目如圖東南面的觀光電梯和步梯設(shè)置的位置屬于商業(yè)價(jià)值較大的位置。因此，美亞置業(yè)集團(tuán)南花園商業(yè)步行街項(xiàng)目組建議項(xiàng)目這部位的電梯往西移。觀光電梯移至項(xiàng)目東南面的北面主入口位置，圖上藍(lán)色筆所標(biāo)示的位置；貨梯向西移至南面地下車庫(kù)出入口位置藍(lán)色筆所標(biāo)示位置。鉤形人流組織（內(nèi)部平面交通） 我司希望南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)人流在平面上的組織流向?yàn)閳D形所示——人流經(jīng)過(guò)入口的廣場(chǎng)，進(jìn)入到南花園商業(yè)步行街的內(nèi)街（街寬控制在3米以內(nèi)），然后呈鉤形走到西南面擴(kuò)大的內(nèi)部中央廣場(chǎng)（在這里設(shè)置中庭，原來(lái)的垂直交通手扶梯可以考慮取消）。這種室內(nèi)室外步行街設(shè)置是考慮了石家莊市冬冷夏熱的惡劣環(huán)境對(duì)購(gòu)物影響很大。在使這部分室內(nèi)街道成為主街的時(shí)候，需要將街道和店鋪北移5米以擴(kuò)寬走道。同時(shí)放大的室內(nèi)中庭，可以形成室內(nèi)人流聚集點(diǎn)，滿足冬天人流的聚集的同時(shí)，使步行街的空間形式發(fā)生了變化，原來(lái)直的、單調(diào)的街道變得有收有放，整個(gè)步行街也變得生動(dòng)了。而且室內(nèi)中庭的設(shè)置，增加了內(nèi)外庭院的互動(dòng)，使項(xiàng)目的景觀資源更有情趣。 項(xiàng)目南面中段的商鋪，整體向北面擴(kuò)5米左右（南面店面線保持不變），使室外中庭的街寬縮到18到19米。同時(shí)，南面擴(kuò)大的5米街鋪進(jìn)深，在原來(lái)最南面臨街門臉進(jìn)深增加2米進(jìn)深；稍北面的店鋪進(jìn)深增加3米，然后在這個(gè)基礎(chǔ)上，將這些鋪面分割成為緊挨的兩條鋪，臨室內(nèi)商業(yè)步行街的商鋪進(jìn)深控制在6米以內(nèi)，剩余的商鋪進(jìn)深由臨室外庭院的門臉吃下。（二）垂直交通組織設(shè)置 南花園商業(yè)步行街垂直交通組織必須滿足高峰期人流交通組織的流通，方便消費(fèi)人群的上行，滿足夜晚交通的獨(dú)立性要求和營(yíng)造消費(fèi)人流上行的吸引力等方面的要求。具體的修改建議如下： 錯(cuò)層電梯設(shè)置二層到三層中間的聯(lián)系位置設(shè)置扶梯（如果考慮到維修保養(yǎng)問(wèn)題，可以考慮設(shè)為步行梯），保證人流能夠很順利的向高層流動(dòng)。而且，使中央庭院因?yàn)樯闲邢滦械娜肆鞫兊蒙鷦?dòng)起來(lái)。具體的設(shè)置方式為：在二樓和三樓設(shè)置平面交通的位置設(shè)置南北交叉搭設(shè)的錯(cuò)層電梯。通過(guò)可以看到對(duì)面樓層的商業(yè)環(huán)境和景觀，以及中庭的景致觀賞，形成對(duì)人流垂直吸引的動(dòng)力。建議采用室內(nèi)梯外包透明橋廂。 二樓到三樓錯(cuò)層電梯設(shè)置，滿足了消費(fèi)群體隨意逛的需要，可以在二樓的專賣店直接到三樓少女青春館（美容美發(fā)區(qū)），同時(shí)通過(guò)其他方面的垂直交通，使人流從少女青春館直接到達(dá)電影院和信息港。通過(guò)這種錯(cuò)層的電梯設(shè)置，南花園商業(yè)步行街的消費(fèi)人流真正的實(shí)現(xiàn)了平面和立體的多線流動(dòng)。水平交通擴(kuò)寬要求 鑒于三樓東南面的迪廳和餐廳人流交通負(fù)荷比較重的原因，我司認(rèn)為只有3米左右的水平走廊承擔(dān)不了足夠的交通任務(wù)。因此，需要擴(kuò)寬到5米或者6米左右。垂直交通修改建議 項(xiàng)目東南面的室內(nèi)手扶梯取消，以配合大型休閑餐飲商家的進(jìn)駐。步行街垂直自動(dòng)交通不足，同時(shí)考慮設(shè)計(jì)成本，原室外步行梯的設(shè)計(jì)改為單向向上手扶電梯。（三）部分其他規(guī)劃修改建議 項(xiàng)目四樓在建筑上被分割成為幾個(gè)單體，不利于人流的組織和商鋪價(jià)值的體現(xiàn)，建議盡量保持聯(lián)通。 北側(cè)主力店臨節(jié)弧形彎位尤其是三層與通道連廊的關(guān)聯(lián)出現(xiàn)斷層，處于建筑物整體性和公共使用的考慮，建議該部位將弧形彎位與連廊全部連通起來(lái)。 北樓主力店1層入口弧形彎位飄出來(lái)的走廊設(shè)計(jì)保留，南面斷口設(shè)計(jì)主要考慮將部分人流向內(nèi)街引導(dǎo)，建議保留原設(shè)計(jì)不動(dòng)，但考慮到主力店櫥窗展示及夜間形象墻的需要，必要時(shí)考慮加設(shè)射燈或者廊燈效果。公寓低層售價(jià)不高，建議考慮4層也設(shè)置為商業(yè)空間，同樣通過(guò)廂體連廊或者半開放通道連接形成4樓商業(yè)面積的連貫性?，F(xiàn)有功能分布要求3樓公寓部分與西北角單體連接，形成商業(yè)回環(huán)。 步行街區(qū)購(gòu)物者尋找洗手間增加了對(duì)沿途商家的光顧機(jī)會(huì)?，F(xiàn)有步行街洗手間過(guò)多，應(yīng)考慮盡量多獲得可售面積，建議只保留原西南面一個(gè)，在街北公寓樓層再錯(cuò)位開設(shè)另外一個(gè)，其余全部取消。原規(guī)劃方案中過(guò)多的洗手間連步行垂直梯的設(shè)計(jì)，建議將1—3樓南面原兩個(gè)洗手間減為一個(gè)，連帶減少一個(gè)步行梯。因?yàn)檩椛溥M(jìn)深不足，刪除南側(cè)步行街內(nèi)兩個(gè)手扶梯以獲得更多的內(nèi)街營(yíng)業(yè)面積。南側(cè)商業(yè)街中段存在開放口沒(méi)有封閉，夏季空調(diào)流失及冬天取暖能耗