【正文】 ????????????????? 8 四、機制建設指導????????????????? 11 五、人員培訓指導????????????????? 15 六、管理規(guī)章制度建設指導????????????? 18 七、便民服務指導????????????????? 21 八、大廈文化建設指導??????????????? 23 九、智能化系統(tǒng)的管理維護指導???????? ??? 29 十、顧問工作計劃????????????????? 33 十一、顧問合作方式 ???????????????? 35 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 一、 合作前景 高檔次、高品位的物業(yè)需要高素質(zhì)、高水準的物業(yè)管理。金地物業(yè)公司在該項目的物業(yè)管理及相關領域展開富有成效的工作，使金地物業(yè)的品牌成為建設廳大廈優(yōu)秀物業(yè)品牌的組成部分，這將對建設廳大廈的成功開發(fā)和 招商起到強有力的推動作用，因此，我們堅信合作將會是成功的?，F(xiàn)代商務大廈的定位要求有高素質(zhì)、高水 平的物業(yè)管理，我們將利用金地豐富而成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗以及現(xiàn)代化、高效率的管理手段為建設廳大廈提供全方位的顧問管理服務。金地物業(yè)是全國最具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè)之一，是物業(yè)管理行業(yè)品牌管理的范例。我們將指導建設廳大廈推行“物業(yè)管理人員職業(yè)化”的管理主題，指導物業(yè)管理公司有計劃地選拔、培養(yǎng)管理人才，為建設廳大廈物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)、儲備人才，為建設廳大廈的開發(fā)提供管理上的人才保障。 （三） 指導提升建設廳大廈物業(yè)管理水平的具體措施 指導推行金地物業(yè)“人性化物業(yè)管理模式” 我們將指導物業(yè)管理公司在建設廳大廈的物業(yè)管理中推行“人性化物業(yè)管理模式”，全面提高建設廳大廈的物業(yè)管理檔次。 指導推行個性化服務 作為服務性行業(yè)，金地物業(yè)在管理服務上不斷追求創(chuàng)新，在行業(yè)內(nèi)較早地提出個性化服務 理念并在物業(yè)管理實踐中探索，以適應社會發(fā)展與消費細分的市場趨勢。 3．指導推行“即時服務和隱性管理”相結(jié)合的管理 我們指導建設廳大廈在物業(yè)管理中引入金地物業(yè)“即時服務”和“隱性管理”相結(jié)合的管理理念。 4．指導推行實施 MIS、 CIS 系統(tǒng)及 CS 系統(tǒng)工程 A． MIS 系統(tǒng)：物業(yè)管理服務的各種信息快速反饋并及時處理十分重要，為了保證建設廳大廈信息反饋渠道通暢，確保所有信息都能得到及時處理，我們將指導物業(yè)管理公司在管理處監(jiān)控中心設置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng)，對大廈所有信息進行接收和處理，并在處理措施指令發(fā)出后進行跟蹤管理。 5．指導推行大廈計算機網(wǎng)絡管理 現(xiàn)代化的大廈應該實 行現(xiàn)代化的先進物業(yè)管理，實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關鍵所在。 指導建立治安快速反應系統(tǒng) 安全防范是物業(yè)管理 第一要素。建設廳大廈的智能化配套先進，智能化程度高，因而技術在管理中十分重要。我們將指導建設廳大廈在管理服務中推行“以業(yè)主為中心”的 酒店式管理服務模式，倡導“以人為本”的全方位個性化的業(yè)主服務。 ? 微笑。 ? 快捷。 ? 職業(yè)儀表。工作技能。 ? 優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。 ? 組織有主題的文化娛樂和體育活動，常保心身開朗。 建設廳大廈由建設廳大廈物業(yè)管理公司直接管理，負責全部投資、收益及債權、債務。 （二） 房屋建 筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、公共消防設備、中央供水系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等； 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 （三） 規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場等； （四） 規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理； （五） 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位； （六） 交通、車輛行駛及停泊； （七） 配合公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作； （八） 組 織開展大廈文化娛樂活動； （九） 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料； （十） 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進行處理。 （三） 實地考察及物業(yè)管理方案的制定：根據(jù)建設廳大廈的實地及相關情況的考察，以項目本身的特點設計物業(yè)管理方案，使其符合金地物業(yè)管理模式的一般性又切合建設廳大廈自身的特殊性。 （七） 根據(jù)金地多年的物業(yè)管理行業(yè)財務管理經(jīng)驗，協(xié)助提高經(jīng)濟效益，進行財務分析指導，并根據(jù)金地完善的經(jīng)營管理體系，進行經(jīng)營項目策劃，并負責大廈會所、商鋪經(jīng)營方案的制定及房屋租售業(yè)務的指導。 2．計劃目標管理指導 按金地物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案，指導建設廳大廈管理處各職能管理人員明確責任與權利，在實際過程中抓好權限下 放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，確定成果和考績。 （二）、激勵機制指導 激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。 （三）、監(jiān)督機制指導 監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證大廈管理機構及其工作人員依法辦事。 （四）、自我約束機制指導 —— 經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。 （ 2）通過嚴格的崗位責任制和完善的管理規(guī)章制度，實行規(guī)范化運作。 （六）量化管理及標準化運作指導 量化管理指導 1）指導建設廳大廈管理處每年根據(jù) ISO9002 質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標，對業(yè)主、客戶滿意 率、機電設備運作完好率、消防隱患處理率等作出量化要求。 5）指導管理處財務運作量化，制定詳細的年度財務預算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務指標量化管理，提高效益。 4）指導實施企業(yè)形象系統(tǒng)。由金地物業(yè)派出高級培訓人員現(xiàn)場指導建設廳大廈管理處在內(nèi)部舉辦物業(yè)管理及相關專業(yè)培訓班。 針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例，金地物業(yè)派出專家同建設廳大廈管理公司員工舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座。通過崗位輪訓，提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。在雙方的合作期內(nèi)，金地物業(yè)將根據(jù)自身完善的制度體系，結(jié)合武漢市及建設廳大廈的實際，為建設廳大廈制定一套完善的管理制度和管理體系。 （一）前期的業(yè)主服務措施 A、方便業(yè)主入住所采取的便民服務指導 指導管理處設立業(yè)主收樓入伙接待小組，合理安排相關程序。 B、搬家服務指導 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 指導展開主動為業(yè)主提供搬家服務的工作。 （二）日常期間業(yè)主服務指導 A、健康中心 指導管理處建立大廈健康中心，主要服務內(nèi)容包括健康咨詢、健身、醫(yī)療保健等綜合性健康服務。 （三） 24小時業(yè)主服務熱線 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 指導管理處設立 24 小時全天候業(yè)主服務熱線，專人接聽業(yè)主服務需求信息，協(xié)調(diào)解決業(yè)主辦公、生活問題。大廈文化建設是物業(yè)管理的使命，營造文明、靜雅、高效、舒適的辦公環(huán)境是物業(yè)管理企業(yè)的追求。我們相信能夠把建設廳大廈建設成為與武漢市文化相融合，而又獨具特色的大廈文化的典范。 我們將指導管理處將環(huán)境保護工作納入物業(yè)管理日常工作。 主要措施有：按照 ISO14000 環(huán)境管理體系和使用指南，控制污水進入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管制、空氣污染控制等。 2．形體文化建設指導 大廈形體文化就是通過人的形體、動作表現(xiàn)的文化。 2. 開展美容、美發(fā)、服飾表演競賽，推動大廈 “形體美”文化和“衣著”文化。這種文化是形體文化向精神文化過渡的紐帶和橋梁，在大廈文化中起重要作用。 我們將指導制訂《建設廳大廈文化管理規(guī)章制度》，作為制度文化建設藍本。通過大廈文化中行為準則和精神理念的宣傳，使大廈成員產(chǎn)生共鳴，將整個大廈的個人行為轉(zhuǎn)化為自覺的共同行為，并使其感到能為大廈共建而自豪和光榮。建設廳大廈作為高尚商務大廈，是文化人聚積的地方，所以信息、網(wǎng)絡對于該物業(yè)是至關重要的。 6．建設廳大廈修造文化建設指導 大廈修造文化就是通過培訓教育、專題報告、專題討論的形式，普及科學知識、生活常識、訓練技能技巧，提高大廈成員綜合素質(zhì)和綜合能力的文化。如商務座 談、股票沙龍、經(jīng)濟研討會等。 保安對講系統(tǒng) 紅外對射系統(tǒng) 消防報警系 統(tǒng) 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 智能控制中心 區(qū)內(nèi)背景音樂系統(tǒng) 操作鍵盤 單位內(nèi)智能控制板（ CDT） 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 （二）智能化系統(tǒng)的管理和維護指導 針對建設廳大廈智能化系統(tǒng)的特點，結(jié)合金地物業(yè)智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗，在以下方面進行顧問指導： 1. 指導建立設備運行及維護人才隊伍 由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發(fā)揮。其次，我們將指導管理處對所有的裝修進行嚴格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。我們將指導管理處采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設備安全運行。 急?。? 。 房產(chǎn)庫 房產(chǎn)庫 4 會所項目設置建議 根據(jù)金地會所經(jīng)營經(jīng)驗，