【正文】 式接管后，形成以主任目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財(cái)務(wù)等專業(yè)人員配合的管理隊(duì)伍。監(jiān)督機(jī)制圖管理處運(yùn)作的同時接受員工的監(jiān)督。B、 管理處全體員工嚴(yán)格遵守道德標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范和員工守則。管理處內(nèi)部的量化目標(biāo)管理是將目標(biāo)分解成各部、班組分項(xiàng)目標(biāo)，并全部以量化形式體現(xiàn)，使各部、班組直至員工明確個體指標(biāo)，做到“千斤重?fù)?dān)大家挑，人人肩上有指標(biāo)”，共同參與管理，推動總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并將員工收益與量化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)緊密掛鉤。在大廈管理處，我們將通過三個方面建成立激勵機(jī)制。④管理處員工日常征詢租戶意見，這是最重要的溝通渠道。② 設(shè)立值班主任制由管理處主任和部門主管輪值負(fù)責(zé)，堅(jiān)持每周例會和第天工作早會，一般問題不過夜。（2）運(yùn)作體系A(chǔ)、整體運(yùn)作流程交接驗(yàn)收日常管理組建機(jī)構(gòu)擬定方案 前期介入正式入住崗位培訓(xùn) ① 整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、高效、合理，功能無缺項(xiàng)，管理無盲點(diǎn)。管理處內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)。（3）入住一年內(nèi)，配合開發(fā)商，力爭出租率達(dá)到90%以上。以專業(yè)綠化隊(duì)伍為核心，選聘具有專業(yè)水平的人員對區(qū)域的綠化進(jìn)行科學(xué)、有效的管理與養(yǎng)護(hù)；以確保護(hù)衛(wèi)員的素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。B、房屋管理方面：將物業(yè)劃分區(qū)域，責(zé)任到人，辦公樓按標(biāo)準(zhǔn)配備管理人員，明確崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)技術(shù)管理崗每月對設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況進(jìn)行審查，對技術(shù)工人打分，嚴(yán)格地進(jìn)行管理。（3）管理運(yùn)作上，嚴(yán)格按ISO9000國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。物業(yè)管理模式(1)性質(zhì)上建立以業(yè)主(科技局)為主導(dǎo)的物業(yè)共管體制業(yè)主（科技局）領(lǐng)導(dǎo)及機(jī)關(guān)事務(wù)部，主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司工作的監(jiān)管，而不參與具體的物業(yè)管理活動，使其從繁雜的事務(wù)管理中解脫出來，有精力更好地行使其它職能。三、 指導(dǎo)思想、管理模式、管理目標(biāo)指導(dǎo)思想：真誠合作、專業(yè)保障、長運(yùn)承擔(dān)（1）真誠合作體現(xiàn)物業(yè)管理公司尊重客戶、依法經(jīng)營的風(fēng)格，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意用時溝通和協(xié)調(diào)，真誠為大廈客戶提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù)，為社會創(chuàng)造價值。大廈接管后，物業(yè)管理公司將迅速組織專業(yè)力量融入該項(xiàng)目之中，深入分析客戶需求，細(xì)致調(diào)整物業(yè)功能布局，從時間、市場、服務(wù)三個視角規(guī)劃和經(jīng)營大廈優(yōu)質(zhì)物業(yè)，全面提升該項(xiàng)目的市場價值。環(huán)保——樹立注重環(huán)保的文化內(nèi)涵和社會形象。現(xiàn)代——展示現(xiàn)代化、國際化的科研辦公形象。這樣就對物業(yè)管理服務(wù)工作提出了更高的要求。是白云區(qū)政府“863計(jì)劃”的一個重點(diǎn)項(xiàng)目。 廣州863產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心大廈物 業(yè) 管 理 方 案 廣東大華仁盛科技有限公司物業(yè)管理分公司廣州“863”產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心大廈—— 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 方 案“863”大廈經(jīng)營管理的整體設(shè)想及策劃一、 認(rèn)識與定位項(xiàng)目概況“863”科技促進(jìn)中心大廈（以下簡稱大廈）位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)轄區(qū)民營科技工業(yè)園內(nèi)，是一座以高檔寫字樓，集科研、辦公、會議、展覽的綜合大廈。大廈擬定于2005年1月完工，并驗(yàn)收交接全面投入運(yùn)行使用。必須實(shí)施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)是其基本要求。整體形象通過環(huán)境形象與樓宇形象的控制，大廈設(shè)備和公共設(shè)施的管理、周邊治安環(huán)境和交通的控制與引導(dǎo)、物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范，以及物業(yè)管理公司專業(yè)形象展示和物業(yè)文化氣氛的融合，塑造現(xiàn)代、高效、環(huán)保的整體形象，為發(fā)展商（科技局）和白云區(qū)樹立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)品牌。（2）專業(yè)保障 展示物業(yè)管理公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系、人力資源管理體系、財(cái)務(wù)預(yù)算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系，組織專業(yè)力量、體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)、保障專業(yè)效果。每年定期組織召開物業(yè)管理會議，審議物業(yè)公司的年度總結(jié)及下年度計(jì)劃、審批大中維修、改造項(xiàng)目，使物業(yè)公司的一切活動完全符合業(yè)主（科技局）意愿，盡可能完善大廈功能。有一整套完善的崗位責(zé)任制及管理制度，責(zé)任到人：A、設(shè)備設(shè)施方面：將所有設(shè)備設(shè)施分為空調(diào)（？）、電梯、消防報警、氣體消防（？）、供配電、給排水、保安監(jiān)控、通訊、避雷等多個系統(tǒng)，所有系統(tǒng)要有完善的管理程序文件、設(shè)備設(shè)施清單、操作規(guī)程、巡視維護(hù)規(guī)定、維修保養(yǎng)規(guī)定、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等文件。同時將每臺設(shè)備責(zé)任到人，專人保養(yǎng)、維護(hù)?？己藘?nèi)容分為配套設(shè)施（房屋本體、供電、給排水、玻璃門窗、消防器材等）的完好率、清潔綠化、應(yīng)知（物業(yè)內(nèi)業(yè)主及住戶的分布、詳細(xì)資料）應(yīng)會（專業(yè)技能）、水電表抄表的及時準(zhǔn)確率、管理費(fèi)的收繳率、服務(wù)禮儀（溝通）、投訴、質(zhì)量記錄、住戶報修處理及時率以及服從管理10項(xiàng)指標(biāo)。在防范上采用人防和技防（監(jiān)控）相結(jié)合，確立治安重點(diǎn)，加大對人流、物流、車流的有效監(jiān)控，“三崗（固定崗、流動崗、）”聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動，并進(jìn)一步密切與地方派出所的聯(lián)系，積極同工作，加大治安綜合管理力度。開展區(qū)域環(huán)境文化建設(shè)，實(shí)施環(huán)境形象戰(zhàn)略；設(shè)立各類標(biāo)識牌，使周邊具有獨(dú)特的自然景觀和人文景觀；制訂環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)倡導(dǎo)環(huán)境意識，鼓勵客戶參與環(huán)境保護(hù)工作，共同建立綠色環(huán)境。管理方式、工作計(jì)劃及物質(zhì)裝備一、 管理方式（1） 組織機(jī)構(gòu)框架圖政府業(yè)務(wù)主管部門村鎮(zhèn)、工商稅務(wù)、公安“863”大廈管 理 處物業(yè)管理公司業(yè)主（科技局） 機(jī)電工程部設(shè)備運(yùn)行工程維護(hù)節(jié)能降耗消防管理物業(yè)部質(zhì)量控制安全管理治安交通環(huán)境工程便民服務(wù)綜合部行政事務(wù)人力資源財(cái)務(wù)管理后勤保障客戶服務(wù)中心客 戶 服 務(wù)信 息 服 務(wù)協(xié) 調(diào) 調(diào) 度物 業(yè) 經(jīng) 營說明：①管理處接受發(fā)展商（科技局）和物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)。④組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、一專多能。② 整體運(yùn)作流程的具體運(yùn)行，按ISO9000質(zhì)量管理體系要求來進(jìn)行。（3）、信息系統(tǒng)A、信息反饋及流程圖其它渠道“863”開發(fā)商客戶意見調(diào)查計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng)管理處員工客戶服務(wù)臺中心執(zhí)行結(jié)果 反 跟 命 饋 蹤 令相關(guān)部門和人員執(zhí)行①堅(jiān)持管理處每季度安排租戶專訪，每月走訪單位不少于10家，收集租戶意見、建成議或投訴。(4)、管理機(jī)制① 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制目標(biāo)管理責(zé)任制就是將所有服務(wù)項(xiàng)目的管理目標(biāo)、經(jīng)營目標(biāo)、競爭性目標(biāo)以量化形式為重要職責(zé)交托給予管理處的領(lǐng)導(dǎo)集體，并賦予相應(yīng)的權(quán)力，同時將目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與領(lǐng)導(dǎo)集體切身利益（工資、獎金、崗位升遷）掛鉤。A、事業(yè)激勵 用大華仁盛物業(yè)管理公司確立的創(chuàng)建白云區(qū)物業(yè)管理品牌企業(yè)發(fā)展目標(biāo)感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團(tuán)結(jié)協(xié)作、共創(chuàng)末來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。C、效益激勵 優(yōu)秀的管理機(jī)制的重要內(nèi)容之一是分配機(jī)制。C、 每季度公布物業(yè)管理費(fèi)用收支狀況，提交物業(yè)管理報告。組織行為管理制度政府業(yè)務(wù)主管部門監(jiān)督社會各界、發(fā)展商、租用戶監(jiān)督管理效果、服務(wù)質(zhì)量物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大華仁盛物業(yè)管理公司ISO9000體系監(jiān)督租、用戶監(jiān)督政府相關(guān)部門監(jiān)督管理處人、財(cái)、物資源，管理質(zhì)量委托管理合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅等二、 工作計(jì)劃 物業(yè)管理管理公司根據(jù)工作進(jìn)度安排，分別制定前期籌備、入駐接管工作計(jì)劃，并依照物業(yè)管理方案的設(shè)計(jì)，制定大廈正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃。 管理處人員配置管理處擬配置各類人員31人，具體如下表：管理處主任1人工程部4人主管1人（兼工程師）技工3人物業(yè)部22人主管1人綠化2人保潔5人保安10人車管3人綜合部2人主管1人（服務(wù)中心主管兼）財(cái)務(wù)1人文秘1人服務(wù)中心2人主管1人（兼綜合部主管）助理1人文員（助理兼）各部門人員素質(zhì)要求部門編制崗 位素 質(zhì) 要 求管理處1人主任1人大專以上，5年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)和決策能力；熟悉法律、法規(guī)及行業(yè)市場。文秘1人大專，1年以上經(jīng)驗(yàn)，電腦熟練為務(wù)能力強(qiáng)。運(yùn)行班1人中技，2年以上工作經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)專業(yè)上崗證，動手能力強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞，熟悉ISO9000體系。安全、車輛管理13人高中，2030歲，,體重5570公斤,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風(fēng)過硬,相貌端正,，退伍軍人優(yōu)先。二、管理人員培訓(xùn)持續(xù)有效的員工培訓(xùn)是人力資源一開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作，是企業(yè)保持竟?fàn)幜Φ闹匾侄?。公司要高度重視員工的培訓(xùn)工作，把員工培訓(xùn)作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作，每年安排周密和員工培訓(xùn)、考核。培訓(xùn)內(nèi)容（1）、觀念培訓(xùn)（針對全體人員）服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及公司的企業(yè)文化。年度培訓(xùn)計(jì)劃物業(yè)管理公司擬將首年度員工培訓(xùn)分務(wù)兩個階段，第一階段入伙前期培訓(xùn)，采用集中、封閉、強(qiáng)化培訓(xùn)，重點(diǎn)為基礎(chǔ)培訓(xùn)和觀念培訓(xùn)，配合兩輪培訓(xùn)考核；第二階段為入住后培訓(xùn)，采用定期、實(shí)操、教練式培訓(xùn)，激發(fā)潛能，啟導(dǎo)信心，配合為務(wù)考核與業(yè)績評估，鞏固培訓(xùn)效果。激勵員工通過電大、夜大和自學(xué)等方式充電。物業(yè)管理首先要管理好人，其次才能管理事。注重員培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性。競爭上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、客戶滿意、危機(jī)意識、創(chuàng)造性管理等尤其重要。通過綜合考評，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10%換崗，首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。管理制度與檔案建設(shè)一、完備的管理工具管理工具并非我們?nèi)粘ｑv所用的手工工具和器材?！段飿I(yè)管理委托合同》《物業(yè)管理委托合同》是一份由管理委托方和受委托方（物業(yè)管理公司）有法律效力的文件，訂明簽約各方所盡的義務(wù)和享有的權(quán)利，簽約各方均需遵從，違者將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。管理規(guī)章制度結(jié)構(gòu)圖：“863”大廈物業(yè)管理規(guī)章制度內(nèi)部管理制度公眾制度財(cái)務(wù)管理客戶管理工程管理安全管理崗位職責(zé)員工考核行政管理二、物業(yè)檔案資料的建立物業(yè)檔案資料的建成立與管理是物業(yè)管理工作重要的組成部分。②收集到的資歷料進(jìn)行細(xì)分，分類標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評驗(yàn)收 工作的通知》發(fā)布后的新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。日常管理文件（如管理公司通知、通報等）按照公司制定的文件管理程序發(fā)放及接收，并立卷歸檔。（4） 采用多種形式的文檔儲存方式（電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。（8） 綜合部每季度對檔案室資料管理情況進(jìn)行檢查。二、對物業(yè)管理處財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識物業(yè)管理公司要將“錢盡其用”作為物業(yè)管理中財(cái)務(wù)運(yùn)作的控制原則，通過精確預(yù)算、嚴(yán)格執(zhí)行杜絕浪費(fèi)，力爭使業(yè)主每一分錢都物有所值，以同樣的價錢提供更高檔的服務(wù)。本控制原則不能以降底服務(wù)質(zhì)量和用戶滿意度作為代價，用戶滿意永遠(yuǎn)是最高原則。加強(qiáng)員工培訓(xùn)，發(fā)揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員。四、“863”大廈有關(guān)費(fèi)用測算大廈管理費(fèi)用收入預(yù)測表項(xiàng) 目面 積（M2）收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)月收入（萬元）年收入（萬元）辦公樓150005元/月/平方米90商務(wù)經(jīng)營停車場停車位?個,?元/月合計(jì)90大廈管理費(fèi)用支出預(yù)測表序 號項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)月支出（元）年支出（元）一工資福利見下頁表55939671268二辦公費(fèi)見下頁表341040920三設(shè)備運(yùn)行維保費(fèi)見下頁表716786004四環(huán)境管理費(fèi)見下頁表573568820五固定資產(chǎn)折舊總額89220元，分5年攤銷148717844六開辦費(fèi)攤銷總額100000元，分5年攤銷166820016七不可預(yù)見費(fèi)（2%）以上六項(xiàng)的2%150818096八管理者酬金（10%）以上七項(xiàng)的10%九法定稅費(fèi)（%）%合計(jì)76914922988說明：每月負(fù)1914元大廈管理費(fèi)用預(yù)測支出明細(xì)表序號項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)月支出（元）年支出（元）一、工資福利1主任1人，工資標(biāo)準(zhǔn)3000元/月人1500180005文秘1人，工資標(biāo)準(zhǔn)1200元/月人3250390009綠化員2人，工資標(biāo)準(zhǔn)700元/月M2125015000（2）器械及設(shè)施更換保安器械及停車場標(biāo)識等設(shè)施的保養(yǎng)、更換2002400（3）對講機(jī)管理費(fèi)每部10 元/月6部(無委會收取)607206水池清洗、水