【正文】 次是按單位多人共用ＯＡ機(jī)器，所以O(shè)Ａ機(jī)器設(shè)置在樓角或OＡ設(shè)備室，稱為孤立式(ｓtand alone)或犄角式布局。換句話說(shuō)，要營(yíng)造“多中有一，一中有多，多而不亂，一而有致”的藝術(shù)品味。萬(wàn)一出現(xiàn)系統(tǒng)死機(jī)或誤操作，就要具有防止錯(cuò)誤擴(kuò)大，并迅速?gòu)?fù)原的對(duì)應(yīng)措施。　?、谠谠O(shè)計(jì)時(shí)，除考慮是否符合人體工程學(xué)環(huán)境外，同時(shí)還應(yīng)重視下列五個(gè)重點(diǎn)：　　(Flexibility，Ａｄaptability)　　(Ａｖailability)　　、保安性(Ｓafety，Security)　　(Reliability)　　、效率性(EConomy，Ｅfficiency)　?、壑匾暽厦嫖鍌€(gè)重點(diǎn)的理由：　　，通常為日常工作、一般業(yè)務(wù)、各種會(huì)議、研究開(kāi)發(fā)等目的而引進(jìn)OＡ設(shè)備，為了空間能夠靈活地得以利用，硬件條件逐年都在完 善提高?！　∫陨狭N需求，可以按觀點(diǎn)分類改寫(xiě)成為：　?、僭跇I(yè)務(wù)上要功能齊全；　?、谠谏钌弦奖?；　?、墼谏砩弦孢m；　?、茉谛睦砩弦淇?；　?、莶桓缮妾?dú)立人格；　　⑥尊重個(gè)人志趣愛(ài)好。美國(guó)常稱其為Ｈuman Engineering，日本譯成“人間工學(xué)”，就是我們常說(shuō)的人體工程學(xué)的意思。　　。常見(jiàn)的智能大廈偏重于豪華，所以智能化技術(shù)除了集成的意義外，給人的印象更多是“豪華”。其中主神經(jīng)線路是星 型LAN，通常采用雙絞線電纜(Ｔwist Pair Ｃable)為主要配線材料?！　?二)智能大廈的技術(shù)內(nèi)涵。智能大廈錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，請(qǐng)參見(jiàn)下圖772，其上 半部分反映智能大廈與用戶需求的關(guān)系，下半部分反映智能大廈與智能綜合方法的關(guān)系。　　智能大廈的目的是讓中小企業(yè)能夠共享到如同大企業(yè)規(guī)模的方便、快捷、安全、高層次 的辦公室工作環(huán)境。發(fā)達(dá)國(guó)家認(rèn)為資料 檔案化發(fā)展的結(jié)果是，一般檔案文件將全部被計(jì)算機(jī)所取代，一般知識(shí)信息不再像以前那樣充滿價(jià)值，只有創(chuàng)造性的知識(shí)才能真正擁有未來(lái)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)該激發(fā)人們的創(chuàng)造潛能 ，使得智能建筑更智能，智能城市更發(fā)達(dá)。經(jīng)過(guò)系統(tǒng)集成，優(yōu)化組合各種信息，以較少的費(fèi)用獲取較多的信息，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)報(bào)警、防災(zāi)保安、自動(dòng)調(diào)節(jié)室溫、自動(dòng)換氣、代繳電費(fèi)水費(fèi)、節(jié)省能源的目標(biāo)。因此今后智能大廈必須具有ＯＡ(Ｏffice Automation)、ＢA(Ｂｕilding Automtion)及ＣＡ(Communication Ａutomatioｎ)的功能才行。這種基地，小的如社區(qū)，大的如城鎮(zhèn)，世界上已有22處。發(fā)達(dá)國(guó)家，如瑞士、瑞典等，因祟尚自由生活，追求舒適安全，所以 雖然擁有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但人們只求住在智能住宅中，滿足于自動(dòng)保安及高度視聽(tīng)享受。與此同時(shí)，高度智能大廈也存在下列的一些問(wèn)題：　?。弧　?，一旦機(jī)器發(fā)生故障，可能導(dǎo)致一系列問(wèn)題，甚至癱瘓；　　，人只面對(duì)計(jì)算機(jī)，減少了工作中面對(duì)面交談的機(jī)會(huì)，可能造成人際關(guān)系淡漠；　　，將影響人們的應(yīng)變能力；　　，利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)犯罪的事件增多?！　。芯恐悄艽髲B及其周圍地區(qū)環(huán)境，推進(jìn)調(diào)查研究工作，邁入了智能綜合城市建設(shè)的新紀(jì)元。　　，在紐約召開(kāi)世界第一屆Teleport(信息發(fā)射基地)會(huì)議，會(huì)議決定發(fā)射廣播衛(wèi)星，24小時(shí)將信息傳播到世界各地?！　?，開(kāi)始使用“智能(intelligent)”一詞?！　?，促使了信息技術(shù)毫無(wú)約束地發(fā)揮作用。美 國(guó)UTBＳ公司在１９８１年最初使用“智能”兩字時(shí)，那時(shí)的含義與現(xiàn)在相比，具有相當(dāng)大 的區(qū)別。　　，如電子自動(dòng)警戒、追蹤和記錄?！　?、LAＮ等在智能大廈里得到高效綜合的應(yīng)用，使得以最節(jié)省的消耗得到最舒適的溫度、最悅耳的音樂(lè)、最愉快的氣氛，使居住者能夠上下出入方便，并確保 防火、防煙、防震、防盜，保證控制電梯、空調(diào)設(shè)備的功能等。第一章　智能大廈物業(yè)管理 2第一節(jié)　智能大廈概述 2一、定義和范疇 2二、誕 生 背 景 2三、發(fā) 展 歷 程 3四、對(duì)社會(huì)的影響 3五、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì) 3第二節(jié)　智能大廈構(gòu)成及其特征 5一、特 征 剖 析 5二、系統(tǒng)的構(gòu)成特點(diǎn) 9第三節(jié)　自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 16一、自動(dòng)化系統(tǒng) 16二、自動(dòng)化系統(tǒng)的功能 19三、自動(dòng)化系統(tǒng)的組成 23四、自動(dòng)化系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò) 25五、實(shí)例點(diǎn)評(píng)——哈爾濱報(bào)業(yè)大廈自控管理系統(tǒng)集成 26第四節(jié)　電氣系統(tǒng)物業(yè)管理模式及實(shí)例分析 29一、空調(diào)系統(tǒng)管理模式 29二、電梯系統(tǒng)管理模式 42三、照明系統(tǒng)管理模式 46四、實(shí)例點(diǎn)評(píng)——山西日?qǐng)?bào)社新聞采編大樓的供配電系統(tǒng) 46第五節(jié)　辦公自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 49一、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)概述 49二、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)規(guī)劃 54三、實(shí)例點(diǎn)評(píng)——深房廣場(chǎng)ＯAS系統(tǒng)設(shè)計(jì)與分析 57第六節(jié)　通信自動(dòng)化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 62一、語(yǔ)音通訊模式 62二、衛(wèi)星通信模式 63三、圖文通信模式 63四、數(shù)據(jù)通信模式 64五、新型通信系統(tǒng)管理模式 64六、公共廣播系統(tǒng)管理模式 68七、實(shí)例點(diǎn)評(píng)——廣東國(guó)際大廈通信系統(tǒng) 68第七節(jié)　智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計(jì)實(shí)例分析 70一、高校智能化教學(xué)樓設(shè)計(jì) 70二、常州國(guó)際金融大廈設(shè)計(jì) 73三、民用機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓設(shè)計(jì) 79四、智慧廣場(chǎng)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 82第八章　其他類型的物業(yè)管理 86第一節(jié)　工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的物業(yè)管理 86一、工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的管理 86二、工業(yè)廠房與倉(cāng)庫(kù)的服務(wù) 88第一章　智能大廈物業(yè)管理第一節(jié)　智能大廈概述　　一、定義和范疇　　智能大廈的內(nèi)涵至今還在不斷發(fā)展變化，所以迄今為止還沒(méi)有一個(gè)普遍接受的定義?！　?，由于辦公室里各種終端聯(lián)網(wǎng)作業(yè)，所以文字處理、電子郵件、檔案共享、科學(xué)計(jì)算等要求能夠靈活自如地加以處理?！　?。其它的智能大廈，如日本的本田大廈、NTT品川大廈等，情況也是如此。　　，如果沒(méi)有獨(dú)特的魅力便難以推銷成功，將原來(lái)長(zhǎng)方體式建筑造型變?yōu)楣P筒式建筑造型就是其中一種促銷手段，冠以“智能大廈”則更是一種促銷措施。　　，NTT副社長(zhǎng)北原在國(guó)際計(jì)算機(jī)通信會(huì)議(IＣＣＣ)上提倡信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(INS)，使得希望利用網(wǎng)絡(luò)的人，只要擁有一條網(wǎng)絡(luò)線路，就可以獲取多種信息服務(wù)，獲 得豐富多彩的信息?！　。接懶畔⒒男枨?，調(diào)查其可行性(fea sibility)?！　∷摹?duì)社會(huì)的影響　　單一智能大廈的效果只能體現(xiàn)在該建筑內(nèi)部，但若能與同類型建筑互相交換信息，則信 息面更廣、效果會(huì)更好?！　∥濉F(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)　　由于經(jīng)濟(jì)水平、文化需求差距很大，美國(guó)、日本等當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)大國(guó)，已經(jīng)開(kāi)始綜合智 能城市構(gòu)想的建設(shè)。至于發(fā)展中國(guó)家的人民，溫飽問(wèn)題尚未解決，更不用說(shuō)追求智能住宅的享受了。(未來(lái)型通信城市)，是綜合智能(Intelligent Co mplex)的城市，其組成單元是智能大廈(Intelligent Ｂuilding)，是建筑企業(yè)(如UTBＳ)與 通信企業(yè)(如ATamp。圖771概括表示了智能大廈的基本框架。我國(guó)的智能大廈尚處在萌芽階段，一切都在追隨美、日等先進(jìn)國(guó)家的前進(jìn)步伐。第二節(jié)　智能大廈構(gòu)成及其特征　　一、特 征 剖 析　　美國(guó)UTBＳ推出的市政大樓大致具有下列特征：　?。?“智能”主要用在出租式大樓；　　(Shared Tenant Service)：用戶電話交換設(shè)備的免費(fèi)服務(wù)；　　 Stop Shopping：一個(gè)窗口滿足任何通信及ＯＡ的有關(guān)要求，即所謂的功能集成；　?。河卸嗌僦悄芙ㄖ陀卸嗌賯€(gè)智能等級(jí)；　　，方法是通信技術(shù)的集成(integration)；　　，但是集成的目標(biāo)不僅限于一棟建筑，可以聯(lián)系跨越數(shù)座大廈。對(duì)于智能大廈，商業(yè)界與企業(yè)界學(xué)者們的研究結(jié)論往往是不一樣的。圖772 智能大廳目標(biāo)的復(fù)雜關(guān)系　　?！　?。而當(dāng)今學(xué)者們 推崇的智能化是由八種因素綜合平衡構(gòu)成的?！　?１)人體工程學(xué)概念。　　(２)人體工程學(xué)環(huán)境化?！　?３)活動(dòng)空間工作流線化。所以要求使用上具有兼容性；　　，主要是看使用它是否會(huì)更加方便，即要有便利性；　　，除了大樓電梯能自動(dòng)經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)作外，建筑物在遇到地震、火災(zāi)時(shí)都應(yīng)具有自動(dòng)抗震、自動(dòng)防火及指導(dǎo)避難的功能，以確保人身及財(cái)產(chǎn)安全。這些措施都是系統(tǒng)工作制度的基本事項(xiàng)，在規(guī)劃時(shí)應(yīng)該合理地進(jìn)行設(shè) 計(jì)；　　，也應(yīng)考慮精兵簡(jiǎn)政，提高服務(wù)人員的工作效率?！　鹘y(tǒng)的辦公桌排列雜亂無(wú)章可循?！　〉诙€(gè)層次是按部門(mén)單位設(shè)置OＡ機(jī)器，各機(jī)器間通過(guò)LAN(局域網(wǎng))聯(lián)合運(yùn)行來(lái)發(fā)揮效率，稱為部門(mén)式布局。　　第四個(gè)層次是1人或２人使用一臺(tái)ＯＡ機(jī)器的工作站布局，這種布局講究工作保密性及活動(dòng)路線，采取舒適的矮墻隔間形式，滿足建筑設(shè)計(jì)提出的光、熱、聲條件，以及保密和開(kāi) 放兼?zhèn)涞囊蟆！　∫虼水?dāng)智能大廈分級(jí)時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)考察主要因素和次要因素的構(gòu)成關(guān)系，例如 我們可以參考下列的分法。中級(jí)、一般級(jí)——初級(jí)之外還有個(gè)人計(jì)算機(jī)共享的配套程序，可用于通信服務(wù)。今天的基本級(jí)可能明 天發(fā)展成中級(jí)，后天發(fā)展為高級(jí)，高級(jí)的成為更高級(jí)，成為智能城市網(wǎng)絡(luò)的一部分等等。當(dāng)然也可以分別視為自動(dòng)化住宅(HA)、自動(dòng)化工廠(FA)、自動(dòng)化辦公室(Ｏ Ａ)、智能大廈(ＩＭ)?！　≈悄艽髲B的智能來(lái)自于下列軟件的集成綜合運(yùn)作：　　(１)遙控通信/自備交換自動(dòng)化(CA)；　　(２)辦公室工作信息自動(dòng)化處理(ＯA)；　　(３)大樓管理自動(dòng)化運(yùn)轉(zhuǎn)(BA)；　　(4)防盜、防火、防劫自動(dòng)化保安管理(SA)；　　(５)自動(dòng)換氣，自動(dòng)調(diào)光，環(huán)境舒適化(MA)?！　〈髽潜O(jiān)視控制必要的設(shè)備包括：　　(１)新型電話機(jī)；　　(２)信息網(wǎng)絡(luò)，如ＬAN、ＷAN等；　　(３)數(shù)字式用戶交換機(jī)(簡(jiǎn)寫(xiě)為數(shù)字式ＰＢＸ)；　　(４)電子計(jì)算機(jī)；　　(５)電源設(shè)備?！　≈悄艽髲B里的各種通信儀器與大廈、公用通信線路、專用線路甚至高速數(shù)字線路的聯(lián)系必須以數(shù)字式ＰBX或新型電話為核心。所以今天智能化的發(fā)展，是數(shù)字式ＰＢＸ、新型電話機(jī)及ＯＡ用計(jì)算機(jī)三者的 功勞。對(duì)于INＳ模式系統(tǒng)還要考慮信息積累、變換媒體通信功能等?！　　！　?１)目前是發(fā)展時(shí)期，所以應(yīng)該預(yù)留多少，需要設(shè)計(jì)者與所有者協(xié)商之后才能決定。按 保安需要程度，分為輕、中、重三組區(qū)域，如表772按以下程序處理。但不論采取什么方式，今后的智能建筑最好按一人一臺(tái)計(jì)算機(jī)終端進(jìn)行設(shè) 計(jì)。　?、谥屑?jí)保安區(qū)僅占出租面積的１０％上下，但墻砌到天花板高度，相互之間完全隔開(kāi)，每小時(shí)平方米產(chǎn)生熱量７５～１５０kcal(３１４～６２８KJ)(ＳＨ)，冬天也需要使用冷氣 。由于有些租戶為了保密性可能要求專用配管，所以管徑不要太大，占滿預(yù)留空間。(３)０Ａ辦公時(shí)代講究省能省力，智能建筑更是如此。 　　對(duì)于時(shí)間外的問(wèn)題，以前是以全公司為對(duì)象，今天改以“科”為對(duì)象進(jìn)行區(qū)域劃分?！　￡P(guān)于節(jié)省熱能，則應(yīng)按照下列原則實(shí)施：　?、倭私舛舅锜崮埽盐照麄€(gè)建筑的負(fù)載特性，設(shè)計(jì)以熱能再生為重點(diǎn)的系統(tǒng)。　　④宜設(shè)置全熱交換器或蓄熱槽以存貯冬季冷水及夏季溫水。ＢＡ系統(tǒng)是智能大廈的基本起點(diǎn)，它采用計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動(dòng)控制和通信技術(shù)，組成高度自動(dòng)化的綜合管理系統(tǒng)，把建筑物內(nèi)的所有設(shè)備和設(shè)施有效地管 理起來(lái)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、高效、可靠、安全地運(yùn)行。 PD系統(tǒng)提供開(kāi)放式的標(biāo)準(zhǔn)通訊接口，能支持多廠商的不同類型設(shè)備的數(shù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間互聯(lián)， 其幾乎包含了全部弱電系統(tǒng)的布線，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖像、傳感器、模擬或數(shù)字語(yǔ)音等信號(hào)，綜合布線將智能大廈的各子系統(tǒng)有機(jī)地連接，為系統(tǒng)的集成提供了物理介質(zhì)：　?。拢料到y(tǒng)采用集散式的計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)，通常分為中央管理系統(tǒng)、系統(tǒng)監(jiān)督控制器、現(xiàn) 場(chǎng)控制機(jī)三級(jí)管理。中央管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)對(duì)整個(gè)ＢＡ系統(tǒng)實(shí)施組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理、控制。系統(tǒng)集成商并不從事硬、軟件的生產(chǎn)和開(kāi)發(fā)，而是根據(jù)業(yè)主需求，設(shè)計(jì)系統(tǒng)建設(shè)方案，選擇不同廠商的產(chǎn)品進(jìn)行組合，以自己的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)為用戶 建設(shè)一個(gè)適當(dāng)?shù)南到y(tǒng)：其必須為用戶提供的三大服務(wù)是：； 工；。過(guò)去，對(duì)空調(diào)、采暖通風(fēng)、動(dòng)力站房、給排水、變配電等設(shè)備的運(yùn)行 狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視的中央監(jiān)視系統(tǒng)和空調(diào)、給排水、變配電的自動(dòng)控制裝置是各自獨(dú)立的。鑒于自動(dòng)化系統(tǒng)對(duì)于智能大廈物業(yè)管理上高效、方便，因此在智能大廈建設(shè)中已經(jīng)被廣 泛應(yīng)用?！　∷ㄅ照{(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、運(yùn)輸系統(tǒng)和其他要納入的設(shè)備的控制和 管理?！　??！　　！　≈悄艽髲B設(shè)備運(yùn)行管理和控制系統(tǒng)有２種形式，即現(xiàn)場(chǎng)自動(dòng)控制系統(tǒng)和中央監(jiān)視控制系 統(tǒng)。還有照明自動(dòng)控制、電梯的自動(dòng)控制等。例如，按照預(yù)先設(shè)定的時(shí)間表進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行控制，當(dāng)使用辦公室時(shí)，為了按時(shí)達(dá)到設(shè)定的溫度，通過(guò)設(shè)定空調(diào)的起動(dòng)／停止時(shí)刻，進(jìn)行最佳起動(dòng)／ 停止控制?！　?FAS)?！　?SCＳ)?！　≡O(shè)備運(yùn)行管理和控制系統(tǒng)與防火與保安系統(tǒng)這２個(gè)子系統(tǒng)各有不同的功能，但相互又有 一定的聯(lián)系。如發(fā)生火災(zāi)時(shí)，可以自動(dòng)打開(kāi)公共避難通道及出入口、關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)等協(xié)調(diào)性動(dòng)作。《智 能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于甲級(jí)智能建筑物“火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制”的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是：“系統(tǒng)應(yīng)與ＢＡ系統(tǒng)合用或作為其一個(gè)子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)報(bào)警、滅火、消防聯(lián)動(dòng)等的各項(xiàng)功能。如果在管理體制上有困難可以這樣做，但是控制的協(xié)調(diào)性往往受到減弱。從50年代的氣動(dòng)儀表控制系統(tǒng)，60年代發(fā)展為電動(dòng)單元組合儀表，７０年代發(fā)展為采用小型或超級(jí)小 型電子計(jì)算機(jī)的集中式控制系統(tǒng)，以及后來(lái)采用微型計(jì)算機(jī)的集散式控制系統(tǒng)(DCＳ)，目前正在向采用現(xiàn)場(chǎng)總線(FCS)的智能儀表控制系統(tǒng)發(fā)展。這些系統(tǒng)的運(yùn)行操作比較復(fù)雜。這樣不但耗用的導(dǎo)線很多，安裝不便，費(fèi)用大，而且只能選擇一些最重要的設(shè)備在中央監(jiān)控室內(nèi)顯示和操作，大多數(shù)設(shè)備仍需在現(xiàn)場(chǎng)操作和記錄。一對(duì)信號(hào)線路就可傳送多種信號(hào)，所有的設(shè)備狀態(tài)都可以顯示于中央監(jiān)控室內(nèi)，很容易進(jìn)行操作和管理，不但節(jié)省了人力，而且提高了效率。中央監(jiān)控室的操作人員，只要下達(dá)所需要的指令，現(xiàn)場(chǎng)控制器 就會(huì)自動(dòng)地參考其他數(shù)據(jù)、自動(dòng)運(yùn)算并控制相關(guān)的設(shè)備，以達(dá)到操作者的要求。該中心不斷地將各種數(shù)據(jù)報(bào)表提供給管理人員，通過(guò)分析數(shù)據(jù)報(bào) 表，求取本大樓可以節(jié)約的運(yùn)行成本(如節(jié)約能源、節(jié)約人事成本等)的方式，從而進(jìn)一步提高大