【正文】 次是按單位多人共用ＯＡ機(jī)器，所以O(shè)Ａ機(jī)器設(shè)置在樓角或OＡ設(shè)備室，稱為孤立式(ｓtand alone)或犄角式布局。換句話說，要營造“多中有一，一中有多，多而不亂，一而有致”的藝術(shù)品味。萬一出現(xiàn)系統(tǒng)死機(jī)或誤操作，就要具有防止錯誤擴(kuò)大，并迅速復(fù)原的對應(yīng)措施?！　、谠谠O(shè)計時，除考慮是否符合人體工程學(xué)環(huán)境外，同時還應(yīng)重視下列五個重點(diǎn)：　　(Flexibility，Ａｄaptability)　　(Ａｖailability)　　、保安性(Ｓafety，Security)　　(Reliability)　　、效率性(EConomy，Ｅfficiency)　　③重視上面五個重點(diǎn)的理由：　　，通常為日常工作、一般業(yè)務(wù)、各種會議、研究開發(fā)等目的而引進(jìn)OＡ設(shè)備，為了空間能夠靈活地得以利用，硬件條件逐年都在完 善提高?！　∫陨狭N需求，可以按觀點(diǎn)分類改寫成為：　?、僭跇I(yè)務(wù)上要功能齊全；　?、谠谏钌弦奖?；　?、墼谏砩弦孢m；　　④在心理上要愉快；　　⑤不干涉獨(dú)立人格；　?、拮鹬貍€人志趣愛好。美國常稱其為Ｈuman Engineering，日本譯成“人間工學(xué)”，就是我們常說的人體工程學(xué)的意思?！　?。常見的智能大廈偏重于豪華，所以智能化技術(shù)除了集成的意義外，給人的印象更多是“豪華”。其中主神經(jīng)線路是星 型LAN，通常采用雙絞線電纜(Ｔwist Pair Ｃable)為主要配線材料?！　?二)智能大廈的技術(shù)內(nèi)涵。智能大廈錯綜復(fù)雜的關(guān)系，請參見下圖772，其上 半部分反映智能大廈與用戶需求的關(guān)系，下半部分反映智能大廈與智能綜合方法的關(guān)系?！　≈悄艽髲B的目的是讓中小企業(yè)能夠共享到如同大企業(yè)規(guī)模的方便、快捷、安全、高層次 的辦公室工作環(huán)境。發(fā)達(dá)國家認(rèn)為資料 檔案化發(fā)展的結(jié)果是，一般檔案文件將全部被計算機(jī)所取代，一般知識信息不再像以前那樣充滿價值，只有創(chuàng)造性的知識才能真正擁有未來的知識產(chǎn)權(quán)，所以應(yīng)該激發(fā)人們的創(chuàng)造潛能 ，使得智能建筑更智能，智能城市更發(fā)達(dá)。經(jīng)過系統(tǒng)集成，優(yōu)化組合各種信息，以較少的費(fèi)用獲取較多的信息，實(shí)現(xiàn)自動報警、防災(zāi)保安、自動調(diào)節(jié)室溫、自動換氣、代繳電費(fèi)水費(fèi)、節(jié)省能源的目標(biāo)。因此今后智能大廈必須具有ＯＡ(Ｏffice Automation)、ＢA(Ｂｕilding Automtion)及ＣＡ(Communication Ａutomatioｎ)的功能才行。這種基地，小的如社區(qū)，大的如城鎮(zhèn)，世界上已有22處。發(fā)達(dá)國家，如瑞士、瑞典等，因祟尚自由生活，追求舒適安全，所以 雖然擁有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但人們只求住在智能住宅中，滿足于自動保安及高度視聽享受。與此同時，高度智能大廈也存在下列的一些問題：　??；　　，一旦機(jī)器發(fā)生故障，可能導(dǎo)致一系列問題，甚至癱瘓；　　，人只面對計算機(jī)，減少了工作中面對面交談的機(jī)會，可能造成人際關(guān)系淡漠；　　，將影響人們的應(yīng)變能力；　　，利用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)犯罪的事件增多?！　?，研究智能大廈及其周圍地區(qū)環(huán)境，推進(jìn)調(diào)查研究工作，邁入了智能綜合城市建設(shè)的新紀(jì)元?！　。诩~約召開世界第一屆Teleport(信息發(fā)射基地)會議，會議決定發(fā)射廣播衛(wèi)星，24小時將信息傳播到世界各地?！　?，開始使用“智能(intelligent)”一詞?！　。偈沽诵畔⒓夹g(shù)毫無約束地發(fā)揮作用。美 國UTBＳ公司在１９８１年最初使用“智能”兩字時，那時的含義與現(xiàn)在相比，具有相當(dāng)大 的區(qū)別。　　，如電子自動警戒、追蹤和記錄?！　?、LAＮ等在智能大廈里得到高效綜合的應(yīng)用，使得以最節(jié)省的消耗得到最舒適的溫度、最悅耳的音樂、最愉快的氣氛，使居住者能夠上下出入方便，并確保 防火、防煙、防震、防盜，保證控制電梯、空調(diào)設(shè)備的功能等。第一章　智能大廈物業(yè)管理 2第一節(jié)　智能大廈概述 2一、定義和范疇 2二、誕 生 背 景 2三、發(fā) 展 歷 程 3四、對社會的影響 3五、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 3第二節(jié)　智能大廈構(gòu)成及其特征 5一、特 征 剖 析 5二、系統(tǒng)的構(gòu)成特點(diǎn) 9第三節(jié)　自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 16一、自動化系統(tǒng) 16二、自動化系統(tǒng)的功能 19三、自動化系統(tǒng)的組成 23四、自動化系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)及網(wǎng)絡(luò) 25五、實(shí)例點(diǎn)評——哈爾濱報業(yè)大廈自控管理系統(tǒng)集成 26第四節(jié)　電氣系統(tǒng)物業(yè)管理模式及實(shí)例分析 29一、空調(diào)系統(tǒng)管理模式 29二、電梯系統(tǒng)管理模式 42三、照明系統(tǒng)管理模式 46四、實(shí)例點(diǎn)評——山西日報社新聞采編大樓的供配電系統(tǒng) 46第五節(jié)　辦公自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 49一、辦公自動化系統(tǒng)概述 49二、辦公自動化系統(tǒng)規(guī)劃 54三、實(shí)例點(diǎn)評——深房廣場ＯAS系統(tǒng)設(shè)計與分析 57第六節(jié)　通信自動化系統(tǒng)物業(yè)管理及實(shí)例分析 62一、語音通訊模式 62二、衛(wèi)星通信模式 63三、圖文通信模式 63四、數(shù)據(jù)通信模式 64五、新型通信系統(tǒng)管理模式 64六、公共廣播系統(tǒng)管理模式 68七、實(shí)例點(diǎn)評——廣東國際大廈通信系統(tǒng) 68第七節(jié)　智能大廈系統(tǒng)規(guī)劃與設(shè)計實(shí)例分析 70一、高校智能化教學(xué)樓設(shè)計 70二、常州國際金融大廈設(shè)計 73三、民用機(jī)場候機(jī)樓設(shè)計 79四、智慧廣場智能化系統(tǒng)設(shè)計 82第八章　其他類型的物業(yè)管理 86第一節(jié)　工業(yè)廠房與倉庫的物業(yè)管理 86一、工業(yè)廠房與倉庫的管理 86二、工業(yè)廠房與倉庫的服務(wù) 88第一章　智能大廈物業(yè)管理第一節(jié)　智能大廈概述　　一、定義和范疇　　智能大廈的內(nèi)涵至今還在不斷發(fā)展變化，所以迄今為止還沒有一個普遍接受的定義?！　?，由于辦公室里各種終端聯(lián)網(wǎng)作業(yè)，所以文字處理、電子郵件、檔案共享、科學(xué)計算等要求能夠靈活自如地加以處理?！　　Ｆ渌闹悄艽髲B，如日本的本田大廈、NTT品川大廈等，情況也是如此?！　。绻麤]有獨(dú)特的魅力便難以推銷成功，將原來長方體式建筑造型變?yōu)楣P筒式建筑造型就是其中一種促銷手段，冠以“智能大廈”則更是一種促銷措施?！　?，NTT副社長北原在國際計算機(jī)通信會議(IＣＣＣ)上提倡信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)(INS)，使得希望利用網(wǎng)絡(luò)的人，只要擁有一條網(wǎng)絡(luò)線路，就可以獲取多種信息服務(wù)，獲 得豐富多彩的信息?！　?，探討信息化的需求，調(diào)查其可行性(fea sibility)?！　∷摹ι鐣挠绊憽　我恢悄艽髲B的效果只能體現(xiàn)在該建筑內(nèi)部，但若能與同類型建筑互相交換信息，則信 息面更廣、效果會更好?！　∥?、現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢　　由于經(jīng)濟(jì)水平、文化需求差距很大，美國、日本等當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)大國，已經(jīng)開始綜合智 能城市構(gòu)想的建設(shè)。至于發(fā)展中國家的人民，溫飽問題尚未解決，更不用說追求智能住宅的享受了。(未來型通信城市)，是綜合智能(Intelligent Co mplex)的城市，其組成單元是智能大廈(Intelligent Ｂuilding)，是建筑企業(yè)(如UTBＳ)與 通信企業(yè)(如ATamp。圖771概括表示了智能大廈的基本框架。我國的智能大廈尚處在萌芽階段，一切都在追隨美、日等先進(jìn)國家的前進(jìn)步伐。第二節(jié)　智能大廈構(gòu)成及其特征　　一、特 征 剖 析　　美國UTBＳ推出的市政大樓大致具有下列特征：　　１.“智能”主要用在出租式大樓；　　(Shared Tenant Service)：用戶電話交換設(shè)備的免費(fèi)服務(wù)；　　 Stop Shopping：一個窗口滿足任何通信及ＯＡ的有關(guān)要求，即所謂的功能集成；　　：有多少智能建筑就有多少個智能等級；　　，方法是通信技術(shù)的集成(integration)；　　，但是集成的目標(biāo)不僅限于一棟建筑，可以聯(lián)系跨越數(shù)座大廈。對于智能大廈，商業(yè)界與企業(yè)界學(xué)者們的研究結(jié)論往往是不一樣的。圖772 智能大廳目標(biāo)的復(fù)雜關(guān)系　　。　　。而當(dāng)今學(xué)者們 推崇的智能化是由八種因素綜合平衡構(gòu)成的?！　?１)人體工程學(xué)概念?！　?２)人體工程學(xué)環(huán)境化?！　?３)活動空間工作流線化。所以要求使用上具有兼容性；　　，主要是看使用它是否會更加方便，即要有便利性；　　，除了大樓電梯能自動經(jīng)濟(jì)有效運(yùn)作外，建筑物在遇到地震、火災(zāi)時都應(yīng)具有自動抗震、自動防火及指導(dǎo)避難的功能，以確保人身及財產(chǎn)安全。這些措施都是系統(tǒng)工作制度的基本事項(xiàng)，在規(guī)劃時應(yīng)該合理地進(jìn)行設(shè) 計；　　，也應(yīng)考慮精兵簡政，提高服務(wù)人員的工作效率?！　鹘y(tǒng)的辦公桌排列雜亂無章可循?！　〉诙€層次是按部門單位設(shè)置OＡ機(jī)器，各機(jī)器間通過LAN(局域網(wǎng))聯(lián)合運(yùn)行來發(fā)揮效率，稱為部門式布局?！　〉谒膫€層次是1人或２人使用一臺ＯＡ機(jī)器的工作站布局，這種布局講究工作保密性及活動路線，采取舒適的矮墻隔間形式，滿足建筑設(shè)計提出的光、熱、聲條件，以及保密和開 放兼?zhèn)涞囊?。　　因此?dāng)智能大廈分級時，要根據(jù)實(shí)際情況來考察主要因素和次要因素的構(gòu)成關(guān)系，例如 我們可以參考下列的分法。中級、一般級——初級之外還有個人計算機(jī)共享的配套程序，可用于通信服務(wù)。今天的基本級可能明 天發(fā)展成中級，后天發(fā)展為高級，高級的成為更高級，成為智能城市網(wǎng)絡(luò)的一部分等等。當(dāng)然也可以分別視為自動化住宅(HA)、自動化工廠(FA)、自動化辦公室(Ｏ Ａ)、智能大廈(ＩＭ)?！　≈悄艽髲B的智能來自于下列軟件的集成綜合運(yùn)作：　　(１)遙控通信/自備交換自動化(CA)；　　(２)辦公室工作信息自動化處理(ＯA)；　　(３)大樓管理自動化運(yùn)轉(zhuǎn)(BA)；　　(4)防盜、防火、防劫自動化保安管理(SA)；　　(５)自動換氣，自動調(diào)光，環(huán)境舒適化(MA)?！　〈髽潜O(jiān)視控制必要的設(shè)備包括：　　(１)新型電話機(jī)；　　(２)信息網(wǎng)絡(luò)，如ＬAN、ＷAN等；　　(３)數(shù)字式用戶交換機(jī)(簡寫為數(shù)字式ＰＢＸ)；　　(４)電子計算機(jī)；　　(５)電源設(shè)備?！　≈悄艽髲B里的各種通信儀器與大廈、公用通信線路、專用線路甚至高速數(shù)字線路的聯(lián)系必須以數(shù)字式ＰBX或新型電話為核心。所以今天智能化的發(fā)展，是數(shù)字式ＰＢＸ、新型電話機(jī)及ＯＡ用計算機(jī)三者的 功勞。對于INＳ模式系統(tǒng)還要考慮信息積累、變換媒體通信功能等?！　??！　?１)目前是發(fā)展時期，所以應(yīng)該預(yù)留多少，需要設(shè)計者與所有者協(xié)商之后才能決定。按 保安需要程度，分為輕、中、重三組區(qū)域，如表772按以下程序處理。但不論采取什么方式，今后的智能建筑最好按一人一臺計算機(jī)終端進(jìn)行設(shè) 計?！　、谥屑壉０矃^(qū)僅占出租面積的１０％上下，但墻砌到天花板高度，相互之間完全隔開，每小時平方米產(chǎn)生熱量７５～１５０kcal(３１４～６２８KJ)(ＳＨ)，冬天也需要使用冷氣 。由于有些租戶為了保密性可能要求專用配管，所以管徑不要太大，占滿預(yù)留空間。(３)０Ａ辦公時代講究省能省力，智能建筑更是如此。 　　對于時間外的問題，以前是以全公司為對象，今天改以“科”為對象進(jìn)行區(qū)域劃分?！　￡P(guān)于節(jié)省熱能，則應(yīng)按照下列原則實(shí)施：　?、倭私舛舅锜崮?，把握整個建筑的負(fù)載特性，設(shè)計以熱能再生為重點(diǎn)的系統(tǒng)。　?、芤嗽O(shè)置全熱交換器或蓄熱槽以存貯冬季冷水及夏季溫水。ＢＡ系統(tǒng)是智能大廈的基本起點(diǎn)，它采用計算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動控制和通信技術(shù)，組成高度自動化的綜合管理系統(tǒng)，把建筑物內(nèi)的所有設(shè)備和設(shè)施有效地管 理起來，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、高效、可靠、安全地運(yùn)行。 PD系統(tǒng)提供開放式的標(biāo)準(zhǔn)通訊接口，能支持多廠商的不同類型設(shè)備的數(shù)據(jù)傳輸和網(wǎng)間互聯(lián)， 其幾乎包含了全部弱電系統(tǒng)的布線，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖像、傳感器、模擬或數(shù)字語音等信號，綜合布線將智能大廈的各子系統(tǒng)有機(jī)地連接，為系統(tǒng)的集成提供了物理介質(zhì)：　　ＢＡ系統(tǒng)采用集散式的計算機(jī)控制系統(tǒng)，通常分為中央管理系統(tǒng)、系統(tǒng)監(jiān)督控制器、現(xiàn) 場控制機(jī)三級管理。中央管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)對整個ＢＡ系統(tǒng)實(shí)施組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、管理、控制。系統(tǒng)集成商并不從事硬、軟件的生產(chǎn)和開發(fā)，而是根據(jù)業(yè)主需求，設(shè)計系統(tǒng)建設(shè)方案，選擇不同廠商的產(chǎn)品進(jìn)行組合，以自己的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)為用戶 建設(shè)一個適當(dāng)?shù)南到y(tǒng)：其必須為用戶提供的三大服務(wù)是：； 工；。過去，對空調(diào)、采暖通風(fēng)、動力站房、給排水、變配電等設(shè)備的運(yùn)行 狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視的中央監(jiān)視系統(tǒng)和空調(diào)、給排水、變配電的自動控制裝置是各自獨(dú)立的。鑒于自動化系統(tǒng)對于智能大廈物業(yè)管理上高效、方便，因此在智能大廈建設(shè)中已經(jīng)被廣 泛應(yīng)用?！　∷ㄅ照{(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、運(yùn)輸系統(tǒng)和其他要納入的設(shè)備的控制和 管理。　　?！　??！　≈悄艽髲B設(shè)備運(yùn)行管理和控制系統(tǒng)有２種形式，即現(xiàn)場自動控制系統(tǒng)和中央監(jiān)視控制系 統(tǒng)。還有照明自動控制、電梯的自動控制等。例如，按照預(yù)先設(shè)定的時間表進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行控制，當(dāng)使用辦公室時，為了按時達(dá)到設(shè)定的溫度，通過設(shè)定空調(diào)的起動／停止時刻，進(jìn)行最佳起動／ 停止控制?！　?FAS)。　　(SCＳ)。　　設(shè)備運(yùn)行管理和控制系統(tǒng)與防火與保安系統(tǒng)這２個子系統(tǒng)各有不同的功能，但相互又有 一定的聯(lián)系。如發(fā)生火災(zāi)時，可以自動打開公共避難通道及出入口、關(guān)閉空調(diào)系統(tǒng)等協(xié)調(diào)性動作?！吨?能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》中關(guān)于甲級智能建筑物“火災(zāi)報警與消防聯(lián)動控制”的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)是：“系統(tǒng)應(yīng)與ＢＡ系統(tǒng)合用或作為其一個子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)報警、滅火、消防聯(lián)動等的各項(xiàng)功能。如果在管理體制上有困難可以這樣做，但是控制的協(xié)調(diào)性往往受到減弱。從50年代的氣動儀表控制系統(tǒng)，60年代發(fā)展為電動單元組合儀表，７０年代發(fā)展為采用小型或超級小 型電子計算機(jī)的集中式控制系統(tǒng)，以及后來采用微型計算機(jī)的集散式控制系統(tǒng)(DCＳ)，目前正在向采用現(xiàn)場總線(FCS)的智能儀表控制系統(tǒng)發(fā)展。這些系統(tǒng)的運(yùn)行操作比較復(fù)雜。這樣不但耗用的導(dǎo)線很多，安裝不便，費(fèi)用大，而且只能選擇一些最重要的設(shè)備在中央監(jiān)控室內(nèi)顯示和操作，大多數(shù)設(shè)備仍需在現(xiàn)場操作和記錄。一對信號線路就可傳送多種信號，所有的設(shè)備狀態(tài)都可以顯示于中央監(jiān)控室內(nèi)，很容易進(jìn)行操作和管理，不但節(jié)省了人力，而且提高了效率。中央監(jiān)控室的操作人員，只要下達(dá)所需要的指令，現(xiàn)場控制器 就會自動地參考其他數(shù)據(jù)、自動運(yùn)算并控制相關(guān)的設(shè)備，以達(dá)到操作者的要求。該中心不斷地將各種數(shù)據(jù)報表提供給管理人員，通過分析數(shù)據(jù)報 表，求取本大樓可以節(jié)約的運(yùn)行成本(如節(jié)約能源、節(jié)約人事成本等)的方式，從而進(jìn)一步提高大