【正文】 利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn) 領(lǐng)域。他們經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，還款能力有限，但渴望在城市中擁有一個(gè)自己的空間。 四是投資房產(chǎn)漸成時(shí)尚。 二是經(jīng)濟(jì)適用房有效供給不足。相對大戶型而言，小戶型的單位面積投資回報(bào)要高一些，如果直接進(jìn)入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價(jià)也容易成交。某種意義上說，小戶型只要設(shè)計(jì)合理，面積縮小但功能不減，仍然可以烘托出高質(zhì)量的生活氛圍。這其中既包含了前期購房費(fèi)用，如購房款、契稅，維修基金等，也包含了后期居住的運(yùn)行費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。同時(shí)廚具的直接顯露，多少會使房屋凌亂 明明白白小戶型（三） ——————————————————————————————————————— 鐘情小戶型的幾個(gè)理由 小戶型之所以火爆，從負(fù)面上講，一方面是因?yàn)橥惍a(chǎn)品匱乏 ,當(dāng)潛在的年輕人購房群體凸現(xiàn)時(shí)，供求關(guān)系產(chǎn)生了失衡；另一方面是房價(jià)普遍偏高，造成供需難以對位，使一部分急于購房的買家將就選擇了小戶型；再有一方面是個(gè)人投資渠道還不夠?qū)挿海x擇房產(chǎn)是盤活閑置資金的一種方式。 該戶型采用國際流行的 LDK設(shè)計(jì)，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風(fēng)情的合體 1居，能滿足一部分外國人的需求。商務(wù)公寓中的戶型小到合體 1居，大到獨(dú)體別墅，而小戶型較為集中的物業(yè)模式為酒店式服務(wù)公寓。 在 22 層的頂層里，設(shè)置了挑高 9 米空間的內(nèi)庭花園主題會所；同時(shí)每層還布置了兩個(gè) 200平方米的內(nèi)庭花園，以使工作環(huán)境更加優(yōu)美。商住公寓以商為主，應(yīng)該具備商務(wù)設(shè)施的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱牌）能不能，臨時(shí)車位夠不夠，通訊設(shè)備是否暢達(dá)，甚至郵局、銀行等服務(wù)設(shè)施是否配套等等，這些都是應(yīng)該細(xì)致考慮的 。但別忘了，計(jì)算面積決不簡單地等同于寫字樓，因?yàn)閷懽謽欠块g的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設(shè)施，空間浪費(fèi)較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。那種商住混雜的地域，是很難達(dá)到“氣盛如?！钡?。 一般來說，選擇商住公寓，大致注意以下幾個(gè)方面： 環(huán)境氛圍。同時(shí)由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產(chǎn)生互視，私密性稍差。 實(shí)例 3：西部曙光花園二期 “水云天”的 C 戶型，建筑面積 平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了 1 居室中不易多得的朝陽面， 廚衛(wèi)的功能分區(qū)較為細(xì)致：衛(wèi)生間外放置洗衣機(jī)的部位，在解決了交通通道的同時(shí)，分出了洗滌區(qū)；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來有些凌亂的空間，變得整齊、得體。 因離三環(huán)主路很近，噪音干擾較大。而廚房面積不應(yīng)小于 5平方米，低于這個(gè)數(shù)值，室內(nèi)熱量聚集就會過大，同時(shí)單排櫥柜凈寬不小于 米，雙排櫥柜不小于 米，并且櫥柜總長不小于 米。 美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶能打通的話，最好改成門，將原有的門封上，這樣，居室內(nèi)的一側(cè)變成了就餐區(qū)，而廚房內(nèi)的柜子可以布置成“ U”形，將冰箱、洗衣機(jī)一并放入，同時(shí)在陽臺和居室處裝上玻璃門，防止廚房 的油煙飄入室內(nèi)。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機(jī)和柜子。而隨著 1 居室的熱銷，為了縮小面積，降低總價(jià)，市場上出現(xiàn)了將臥室和起居室合二為一的合體 1居。使用率的計(jì)算是套內(nèi)建筑面積除以建筑面積得出的百分比， 一般標(biāo)準(zhǔn)戶型在塔樓為7782%，在 板樓為 8085％，而小戶型集中的樓層，因公攤加大，實(shí)際上要降低 35 個(gè)百分點(diǎn)。 因此，小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室、以及廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時(shí)加以考慮。以上僅指單衛(wèi)，如果變成雙衛(wèi)，再增加一些功能空間，比如儲藏室、休閑陽臺和獨(dú)立餐廳等，可以將面積放寬 1020 平方米。 實(shí)際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細(xì)分的結(jié)果。 雖然小戶型熱銷，但市場的供應(yīng)量非常有限，主要基于以下幾點(diǎn)： 開發(fā)成本不低 。從目前一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果看，大多數(shù)購房者能夠接受的房屋總價(jià)為 3050 萬元，一些經(jīng)濟(jì)狀況好些的，也不超過 80 萬。 從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買家的青睞； 三是 容易轉(zhuǎn)讓 。 明明白白小戶型 近些年來，小戶型一直是市場追捧的熱點(diǎn)，很多樓盤最先售罄的往往是位置并不是太好，但總價(jià)相對低一些的小戶型。目前二手房市場辦理貸款的手續(xù)繁雜，大多數(shù)賣家都希望全款一次轉(zhuǎn)讓，這就使得二手房的交易實(shí)際比新房還難一些，而小戶型因總價(jià)低， 相對易于成交。然而，對于經(jīng)濟(jì)相對薄弱的年輕人來說， 50 萬以上的總價(jià)似乎是可望而不可及。小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛(wèi)的設(shè)施到房間的布線，樣樣都不少，同時(shí)與大戶型在公用設(shè)施上共享，物業(yè)費(fèi)卻僅按面積交納，因而使得社區(qū)公用設(shè)施實(shí)際單位面積成本增加； 設(shè)計(jì)難度增加 。對于商家來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機(jī)；而對于買家來說，面對形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑選到適合自己居住或投資的住宅。精巧戶型面積雖小，但居住功能和大戶型相比，不應(yīng)該有太大的差異，這就要求精致地規(guī)劃面積，巧妙地設(shè)計(jì)戶型，其面積的取舍點(diǎn)盡量卡在既保證功能完 善又最少浪費(fèi)，也就是經(jīng)濟(jì)而不局促。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，兼容方方面面 ，像功能復(fù)合化、空間模糊化是住宅發(fā)展的重要趨勢。在進(jìn)行項(xiàng)目之間價(jià)格比較時(shí)，應(yīng)用某一戶型的總價(jià)除以套內(nèi)建筑面積，得出的單價(jià)才是該戶型的有效面積的價(jià)格，這一點(diǎn)，對于在面積上斤斤計(jì)較的小戶型來說，顯得尤為重要 。這種戶型的特點(diǎn)是：廚衛(wèi)等基本生活設(shè)施仍然具備；居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個(gè)窗戶或陽臺的采光面（如果有兩個(gè)以上的采光面，就容易分割成兩個(gè)居住空間，成了 1 室 1 廳）。陽臺位于床的側(cè)面，利于采光。 分體 1 居是保證舒適度的基本戶型 分體 1 居的主要特征是睡眠和起居分成兩個(gè)居室，各自擁有采光、通風(fēng)面，也就是通常所說的 1 室 1廳。至于陽臺、儲藏間、玄關(guān)等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設(shè)，會居室的品質(zhì)有所提高。開放式廚房不一定符合中餐習(xí)慣，建議加一道半透明玻璃推拉墻，既呼應(yīng)了窗戶，又增添了時(shí)尚。客廳中雖缺少常見的陽臺，但寬 大的拐角飄窗，一定程度上彌補(bǔ)了這一不足。 商住型是初創(chuàng)型公司的溫床 嚴(yán)格意義上講，商住公寓的出現(xiàn)，是買賣雙方在現(xiàn)有政策之間，尋求到的一條從開發(fā)商通往購房者的捷徑。俗話說： “一步三市”，雖然說的是鋪面商業(yè)設(shè)施的環(huán)境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定的借鑒。 戶型配置。而商住公寓是按住宅設(shè)計(jì)，拐拐角角的地方 自然多一些，刨去衛(wèi)生間、廚房、陽臺、走廊等，真正實(shí)用的面積會大打折扣。 實(shí)例 4：北三環(huán)西路青云當(dāng)代的 F 戶型，建筑面積 ，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結(jié)構(gòu)，居室內(nèi)看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充 分利用外圍的玻璃幕墻采光。當(dāng)然，公共設(shè)施的增加也使得公攤加大，導(dǎo)致居室使用率降低，這也是商務(wù)型公寓的共同特點(diǎn)。 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等，概括地說，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。因?yàn)榕溆袑挻蟮穆涞亟谴埃惯@款小居室在視覺上并不顯得壓抑。當(dāng)然，從正面上講，大家鐘情小戶型，也因其有獨(dú)特的優(yōu)勢： 配套的完善 “服務(wù)于都市白領(lǐng)”的市場定位，決定了小戶型較集中的項(xiàng)目大都毗鄰商務(wù)中心區(qū)，這是因?yàn)楝F(xiàn)代年輕人在高負(fù)荷的工作之余，對住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通 的便捷，商業(yè)的便捷，以及休閑的便捷，簡而言之，就是工作與生活的切換要迅速。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來核算，因此，選擇小戶型會使前后期居住費(fèi)用降低。像金橋國際公寓（實(shí)例 6） 平方米的“單貴 1 居”，雖然戶型比較狹長，但因處于樓體側(cè)面，采用了明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設(shè) 計(jì)，并且將各居室面積合理分配，形成了酒店式公寓中少有的 1 室 1 廳外加獨(dú)立廚房，恰到好處地控制了各居室開間和進(jìn)深的比例，使這款原本比較呆板的戶型，頓時(shí)蓬蓽生輝。 小戶型熱銷的深層次原因 一是房型偏大，房價(jià)偏高。一方面經(jīng)濟(jì)適用房雖然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同樣存在著房型偏大、總價(jià)偏高的問題；一方面僅限本地中低收入階層購房的門檻，阻遏了中高收入、尤其是外地人的步入；再一方面是前幾年市場的供應(yīng)量明顯低于需求。受前些年租賃市場高回報(bào)的影響，許多人將手中閑置的資金投向房產(chǎn)市場，盡管近幾年行情看跌，一些人還是選擇了相對穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)投資。據(jù)小戶型集中的炫特區(qū)開發(fā)商介紹，目前業(yè)主的平均年齡僅有 26 歲。一般來說，處于 商務(wù)核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項(xiàng)的商務(wù)樓，租客群多為商務(wù)人士或商務(wù)機(jī)構(gòu)，容易得到較高的投資回報(bào)，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點(diǎn)。 當(dāng)此類產(chǎn)品在總體供應(yīng)緊缺時(shí)，本身所存在的問題便會被人們所忽略，而在市場供應(yīng)逐漸增多，人們選擇范圍逐漸變寬時(shí)，各種缺憾便會一一顯露： 從技術(shù)層面講 房型合理性變差。從建筑面積上說，由于同一樓層戶數(shù)增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大 的小戶型，對公攤變得十分敏感；同時(shí)戶內(nèi)各種管道、墻體占用的面積，在大戶型中還感覺不出什么，但在寸土寸金的小戶型中，卻顯得非常搶眼。由于小戶型設(shè)計(jì)相對密集，一層十幾戶至幾十戶呈魚骨狀、放射狀和環(huán)狀，導(dǎo)致各家各戶識別變難。 安全系數(shù)降低。 從供求關(guān)系講 價(jià)格價(jià)值偏離。 供需平衡不足。作為過渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無法長期成為整個(gè)市場的主流。同時(shí)，一批徘徊在商品房門口的年輕人，渴望盡快跨進(jìn)獨(dú)立生活的門檻，對小戶型的要求，也顯得饑不擇食。這其中一方面是超小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價(jià)格；一方面是戶型內(nèi)水電管線等 占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進(jìn)一步降低了使用率，也就是變相提高了價(jià)格；另一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會將價(jià)格定得高一些。尤其是前者，在大戶型的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，暴露出了先天不足的毛?。罕热鐝N房短缺、空間狹窄，使得住宅的功能變得比較 單一；各居室一字長蛇排開，使得通風(fēng)、采光變得比較憋氣；一層十幾戶至幾十戶，也使得乘坐電梯的便利性減弱、鄰居間的干擾增大。從去年以來，相繼出臺了一系列降低購房門檻的措施，從總的趨勢看，是朝著有利于購房者的方向發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，盡可能選擇大一些的套型，以避免過小的套型遭到未來市場的淘汰。 技術(shù)面。如 CBD至建國門地區(qū)、朝陽門至燕莎地區(qū)， 以及中關(guān)村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。 面積配比要合理，功能劃分要細(xì)致 對于一兩人居住的 1 居室來說，面積上應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限，比如：客廳不應(yīng)小于 12 平方米，臥室不應(yīng)小于 10 平方米，就是合在一起，也不應(yīng)小于 20平方米；而服務(wù)性的衛(wèi)生間不應(yīng)小于 3 平方米，廚房不應(yīng)小于 5平方米；當(dāng)然，若能增加陽臺、電腦間，以及洗衣機(jī)、冰箱的專用放置空間什么的，會使舒適度大為提高。 為了切實(shí)了解消費(fèi)者對小戶型需求的全貌，本報(bào)進(jìn)行了近一個(gè)月大規(guī)模報(bào)紙和網(wǎng)上調(diào)查。 誰在買單 本次調(diào)查結(jié)果顯示，有意購買小戶型的人９８％以上是首次購房，而其年齡幾乎全部在２０～３０歲之間。這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛好上都有獨(dú)特性。一般來說，處于商務(wù)核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項(xiàng)的商務(wù)樓，租客群多為商務(wù)人士或商務(wù)機(jī)構(gòu)，容易得到較高的投資回報(bào) ，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點(diǎn)。 與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價(jià)比，顯得比較務(wù)實(shí)，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動(dòng)。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。 其實(shí)購房者雖然需要低總價(jià)的小房子，但對居住的功能要求并 沒有降低。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為 ，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。顯然人們對小戶型的需求十分迫切。 泰躍公司的小戶型“Ａ計(jì)劃”的銷售總監(jiān)季滿如認(rèn)為：小戶型社區(qū)的配套應(yīng)該設(shè)身處地的為方便業(yè)主著想，開發(fā)商在為小戶型社區(qū)做配套時(shí)應(yīng)盡量“符合”三個(gè)條件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。 從居住時(shí)間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內(nèi)，顯然小戶型對于消費(fèi)者個(gè)體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮?。就如世界上從來沒有十全十美的事情一樣， 小戶型的種種問題也 隨著ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。 第一關(guān)鍵詞：舒適 為了保證小面積，你們的小戶型是否犧牲了居住應(yīng)有的舒適？ 吳江：我從三方面介紹一下后 現(xiàn)代城的小戶型產(chǎn)品。 王卉：“鳳蝶獨(dú)立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣了兩年，今年的“鳳蝶獨(dú)立”應(yīng)該是結(jié)盤產(chǎn)品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。炫特區(qū)在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行過市場調(diào)查，產(chǎn)品是完全根據(jù)充分滿足客戶的功能要求設(shè)計(jì)的，比較舒適。后現(xiàn)代城最小的戶型是將近５０平方米，這樣的話，它的使用功能會非常齊全和完善，一個(gè)人住或者一對夫妻住，都會覺得比較舒適。 郭玉山：