【正文】 發(fā)展歷程 創(chuàng)世紀(jì)： 銷售創(chuàng)造樓市奇跡 小戶型的發(fā) 家史可以追溯到2020年，今典花園。雖然遭到ＳＡＲＳ的短暫沖擊，各小戶型項(xiàng)目依然火暴開盤、戰(zhàn)果累累。樓盤從城市中心區(qū)向交通便利地區(qū)、商務(wù)商業(yè)組團(tuán)和城鄉(xiāng)結(jié)合部擴(kuò)展。小戶型市場總供給量預(yù)計(jì)今年將達(dá)到５００萬平方米。2020年，小戶型項(xiàng)目遍地開花，無數(shù)開發(fā)商紛紛登上這艘順風(fēng)船，成品家一個(gè)月簽約１７２套，飄ＨＯＭＥ ６月１０日以 來已銷售１３０多套，后現(xiàn)代城的?。希疲疲桑茫湃齻€(gè)月銷售６０％??小戶型大有主宰樓市整個(gè)消費(fèi)趨勢的架勢。 一段時(shí)間以來，精裝小戶型成了市場競相追逐的對(duì)象，各種各樣的說法和概念爭奇斗艷，歸根結(jié)底說，能夠?yàn)樯刑幵诔跫?jí)發(fā)展階段的年輕人提供越來越多的區(qū)位、交通都比較理 想的時(shí)尚居所當(dāng)然是一件好事，既然是好事就更應(yīng)該做到徹底，否則好事變成煩事、壞事就成了大家都極不愿意看到的結(jié)局了。 再說說私密性，各套居室之間的隔音效果很不理想，尤以上下水較為突出，我們這兒的業(yè)主論壇上經(jīng)常有人反映說對(duì)周圍各家的作息習(xí)慣都被迫地熟悉起來，幾點(diǎn)起床，幾點(diǎn)洗澡，幾點(diǎn)洗衣服等等，唉，無奈。 由于是精裝公寓，整棟樓的裝修風(fēng)格和選材都一模一樣，淡黃色力邦漆和白色復(fù)合木地板使整套居室都呈現(xiàn)出淺色調(diào)的氛圍，這我倒還喜歡，只是裝修質(zhì)量不敢恭維，在入住前，居室的墻漆就返了３、４次工，因?yàn)槭菑拇髴粜托薷某傻男粜?，所以室?nèi)基本上都是后天的隔斷，只有兩面承重實(shí)墻，這給刷漆工作和入住后我自己的個(gè)性化裝飾行動(dòng)都帶來了不小的麻煩。 寶名機(jī)構(gòu)如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設(shè)計(jì)便能有 所突破。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。各功能空間面積的恰當(dāng)配比，各空間尺度的適宜準(zhǔn)確，既能滿足需要，又無面積損失，這是細(xì)化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。如臥室不能小于１０平 方米，客廳不應(yīng)小于 １２ 平方米，衛(wèi)生間不宜小于 ４ 平方米等，否則就會(huì)影響使用，使空間過于局促。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，可以考慮以下幾方面： １．細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比 小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能為代價(jià)來一味求小，而應(yīng)在細(xì)化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。同時(shí)又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強(qiáng)化其造型美感。 ２．改“直套”為“橫套”，縮短進(jìn)深 現(xiàn)有的小戶型往往進(jìn)深過長，大都只能形成“直套型”的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚，且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。 對(duì)于開發(fā)商來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機(jī)；而對(duì)于購房人來說，面對(duì)形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑 選到適合自己居住或投資的住宅，是一個(gè)再明智不過的選擇。 如今，小戶型公寓的得房率普遍遠(yuǎn)低于常規(guī)住 宅，大多在７０％左右，有的甚至只有６０％，過低的得房率，實(shí)際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實(shí)際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價(jià)，其不實(shí)惠、不合算是不言而喻的，但不少購房人并沒有意識(shí)到這一點(diǎn)。這其中一方面是小戶型相對(duì)于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價(jià)格；一 方面是戶型內(nèi)水電管線等占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進(jìn)一步降低了使用率，也就是變相提高了價(jià)格；另 一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會(huì)將價(jià)格定得高一些。 對(duì)于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式公寓，投資應(yīng)謹(jǐn)慎。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會(huì)造成轟動(dòng)效應(yīng)，但長遠(yuǎn)會(huì)阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。比如一個(gè)大戶型云集的社區(qū)，小戶型可能成為掌上明珠，而小戶型過于集中的樓盤，如果投資者占據(jù)較大份額，出租時(shí)會(huì)因?yàn)楦偁幾鈶舳傁鄽?價(jià)。 病癥六：心律不齊理、配套不到位 病因：投資市場不穩(wěn)定 癥狀： 從目前市場看，一些開發(fā)項(xiàng)目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個(gè)樓、甚至大半個(gè)社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點(diǎn)。榮豐2020交房以來，ＩＣ卡門禁系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外報(bào)警系統(tǒng)，還有每戶的信報(bào)箱都遲遲沒有到位，唯一能識(shí)別業(yè)主身份的也只不過是一張不貼照片的出入證，更不用說售樓時(shí)描繪的超市、食肆、健身房等眾多生活設(shè)施！從目前一些小戶型項(xiàng)目在交房后的情況來看，業(yè)主的牢騷不斷，因?yàn)樵跇I(yè)主眼里，原先的一切承諾全然不是如此，所謂提供給業(yè)主的“酒店式服務(wù)”也僅僅只是一個(gè)取悅于購房人的漂亮詞匯而已。 由開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)起，通過各種途徑，共同營造社區(qū)氛圍，保持青年社區(qū)的純粹性。 難下。有的甚至七拐八彎， 仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣容易分辨。 病癥三：腦血管梗塞 病因：公共空間擁堵 癥狀： 現(xiàn)在不少小戶型樓，往往都是中間一條窄長走道，兩側(cè)一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個(gè)層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。 此外，小戶型中儲(chǔ)存空間的嚴(yán)重不足，不能做到“螺絲殼里做道場”，也是一大通病。這類“標(biāo)房式”房型，實(shí)際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值，因?yàn)榧词故蔷频晔焦?，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。 小戶型要提高使用率，在設(shè)計(jì)方面需要?jiǎng)?chuàng)新。同時(shí)，由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設(shè)計(jì)，對(duì)居住健康或多或少會(huì)產(chǎn)生不利的影響。為此，我們特地邀請(qǐng)一些專家和業(yè)主，請(qǐng)他們?yōu)樾粜汀疤?hào)脈” 病癥一：肺部陰影 病因：房型合理性差 癥狀： 目前很多小戶型產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進(jìn)深、面寬不成比例，造成狹長的“灰色空間”，而且由于墻體多、公攤多，小戶型的室內(nèi)實(shí)用面積過小。 放眼今年的北京市場，小戶型項(xiàng)目“風(fēng)起云涌”，市場供應(yīng)不斷增加，當(dāng)人們對(duì)小戶型有更多選擇的時(shí)候，他們開始恢復(fù)平靜，開 始冷靜地面對(duì)小戶型產(chǎn)品的諸多“俊”與“丑”。 小戶風(fēng)潮之問題篇 ———————————————————————————————————— — 回首 2020 年北京市場上的小戶型銷售，完全可以用“燙手的山芋”來形容，至今人們還記得去年夏天榮豐2020 售樓現(xiàn)場的“熱火朝天”，實(shí)在讓很多開發(fā)商“大跌眼球”。 后現(xiàn)代城的原創(chuàng)?。希疲疲桑茫拍繕?biāo)直指ＳＯＨＯ，專為活躍在東區(qū)的成長型公司量身打造。 特質(zhì)８ 產(chǎn)品類別的延伸 如果說小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“?。希疲疲桑茫拧钡漠a(chǎn)生也是迎合了市場的趨勢。 但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，今年出現(xiàn)的小戶型開始向四環(huán)外，甚至郊區(qū)發(fā)展。 ＳＯＬＯ還向業(yè)主贈(zèng)海邊度假地，免費(fèi)提供業(yè)主南戴河海濱會(huì)所３０年 每年３至７天的標(biāo)間居住權(quán)，為增加產(chǎn)品的附加值提供了新思路。 特質(zhì)６ 價(jià)值的提升 小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、即時(shí)清理房間等城市白領(lǐng)更加需要的生活配套服務(wù)項(xiàng)目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。 正因如此，眼下市場上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設(shè)計(jì)，后現(xiàn)代城上萬平方米的綠化園林，炫特區(qū)圍合社區(qū)中設(shè)計(jì)有中心水景廣場、小溪步道、棋藝廣場、燒烤園、詩韻墻、攀巖石壁、演藝圈等二十余處景觀，飄ＨＯＭＥ的挑高大堂，都營造了全面公共交流的居住生活方式。 特質(zhì)５ 公共氛圍 的營造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對(duì)面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。 今年開盤的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯１０戶，甚至一梯４戶的設(shè)計(jì)，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動(dòng)性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。新新人類的消費(fèi)心理在建筑細(xì)節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚(yáng)。當(dāng)市場有更多選擇時(shí)，開發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計(jì)上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個(gè)性化特征博新新人類一笑。 特質(zhì)３ 個(gè)性的張揚(yáng) 小戶型針對(duì)的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們?nèi)菀?沖動(dòng)，充滿活力，對(duì)生活質(zhì)量有更高的要求。有了更多的儲(chǔ)藏空間，私密性強(qiáng)，可以相對(duì)自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板， 真正實(shí)現(xiàn)家的感覺。 小戶型的買家其實(shí)更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。２０平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。同時(shí)，針對(duì)買家的不同需求， 炫特區(qū)剛剛推出的國際公寓級(jí)兩室兩廳緊湊標(biāo)準(zhǔn)和少量１００平方米的豪華復(fù)式３．０版戶型，將小戶型升級(jí)為豪宅，易構(gòu)空間即將亮相的７０平方米一居室躍層，突破了傳統(tǒng)小戶型居室空間設(shè)計(jì)方面的局限。 吸取了一代小戶型的經(jīng)驗(yàn)，從后現(xiàn)代城開始，小戶型的面積得到回歸， 一居４０平方米、二居７０～８０平方米的戶 型成為主力。 特質(zhì)１ 房型的升級(jí)換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室、形式上更像當(dāng)年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。因?yàn)榫拖M(fèi)者而言，無論哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將回復(fù)到其本質(zhì) —— 產(chǎn)品層面上來。簡單的“有需求就有市場”的觀念，在現(xiàn)今的樓市競爭中早已過時(shí)。 小戶風(fēng)潮之升級(jí)篇 ———————————————————————————— 在近幾年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門”的味道，以至于2020年ＳＯＬＯ和“非常男女”甫一上市，就在業(yè)內(nèi)外引發(fā)了一場鋪天蓋地的爭論，焦點(diǎn)集中在小戶型該不該建的問題上。 另外，炫特區(qū)目前銷售回款６個(gè)多億，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來說，已經(jīng)沒有什么風(fēng)險(xiǎn)了。我們采取了很多的措施，包括業(yè)主監(jiān)理會(huì)。在合同簽定執(zhí)行階段，客戶提出來的要求我們會(huì)盡可能滿足。 “鳳蝶獨(dú)立”的小戶型使用率可以達(dá)到近８０％，這種使用率在小戶型產(chǎn)品里應(yīng)該算是比較高的。 王卉：客戶對(duì)小戶型的顧慮大概集中在這么幾個(gè)問題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質(zhì)量得不到保證。后現(xiàn)代城不存在是否有錢把房子蓋起來的問題。 后現(xiàn)代城一直強(qiáng)調(diào)緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質(zhì)的租客，而不是經(jīng)常在換房的短期租客。另外我們還有主題私會(huì)所，給年輕人提供交流的空間。 郭玉山：炫 特區(qū)在配套上的完善也是銷售比較旺的原因之一。 王卉：我們自己有一個(gè)成熟的會(huì)所，非常適應(yīng)年輕人的需求，配有茶室、書屋等，以及其他比較適合中關(guān)村人的配套。除此之外，我們還設(shè)計(jì)了２．３萬平米的會(huì)所。后現(xiàn)代城針對(duì)這些，第一在隔絕社區(qū)外的不良景觀和東四環(huán)噪音方面做了很多的工作；第二在對(duì)著貨運(yùn)站的地方，建了兩棟商務(wù)樓，起到街墻的作用，阻隔了社區(qū)外的噪音。 第七關(guān)鍵詞：配套 小戶型面積經(jīng)濟(jì)，配套是否也精簡？ 吳江：說后現(xiàn)代城的配套不能脫離它所處的大環(huán)境。所以，無論是出租還是出售，都會(huì)有良好的市場消化 能力。這種產(chǎn)品第一是具有升值潛力的產(chǎn)品，第二是不屬于過渡性產(chǎn)品，而且會(huì)在ＣＢＤ商圈占據(jù)非常重要的位置。我認(rèn)為這些業(yè)主實(shí)際上看重的是我們這個(gè)項(xiàng)目具有長期居 住的價(jià)值。 最后，看它是否有城市功能。 第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。 比如說后現(xiàn)代城每 一個(gè)小戶型都有非常大的落地窗，在落地窗前面還放了一個(gè)非常有味道的小臺(tái)子，可以放床榻或者是可以用作休息；而且６０多平方米的房子做出９平方米的衛(wèi)生間。 第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調(diào)。 第六關(guān)鍵詞：壽命網(wǎng)聯(lián)合主辦小戶型 小戶型是不是過渡產(chǎn)品？ 吳江：我一直在強(qiáng)調(diào)后現(xiàn)代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過時(shí)或者過渡產(chǎn)品。 郭玉山：炫特區(qū)在開盤時(shí)的均價(jià)是每平方米５６００元，總價(jià)基本上在３０～４０萬左右，在價(jià)格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點(diǎn)。 第五關(guān)鍵詞：價(jià)格住，以后更換大戶 小戶型是否 還是“低總價(jià)高單價(jià)”？ 吳江：在小戶型的價(jià)格評(píng)判上，我認(rèn)為不應(yīng)只看它的單價(jià)或者總價(jià)，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價(jià)的，但是你的生活是無價(jià)的。 郭玉山：小戶型在市場上的投資價(jià)值應(yīng)該是一直存在的，尤其在東區(qū)，公司和年輕人的數(shù)量在不斷增加，需求自然上升，投資價(jià)值當(dāng)然也不弱。原來我們認(rèn)為投資客戶可能只占到一成到二成，從開盤一個(gè)多月的銷售狀況來看，卻比我們預(yù)期的 還要好一些。 王卉：說到小戶型投資，任何一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，投資狀況都是首要考