【文章內(nèi)容簡介】 的生活缺憾，需要從社區(qū)中彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)也要考慮交通、商業(yè)、 甚至商務(wù)配套，這樣即使是轉(zhuǎn)為租賃市場，也容易獲得較高的回報(bào)。 面積配比要合理，功能劃分要細(xì)致 對于一兩人居住的 1 居室來說，面積上應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限，比如：客廳不應(yīng)小于 12 平方米，臥室不應(yīng)小于 10 平方米，就是合在一起，也不應(yīng)小于 20平方米；而服務(wù)性的衛(wèi)生間不應(yīng)小于 3 平方米，廚房不應(yīng)小于 5平方米；當(dāng)然，若能增加陽臺(tái)、電腦間，以及洗衣機(jī)、冰箱的專用放置空間什么的，會(huì)使舒適度大為提高。因此，各功能空間的面積、尺度的恰當(dāng)與否，是小戶型品質(zhì)高低的關(guān)鍵。 小 戶風(fēng)潮之需求篇 ——————————————————————————————————————— 解讀小戶型七大需求特點(diǎn) 在總結(jié)了小戶型市場走勢，診斷了小戶型發(fā)展中存在的問題，研究了小戶型產(chǎn)品特點(diǎn)之后，本期我們對小戶型的需求特點(diǎn)做一總結(jié)。至此本報(bào)“小戶風(fēng)潮”系列報(bào)道將暫告段落。 為了切實(shí)了解消費(fèi)者對小戶型需求的全貌，本報(bào)進(jìn)行了近一個(gè)月大規(guī)模報(bào)紙和網(wǎng)上調(diào)查。調(diào)查得到了讀者的熱烈反饋，直接收到的反饋問卷達(dá) 200 多件。調(diào)查結(jié)果從多方面反映了目前市場對小戶型產(chǎn)品的真實(shí)需求情況。除此之外，本報(bào)記者還 專門采訪了業(yè)內(nèi)人士和購房人，以此作為專題的結(jié)束，一方面希望為市場發(fā)展提供一些可靠的依據(jù)，另一方面，作為市場研究的起點(diǎn)，也希望此“需求篇”能使小戶型的討論得以延續(xù)，從而推動(dòng)市場的健康發(fā)展。 誰在買單 本次調(diào)查結(jié)果顯示，有意購買小戶型的人９８％以上是首次購房，而其年齡幾乎全部在２０～３０歲之間。據(jù)了解，目前在售小戶型項(xiàng)目的客戶也呈現(xiàn)出明顯的年輕化特點(diǎn)。 特點(diǎn)之一： 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍 有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。他們一般都是低年齡、高學(xué)歷的“ 新生代”。這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛好上都有獨(dú)特性。這類人群更注重生活品位、生活質(zhì)量，對私人空間的要求更為細(xì)致，另外，這些人相對比較自我，不太受外界大環(huán)境影響。 促使“新生代”購買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價(jià)。處于創(chuàng)業(yè)階段的年青人雖然充滿活力，有著光明的發(fā)展前景，但普遍經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，一般月薪都在５０００元以下，試想，一個(gè)手中只有三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個(gè)“首付３．９萬元，月供８８０元”的廣告，怎能不心動(dòng)？ 特點(diǎn)之二： 多次置業(yè)的投資者 是補(bǔ)充 近些年，隨著儲(chǔ)蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn)領(lǐng)域。一般來說，處于商務(wù)核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項(xiàng)的商務(wù)樓，租客群多為商務(wù)人士或商務(wù)機(jī)構(gòu)，容易得到較高的投資回報(bào) ，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點(diǎn)。但近兩年，投資型房產(chǎn)的供給量比較大，受供求關(guān)系影響，高檔公寓租金下跌比較大，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價(jià)適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報(bào)。 特點(diǎn)之三： 外地移民是生力軍 隨著中國加入ＷＴＯ、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)， 北京作為國際化大都市，吸引了更多的外來客。以往由于房價(jià)過，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，他們一般都選擇租房，隨著房地產(chǎn)市場不斷成熟，房價(jià)的回歸和小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)為這些外來客提供了在北京“成個(gè)家”的機(jī)會(huì)，許多人逐漸從租房客轉(zhuǎn)入了購房大軍。 與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價(jià)比，顯得比較務(wù)實(shí)，不會(huì)為那些炒得天花亂墜的概念所打動(dòng)。 誰受青睞 小戶型風(fēng)風(fēng)火火走過了三年，市場的選擇也從另一個(gè)側(cè)面表達(dá)出購房人的喜好。２０平方米的超小戶型已經(jīng)不再 被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設(shè)計(jì)更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費(fèi)者青睞。 特點(diǎn)之四： 低總價(jià)最具吸引力 年輕的置業(yè)人群購房受到的限制主要來自于經(jīng)濟(jì)壓力。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問題。所以，對他們來說，低總價(jià)是最大的吸引力。 從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，對小戶型總價(jià)的要求集中在２０～４０萬之間，４０萬以下占絕大多數(shù)；顯然消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是決定性因素。對小戶型單價(jià)的期望值主要集中在３０００～５０００元一檔，對單價(jià)在７０００元以上的小戶型需求極少。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。這其中既包含了前期購房費(fèi)用，如購房款、契稅、維修基金等，也包含了后期居住的運(yùn)行費(fèi)用，如采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來核算的，選擇小戶型也會(huì)使后期居住費(fèi)用降低。 特點(diǎn)之五 獨(dú)立廚房是必需 超小戶型的低總價(jià)往往是以縮小單元面積、犧牲居住舒適度為代價(jià)的，比如廚房短缺、空間狹窄；住宅功能比較單一，各居室一字長蛇排開，通風(fēng)、采光都較差；一層十幾戶至幾十戶等問題。 其實(shí)購房者雖然需要低總價(jià)的小房子，但對居住的功能要求并 沒有降低。從調(diào)查結(jié)果可以看出，小戶型的購房人雖然對于建筑形式 —— 板樓還是塔樓沒有太高的要求，但是９０％以上的購房人有獨(dú)立客廳要求，１００％都要求有獨(dú)立廚房。絕大多數(shù)人對交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。 顯然，設(shè)計(jì)合理、功能完善的舒適小戶型才是消費(fèi)者真正需要的。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為 ，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。功能性更強(qiáng)一些的還有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，這些精巧戶型面積雖 小，但居住功能和大戶型相比，沒有太大的差異，這樣的小戶型通過精致規(guī)劃，巧妙設(shè)計(jì)，其面積的取舍點(diǎn)盡量卡在既保證功能完善又最少浪費(fèi)上，從而可以做到既經(jīng)濟(jì)而又不局促。 特點(diǎn)之六： 對位置和周邊環(huán)境要求高 小戶型由于空間不足所帶來的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。 從調(diào)查結(jié)果中可以看出，小戶型的購房人在ＣＢＤ、中關(guān)村、亞運(yùn)村區(qū)域工作的較多，他們對位置、價(jià)格、交通和周邊環(huán)境綜合條件 的要求較高，而開發(fā)商背景則無人關(guān)注。顯然人們對小戶型的需求十分迫切。地鐵和公交車仍是購買小戶型消費(fèi)者的出行首選。對生活配套的要求，調(diào)查問卷顯示，對超市的需求最高，其次是運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。在物業(yè)服務(wù)方面，主要是對家政和配送中心這類滿足日常生活的配套需求較為強(qiáng)烈。 泰躍公司的小戶型“Ａ計(jì)劃”的銷售總監(jiān)季滿如認(rèn)為：小戶型社區(qū)的配套應(yīng)該設(shè)身處地的為方便業(yè)主著想，開發(fā)商在為小戶型社區(qū)做配套時(shí)應(yīng)盡量“符合”三個(gè)條件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。 在社區(qū)配套上沒有必要貼上“高檔”與“品位”的標(biāo)簽，追求的是“實(shí)在”“實(shí)用”與“實(shí)惠”。像小型的超市、餐館、酒吧、洗衣店等都會(huì)為業(yè)主提供方便的日常需求。 特點(diǎn)之七： 主要還是自己住 從調(diào)查問卷中可以清晰的看出，購買小戶型目的主要是用于自住，部分人選擇了先自住再投資，選擇投資的只有幾個(gè)。 從居住時(shí)間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內(nèi)，顯然小戶型對于消費(fèi)者個(gè)體來說是過渡型產(chǎn)品，選擇自?。保澳暌陨系闹徽迹叮?。 由于短期主要是用于自住，因此消費(fèi)者對戶型、配套、周邊環(huán)境等條件還是比較關(guān)注 的。而那些小家庭購房群體（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），對面積和戶型的使用功能則要求更高，從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。 小戶風(fēng)潮之產(chǎn)品篇 ——————————————————————————————————————— 在小戶型的價(jià)格評判上 直面小戶型８大敏感話題 當(dāng)“小戶型”與年輕、時(shí)尚、獨(dú)立、低總價(jià)、自由等詞聯(lián)系起來的時(shí)候，似乎一夜間它就紅遍了京城上下。就如世界上從來沒有十全十美的事情一樣， 小戶型的種種問題也 隨著ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。反思也好不屑也罷，今年的小戶型仍然高燒不退。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ０多個(gè)，有的甚至有幾十萬平方米的體量。 上周五，本報(bào)與焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)前市場上比較有代表性的小戶型項(xiàng)目代表，在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與網(wǎng)友就小戶型的若干敏感話題進(jìn)行了兩小時(shí)的網(wǎng)上直播。 第一關(guān)鍵詞：舒適 為了保證小面積，你們的小戶型是否犧牲了居住應(yīng)有的舒適？ 吳江：我從三方面介紹一下后 現(xiàn)代城的小戶型產(chǎn)品。一是后現(xiàn)代城是個(gè)從設(shè)計(jì)開始的純粹小戶型，并非后期改造的，所以它從頭到腳都是按照小戶型的模式設(shè)計(jì)的，因此針對性比較強(qiáng)，避免了很多不足，考慮比較周到，功能分區(qū)和各種使用功能都比較齊全和完善。 二是我認(rèn)為小戶型的舒適度不應(yīng)該只看室內(nèi)，還要全面衡量舒適度，比如通風(fēng)、采光和周圍的配套情況、空間完善程度等，從這方面看后現(xiàn)代城是比較出色的。 三是后現(xiàn)代城的“梯戶比”，早期的小戶型項(xiàng)目一層有二三十套房子，而后現(xiàn)代城一層只容納五到八戶，兩部電梯，使得整個(gè)小戶型的舒展程度很好，通風(fēng)采光各方面 自然比較出色，它的“梯戶比”實(shí)際在按照大戶型的模式做。 王卉：“鳳蝶獨(dú)立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣了兩年，今年的“鳳蝶獨(dú)立”應(yīng)該是結(jié)盤產(chǎn)品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。居室、客廳和臥室的分區(qū)是非常明確的。從廚衛(wèi)的要求來講，小戶型保持了前期中等面積戶型廚衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在廚衛(wèi)不縮減面積的情況下，只把客廳和臥室的面積相對縮小，以達(dá)到居室面積功能分區(qū)相對舒適的要求。 郭玉山：北京市場上自始至終都有小戶型，但都是混雜在大戶型中的，純粹的小戶型是從這 兩年開始的。炫特區(qū)在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行過市場調(diào)查，產(chǎn)品是完全根據(jù)充分滿足客戶的功能要求設(shè)計(jì)的，比較舒適。比如炫特區(qū)的面積是從４０到８０平方米，廚房衛(wèi)生間都很獨(dú)立，居住功能是齊全的，而且客廳和起居室也是獨(dú)立分區(qū)。 第二關(guān)鍵詞：零居室 你們的小戶型是不是省掉廚房、起居室的迷你戶型？ 吳江：現(xiàn)在來看，購買商品房的主力已經(jīng)從金字塔尖向大量的年輕人轉(zhuǎn)移，這部分年輕人需要的是首付、月還款壓力都小的房子，但絕不是功能不全的房子。我們認(rèn)為后現(xiàn)代城應(yīng)該叫緊湊型社區(qū)，戶型是緊湊型的戶型，因?yàn)樗谑褂霉δ苌虾途幼?完善性上面，是沒有任何問題的。后現(xiàn)代城最小的戶型是將近５０平方米，這樣的話，它的使用功能會(huì)非常齊全和完善，一個(gè)人住或者一對夫妻住，都會(huì)覺得比較舒適。我們認(rèn)為，尊重客戶才能做出最好的產(chǎn)品。 王卉：我們的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，功能性考慮得就比較多?！傍P蝶獨(dú)立”的設(shè)計(jì)思路是絕不能把小戶型作成一個(gè)簡單的宿舍，如果業(yè)主后期的發(fā)展非常好，更換比較大的住宅后，可以把“鳳蝶獨(dú)立”用作投資；如果業(yè)主后期發(fā)展不是很好，也可以把“鳳蝶獨(dú)立”當(dāng)作終身住宅，因?yàn)樗墓δ苄院苋? 郭玉山：炫特區(qū)的產(chǎn)品里邊沒有這種戶型。炫特區(qū)戶型 的使用功能是齊全的，比如廚房，我們采用了燃?xì)獾膹N房，這對通風(fēng)要求較高，就要有獨(dú)立對外的窗。 第 三關(guān)鍵詞：概念淖終 小戶型到底是什么東西？ 吳江：我認(rèn)為小戶型實(shí)際上應(yīng)該是緊湊型的產(chǎn)品，并不是說只要小就一切ＯＫ。小戶型是人成長過程中的第一套住宅，也可能成為終身的住宅，因此小戶型也必須滿足使用功能齊全的條件。 王卉：這個(gè)“小”我認(rèn)為有兩重含義： 一重是面積小，但不能因?yàn)槊娣e小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。這也是小戶型應(yīng)市場而生的基本原因，它能夠滿足一部分投資客戶或滿足第一次置業(yè) 的需求。 郭玉山：實(shí)際上小戶型是相對大戶型來說的，沒有什么固定的模式，它的特點(diǎn)就是總價(jià)偏低，還款壓力小，投資價(jià)值明顯。從市場上看，小戶型有它足夠的需求人群，有絕對的立足之地。 第四關(guān)鍵詞：投資什么東西 現(xiàn)階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來投資，是不是一個(gè)好的投資產(chǎn)品？ 吳江：后現(xiàn)代城在銷售前期，購買前面兩棟樓的業(yè)主大部分是自住，但是從第三棟樓到現(xiàn)在的二期，我們發(fā)現(xiàn)投資的客戶大量上升。為什么呢？我認(rèn)為剛開始買后現(xiàn)代城的，大多數(shù)是因?yàn)樗鄬Φ偷膬r(jià)格可以解決自己居住的問題，而到后 來更多的人看到了后現(xiàn)代城的投資潛力。這個(gè)投資潛力我個(gè)人認(rèn)為是對后現(xiàn)代城的評價(jià)。 后現(xiàn)代城是具有城市功能的大盤，我們把它定位為ＣＢＤ周邊的文化中心、休閑中心和輻射ＣＢＤ的商業(yè)磁點(diǎn)。這樣的樓盤，能夠持續(xù)提供升值和保值的動(dòng)力。我們認(rèn)為可能很多客戶看到了這一點(diǎn)，所以他們才會(huì)選擇后現(xiàn)代城做投資。 王卉：說到小戶型投資，任何一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)伊始，投資狀況都是首要考慮因素?！傍P蝶獨(dú)立”的特點(diǎn)則決定它是以居住為主，投資為輔。原來我們認(rèn)為投資客戶可能只占到一成到二成，從開盤一個(gè)多月的銷售狀況來看，卻