【正文】 明明白白小戶型 近些年來，小戶型一直是市場追捧的熱點(diǎn)，很多樓盤最先售罄的往往是位置并不是太好，但總價(jià)相對(duì)低一些的小戶型。 小戶型之所以受到熱捧，原因有三： 一是總 價(jià)相對(duì)較低。 盡管小戶型的單價(jià)往往比同質(zhì)的大戶型要高，但對(duì)于買家來說，總的負(fù)擔(dān)要小一些； 二是 出租便捷。 從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買家的青睞； 三是 容易轉(zhuǎn)讓 。目前二手房市場辦理貸款的手續(xù)繁雜，大多數(shù)賣家都希望全款一次轉(zhuǎn)讓，這就使得二手房的交易實(shí)際比新房還難一些，而小戶型因總價(jià)低， 相對(duì)易于成交。 近一兩年，北京商品住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有降，尤其是去年 12 月末，每平方米平均售價(jià)為 4467 元，比上年末下降了 249 元，降到了近幾年的最低點(diǎn)。 但是，由于市區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量極為有限，加上拆遷成本居高不下，期望過多地降低銷售價(jià)格，似乎不切實(shí)際。從目前一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果看，大多數(shù)購房者能夠接受的房屋總價(jià)為 3050 萬元，一些經(jīng)濟(jì)狀況好些的，也不超過 80 萬。然而，對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱的年輕人來說， 50 萬以上的總價(jià)似乎是可望而不可及。因此，一些開發(fā)商瞄準(zhǔn)了市場空檔，將過去分散在樓層中的小戶型集中在整棟 樓甚至整個(gè)社區(qū)中推出。繼去年第一季度，一些樓盤推出了總面積 1550 平方米的酒店式、商住式小公寓，以相對(duì)高的單價(jià)和相對(duì)低的總價(jià)，得到了年輕人的認(rèn)同，掀起了熱銷浪潮，但同時(shí)也在業(yè)界引起了爭論，擔(dān)心這類犧牲居住功能而求得縮小面積以達(dá)到降低總價(jià)的住宅，會(huì)成為過渡型產(chǎn)品。 雖然小戶型熱銷，但市場的供應(yīng)量非常有限，主要基于以下幾點(diǎn)： 開發(fā)成本不低 。小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛(wèi)的設(shè)施到房間的布線，樣樣都不少，同時(shí)與大戶型在公用設(shè)施上共享，物業(yè)費(fèi)卻僅按面積交納，因而使得社區(qū)公用設(shè)施實(shí)際單位面積成本增加； 設(shè)計(jì)難度增加 。在混合居室的樓中， 1居室雖然常常被設(shè)計(jì)在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風(fēng)、戶型、均好性等方方面面； 銷售利潤不大。賣一套小戶型和賣一套大戶型的手續(xù)和所費(fèi)的功夫相差無幾，但大戶型的總利潤卻大得多。 實(shí)際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細(xì)分的結(jié)果。對(duì)于商家來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機(jī)；而對(duì)于買家來說，面對(duì)形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑選到適合自己居住或投資的住宅。 何謂小戶型 什么是小戶型？狹義的認(rèn)為， 6070 平方米以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的 1 居室 ，這中間包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認(rèn)為，總面積相對(duì)于市場主流戶型為小的精巧戶型或稱做標(biāo)準(zhǔn)戶型。比較一致的看法是： 1 居室 60 平方米、 2 居室 80 平方米、 3 居室 100 平方米。以上僅指單衛(wèi)，如果變成雙衛(wèi)，再增加一些功能空間，比如儲(chǔ)藏室、休閑陽臺(tái)和獨(dú)立餐廳等，可以將面積放寬 1020 平方米。精巧戶型面積雖小，但居住功能和大戶型相比，不應(yīng)該有太大的差異，這就要求精致地規(guī)劃面積，巧妙地設(shè)計(jì)戶型，其面積的取舍點(diǎn)盡量卡在既保證功能完 善又最少浪費(fèi)，也就是經(jīng)濟(jì)而不局促。 縮小面積與增加功能常常是一對(duì)矛盾， 80 年代以前的戶型，因功能相對(duì)單一，居室可以做得小巧些，像 1 居室 40 平方米， 2 居室 60 平方米，而 3 居室也就才 70 平方米，這些戶型中大多是只有過廳沒有客廳，實(shí)際上是少了一個(gè)主要功能空間，也就是少了一間房。而現(xiàn)在隨著“動(dòng)靜分區(qū)”、“潔污分離”、“干濕分開”、“主客分衛(wèi)”、“中西分廚”等等標(biāo)志生活品質(zhì)和習(xí)慣的樣式，以及儲(chǔ)藏間、衣帽間、休閑陽臺(tái)、家政陽臺(tái)、玄關(guān)等等空間的設(shè)置逐漸地滲透到各種戶型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面積也相應(yīng)地加 大。 因此，小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室、以及廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時(shí)加以考慮。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，兼容方方面面 ，像功能復(fù)合化、空間模糊化是住宅發(fā)展的重要趨勢。 另外，使用率的大小也是一個(gè)不容忽視的問題。目前，絕大多數(shù)樓盤在戶型面積上提供兩個(gè)數(shù)據(jù)，即，建筑面積和套內(nèi)建筑面積，前者為銷售時(shí)的計(jì)價(jià)面積，而后者為戶型所占用的面積。使用率的計(jì)算是套內(nèi)建筑面積除以建筑面積得出的百分比， 一般標(biāo)準(zhǔn)戶型在塔樓為7782%，在 板樓為 8085％，而小戶型集中的樓層，因公攤加大，實(shí)際上要降低 35 個(gè)百分點(diǎn)。在進(jìn)行項(xiàng)目之間價(jià)格比較時(shí)，應(yīng)用某一戶型的總價(jià)除以套內(nèi)建筑面積，得出的單價(jià)才是該戶型的有效面積的價(jià)格，這一點(diǎn)，對(duì)于在面積上斤斤計(jì)較的小戶型來說，顯得尤為重要 。 明明白白小戶型（二） ————————————————————————————— 小戶型的分類 小戶型按戶型樣式分為合體 1居和分體 1 居；按使用功能分為居家型、商住型和商務(wù)型。 合體 1 居是超小戶型的必然選擇 標(biāo)準(zhǔn)的 1 居室是 1 室 1 廳，不管是過去的室大廳小，還是現(xiàn)在的室 小廳大，睡覺和起居或就餐都是分在不同的帶有采光面的空間。而隨著 1 居室的熱銷，為了縮小面積，降低總價(jià)，市場上出現(xiàn)了將臥室和起居室合二為一的合體 1居。這種戶型的特點(diǎn)是：廚衛(wèi)等基本生活設(shè)施仍然具備；居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個(gè)窗戶或陽臺(tái)的采光面（如果有兩個(gè)以上的采光面，就容易分割成兩個(gè)居住空間，成了 1 室 1 廳）。 實(shí)例 1：南三環(huán)草橋南的璽萌鵬苑“鉆石公寓”戶型，建筑面積 平方米，朝向?yàn)檎保涞夭Ａш柵_(tái)，層高 米。 該戶型面積的均好性還可以： 平方米的衛(wèi)生間和 平方米的廚房基本夠用，只是 平方米的居室稍有些局促。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機(jī)和柜子。陽臺(tái)位于床的側(cè)面，利于采光。尤其是進(jìn)門處的小玄關(guān)，設(shè)計(jì)巧妙，既能擺放柜子，又不至于使居室直接暴露在大門口。建議在大門靠近居室一側(cè)增加一條 60 公分寬的磨砂玻璃屏風(fēng)，這樣既可以增加居室的私密性，又可以遮擋電視機(jī)和柜子。 美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶能打通的話，最好改成門，將原有的門封上，這樣，居室內(nèi)的一側(cè)變成了就餐區(qū)，而廚房內(nèi)的柜子可以布置成“ U”形，將冰箱、洗衣機(jī)一并放入，同時(shí)在陽臺(tái)和居室處裝上玻璃門，防止廚房 的油煙飄入室內(nèi)。 分體 1 居是保證舒適度的基本戶型 分體 1 居的主要特征是睡眠和起居分成兩個(gè)居室，各自擁有采光、通風(fēng)面，也就是通常所說的 1 室 1廳。那么，對(duì)于分體 1居而言，究竟“小”到什么程度才算合適？一般來說，客廳 20平方米以上，可以擺放三件沙發(fā)、餐桌和書桌什么的，而 15 平方米以下，就只能擺放簡易沙發(fā)和小餐桌；臥室 14 平方米，可以增加電視桌、梳妝臺(tái)， 12 平方米以下，只能滿足“臥”的基本需要；衛(wèi)生間 35 平方米、廚房 57平方米就能使用，當(dāng)然寬大一點(diǎn)會(huì)增加舒適度，至于再大一些面積，無非是進(jìn)行“潔污分區(qū)”、 “中西分廚”，或者放進(jìn)洗衣機(jī)、冰箱什么的。通常衛(wèi)生間設(shè)置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小 ，若改成小浴缸，3 平方米都不富裕。而廚房面積不應(yīng)小于 5平方米，低于這個(gè)數(shù)值，室內(nèi)熱量聚集就會(huì)過大，同時(shí)單排櫥柜凈寬不小于 米，雙排櫥柜不小于 米，并且櫥柜總長不小于 米。至于陽臺(tái)、儲(chǔ)藏間、玄關(guān)等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設(shè)，會(huì)居室的品質(zhì)有所提高。 實(shí)例 2：西三環(huán)紫竹橋東南豪柏國際公寓 A1 號(hào)樓的 04/05 戶型，建筑面積 平方米，樓體偏向西北 13 度，尤其是轉(zhuǎn)角總長為 米的玻璃 幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來不太寬裕的空間，在視覺上得到了延伸。 整個(gè)戶型在 米開間中劃分： 11 平方米的臥室，恰到好處地容納下雙人床、床頭柜和衣柜； 21 平方米的起居室，顯得寬敞、明亮，同時(shí)充滿了時(shí)尚； 3平方米的門廳，既解決了此處門比較集中的問題，又起到了玄關(guān)的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入門處。 因離三環(huán)主路很近，噪音干擾較大。開放式廚房不一定符合中餐習(xí)慣，建議加一道半透明玻璃推拉墻，既呼應(yīng)了窗戶，又增添了時(shí)尚。朝向西北的玻璃幕墻，冬冷夏熱，保溫是個(gè)大問題。 居 家型是自住型買家的最愛 居家型小戶型的核心在于：小面積仍要達(dá)到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會(huì)客外，在寸土寸金的面積中，適時(shí)增加讀書、休閑等功能，盡量滿足生活多方面的需求。 實(shí)例 3：西部曙光花園二期 “水云天”的 C 戶型，建筑面積 平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了 1 居室中不易多得的朝陽面， 廚衛(wèi)的功能分區(qū)較為細(xì)致：衛(wèi)生間外放置洗衣機(jī)的部位，在解決了交通通道的同時(shí)，分出了洗滌區(qū)；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來有些凌亂的空間，變得整齊、得體?？蛷d中雖缺少常見的陽臺(tái)，但寬 大的拐角飄窗，一定程度上彌補(bǔ)了這一不足。 整個(gè)戶型的均好性不太令人滿意，臥室偏小，門廳偏大，使得總面積并不算太小的戶型，感到有些局促。門廳處形成的小玄關(guān)，迎面留出了大面積墻面，為住戶提供了極好的裝飾天地，但也因處于交通樞紐，不好擺放家具，空間上顯得有些浪費(fèi)。同時(shí)由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產(chǎn)生互視，私密性稍差。 商住型是初創(chuàng)型公司的溫床 嚴(yán)格意義上講，商住公寓的出現(xiàn)，是買賣雙方在現(xiàn)有政策之間，尋求到的一條從開發(fā)商通往購房者的捷徑。一方面，開發(fā)商利用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少交納前期開發(fā)所需要的 一些費(fèi)用，因而降低成本；另一方面，購房者在購買商住公寓時(shí)，可以獲得比購買寫字樓至少多出 10%的貸款，這些對(duì)于急需資金運(yùn)營的小型企業(yè)和個(gè)人來說，無疑是至關(guān)重要的。還有一個(gè)更重要的原因，這類小型而獨(dú)立的辦公空間，使許多處于初創(chuàng)階段的公司和個(gè)人，獲得了既能暫時(shí)安身立命，又能伺機(jī)蓄勢待發(fā)的場所。 一般來說，選擇商住公寓，大致注意以下幾個(gè)方面： 環(huán)境氛圍。俗話說： “一步三市”，雖然說的是鋪面商業(yè)設(shè)施的環(huán)境差異，但對(duì)于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定的借鑒。寫字樓吸引眾多公司，是因?yàn)樵O(shè)施醒目、公司扎堆，便于客 人尋找。而商住公寓同樣需要“聚氣”，需要公司云集。那種商住混雜的地域，是很難達(dá)到“氣盛如?！钡摹? 戶型配置。商住公寓對(duì)于戶型的要求，不象住宅那樣斤斤計(jì)較，什么“動(dòng)靜分區(qū)”、“潔污分離”、“公私分開”，都顯得不那么重要。最好是有一個(gè)大廳，形成公共辦公區(qū)，小一點(diǎn)的房間，可以是經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室或者談判室等等。但別忘了，計(jì)算面積決不簡單地等同于寫字樓，因?yàn)閷懽謽欠块g的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設(shè)施，空間浪費(fèi)較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。而商住公寓是按住宅設(shè)計(jì)，拐拐角角的地方 自然多一些，刨去衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)、走廊等，真正實(shí)用的面積會(huì)大打折扣。近年有一些開放式的設(shè)計(jì)，使戶內(nèi)分割自由、隨意，一定程度上減少了空間的浪費(fèi)。 設(shè)施管理。商住公寓以商為主，應(yīng)該具備商務(wù)設(shè)施的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱牌）能不能，臨時(shí)車位夠不夠，通訊設(shè)備是否暢達(dá)，甚至郵局、銀行等服務(wù)設(shè)施是否配套等等，這些都是應(yīng)該細(xì)致考慮的 。 實(shí)例 4：北三環(huán)西路青云當(dāng)代的 F 戶型，建筑面積 ，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結(jié)構(gòu)，居室內(nèi)看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充 分利用外圍的玻璃幕墻采光。 F 戶型為樓體平面中最小的戶型，適合創(chuàng)業(yè)階段的小公司。由于布局簡單，采光充分，布置起辦公設(shè)施來，與寫字樓沒什么實(shí)質(zhì)性的差別，只是多了廚房、衛(wèi)生間，用起來更有些靈活和舒適。 在 22 層的頂層里，設(shè)置了挑高 9 米空間的內(nèi)庭花園主題會(huì)所；同時(shí)每層還布置了兩個(gè) 200平方米的內(nèi)庭花園，以使工作環(huán)境更加優(yōu)美。當(dāng)然，公共設(shè)施的增加也使得公攤加大，導(dǎo)致居室使用率降低，這也是商務(wù)型公寓的共同特點(diǎn)。 商務(wù)型是投資型買家的首選 倚商養(yǎng)房是投資型買家的主要選擇，對(duì)于小戶型來說，莫過于位于商務(wù)中 心區(qū)以及附近的商務(wù)型的公寓。商務(wù)公寓主要是針對(duì)商務(wù)人士日常起居所設(shè)立的居所，相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)公寓來說，表現(xiàn)為建筑裝修高檔，設(shè)施配套精致，服務(wù)水準(zhǔn)一流。商務(wù)公寓中的戶型小到合體 1居，大到獨(dú)體別墅，而小戶型較為集中的物業(yè)模式為酒店式服務(wù)公寓。 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等，概括地說，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。 實(shí)例 5：東三環(huán)勁松橋東北角富頓國際公寓的 D9 戶型，建筑面積 平 方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長走廊式排列，戶型也多為酒店標(biāo)準(zhǔn)客房配置。 該戶型采用國際流行的 LDK設(shè)計(jì)，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風(fēng)情的合體 1居，能滿足一部分外國人的需求。因?yàn)榕溆袑挻蟮穆涞亟谴?，使這款小居室在視覺上并不顯得壓抑。特別是在窗戶拐角處設(shè)置了隱性晾衣區(qū)，富于匠心。 廚區(qū)位于里側(cè)，因缺少通風(fēng)窗口，只適合加工簡單的西餐。同時(shí)廚具的直接顯露，多少會(huì)使房屋凌亂 明明白白小戶型（三） ——————————————————————————————————————— 鐘情小戶型的幾個(gè)理由 小戶型之所以火爆，從負(fù)面上講，一方面是因?yàn)橥惍a(chǎn)品匱乏 ,當(dāng)潛在的年輕人購房群體凸現(xiàn)時(shí)，供求關(guān)系產(chǎn)生了失衡；另一方面是房價(jià)普遍偏高，造成供需難以對(duì)位，使一部分急于購房的買家將就選擇