【正文】 明明白白小戶型 近些年來，小戶型一直是市場追捧的熱點，很多樓盤最先售罄的往往是位置并不是太好，但總價相對低一些的小戶型。 小戶型之所以受到熱捧，原因有三： 一是總 價相對較低。 盡管小戶型的單價往往比同質(zhì)的大戶型要高，但對于買家來說，總的負擔要小一些； 二是 出租便捷。 從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買家的青睞； 三是 容易轉(zhuǎn)讓 。目前二手房市場辦理貸款的手續(xù)繁雜，大多數(shù)賣家都希望全款一次轉(zhuǎn)讓，這就使得二手房的交易實際比新房還難一些，而小戶型因總價低， 相對易于成交。 近一兩年，北京商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降，尤其是去年 12 月末，每平方米平均售價為 4467 元，比上年末下降了 249 元，降到了近幾年的最低點。 但是，由于市區(qū)內(nèi)的土地供應量極為有限，加上拆遷成本居高不下，期望過多地降低銷售價格，似乎不切實際。從目前一些機構(gòu)的調(diào)查結(jié)果看，大多數(shù)購房者能夠接受的房屋總價為 3050 萬元，一些經(jīng)濟狀況好些的，也不超過 80 萬。然而，對于經(jīng)濟相對薄弱的年輕人來說， 50 萬以上的總價似乎是可望而不可及。因此，一些開發(fā)商瞄準了市場空檔，將過去分散在樓層中的小戶型集中在整棟 樓甚至整個社區(qū)中推出。繼去年第一季度，一些樓盤推出了總面積 1550 平方米的酒店式、商住式小公寓，以相對高的單價和相對低的總價，得到了年輕人的認同，掀起了熱銷浪潮，但同時也在業(yè)界引起了爭論，擔心這類犧牲居住功能而求得縮小面積以達到降低總價的住宅，會成為過渡型產(chǎn)品。 雖然小戶型熱銷，但市場的供應量非常有限，主要基于以下幾點： 開發(fā)成本不低 。小戶型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛(wèi)的設施到房間的布線，樣樣都不少，同時與大戶型在公用設施上共享，物業(yè)費卻僅按面積交納，因而使得社區(qū)公用設施實際單位面積成本增加； 設計難度增加 。在混合居室的樓中， 1居室雖然常常被設計在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風、戶型、均好性等方方面面； 銷售利潤不大。賣一套小戶型和賣一套大戶型的手續(xù)和所費的功夫相差無幾，但大戶型的總利潤卻大得多。 實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細分的結(jié)果。對于商家來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機；而對于買家來說，面對形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑選到適合自己居住或投資的住宅。 何謂小戶型 什么是小戶型？狹義的認為， 6070 平方米以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的 1 居室 ，這中間包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認為，總面積相對于市場主流戶型為小的精巧戶型或稱做標準戶型。比較一致的看法是： 1 居室 60 平方米、 2 居室 80 平方米、 3 居室 100 平方米。以上僅指單衛(wèi)，如果變成雙衛(wèi)，再增加一些功能空間，比如儲藏室、休閑陽臺和獨立餐廳等，可以將面積放寬 1020 平方米。精巧戶型面積雖小，但居住功能和大戶型相比，不應該有太大的差異，這就要求精致地規(guī)劃面積，巧妙地設計戶型，其面積的取舍點盡量卡在既保證功能完 善又最少浪費，也就是經(jīng)濟而不局促。 縮小面積與增加功能常常是一對矛盾， 80 年代以前的戶型，因功能相對單一，居室可以做得小巧些，像 1 居室 40 平方米， 2 居室 60 平方米，而 3 居室也就才 70 平方米，這些戶型中大多是只有過廳沒有客廳，實際上是少了一個主要功能空間，也就是少了一間房。而現(xiàn)在隨著“動靜分區(qū)”、“潔污分離”、“干濕分開”、“主客分衛(wèi)”、“中西分廚”等等標志生活品質(zhì)和習慣的樣式，以及儲藏間、衣帽間、休閑陽臺、家政陽臺、玄關(guān)等等空間的設置逐漸地滲透到各種戶型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面積也相應地加 大。 因此，小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設置應首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室、以及廚衛(wèi)面積達標的基礎上，再適時加以考慮。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，兼容方方面面 ，像功能復合化、空間模糊化是住宅發(fā)展的重要趨勢。 另外，使用率的大小也是一個不容忽視的問題。目前，絕大多數(shù)樓盤在戶型面積上提供兩個數(shù)據(jù)，即，建筑面積和套內(nèi)建筑面積，前者為銷售時的計價面積，而后者為戶型所占用的面積。使用率的計算是套內(nèi)建筑面積除以建筑面積得出的百分比， 一般標準戶型在塔樓為7782%，在 板樓為 8085％，而小戶型集中的樓層，因公攤加大，實際上要降低 35 個百分點。在進行項目之間價格比較時，應用某一戶型的總價除以套內(nèi)建筑面積，得出的單價才是該戶型的有效面積的價格，這一點，對于在面積上斤斤計較的小戶型來說，顯得尤為重要 。 明明白白小戶型（二） ————————————————————————————— 小戶型的分類 小戶型按戶型樣式分為合體 1居和分體 1 居；按使用功能分為居家型、商住型和商務型。 合體 1 居是超小戶型的必然選擇 標準的 1 居室是 1 室 1 廳，不管是過去的室大廳小，還是現(xiàn)在的室 小廳大，睡覺和起居或就餐都是分在不同的帶有采光面的空間。而隨著 1 居室的熱銷，為了縮小面積，降低總價，市場上出現(xiàn)了將臥室和起居室合二為一的合體 1居。這種戶型的特點是：廚衛(wèi)等基本生活設施仍然具備；居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個窗戶或陽臺的采光面（如果有兩個以上的采光面，就容易分割成兩個居住空間，成了 1 室 1 廳）。 實例 1：南三環(huán)草橋南的璽萌鵬苑“鉆石公寓”戶型，建筑面積 平方米，朝向為正北，全落地玻璃陽臺，層高 米。 該戶型面積的均好性還可以： 平方米的衛(wèi)生間和 平方米的廚房基本夠用，只是 平方米的居室稍有些局促。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機和柜子。陽臺位于床的側(cè)面，利于采光。尤其是進門處的小玄關(guān)，設計巧妙，既能擺放柜子，又不至于使居室直接暴露在大門口。建議在大門靠近居室一側(cè)增加一條 60 公分寬的磨砂玻璃屏風，這樣既可以增加居室的私密性，又可以遮擋電視機和柜子。 美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶能打通的話，最好改成門，將原有的門封上，這樣，居室內(nèi)的一側(cè)變成了就餐區(qū)，而廚房內(nèi)的柜子可以布置成“ U”形，將冰箱、洗衣機一并放入，同時在陽臺和居室處裝上玻璃門，防止廚房 的油煙飄入室內(nèi)。 分體 1 居是保證舒適度的基本戶型 分體 1 居的主要特征是睡眠和起居分成兩個居室，各自擁有采光、通風面，也就是通常所說的 1 室 1廳。那么，對于分體 1居而言，究竟“小”到什么程度才算合適？一般來說，客廳 20平方米以上，可以擺放三件沙發(fā)、餐桌和書桌什么的，而 15 平方米以下，就只能擺放簡易沙發(fā)和小餐桌；臥室 14 平方米，可以增加電視桌、梳妝臺， 12 平方米以下，只能滿足“臥”的基本需要；衛(wèi)生間 35 平方米、廚房 57平方米就能使用，當然寬大一點會增加舒適度，至于再大一些面積，無非是進行“潔污分區(qū)”、 “中西分廚”，或者放進洗衣機、冰箱什么的。通常衛(wèi)生間設置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小 ，若改成小浴缸，3 平方米都不富裕。而廚房面積不應小于 5平方米，低于這個數(shù)值，室內(nèi)熱量聚集就會過大，同時單排櫥柜凈寬不小于 米，雙排櫥柜不小于 米，并且櫥柜總長不小于 米。至于陽臺、儲藏間、玄關(guān)等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設，會居室的品質(zhì)有所提高。 實例 2：西三環(huán)紫竹橋東南豪柏國際公寓 A1 號樓的 04/05 戶型，建筑面積 平方米，樓體偏向西北 13 度，尤其是轉(zhuǎn)角總長為 米的玻璃 幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來不太寬裕的空間，在視覺上得到了延伸。 整個戶型在 米開間中劃分： 11 平方米的臥室，恰到好處地容納下雙人床、床頭柜和衣柜； 21 平方米的起居室，顯得寬敞、明亮，同時充滿了時尚； 3平方米的門廳，既解決了此處門比較集中的問題，又起到了玄關(guān)的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入門處。 因離三環(huán)主路很近，噪音干擾較大。開放式廚房不一定符合中餐習慣，建議加一道半透明玻璃推拉墻，既呼應了窗戶，又增添了時尚。朝向西北的玻璃幕墻，冬冷夏熱，保溫是個大問題。 居 家型是自住型買家的最愛 居家型小戶型的核心在于：小面積仍要達到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會客外，在寸土寸金的面積中，適時增加讀書、休閑等功能，盡量滿足生活多方面的需求。 實例 3：西部曙光花園二期 “水云天”的 C 戶型，建筑面積 平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了 1 居室中不易多得的朝陽面， 廚衛(wèi)的功能分區(qū)較為細致：衛(wèi)生間外放置洗衣機的部位，在解決了交通通道的同時，分出了洗滌區(qū)；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來有些凌亂的空間，變得整齊、得體?？蛷d中雖缺少常見的陽臺，但寬 大的拐角飄窗，一定程度上彌補了這一不足。 整個戶型的均好性不太令人滿意，臥室偏小，門廳偏大，使得總面積并不算太小的戶型，感到有些局促。門廳處形成的小玄關(guān)，迎面留出了大面積墻面，為住戶提供了極好的裝飾天地，但也因處于交通樞紐，不好擺放家具，空間上顯得有些浪費。同時由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產(chǎn)生互視，私密性稍差。 商住型是初創(chuàng)型公司的溫床 嚴格意義上講，商住公寓的出現(xiàn)，是買賣雙方在現(xiàn)有政策之間，尋求到的一條從開發(fā)商通往購房者的捷徑。一方面，開發(fā)商利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發(fā)所需要的 一些費用，因而降低成本；另一方面，購房者在購買商住公寓時，可以獲得比購買寫字樓至少多出 10%的貸款，這些對于急需資金運營的小型企業(yè)和個人來說，無疑是至關(guān)重要的。還有一個更重要的原因，這類小型而獨立的辦公空間，使許多處于初創(chuàng)階段的公司和個人，獲得了既能暫時安身立命，又能伺機蓄勢待發(fā)的場所。 一般來說，選擇商住公寓，大致注意以下幾個方面： 環(huán)境氛圍。俗話說： “一步三市”，雖然說的是鋪面商業(yè)設施的環(huán)境差異，但對于閉門辦公的商住公寓來說，仍有一定的借鑒。寫字樓吸引眾多公司，是因為設施醒目、公司扎堆，便于客 人尋找。而商住公寓同樣需要“聚氣”，需要公司云集。那種商住混雜的地域，是很難達到“氣盛如?！钡?。 戶型配置。商住公寓對于戶型的要求，不象住宅那樣斤斤計較，什么“動靜分區(qū)”、“潔污分離”、“公私分開”，都顯得不那么重要。最好是有一個大廳，形成公共辦公區(qū)，小一點的房間，可以是經(jīng)理室、財務室、會議室或者談判室等等。但別忘了，計算面積決不簡單地等同于寫字樓，因為寫字樓房間的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設施，空間浪費較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開水間等多家共同使用，共攤面積。而商住公寓是按住宅設計，拐拐角角的地方 自然多一些，刨去衛(wèi)生間、廚房、陽臺、走廊等，真正實用的面積會大打折扣。近年有一些開放式的設計，使戶內(nèi)分割自由、隨意，一定程度上減少了空間的浪費。 設施管理。商住公寓以商為主，應該具備商務設施的感覺，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱牌）能不能，臨時車位夠不夠，通訊設備是否暢達，甚至郵局、銀行等服務設施是否配套等等，這些都是應該細致考慮的 。 實例 4：北三環(huán)西路青云當代的 F 戶型，建筑面積 ，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結(jié)構(gòu)，居室內(nèi)看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充 分利用外圍的玻璃幕墻采光。 F 戶型為樓體平面中最小的戶型，適合創(chuàng)業(yè)階段的小公司。由于布局簡單，采光充分，布置起辦公設施來，與寫字樓沒什么實質(zhì)性的差別，只是多了廚房、衛(wèi)生間，用起來更有些靈活和舒適。 在 22 層的頂層里，設置了挑高 9 米空間的內(nèi)庭花園主題會所；同時每層還布置了兩個 200平方米的內(nèi)庭花園，以使工作環(huán)境更加優(yōu)美。當然，公共設施的增加也使得公攤加大，導致居室使用率降低，這也是商務型公寓的共同特點。 商務型是投資型買家的首選 倚商養(yǎng)房是投資型買家的主要選擇，對于小戶型來說，莫過于位于商務中 心區(qū)以及附近的商務型的公寓。商務公寓主要是針對商務人士日常起居所設立的居所，相對標準公寓來說，表現(xiàn)為建筑裝修高檔，設施配套精致，服務水準一流。商務公寓中的戶型小到合體 1居，大到獨體別墅，而小戶型較為集中的物業(yè)模式為酒店式服務公寓。 酒店式服務公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負責管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務，如打掃衛(wèi)生、預約送餐等，概括地說，就是“酒店式服務，公寓式管理”。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。 實例 5：東三環(huán)勁松橋東北角富頓國際公寓的 D9 戶型，建筑面積 平 方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長走廊式排列，戶型也多為酒店標準客房配置。 該戶型采用國際流行的 LDK設計，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風情的合體 1居，能滿足一部分外國人的需求。因為配有寬大的落地角窗，使這款小居室在視覺上并不顯得壓抑。特別是在窗戶拐角處設置了隱性晾衣區(qū)，富于匠心。 廚區(qū)位于里側(cè)，因缺少通風窗口，只適合加工簡單的西餐。同時廚具的直接顯露，多少會使房屋凌亂 明明白白小戶型（三） ——————————————————————————————————————— 鐘情小戶型的幾個理由 小戶型之所以火爆，從負面上講，一方面是因為同類產(chǎn)品匱乏 ,當潛在的年輕人購房群體凸現(xiàn)時，供求關(guān)系產(chǎn)生了失衡；另一方面是房價普遍偏高，造成供需難以對位，使一部分急于購房的買家將就選擇