【正文】 比我們預期的 還要好一些。原因我們也考慮了一下，無外乎兩點：一是“鳳蝶獨立”周圍沒有與它類似的物業(yè)存在，“鳳蝶獨立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨立”周邊對小戶型的需求很強，這兩點是導致鳳蝶獨立在投資方面比我們前期預期要好的原因。 郭玉山：小戶型在市場上的投資價值應該是一直存在的，尤其在東區(qū)，公司和年輕人的數量在不斷增加，需求自然上升，投資價值當然也不弱。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對性極強，定位明確，因此它實際上永遠都是年輕人的社區(qū)，當然是投資的好目標。 第五關鍵詞：價格住，以后更換大戶 小戶型是否 還是“低總價高單價”？ 吳江：在小戶型的價格評判上，我認為不應只看它的單價或者總價，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價的，但是你的生活是無價的。在后現代城你要看花多少錢買到美國式的后街生活，花了多少錢買到了比較舒適的戶型，花了多少錢買到了比較好的梯戶比，花了多少錢買到了精裝修的配置，這樣算下來它還是很值的。 郭玉山：炫特區(qū)在開盤時的均價是每平方米５６００元，總價基本上在３０～４０萬左右，在價格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點。戶型也從最初的１．０版升級到３．０版，包括我們配送的家電 、家具也是在不斷升級，是性價比很高的產品。 第六關鍵詞：壽命網聯合主辦小戶型 小戶型是不是過渡產品？ 吳江：我一直在強調后現代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過時或者過渡產品。認定一個產品是否“過渡”有幾方面： 第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒有理由因為舒適度去調換房子。 第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調。如果一個產品在滿足生活需要的情況下又做出了情調，就有足夠的生命力。 比如說后現代城每 一個小戶型都有非常大的落地窗，在落地窗前面還放了一個非常有味道的小臺子，可以放床榻或者是可以用作休息；而且６０多平方米的房子做出９平方米的衛(wèi)生間。這些都賦予了房子更多的情調生活。 第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。在后現代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門和電梯，看到的是非常舒適的過道和開敞的大堂，每層的戶數只有５到８戶，從這點看后現代城也不渡過度性產品。 最后，看它是否有城市功能。我們這兒有一個很有意思的現象，就是白領帶著父母一起入住。我認為這些業(yè)主實際上看重的是我們這個項目具有長期居 住的價值。作為一個白領來說，他在平時日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會所，可以健身，可以在兩公里長的十字商業(yè)街上來回逛??后現代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂文化等城市功能。這種產品第一是具有升值潛力的產品，第二是不屬于過渡性產品，而且會在ＣＢＤ商圈占據非常重要的位置。 郭玉山：從產品和市場的角度來看，炫特區(qū)應該是一個年輕人的社區(qū)，為什么我們一直在突出年輕人的社區(qū)呢？因為青年購房者是會長期存在的，所以這種產品在市場的需求也是長期的。所以，無論是出租還是出售，都會有良好的市場消化 能力。所以從這個角度講，我們的產品不是一種過渡的產品。 第七關鍵詞：配套 小戶型面積經濟，配套是否也精簡？ 吳江：說后現代城的配套不能脫離它所處的大環(huán)境。后現代城北部是一個城市鐵路的貨運站，這個貨運站雖然沒有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過了貨運站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運動公園。后現代城針對這些，第一在隔絕社區(qū)外的不良景觀和東四環(huán)噪音方面做了很多的工作；第二在對著貨運站的地方，建了兩棟商務樓，起到街墻的作用，阻隔了社區(qū)外的噪音。后現代城的規(guī)劃是十字交叉街，把社區(qū)分為四 塊，在交叉街上營造了美國后街生活，我們希望它成為北京繼東三環(huán)、東四環(huán)以及三里屯以后，一個非常時尚、熱鬧，年輕人愿意光顧的街道。除此之外，我們還設計了２．３萬平米的會所。后現代城定義為城市運營的概念，開發(fā)商不只在做一個社區(qū)，而是在做城市運營商，希望通過這里的配套和設施吸引ＣＢＤ的人到這里來娛樂購物。 王卉：我們自己有一個成熟的會所，非常適應年輕人的需求，配有茶室、書屋等，以及其他比較適合中關村人的配套。另外中關村的社區(qū)還有一個特別突出的優(yōu)勢，就是教育配套相當完善，這種優(yōu)勢得天獨厚。 郭玉山：炫 特區(qū)在配套上的完善也是銷售比較旺的原因之一。炫特區(qū)在配套上完全依照年輕人的需求設置，比如青鳥會所，有７０００平方米，包括室內游泳池、球類等。另外我們還有主題私會所，給年輕人提供交流的空間。 第八關鍵詞：風險配套是否也精簡 小戶型存在哪些風險？如何規(guī)避？ 吳江：小戶型的最大風險在于社區(qū)日后的管理中會面臨經常更換房東和房客所帶來的不安全和不舒適的居住氛圍。 后現代城一直強調緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質的租客，而不是經常在換房的短期租客。 第二，開發(fā)商新松集團目前在北京至少 有６個項目，銷售情況都非常好，實力也非常強。后現代城不存在是否有錢把房子蓋起來的問題。 第三，大家擔心裝修的問題，后現代城在做完樣板間后歡迎客戶去參觀，客戶可以跟我們多做交流，發(fā)展商將盡心盡責做好這個工作。 王卉：客戶對小戶型的顧慮大概集中在這么幾個問題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質量得不到保證。小戶型產品自身設計就存在使用率偏低的弊端，這無法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。 “鳳蝶獨立”的小戶型使用率可以達到近８０％，這種使用率在小戶型產品里應該算是比較高的。“鳳蝶獨立”的精裝 修是在考慮再三、長期調研后才推出來的，我們力求在入住階段不發(fā)生任何爭議。在合同簽定執(zhí)行階段，客戶提出來的要求我們會盡可能滿足。 郭玉山：在精裝修上，我們希望盡可能不出問題，或者少出問題。我們采取了很多的措施，包括業(yè)主監(jiān)理會。我們還為精裝修專門聘請了專業(yè)的家庭住宅裝修監(jiān)理公司進行監(jiān)理。 另外，炫特區(qū)目前銷售回款６個多億，對這個項目來說，已經沒有什么風險了。對于廣大業(yè)主來說，也沒有必要擔心開發(fā)商沒有資金投入、沒有實力等等，目前炫特區(qū)的投資商還沒有跟銀行貸過款。 小戶風潮之升級篇 ———————————————————————————— 在近幾年大戶型當道的樓市，小戶型的出現頗有些“撈偏門”的味道，以至于2020年ＳＯＬＯ和“非常男女”甫一上市，就在業(yè)內外引發(fā)了一場鋪天蓋地的爭論，焦點集中在小戶型該不該建的問題上。一年過去了，小戶型相繼創(chuàng)造的熱銷童話和多方位的滲透，始終回應著這些質疑。簡單的“有需求就有市場”的觀念，在現今的樓市競爭中早已過時。經歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產品已然恢復了理性。因為就消費者而言，無論哪種產品，如何進行包裝，最終都將回復到其本質 —— 產品層面上來。面對供應此起彼伏的增長，小戶型們不得不正視自身存在的問題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長的影子。 特質１ 房型的升級換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開、沒有完整的廚房概念、一條窄長的灰色走廊貫穿居室、形式上更像當年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現代人的需求了。超小戶型面積過小產生的居室不合理性，在以后的小戶型開發(fā)中被摒棄。 吸取了一代小戶型的經驗，從后現代城開始，小戶型的面積得到回歸， 一居４０平方米、二居７０～８０平方米的戶 型成為主力。大面寬落地窗和陽臺、明廚或明衛(wèi)的設計，增加了通風和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效、減少使用面積的無端占用。同時，針對買家的不同需求， 炫特區(qū)剛剛推出的國際公寓級兩室兩廳緊湊標準和少量１００平方米的豪華復式３．０版戶型，將小戶型升級為豪宅，易構空間即將亮相的７０平方米一居室躍層，突破了傳統小戶型居室空間設計方面的局限。 E 特質２ 居住舒適性的提高 小面積居室的實現往往以犧牲居住功能為代價的。２０平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒有了多余空間。局促的空間沒有獨立的廚房 ，沒有自由活動的空間，更多的是滿足一個睡覺的需要。 小戶型的買家其實更注重生活品位、生活質量，對私人空間的要求更為細致，面積擴大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨立劃分了各功能區(qū)，動靜分區(qū)明確，工作、學習、娛樂、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲藏空間，私密性強，可以相對自由地裝修、擺放家具，居室的風景線不再單調、呆板， 真正實現家的感覺。一些項目觀景陽臺和外飄窗的設計增添了人與自然的融合。 特質３ 個性的張揚 小戶型針對的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們容易 沖動，充滿活力，對生活質量有更高的要求。 在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設計的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。當市場有更多選擇時，開發(fā)商都努力在小戶型設計上下足功夫，以產品鮮明的個性化特征博新新人類一笑。其中最突出的一個例子便是ＳＯＬＯ二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”、“云中漫步”等設計新理念：五面皆為玻璃的２．７米見方陽臺，懸在空中的玻璃盒子另類、時尚；直通樓頂的樓梯，從一層就可以看到７層的玻璃樓頂。新新人類的消費心理在建筑細節(jié)上得以體現和張揚。 特質４ 人口 密度的降低 當初，許多人看過榮豐“非常男女”后，一個直觀的感覺就是小戶型與其說是家，不如說是宿舍更為妥帖。一梯二三十戶的人口密度，使來來往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。 今年開盤的小戶型大多在這方面加大了改進力度，出現了一梯１０戶，甚至一梯４戶的設計，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。滿足了部分追求高品質生活人群的要求。 特質５ 公共氛圍 的營造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂、公共空間和交流場所。擴大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。 正因如此，眼下市場上出現的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設計，后現代城上萬平方米的綠化園林，炫特區(qū)圍合社區(qū)中設計有中心水景廣場、小溪步道、棋藝廣場、燒烤園、詩韻墻、攀巖石壁、演藝圈等二十余處景觀，飄ＨＯＭＥ的挑高大堂，都營造了全面公共交流的居住生活方式。泰悅豪庭（原堅果國際公寓）私人俱樂部性的四個個 性化會所還經常舉行一些時尚活動，增進彼此的交流。 特質６ 價值的提升 小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、即時清理房間等城市白領更加需要的生活配套服務項目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無形中增加了每天的生活支出。 在保持生活質量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時供應生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 ＳＯＬＯ還向業(yè)主贈海邊度假地，免費提供業(yè)主南戴河海濱會所３０年 每年３至７天的標間居住權，為增加產品的附加值提供了新思路。 ? 特質７ 郊區(qū)化發(fā)展趨勢 小戶型很明顯是一過渡性產品，對于大多數消費者來說，小戶型是短期居住、長期投資的房屋，這就從另一個側面對小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價值。 但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長，于是，今年出現的小戶型開始向四環(huán)外，甚至郊區(qū)發(fā)展。在望京、通州等地陸續(xù)冒出了一些配備小戶型社區(qū)的綜合型樓盤，據說銷售情況還相當不錯 。 特質８ 產品類別的延伸 如果說小戶型的出現，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“小ＯＦＦＩＣＥ”的產生也是迎合了市場的趨勢。滿足成長型小企業(yè)的需求成為?。希疲疲桑茫诺闹饕较?，小戶型這一產品形態(tài)正向寫字樓滲透。 后現代城的原創(chuàng)?。希疲疲桑茫拍繕酥敝福樱希龋?，專為活躍在東區(qū)的成長型公司量身打造。小面積、可以自由組合的辦公空間，產品融入許多超前時尚元素。 小戶風潮之問題篇 ———————————————————————————————————— — 回首 2020 年北京市場上的小戶型銷售，完全可以用“燙手的山芋”來形容，至今人們還記得去年夏天榮豐2020 售樓現場的“熱火朝天”，實在讓很多開發(fā)商“大跌眼球”。一年過去了，當初 “攪市場之局”的 “首要分子”綠景苑ＳＯＬＯ和榮豐 2020 前前后后都交了樓，暫且不說收樓的種種是非辛苦，那些“非常男女們”入住以后能否如愿以償享受 “非常生活”，這是很多人都很關心的話題。 放眼今年的北京市場，小戶型項目“風起云涌”，市場供應不斷增加，當人們對小戶型有更多選擇的時候，他們開始恢復平靜，開 始冷靜地面對小戶型產品的諸多