【正文】 比我們預(yù)期的 還要好一些。原因我們也考慮了一下，無(wú)外乎兩點(diǎn)：一是“鳳蝶獨(dú)立”周?chē)鷽](méi)有與它類似的物業(yè)存在，“鳳蝶獨(dú)立”有其唯一性；再有就是“鳳蝶獨(dú)立”周邊對(duì)小戶型的需求很強(qiáng)，這兩點(diǎn)是導(dǎo)致鳳蝶獨(dú)立在投資方面比我們前期預(yù)期要好的原因。 郭玉山：小戶型在市場(chǎng)上的投資價(jià)值應(yīng)該是一直存在的，尤其在東區(qū)，公司和年輕人的數(shù)量在不斷增加，需求自然上升，投資價(jià)值當(dāng)然也不弱。像炫特區(qū)這樣的年輕人社區(qū)針對(duì)性極強(qiáng)，定位明確，因此它實(shí)際上永遠(yuǎn)都是年輕人的社區(qū)，當(dāng)然是投資的好目標(biāo)。 第五關(guān)鍵詞：價(jià)格住，以后更換大戶 小戶型是否 還是“低總價(jià)高單價(jià)”？ 吳江：在小戶型的價(jià)格評(píng)判上，我認(rèn)為不應(yīng)只看它的單價(jià)或者總價(jià)，更要看它提供給你什么樣的生活，房子是有價(jià)的，但是你的生活是無(wú)價(jià)的。在后現(xiàn)代城你要看花多少錢(qián)買(mǎi)到美國(guó)式的后街生活，花了多少錢(qián)買(mǎi)到了比較舒適的戶型，花了多少錢(qián)買(mǎi)到了比較好的梯戶比，花了多少錢(qián)買(mǎi)到了精裝修的配置，這樣算下來(lái)它還是很值的。 郭玉山：炫特區(qū)在開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)是每平方米５６００元，總價(jià)基本上在３０～４０萬(wàn)左右，在價(jià)格和居住舒適度方面找到了比較好的平衡點(diǎn)。戶型也從最初的１．０版升級(jí)到３．０版，包括我們配送的家電 、家具也是在不斷升級(jí)，是性價(jià)比很高的產(chǎn)品。 第六關(guān)鍵詞：壽命網(wǎng)聯(lián)合主辦小戶型 小戶型是不是過(guò)渡產(chǎn)品？ 吳江：我一直在強(qiáng)調(diào)后現(xiàn)代城不是小戶型而是緊湊型戶型，而緊湊型的戶型絕不是過(guò)時(shí)或者過(guò)渡產(chǎn)品。認(rèn)定一個(gè)產(chǎn)品是否“過(guò)渡”有幾方面： 第一，它是不是足夠舒適，如果足夠舒適的話，業(yè)主就沒(méi)有理由因?yàn)槭孢m度去調(diào)換房子。 第二，它是否能滿足基本的生活需要，而且在基本需求滿足的情況下，它是否有情調(diào)。如果一個(gè)產(chǎn)品在滿足生活需要的情況下又做出了情調(diào)，就有足夠的生命力。 比如說(shuō)后現(xiàn)代城每 一個(gè)小戶型都有非常大的落地窗，在落地窗前面還放了一個(gè)非常有味道的小臺(tái)子，可以放床榻或者是可以用作休息；而且６０多平方米的房子做出９平方米的衛(wèi)生間。這些都賦予了房子更多的情調(diào)生活。 第三，它是否具有合理舒適的面積和人口密度。在后現(xiàn)代城的樓道里看不到密密麻麻的樓門(mén)和電梯，看到的是非常舒適的過(guò)道和開(kāi)敞的大堂，每層的戶數(shù)只有５到８戶，從這點(diǎn)看后現(xiàn)代城也不渡過(guò)度性產(chǎn)品。 最后，看它是否有城市功能。我們這兒有一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，就是白領(lǐng)帶著父母一起入住。我認(rèn)為這些業(yè)主實(shí)際上看重的是我們這個(gè)項(xiàng)目具有長(zhǎng)期居 住的價(jià)值。作為一個(gè)白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，他在平時(shí)日常工作中間很忙，回到家以后，他可以去會(huì)所，可以健身，可以在兩公里長(zhǎng)的十字商業(yè)街上來(lái)回逛??后現(xiàn)代城具有微縮城市的功能，除了居住功能，還具有娛樂(lè)文化等城市功能。這種產(chǎn)品第一是具有升值潛力的產(chǎn)品，第二是不屬于過(guò)渡性產(chǎn)品，而且會(huì)在ＣＢＤ商圈占據(jù)非常重要的位置。 郭玉山：從產(chǎn)品和市場(chǎng)的角度來(lái)看，炫特區(qū)應(yīng)該是一個(gè)年輕人的社區(qū)，為什么我們一直在突出年輕人的社區(qū)呢？因?yàn)榍嗄曩?gòu)房者是會(huì)長(zhǎng)期存在的，所以這種產(chǎn)品在市場(chǎng)的需求也是長(zhǎng)期的。所以，無(wú)論是出租還是出售，都會(huì)有良好的市場(chǎng)消化 能力。所以從這個(gè)角度講，我們的產(chǎn)品不是一種過(guò)渡的產(chǎn)品。 第七關(guān)鍵詞：配套 小戶型面積經(jīng)濟(jì)，配套是否也精簡(jiǎn)？ 吳江：說(shuō)后現(xiàn)代城的配套不能脫離它所處的大環(huán)境。后現(xiàn)代城北部是一個(gè)城市鐵路的貨運(yùn)站，這個(gè)貨運(yùn)站雖然沒(méi)有什么噪音，但是在景觀上面是比較差的，過(guò)了貨運(yùn)站就是通惠河，通惠河那邊有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園。后現(xiàn)代城針對(duì)這些，第一在隔絕社區(qū)外的不良景觀和東四環(huán)噪音方面做了很多的工作；第二在對(duì)著貨運(yùn)站的地方，建了兩棟商務(wù)樓，起到街墻的作用，阻隔了社區(qū)外的噪音。后現(xiàn)代城的規(guī)劃是十字交叉街，把社區(qū)分為四 塊，在交叉街上營(yíng)造了美國(guó)后街生活，我們希望它成為北京繼東三環(huán)、東四環(huán)以及三里屯以后，一個(gè)非常時(shí)尚、熱鬧，年輕人愿意光顧的街道。除此之外，我們還設(shè)計(jì)了２．３萬(wàn)平米的會(huì)所。后現(xiàn)代城定義為城市運(yùn)營(yíng)的概念，開(kāi)發(fā)商不只在做一個(gè)社區(qū)，而是在做城市運(yùn)營(yíng)商，希望通過(guò)這里的配套和設(shè)施吸引ＣＢＤ的人到這里來(lái)娛樂(lè)購(gòu)物。 王卉：我們自己有一個(gè)成熟的會(huì)所，非常適應(yīng)年輕人的需求，配有茶室、書(shū)屋等，以及其他比較適合中關(guān)村人的配套。另外中關(guān)村的社區(qū)還有一個(gè)特別突出的優(yōu)勢(shì)，就是教育配套相當(dāng)完善，這種優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 郭玉山：炫 特區(qū)在配套上的完善也是銷(xiāo)售比較旺的原因之一。炫特區(qū)在配套上完全依照年輕人的需求設(shè)置，比如青鳥(niǎo)會(huì)所，有７０００平方米，包括室內(nèi)游泳池、球類等。另外我們還有主題私會(huì)所，給年輕人提供交流的空間。 第八關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)配套是否也精簡(jiǎn) 小戶型存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？ 吳江：小戶型的最大風(fēng)險(xiǎn)在于社區(qū)日后的管理中會(huì)面臨經(jīng)常更換房東和房客所帶來(lái)的不安全和不舒適的居住氛圍。 后現(xiàn)代城一直強(qiáng)調(diào)緊湊型的戶型，吸引的租客是高素質(zhì)的租客，而不是經(jīng)常在換房的短期租客。 第二，開(kāi)發(fā)商新松集團(tuán)目前在北京至少 有６個(gè)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況都非常好，實(shí)力也非常強(qiáng)。后現(xiàn)代城不存在是否有錢(qián)把房子蓋起來(lái)的問(wèn)題。 第三，大家擔(dān)心裝修的問(wèn)題，后現(xiàn)代城在做完樣板間后歡迎客戶去參觀，客戶可以跟我們多做交流，發(fā)展商將盡心盡責(zé)做好這個(gè)工作。 王卉：客戶對(duì)小戶型的顧慮大概集中在這么幾個(gè)問(wèn)題，首先是使用率偏低，其次是后期裝修質(zhì)量得不到保證。小戶型產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)就存在使用率偏低的弊端，這無(wú)法避免，但客戶在理解到之后還是可以接受的。 “鳳蝶獨(dú)立”的小戶型使用率可以達(dá)到近８０％，這種使用率在小戶型產(chǎn)品里應(yīng)該算是比較高的?！傍P蝶獨(dú)立”的精裝 修是在考慮再三、長(zhǎng)期調(diào)研后才推出來(lái)的，我們力求在入住階段不發(fā)生任何爭(zhēng)議。在合同簽定執(zhí)行階段，客戶提出來(lái)的要求我們會(huì)盡可能滿足。 郭玉山：在精裝修上，我們希望盡可能不出問(wèn)題，或者少出問(wèn)題。我們采取了很多的措施，包括業(yè)主監(jiān)理會(huì)。我們還為精裝修專門(mén)聘請(qǐng)了專業(yè)的家庭住宅裝修監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理。 另外，炫特區(qū)目前銷(xiāo)售回款６個(gè)多億，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，已經(jīng)沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)了。對(duì)于廣大業(yè)主來(lái)說(shuō)，也沒(méi)有必要擔(dān)心開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金投入、沒(méi)有實(shí)力等等，目前炫特區(qū)的投資商還沒(méi)有跟銀行貸過(guò)款。 小戶風(fēng)潮之升級(jí)篇 ———————————————————————————— 在近幾年大戶型當(dāng)?shù)赖臉鞘?，小戶型的出現(xiàn)頗有些“撈偏門(mén)”的味道，以至于2020年ＳＯＬＯ和“非常男女”甫一上市，就在業(yè)內(nèi)外引發(fā)了一場(chǎng)鋪天蓋地的爭(zhēng)論，焦點(diǎn)集中在小戶型該不該建的問(wèn)題上。一年過(guò)去了，小戶型相繼創(chuàng)造的熱銷(xiāo)童話和多方位的滲透，始終回應(yīng)著這些質(zhì)疑。簡(jiǎn)單的“有需求就有市場(chǎng)”的觀念，在現(xiàn)今的樓市競(jìng)爭(zhēng)中早已過(guò)時(shí)。經(jīng)歷了去年最初超小戶型的極端展示，今年的小戶型產(chǎn)品已然恢復(fù)了理性。因?yàn)榫拖M(fèi)者而言，無(wú)論哪種產(chǎn)品，如何進(jìn)行包裝，最終都將回復(fù)到其本質(zhì) —— 產(chǎn)品層面上來(lái)。面對(duì)供應(yīng)此起彼伏的增長(zhǎng)，小戶型們不得不正視自身存在的問(wèn)題，從人性的角度改良和創(chuàng)新產(chǎn)品，在今年新一輪的小戶型熱潮中，我們能清晰地看到他們成長(zhǎng)的影子。 特質(zhì)１ 房型的升級(jí)換代 面積狹小、各功能區(qū)一字排開(kāi)、沒(méi)有完整的廚房概念、一條窄長(zhǎng)的灰色走廊貫穿居室、形式上更像當(dāng)年筒子樓的小戶型，顯然不能滿足現(xiàn)代人的需求了。超小戶型面積過(guò)小產(chǎn)生的居室不合理性，在以后的小戶型開(kāi)發(fā)中被摒棄。 吸取了一代小戶型的經(jīng)驗(yàn)，從后現(xiàn)代城開(kāi)始，小戶型的面積得到回歸， 一居４０平方米、二居７０～８０平方米的戶 型成為主力。大面寬落地窗和陽(yáng)臺(tái)、明廚或明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，增加了通風(fēng)和采光性，采用地板采暖方式增大采暖功效、減少使用面積的無(wú)端占用。同時(shí)，針對(duì)買(mǎi)家的不同需求， 炫特區(qū)剛剛推出的國(guó)際公寓級(jí)兩室兩廳緊湊標(biāo)準(zhǔn)和少量１００平方米的豪華復(fù)式３．０版戶型，將小戶型升級(jí)為豪宅，易構(gòu)空間即將亮相的７０平方米一居室躍層，突破了傳統(tǒng)小戶型居室空間設(shè)計(jì)方面的局限。 E 特質(zhì)２ 居住舒適性的提高 小面積居室的實(shí)現(xiàn)往往以犧牲居住功能為代價(jià)的。２０平方米左右的房子安放了床、桌子和柜子，就沒(méi)有了多余空間。局促的空間沒(méi)有獨(dú)立的廚房 ，沒(méi)有自由活動(dòng)的空間，更多的是滿足一個(gè)睡覺(jué)的需要。 小戶型的買(mǎi)家其實(shí)更注重生活品位、生活質(zhì)量，對(duì)私人空間的要求更為細(xì)致，面積擴(kuò)大、功能完善后的小戶型舒適度有了明顯提高。獨(dú)立劃分了各功能區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)明確，工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交流，房子的多重功能得到釋放。有了更多的儲(chǔ)藏空間，私密性強(qiáng)，可以相對(duì)自由地裝修、擺放家具，居室的風(fēng)景線不再單調(diào)、呆板， 真正實(shí)現(xiàn)家的感覺(jué)。一些項(xiàng)目觀景陽(yáng)臺(tái)和外飄窗的設(shè)計(jì)增添了人與自然的融合。 特質(zhì)３ 個(gè)性的張揚(yáng) 小戶型針對(duì)的客戶主要是一批２０～３５歲之間的新新人類，他們?nèi)菀?沖動(dòng)，充滿活力，對(duì)生活質(zhì)量有更高的要求。 在小戶型推出之初，在原有規(guī)劃上改良設(shè)計(jì)的小戶型要吸引年輕人，更多的是靠產(chǎn)品的新鮮感，滿足了他們的獵奇心理。當(dāng)市場(chǎng)有更多選擇時(shí)，開(kāi)發(fā)商都努力在小戶型設(shè)計(jì)上下足功夫，以產(chǎn)品鮮明的個(gè)性化特征博新新人類一笑。其中最突出的一個(gè)例子便是ＳＯＬＯ二代創(chuàng)造的“玻璃盒子”、“云中漫步”等設(shè)計(jì)新理念：五面皆為玻璃的２．７米見(jiàn)方陽(yáng)臺(tái)，懸在空中的玻璃盒子另類、時(shí)尚；直通樓頂?shù)臉翘?，從一層就可以看到７層的玻璃樓頂。新新人類的消費(fèi)心理在建筑細(xì)節(jié)上得以體現(xiàn)和張揚(yáng)。 特質(zhì)４ 人口 密度的降低 當(dāng)初，許多人看過(guò)榮豐“非常男女”后，一個(gè)直觀的感覺(jué)就是小戶型與其說(shuō)是家，不如說(shuō)是宿舍更為妥帖。一梯二三十戶的人口密度，使來(lái)來(lái)往往的人流增多，影響彼此的生活，而作為投資性住宅，小戶型的居住人群復(fù)雜，也增添了社區(qū)的不穩(wěn)定性。這也是小戶型成為眾矢之的的重要因素之一。 今年開(kāi)盤(pán)的小戶型大多在這方面加大了改進(jìn)力度，出現(xiàn)了一梯１０戶，甚至一梯４戶的設(shè)計(jì)，增加了電梯投入，大幅度降低了人口的密度和流動(dòng)性，保證了社區(qū)生活的安定和純粹。滿足了部分追求高品質(zhì)生活人群的要求。 特質(zhì)５ 公共氛圍 的營(yíng)造 小戶型是年輕人的社區(qū)，他們需要社交氛圍和面對(duì)面的交流，除了自我空間和自由天地外，需要更廣闊的生活、娛樂(lè)、公共空間和交流場(chǎng)所。擴(kuò)大交流的范圍，令生活更多姿彩，不再是一成不變的飲食男女。 正因如此，眼下市場(chǎng)上出現(xiàn)的小戶型都不約而同地重視了社區(qū)空間的設(shè)計(jì)，后現(xiàn)代城上萬(wàn)平方米的綠化園林，炫特區(qū)圍合社區(qū)中設(shè)計(jì)有中心水景廣場(chǎng)、小溪步道、棋藝廣場(chǎng)、燒烤園、詩(shī)韻墻、攀巖石壁、演藝圈等二十余處景觀，飄ＨＯＭＥ的挑高大堂，都營(yíng)造了全面公共交流的居住生活方式。泰悅豪庭（原堅(jiān)果國(guó)際公寓）私人俱樂(lè)部性的四個(gè)個(gè) 性化會(huì)所還經(jīng)常舉行一些時(shí)尚活動(dòng)，增進(jìn)彼此的交流。 特質(zhì)６ 價(jià)值的提升 小戶型的客戶大多是單身人士，原先的小戶型樓盤(pán)缺乏完善的配置，類似送餐、洗衣、即時(shí)清理房間等城市白領(lǐng)更加需要的生活配套服務(wù)項(xiàng)目只能依靠社區(qū)外的大環(huán)境，無(wú)形中增加了每天的生活支出。 在保持生活質(zhì)量與基本功能的前提下，完善功能后的小戶型增添了廚房的天然氣供給，小戶型更多地提供精裝修房屋，小區(qū)每天２４小時(shí)供應(yīng)生活熱水，方便了住戶，也降低了生活成本。 ＳＯＬＯ還向業(yè)主贈(zèng)海邊度假地，免費(fèi)提供業(yè)主南戴河海濱會(huì)所３０年 每年３至７天的標(biāo)間居住權(quán)，為增加產(chǎn)品的附加值提供了新思路。 ? 特質(zhì)７ 郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì) 小戶型很明顯是一過(guò)渡性產(chǎn)品，對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，小戶型是短期居住、長(zhǎng)期投資的房屋，這就從另一個(gè)側(cè)面對(duì)小戶型的位置提出了更高的要求：小戶型需要在交通便捷、市中心或商務(wù)氛圍濃郁、周邊配套完善的環(huán)境中才有生存價(jià)值。 但隨著小戶型面積的回歸，自住型客戶的使用周期逐漸延長(zhǎng)，于是，今年出現(xiàn)的小戶型開(kāi)始向四環(huán)外，甚至郊區(qū)發(fā)展。在望京、通州等地陸續(xù)冒出了一些配備小戶型社區(qū)的綜合型樓盤(pán)，據(jù)說(shuō)銷(xiāo)售情況還相當(dāng)不錯(cuò) 。 特質(zhì)８ 產(chǎn)品類別的延伸 如果說(shuō)小戶型的出現(xiàn)，主要是為了滿足中低收入人群的居住需求，那么如今“?。希疲疲桑茫拧钡漠a(chǎn)生也是迎合了市場(chǎng)的趨勢(shì)。滿足成長(zhǎng)型小企業(yè)的需求成為?。希疲疲桑茫诺闹饕较?，小戶型這一產(chǎn)品形態(tài)正向?qū)懽謽菨B透。 后現(xiàn)代城的原創(chuàng)?。希疲疲桑茫拍繕?biāo)直指ＳＯＨＯ，專為活躍在東區(qū)的成長(zhǎng)型公司量身打造。小面積、可以自由組合的辦公空間，產(chǎn)品融入許多超前時(shí)尚元素。 小戶風(fēng)潮之問(wèn)題篇 ———————————————————————————————————— — 回首 2020 年北京市場(chǎng)上的小戶型銷(xiāo)售，完全可以用“燙手的山芋”來(lái)形容，至今人們還記得去年夏天榮豐2020 售樓現(xiàn)場(chǎng)的“熱火朝天”，實(shí)在讓很多開(kāi)發(fā)商“大跌眼球”。一年過(guò)去了，當(dāng)初 “攪市場(chǎng)之局”的 “首要分子”綠景苑ＳＯＬＯ和榮豐 2020 前前后后都交了樓，暫且不說(shuō)收樓的種種是非辛苦，那些“非常男女們”入住以后能否如愿以償享受 “非常生活”，這是很多人都很關(guān)心的話題。 放眼今年的北京市場(chǎng)，小戶型項(xiàng)目“風(fēng)起云涌”，市場(chǎng)供應(yīng)不斷增加，當(dāng)人們對(duì)小戶型有更多選擇的時(shí)候，他們開(kāi)始恢復(fù)平靜，開(kāi) 始冷靜地面對(duì)小戶型產(chǎn)品的諸多