【導讀】近些年來，小戶型一直是市場追捧的熱點，很多樓盤最先售罄的往往是位置并不是太好，盡管小戶型的單價往往比同質(zhì)的大戶型要高，但對于買家來說，總。的負擔要小一些；從北京的租賃市場來看，小戶型求大于供，比較容易成交，因而也最易。目前二手房市場辦理貸款的手續(xù)繁雜，大多數(shù)賣家都希望全款一次轉(zhuǎn)讓，這就使得二手房的交易實際比新房還難一些，而小戶型因總價低，相對易于成交。從目前一些機構(gòu)的調(diào)查結(jié)果看，大多數(shù)購房者能夠接受的房屋總價。分散在樓層中的小戶型集中在整棟樓甚至整個社區(qū)中推出。繼去年第一季度，一些樓盤推出。得縮小面積以達到降低總價的住宅，會成為過渡型產(chǎn)品。際單位面積成本增加；面積太小，很難兼顧采光、通風、戶型、均好性等方方面面；賣一套小戶型和賣一套大戶型的手續(xù)和所費的功夫相差無幾，但大戶型的總。精巧戶型面積雖小，但居住功能和大戶型。而廚房面積不應小于5平方米，低于這個數(shù)值，室內(nèi)熱量聚集就會過大，

　　

【正文】 “俊”與“丑”。對于開發(fā)商而言，他們更有必要對小戶型的產(chǎn)品問題及解決對策做一番理性剖析和冷靜思考，以便在下一輪小戶型的開發(fā)中有所突破。為此，我們特地邀請一些專家和業(yè)主，請他們?yōu)樾粜汀疤柮}” 病癥一：肺部陰影 病因：房型合理性差 癥狀： 目前很多小戶型產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進深、面寬不成比例，造成狹長的“灰色空間”，而且由于墻體多、公攤多，小戶型的室內(nèi)實用面積過小。在采光和通風上，由于樓體必須保證一定的進深，多個小戶型安排在同一樓層時，不 大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。同時，由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設計，對居住健康或多或少會產(chǎn)生不利的影響。 除了這些“標房式”直套房型外，小戶型中還有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，并且只有一面能采光，一旦分隔，便暗室暗間，“暗無天日”。 小戶型要提高使用率，在設計方面需要創(chuàng)新。 病癥二：重癥肌無力癥 病因：戶型居住功能差 癥狀： 不少小戶型業(yè)主都解嘲自己的房子是“流動的旅館”， 無獨立廚房、無日常起居的活動空間，往往只具有通常集體宿舍的功能和旅店暫住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。這類“標房式”房型，實際上就降低了作為居住物業(yè)的使用價值，因為即使是酒店式公寓，其畢竟還是供人居住生活的“公寓”，而非“酒店”。 縮小面積與增加功能常常是一對矛盾，小戶型的片面求小導致了犧牲居住的根本需要，像不到 ２０ 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮得非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通 空間也隨之加大。 此外，小戶型中儲存空間的嚴重不足，不能做到“螺絲殼里做道場”，也是一大通病。 擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟的功能設計，應是小戶型發(fā)展的方向。 病癥三：腦血管梗塞 病因：公共空間擁堵 癥狀： 現(xiàn)在不少小戶型樓，往往都是中間一條窄長走道，兩側(cè)一長排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個層面幾十戶一貫通的大一統(tǒng)空間格局。這一設計的不合理也是顯然的，既會造成人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于分辨方位和人員的疏 導，有業(yè)主反映，剛?cè)胱〉囊欢螘r間，每每回家進入走道， “趕問家在何方”，除非辨認門牌室號，幾乎沒有其他可識別的不同空間格局的標志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎， 仿佛進入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以覺察，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣容易分辨。還有平均每部電梯每天要承載一二百戶的運量，即便每戶只有１人居住，每天數(shù)百人次的上下進出，其擁擠及等候狀況可想而知，對消防安全的隱患也不容忽視。 難下。 病癥四：免疫力降低 病因：居住人群復雜，動蕩性大 癥 狀： 一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進進出出的人流加大，多少會對鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟和家庭成員的變化，進而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈似的更迭不斷。 由開發(fā)商、物業(yè)公司發(fā)起，通過各種途徑，共同營造社區(qū)氛圍，保持青年社區(qū)的純粹性。 病癥五：腎功能衰竭 病因：物業(yè)管 理、配套不到位 癥狀： 許多“單身公寓”的開發(fā)商在銷售時為客戶勾勒了一幅美妙的藍圖，但在最后交房時能否真正兌現(xiàn)自己的承諾呢？事實不容樂觀。榮豐2020交房以來，ＩＣ卡門禁系統(tǒng)、遠紅外報警系統(tǒng)，還有每戶的信報箱都遲遲沒有到位，唯一能識別業(yè)主身份的也只不過是一張不貼照片的出入證，更不用說售樓時描繪的超市、食肆、健身房等眾多生活設施！從目前一些小戶型項目在交房后的情況來看，業(yè)主的牢騷不斷，因為在業(yè)主眼里，原先的一切承諾全然不是如此，所謂提供給業(yè)主的“酒店式服務”也僅僅只是一個取悅于購房人的漂亮詞匯而已。 盡可能地完善社區(qū)的生活、商業(yè)功能，將優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務提供給業(yè)主。 病癥六：心律不齊理、配套不到位 病因：投資市場不穩(wěn)定 癥狀： 從目前市場看，一些開發(fā)項目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，因為戶型的稀缺是占據(jù)市場制高點的重要因素。比如一個大戶型云集的社區(qū)，小戶型可能成為掌上明珠，而小戶型過于集中的樓盤，如果投資者占據(jù)較大份額，出租時會因為競爭租戶而競相殺 價。作為過渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無法長期成為整個市場的主流。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動效應，但長遠會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。 目前政府相關(guān)部門將加大對租務市場的規(guī)范和整頓，二級市場和三級市場的不完全開放性也影響投資，這對并不便宜的小戶型投資將是很大的“地震”。 對于熱銷的小戶型單身公寓或酒店式公寓，投資應謹慎。 病癥七：白內(nèi)障 病因：模糊單價，價格與價值相偏離 癥狀： 小戶型最大的優(yōu) 勢就在于低總價，這一點使一些買家趨之若鶩，但目前市場上現(xiàn)有的小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，單價基本都在７０００－８０００元以上。這其中一方面是小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價格；一 方面是戶型內(nèi)水電管線等占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進一步降低了使用率，也就是變相提高了價格；另 一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會將價格定得高一些。凡此種種，都使得小戶型在未來市場上的增值空間并不廣闊。 如今，小戶型公寓的得房率普遍遠低于常規(guī)住 宅，大多在７０％左右，有的甚至只有６０％，過低的得房率，實際上就縮小了套內(nèi)的使用面積，或者說實際上增加了套內(nèi)使用面積的折合單價，其不實惠、不合算是不言而喻的，但不少購房人并沒有意識到這一點。 購房前多算幾筆帳，多問幾個“為什么”，要搞清楚自己買的房子未來究竟會怎么樣？ 實際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型社區(qū)熱”，都是市場逐漸走向細分的結(jié)果。 對于開發(fā)商來說，在激烈的競爭中尋找市場空檔，贏得商機；而對于購房人來說，面對形形色色的小戶型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑 選到適合自己居住或投資的住宅，是一個再明智不過的選擇。 鏈接一 一味偏方 關(guān)于小戶型的戶型和功能設計 針對目前市場上小戶型產(chǎn)品的戶型設計，“醫(yī)師”們提出一些優(yōu)化對策，供大家參考： １．改點式為板式，創(chuàng)新平面布局 改變整體建筑造型，將點式塔樓改為板式結(jié)構(gòu)，并將通常一梯二戶或二梯三戶的板式住宅，每戶再一分為二，形成一梯四戶、一梯六戶的小戶型，這就既能減少走道面積，提高得房率，又能增加各戶采光，并能有效避免一梯幾十戶，中間通廊式的諸多弊端，增加安全保障。 ２．改“直套”為“橫套”，縮短進深 現(xiàn)有的小戶型往往進深過長，大都只能形成“直套型”的一房一廳，以及暗衛(wèi)、暗廚，且客廳要么無直接采光，要么采光不足，不如臥室明亮。如果能將其改為并列式的橫套，同時縮短進深，并將臥室在平面布局上與客廳相錯，凹進一塊，形成曲折階梯狀布局，這就既能有效控制總面積，又能開設更多的窗戶，做到廳、臥、廚、衛(wèi)全明，增強居室自然通風采光的生態(tài)性能。同時又能豐富外立面凹凸變化的建筑表現(xiàn)，強化其造型美感。 小戶型中各類分區(qū)的樣式及功能空間的設置應首先服從于居室面積的需要，也就是說，在起居室、臥室以及廚衛(wèi)面積達標的基礎(chǔ)上，再適時加以考慮。為了更好地在有限的空間中容納人們無限的需求，可以考慮以下幾方面： １．細化功能區(qū)隔，合理面積配比 小戶型不應以犧牲居室功能為代價來一味求小，而應在細化功能區(qū)隔，合理各功能區(qū)域的面積配比，以及充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影響使用。 對于 １～２ 人居住的一房一廳來說，其各功能區(qū)域的面積，當然要比常規(guī)住宅的二房、三房要小得多，但又不能太小，應以符合人體工程學的基本空間尺度為限。如臥室不能小于１０平 方米，客廳不應小于 １２ 平方米，衛(wèi)生間不宜小于 ４ 平方米等，否則就會影響使用，使空間過于局促。其它功能空間的面積也應有合理配比，如儲藏室、壁櫥、小陽臺、玄關(guān)以及冰箱、洗衣機等的專用放置空間等。各功能空間面積的恰當配比，各空間尺度的適宜準確，既能滿足需要，又無面積損失，這是細化小空間功能區(qū)隔的關(guān)鍵一環(huán)。 ２．變化局部隔斷，增加儲存空間 為了充分利用空間，“借空不借地”，可采用類似 “Ｓ” 形以及“勺子形”、“山”字形等多種形式的隔斷，以形成大小不同、厚薄不一的各類壁櫥 空間，既能增加分門別類的多種儲存空間，又能節(jié)省占地，提高空間利用率。且又能保持分隔墻面的平整和完整，提高隱蔽性。雖說相似的隔斷在常規(guī)房型的二房、三房中已有運用，但尚未普及，而在小戶型的設計中，卻幾乎絕跡。如能更好地、因地制宜地采用這類隔斷，則小戶型的設計便能有 所突破。其實用性、功能性將隨之陡增，且又能有效控制面積。 寶名機構(gòu)房地產(chǎn)研究中心王水男 鏈接二 ＳＯＬＯ 居住體驗 我購買的是有著一定代表意義的ＳＯＬＯ一代小戶型，這是一套建筑面積４６平多的居室，價格嘛還算能承受得起， 每月除去月供還能有充足的娛樂和原始積累的資金。 由于是精裝公寓，整棟樓的裝修風格和選材都一模一樣，淡黃色力邦漆和白色復合木地板使整套居室都呈現(xiàn)出淺色調(diào)的氛圍，這我倒還喜歡，只是裝修質(zhì)量不敢恭維，在入住前，居室的墻漆就返了３、４次工，因為是從大戶型修改成的小戶型，所以室內(nèi)基本上都是后天的隔斷，只有兩面承重實墻，這給刷漆工作和入住后我自己的個性化裝飾行動都帶來了不小的麻煩。復合木地板顏色不錯，地板本身的質(zhì)量我現(xiàn)在還不得而知，但工程質(zhì)量可不算優(yōu)秀，入住后３個月就出現(xiàn)了地板起鼓的現(xiàn)象；不過每當我怒氣沖沖地質(zhì) 問物業(yè)時，他們的客服態(tài)度還是無可挑剔的，基本上能起到讓我當時消氣的作用，但是解決效率就沒有他們的態(tài)度那么使人滿意了。 再說說私密性，各套居室之間的隔音效果很不理想，尤以上下水較為突出，我們這兒的業(yè)主論壇上經(jīng)常有人反映說對周圍各家的作息習慣都被迫地熟悉起來，幾點起床，幾點洗澡，幾點洗衣服等等，唉，無奈。另外，對門之間的人聲也比我想像中清晰。 一段時間以來，精裝小戶型成了市場競相追逐的對象，各種各樣的說法和概念爭奇斗艷，歸根結(jié)底說，能夠為尚處在初級發(fā)展階段的年輕人提供越來越多的區(qū)位、交通都比較理 想的時尚居所當然是一件好事，既然是好事就更應該做到徹底，否則好事變成煩事、壞事就成了大家都極不愿意看到的結(jié)局了。 2020 小戶風潮之走勢篇 更新時間： 2020524 來源：精品購物指南 2020年，ＳＯＬＯ、榮豐2020之“非常男女”粉墨登場，“酥皮”在展會上２小時之內(nèi)就被搶購一空，“非常男女”５００個單位３天告罄，小戶型自此閃電般撞擊樓市而廣為人知。2020年，小戶型項目遍地開花，無數(shù)開發(fā)商紛紛登上這艘順風船，成品家一個月簽約１７２套，飄ＨＯＭＥ ６月１０日以 來已銷售１３０多套，后現(xiàn)代城的?。希疲疲桑茫湃齻€月銷售６０％??小戶型大有主宰樓市整個消費趨勢的架勢。然而面對早已沸沸揚揚的爭議、供應的激增和新房貸政策的擠壓，小戶型能否繼續(xù)風光無限呢？ 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市場上以小戶型自居的項目已有３０多個。小戶型市場總供給量預計今年將達到５００萬平方米。在樓市整體價位下挫的形勢下，供應的增量帶來的是價格的回歸，去年榮豐“非常男女”和ＳＯＬＯ７０００～８０００元／平方米的價位，今年已經(jīng)極少出現(xiàn)，項目價位普遍保持在５０００～６０００元／平方米的水平。樓盤從城市中心區(qū)向交通便利地區(qū)、商務商業(yè)組團和城鄉(xiāng)結(jié)合部擴展。 在市場供量擴大的同時，小戶型的產(chǎn)品形態(tài)也有了進一步延伸，從普通住宅擴大到公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ、寫字樓，出現(xiàn)了像炫特區(qū)的國際青年公寓、翡翠城和氵獅城百麗等講究小資情調(diào)的?。裕铮鳎睿瑁铮酰螅?、后現(xiàn)代城的?。希疲疲桑茫?。雖然遭到ＳＡＲＳ的短暫沖擊，各小戶型項目依然火暴開盤、戰(zhàn)果累累。短短一年多時間，小戶型已然憑借其低總價、低首付、低月供成為市場的寵兒，不斷擴充著市場領(lǐng)地。 發(fā)展歷程 創(chuàng)世紀： 銷售創(chuàng)造樓市奇跡 小戶型的發(fā) 家史可以追溯到2020年，今