【正文】 了小戶型；再有一方面是個人投資渠道還不夠?qū)挿?，選擇房產(chǎn)是盤活閑置資金的一種方式。當然，從正面上講，大家鐘情小戶型，也因其有獨特的優(yōu)勢： 配套的完善 “服務(wù)于都市白領(lǐng)”的市場定位，決定了小戶型較集中的項目大都毗鄰商務(wù)中心區(qū)，這是因為現(xiàn)代年輕人在高負荷的工作之余，對住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通 的便捷，商業(yè)的便捷，以及休閑的便捷，簡而言之，就是工作與生活的切換要迅速。像位于 CBD核心區(qū)的戀日國際，打出了“國際標準 1 居”的旗幟，以 222 套 5075平方米的定制化公寓，配以酒店式服務(wù)，與周邊完善的商務(wù)配套交相輝映，使生活更為便捷。 成本的低廉 現(xiàn)代小家庭對于住宅的要求是：不僅要買得起，還要住得起。這其中既包含了前期購房費用，如購房款、契稅，維修基金等，也包含了后期居住的運行費用，如采暖費、物業(yè)費等。這些費用主要都是依據(jù)建筑面積來核算，因此，選擇小戶型會使前后期居住費用降低。像位于東四環(huán)外的炫特 區(qū)，集中了 82 種小戶型，以 5600 元 /平方米帶精裝修的開盤價，配上家具和家電，吸引了許多年輕人踴躍購買。（插圖 1） 空間的濃縮 簡潔舒適、經(jīng)濟實用是現(xiàn)代都市年輕人對私人生活空間的理解，這中間包括了經(jīng)濟薄弱、家庭成員簡單、日常很多活動在公共空間完成等等諸多緣由，因而對空間功能要求可以不那么齊全。某種意義上說，小戶型只要設(shè)計合理，面積縮小但功能不減，仍然可以烘托出高質(zhì)量的生活氛圍。像金橋國際公寓（實例 6） 平方米的“單貴 1 居”，雖然戶型比較狹長，但因處于樓體側(cè)面，采用了明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設(shè) 計，并且將各居室面積合理分配，形成了酒店式公寓中少有的 1 室 1 廳外加獨立廚房，恰到好處地控制了各居室開間和進深的比例，使這款原本比較呆板的戶型，頓時蓬蓽生輝。 進退的自如 小戶型總價相對較低，同時又屬于過渡型產(chǎn)品，在居住上可進可退。自己住了一段時間，待經(jīng)濟上允許，可換個大一些的 2居或 3 居，將現(xiàn)有的 1居投入租賃市場，利用租金還貸。相對大戶型而言，小戶型的單位面積投資回報要高一些，如果直接進入二手房交易市場，相比大戶型來說，低總價也容易成交。 小戶型熱銷的深層次原因 一是房型偏大，房價偏高。北京比 起其它大城市來，除去單價偏高外，房型也偏大，因而造成總價偏高。 像建筑面積 100 平方米左右的戶型，在廣州、上海等地可以設(shè)計成 3居室外加保姆間，在北京卻只能做成 2 居室。 二是經(jīng)濟適用房有效供給不足。一方面經(jīng)濟適用房雖然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同樣存在著房型偏大、總價偏高的問題；一方面僅限本地中低收入階層購房的門檻，阻遏了中高收入、尤其是外地人的步入；再一方面是前幾年市場的供應(yīng)量明顯低于需求。 三是二手房市場未全面啟動。雖然政府出臺了一系列激活二手房市場的相關(guān)政策，但供需失衡的問題 并沒有得到真正的解決，目前仍屬于賣方市場，有效房源的供給量不足仍是制約發(fā)展的關(guān)鍵因素。 四是投資房產(chǎn)漸成時尚。受前些年租賃市場高回報的影響，許多人將手中閑置的資金投向房產(chǎn)市場，盡管近幾年行情看跌，一些人還是選擇了相對穩(wěn)定的不動產(chǎn)投資。 明明白白小戶型（四） ————————————————————————————— 誰在購買小戶型 小戶型的目標客戶群，主要有三類人組成：一類是首次置業(yè)的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自住；一類是二次或多次置業(yè)的投資型買家，他們購買的目的是追求回報；還有一 類是外地移民，他們購買的目的是建立一個立足都市的生活平臺。 “新生代”青睞住宅新時尚 “新生代”指剛出校門、工作幾年的年輕人。他們經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，還款能力有限，但渴望在城市中擁有一個自己的空間。據(jù)小戶型集中的炫特區(qū)開發(fā)商介紹，目前業(yè)主的平均年齡僅有 26 歲。試想，當一個手中有著三四萬積蓄、月薪兩三千元的年輕人，看到一個“首付 萬元，月供 880元”的廣告，怎么能不心動？這類購買群體因為是自住，對小戶型的要求主要為中低檔樓盤，往往那些樓體外立面設(shè)計絢麗多彩，社區(qū)配套新潮時尚，戶內(nèi)提供全屋精裝修甚至配備家 具家電的項目，容易引起他們的共鳴。 而屬于同一經(jīng)濟水平線上的小家庭購房群體， 與“新生代”中的“單身貴族”、“丁克一族”的需求有所差異： 從人口構(gòu)成看，小家庭購房群體一般是夫妻倆人加一已有或即將有的小孩，這就要求面積本身不大的小戶型在功能上更為合理完善，以滿足三口之家的日常起居要求； 從社區(qū)配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。 “投資者”留意商務(wù)高回報 近些年，隨著儲蓄利率不斷下調(diào)，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉(zhuǎn)到了房產(chǎn) 領(lǐng)域。一般來說，處于 商務(wù)核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項的商務(wù)樓，租客群多為商務(wù)人士或商務(wù)機構(gòu)，容易得到較高的投資回報，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點。但近兩年，隨著租金的逐步下跌，一些人開始將目光轉(zhuǎn)向位于商務(wù)中心區(qū)邊緣、房價適中的中檔樓盤，期望用較低的投入獲得較高的回報。 “外來客”注重住宅性價比 隨著中國加入 WTO、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)，北京作為國際化大都市，吸引了更多的外來客，其中許多人逐漸從租房轉(zhuǎn)入了購房。與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價 比，顯得比較務(wù)實，不會為那些炒得天花亂墜的概念所打動 明明白白小戶型（五） ——————————————————————————————————————— 小戶型的缺憾 市場上的小戶型，有些是滯銷的大戶型改裝而成，有些是迎合市場的需要，匆匆而就，也有些是在大戶型為主的樓層中，充當著“填縫”的角色，因而導(dǎo)致了種種先天的不足 。 當此類產(chǎn)品在總體供應(yīng)緊缺時，本身所存在的問題便會被人們所忽略，而在市場供應(yīng)逐漸增多，人們選擇范圍逐漸變寬時，各種缺憾便會一一顯露： 從技術(shù)層面講 房型合理性變差。在空 間設(shè)計和取舍上，小戶型受總面積的限制，各功能空間容易產(chǎn)生相互影響，并且戶型也比較單一，像面寬較窄、進深較大的直套型 1居室，往往客廳灰暗，臥室卻過于明亮，使生活需求倒置；在采光和通風(fēng)上，由于樓體必須保證一定的進深，多個小戶型安排在同一樓層時，不大容易統(tǒng)籌兼顧；而在樓層平面布局上，更是明顯帶有傳統(tǒng)的長走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡。同時，由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設(shè)計，對居住健康或多或少會產(chǎn)生不利的影響。 房間使用率降低。從建筑面積上說，由于同一樓層戶數(shù)增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大 的小戶型，對公攤變得十分敏感；同時戶內(nèi)各種管道、墻體占用的面積，在大戶型中還感覺不出什么，但在寸土寸金的小戶型中，卻顯得非常搶眼。 從生活氛圍講 居住人群繁雜。一般來說，小戶型聚集的樓盤年輕人會多一些，這些雖然會給社區(qū)帶來活力，但也會增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進進出出的人流加大 ，多少會對鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟和家庭成員的變化，進而購買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場，同時，小戶型本來就是投資者青睞的對象等等，這些都會使鄰居走馬燈 似的更迭不斷。 住戶識別變難。由于小戶型設(shè)計相對密集，一層十幾戶至幾十戶呈魚骨狀、放射狀和環(huán)狀，導(dǎo)致各家各戶識別變難。走入樓道，往往使人失去方位，不辯南北，只能依靠門牌號碼。 上下交通不便。一梯十幾戶至幾十戶，也使得乘電梯變得相對困難，平均每部電梯每天要承載一二百戶的運量，即便每戶只有 1 人居住，每天數(shù)百人次的上下進出，其擁擠及等候狀況可想而知。 安全系數(shù)降低。迷宮似的樓道，使外人闖入難以察覺，給不法分子留下了可乘之機；一旦出現(xiàn)火災(zāi)、地震等，也不易迅速疏散；租戶的經(jīng)常變化，使得已經(jīng)不太穩(wěn)定的鄰居變 得更加動蕩，公共安全明顯遜色于以大戶型為主的社區(qū)。 設(shè)施損耗增加。由于社區(qū)戶型密集度加大，單位面積人員增多，同時年輕人又充滿青春活力，因而各種設(shè)施的使用頻率較之大戶型社區(qū)來說，要多許多，一定程度上加大了損耗。 從供求關(guān)系講 價格價值偏離。由于需求火爆，開發(fā)商的價碼也與日俱增。一般來說，同質(zhì)小戶型在單價上與大戶型相比，高 10%比較合理，這是因為小戶型建筑成本比一般大戶型要多78%，加上基礎(chǔ)配套等，大約為 10%。但從目前市場看，一些項目中小戶型的單價已經(jīng)高出了同質(zhì)大戶型 1520%，使價格價值相 背離。 供需平衡不足。從目前市場看，一些項目改變了過去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個樓、甚至大半個社區(qū)中，用以吸引眼球，增加賣點。但在市場追捧的后面，則是轉(zhuǎn)讓和出租的困 難，因為戶型的稀缺是占據(jù)市場制高點的重要因素。比如一個大戶型云集的社區(qū)，小戶型可能成為掌上明珠，而小戶型過于集中的樓盤，如果投資者占據(jù)較大份額，出租時會因為競爭租戶而競相殺價。作為過渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無法長期成為整個市場的主流。就總體而言，集中放量的小戶型雖然會造成轟動效應(yīng)，但長遠 會阻塞有限客戶群的需求通道，造成投資收益降低。 明明白白小戶型（六） ——————————————————————————————————————— 超小戶型要慎選 所謂“超小戶型”，就是將單套戶型的總面積控制在 30 平方米以下，以在標準小戶型的基礎(chǔ)上壓縮面積降低總房價。 北京擁有眾多的商務(wù)流動人口，為小戶型市場提供了充足的客源，而其中一些人對小戶型只是要求能像酒店、賓館那樣滿足睡眠需求即可。同時，一批徘徊在商品房門口的年輕人，渴望盡快跨進獨立生活的門檻，對小戶型的要求，也顯得饑不擇食。因 此，當超小戶型出現(xiàn)在商務(wù)區(qū)及其邊緣地帶時，煽起了一部分“單身貴族”、“丁克一族”或投資型客戶們的熱情。 超小戶型雖然解決了部分人的購房需求，但過分炒作必然會導(dǎo)致市場的畸形發(fā)展，因為超小戶型有著難以克服的缺陷： 價格偏高會失去增值空間 超小戶型最大的優(yōu)勢就在于低總價，這一點使一些買家趨之若鶩。但目前市場上現(xiàn)有的超小戶型價格比起同社區(qū)的大戶型來說，要貴了許多，基本都在 70008000 元以上。這其中一方面是超小戶型相對于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開發(fā)商提高價格；一方面是戶型內(nèi)水電管線等 占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無形中進一步降低了使用率，也就是變相提高了價格；另一方面由于熱銷，開發(fā)商也常常會將價格定得高一些。凡此種種，都使得超小戶型在未來市場上，失去了增值空間。 面積過小會降低舒適程度 超小戶型雖然降低了總房價，卻是以縮小面積、犧牲舒適度為代價的。像去年樓市中出現(xiàn)的超小戶型代表 SOLO 1 和非常男女，基本上是樓盤出現(xiàn)滯銷后不得已而為之的救市之舉。尤其是前者，在大戶型的基礎(chǔ)上進行改造，暴露出了先天不足的毛?。罕热鐝N房短缺、空間狹窄，使得住宅的功能變得比較 單一；各居室一字長蛇排開，使得通風(fēng)、采光變得比較憋氣；一層十幾戶至幾十戶，也使得乘坐電梯的便利性減弱、鄰居間的干擾增大。 比例失諧會影響家具擺放 超小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的根本需要，像不到 20 平方米的空間里，除了一張床、一張桌子和一個柜子之外，再也沒有多余的空間，房子的多重功能被壓縮的非常局促，僅僅滿足了睡眠的需要；過于狹長的戶型，使得家具的擺放變得異常單調(diào)，并且交通空間也隨之加大。 明明白白小戶型（七） ————————————————————————————— 選擇小戶型的關(guān)鍵 功能齊全的小戶型能使人感受到便捷；服務(wù)上乘的酒店式公寓能使人體味到尊貴；而總價低廉的超小戶型能使人將購房變得可望又可及。那么，在形形色色的小戶型此起彼伏時，應(yīng)該注意些什么呢？ 注意三個層面 政策面。從去年以來，相繼出臺了一系列降低購房門檻的措施，從總的趨勢看，是朝著有利于購房者的方向發(fā)展，如果經(jīng)濟條件允許，盡可能選擇大一些的套型，以避免過小的套型遭到未來市場的淘汰。 基本面。認清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因為小戶型對于每個人來說，可能只是生命長河中的一個過渡居住空間。因此，要把這種投資放 在一個相對長的時間來考慮，不管是自住、轉(zhuǎn)租，還是放在二手房市場上轉(zhuǎn)賣，都要使其能銜接的緊密，以求獲得效益最大化。 技術(shù)面。現(xiàn)有的小戶型基本為一兩個采光面，通風(fēng)、采光都受到了一定的局限，因此，盡可能選擇采光面寬一些、采光窗大一些的套型，以增強居室的自然生態(tài)性能。對于 1梯 6 戶和 3 梯 18 戶而言，雖然電梯平均戶數(shù)一樣，但前者的優(yōu)勢顯而易見，不僅走道面積減少，提高了得房率，而且安寧和安全也有了保障。 投資型看區(qū)域，自住型看配套 住宅租賃的需求主流主要來源于大量的流動人口，而租房者選擇的核心是位置，即離 工作地點近，或是上下班方便，像分布在寫字樓集中的商圈周邊的樓盤，可能相對容易出租些。如 CBD至建國門地區(qū)、朝陽門至燕莎地區(qū)， 以及中關(guān)村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。其中 CBD至建國門地區(qū)擁有數(shù)十個京城最著名的寫字樓和最完備的商業(yè)配套設(shè)施。而高檔寫字樓中的白領(lǐng)，對小戶型的要求大致為距辦公室近，戶型設(shè)計經(jīng)濟實用，生活設(shè)施配套齊全，總價及自供負擔(dān)不致太高。 如果作為自住型居住，既要考慮社區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施配套，因為小戶型空間不足所帶來