【正文】 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 12000 比值 1 ． 5 均值 最高 2 ． 78 最低 參考價(jià) 10000 商鋪均價(jià)—— 27800上海XXXX項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店小戶型策劃案例一、殷高西路產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇參照 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店有三種產(chǎn)權(quán)酒店類型可納入選擇視野。第一種為商務(wù)公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店，在上海有如 “巴黎時(shí)韻”產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店。第二種為酒店公寓意義的 產(chǎn)權(quán)酒店，在 上海有如“ 莫奈印象”的產(chǎn)權(quán)酒店公寓。第三種為符合國際慣例的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店。 1 、商務(wù)公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店 上海新錦山置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建造的“巴黎時(shí)韻”產(chǎn)權(quán)位于襄陽南路 500 號（建國西路口），小面積單元共５００套， 2002 年 2 月 1 日上市后３個月內(nèi)就銷售了４８０套，均價(jià) 14000 元 / 平方米。這種商務(wù)公寓意義的“產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店”，大多數(shù)購買者是剛起步的創(chuàng)業(yè)者，其中尤以律師、廣告策劃人、個體牙醫(yī)、設(shè)計(jì)工程師、音樂人、畫家工作室、小型貿(mào)易公司等居多，并且每個單元面積都不大。以“巴黎時(shí)韻”為例，每套小的建筑面積只有２４平方米，最大的建筑面積也不過５７平方米，都配有衛(wèi)生設(shè)備，只有少數(shù)單元設(shè)有廚房間，它基本上不住人，而是作為創(chuàng)業(yè)者的小型辦公室或工作室。此外，這種產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店大都地處交通便利地段，周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，與周圍聯(lián)系十分方便。 作為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，開發(fā)商在建設(shè)中充分考慮到了它的使用功能需求，酒店配以強(qiáng)有力的物業(yè)管理公司。同時(shí)，舉凡酒店所應(yīng)具有的設(shè)施也大都配置到位，這些硬件設(shè)施足以使在此辦公的小公司免除后顧之憂。酒店配有設(shè)備齊全的小型會議室，還有設(shè)備完善的商務(wù)中心，它不僅設(shè)有銀行、快遞、打印、傳真、復(fù)印等，而且還可以代辦工商注冊、財(cái)務(wù)年審等，商務(wù)餐廳更為小公司用餐提供了方便。商務(wù)酒店除提供大眾化服務(wù)之外，對有特殊服務(wù)要求的公司還提供個性化的物業(yè)管理，使不同層次的需求都能得到滿足。 　 有關(guān)專家認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店作為目前上海的稀有產(chǎn)品，將來還有一定的市場，大約可占房地產(chǎn)市場份額的５％。只要開發(fā)商不是一哄而上，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，物業(yè) 管理到位。 2 、 酒店公寓意義的產(chǎn)權(quán)酒店 上海有如“ 莫奈印象” 酒店公寓意義 的 產(chǎn)權(quán)酒店。 上海綠地集團(tuán)開發(fā)的 “莫奈印象”位于長寧區(qū)延安西路 1201 號（番禺路口）， 27 層共計(jì) 464 套住宅。房型設(shè)計(jì)上以一房、二房為主， 5 梯 19 戶。主力房型為 平方米的小戶型，占總量的 % ， 2003 年 12 月 20 日公開，開盤一月銷售約 200 套。 國際著名酒店管理公司豪生集團(tuán)已接管 “莫奈印象”，并使用獨(dú)有的服務(wù)品質(zhì)、管理體制和檢查制度，專門設(shè)立了７２門酒店管理循環(huán)課程對酒店員工進(jìn)行崗位專業(yè)培訓(xùn)。 “莫奈印象”在競爭上最大的優(yōu)勢就是豪生專業(yè)的酒店服務(wù)。豪生將通過專業(yè)化的酒店管理制度和流程，在提供周到、完善服務(wù)的同時(shí)，節(jié)約酒店的運(yùn)營成本，為業(yè)主帶來可*的長期收益。 豪生先進(jìn)的全球訂房系統(tǒng)，將切實(shí)保證酒店的出租率。目前，“莫奈印象”擁有全球最大的航空業(yè)配房分銷系統(tǒng)之一的伽利略（ＧＡＬＩＬＥＯ）系統(tǒng)。該系統(tǒng)首次運(yùn)用于國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店，它占全球訂房系統(tǒng)所產(chǎn)生訂房量的１／３強(qiáng)，可以連接全球４４０００家旅游代理商、５００家航空公司、４７００家酒店、４０家車輛租賃公司，為數(shù)百萬商務(wù)和個人旅游者提供周到的服務(wù)。 “莫奈印象”酒店公寓正式開業(yè)前三年，綠地集團(tuán)將為投資者提供不低于 8% 的固定年回報(bào)。 3 、 符合國際慣例的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店概念： 產(chǎn)權(quán)酒店由 時(shí)權(quán)酒店 （ TIME SHARE ）演變而來。由消費(fèi)者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。 1976 年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 以下介紹四川成都紫薇 銀座產(chǎn)權(quán)酒店案例。 地理位置：春熙路正科甲巷 108 號 酒店類別：四星級酒店 項(xiàng)目簡要介紹： 紫薇 銀座是紫薇酒店的二期工程，按四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)修建，樓高 17 層，占地 畝，建筑面積 33000 平方米，計(jì)劃投資 億元人民幣。地下 1—5 層為產(chǎn)權(quán)式商場，由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營； 817 層為產(chǎn)權(quán)式酒店，共有 239 間 / 套客房，只發(fā)售其中的 100 套共 12 種套型，面積從 35 平方米到 71 平方米不等。 投資方案： A 、 有限自用投資型酒店 。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費(fèi)贈送時(shí)段自住外，大部分時(shí)段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度利潤分紅。 20 年 11% 穩(wěn)定的投資回報(bào)率。 B 、 投資 + 經(jīng)營型酒店 。投資者在簽定一個或數(shù)個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報(bào)。 銷售價(jià)格：均價(jià) 8000 元 / 平方米左右。 付款方式： 7 成 20 年按揭。 銷售情況：推出的 100 套酒店立即全部售完。 二、 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店類型選擇決策 本報(bào)告以為殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)酒店宜選擇上述產(chǎn)權(quán)酒店第一種類型產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店。雖然上述產(chǎn)權(quán)酒店第二、第三種類型更接近或更符合產(chǎn)權(quán)酒店本義，但由于后者銷售以后還面臨長時(shí)間的客戶 投資回報(bào)等問題，需更加慎重考慮，以使殷高西路項(xiàng)目長線運(yùn)作的商場的運(yùn)營上。 1 、殷高西路項(xiàng)目選擇產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店開發(fā) 殷高西路項(xiàng)目擬建約 30000 平方米的辦公樓，政府基本上以成本價(jià)收購。從殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店與辦公樓的錯位角度來說，最好選擇標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店，如 四川成都紫薇 銀座產(chǎn)權(quán)酒店類型，而且酒店客房應(yīng)該用于旅客居住。但考慮到 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商面臨長期經(jīng)營長期回報(bào)客戶的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，還是以一次性銷售的產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店為妥。 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店與辦公樓有共同點(diǎn)：都是企業(yè)辦公場所。從錯位上來說，產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店是面向小型的成長型企業(yè)，更強(qiáng)調(diào)酒店的服務(wù)功能和品位檔次。 產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店還應(yīng)該區(qū)分于傳統(tǒng)的商住樓，商與住之間相互干擾；可以如現(xiàn)代商務(wù)公寓：“只商不住”或“以商為主”。 2 、 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店必須首先銷售 必須首先銷售的原因是： ⑴回籠資金。 ⑵在辦公樓之前銷售。 ⑶聚集人氣有利于商場的招商和運(yùn)營 產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店首先銷售的前提是摩爾造勢（見本報(bào)告第三篇：整體運(yùn)作），這樣有利于銷售價(jià)格的提升。 殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店為小戶型，客戶定位是小型的成長型企業(yè)，吸引周邊的五角場大學(xué)區(qū)（復(fù)旦大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等）和寶山區(qū)上海大學(xué)人員知識型創(chuàng)業(yè)企業(yè)，也歡迎投資客。 原本項(xiàng)目可行性報(bào)告“酒店式公寓”擬均價(jià)為 7119 元，現(xiàn)綜合各方面的因素特別是本項(xiàng)目的摩爾定位，殷高西路項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)商務(wù)酒店擬均價(jià)為 7500 —— 8000 元，以均價(jià)為 7800 元酒店可銷面積 30000 平方米計(jì)算，可回籠資金 2 、 34 憶元。