【正文】 慮因素。這樣的樓盤，能夠持續(xù)提供升值和保值的動(dòng)力。這個(gè)投資潛力我個(gè)人認(rèn)為是對(duì)后現(xiàn)代城的評(píng)價(jià)。 第四關(guān)鍵詞：投資什么東西 現(xiàn)階段為了自住，以后更換大戶型，小戶型用來(lái)投資，是不是一個(gè)好的投資產(chǎn)品？ 吳江：后現(xiàn)代城在銷售前期，購(gòu)買前面兩棟樓的業(yè)主大部分是自住，但是從第三棟樓到現(xiàn)在的二期，我們發(fā)現(xiàn)投資的客戶大量上升。 郭玉山：實(shí)際上小戶型是相對(duì)大戶型來(lái)說(shuō)的，沒(méi)有什么固定的模式，它的特點(diǎn)就是總價(jià)偏低，還款壓力小，投資價(jià)值明顯。 王卉：這個(gè)“小”我認(rèn)為有兩重含義： 一重是面積小，但不能因?yàn)槊娣e小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。 第 三關(guān)鍵詞：概念淖終 小戶型到底是什么東西？ 吳江：我認(rèn)為小戶型實(shí)際上應(yīng)該是緊湊型的產(chǎn)品，并不是說(shuō)只要小就一切ＯＫ。 郭玉山：炫特區(qū)的產(chǎn)品里邊沒(méi)有這種戶型。 王卉：我們的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初，功能性考慮得就比較多。后現(xiàn)代城最小的戶型是將近５０平方米，這樣的話，它的使用功能會(huì)非常齊全和完善，一個(gè)人住或者一對(duì)夫妻住，都會(huì)覺(jué)得比較舒適。 第二關(guān)鍵詞：零居室 你們的小戶型是不是省掉廚房、起居室的迷你戶型？ 吳江：現(xiàn)在來(lái)看，購(gòu)買商品房的主力已經(jīng)從金字塔尖向大量的年輕人轉(zhuǎn)移，這部分年輕人需要的是首付、月還款壓力都小的房子，但絕不是功能不全的房子。炫特區(qū)在設(shè)計(jì)之初就進(jìn)行過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，產(chǎn)品是完全根據(jù)充分滿足客戶的功能要求設(shè)計(jì)的，比較舒適。從廚衛(wèi)的要求來(lái)講，小戶型保持了前期中等面積戶型廚衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在廚衛(wèi)不縮減面積的情況下，只把客廳和臥室的面積相對(duì)縮小，以達(dá)到居室面積功能分區(qū)相對(duì)舒適的要求。 王卉：“鳳蝶獨(dú)立”與炫特區(qū)、后現(xiàn)代城的最大區(qū)別在于它不是純小戶型社區(qū)，社區(qū)賣了兩年，今年的“鳳蝶獨(dú)立”應(yīng)該是結(jié)盤產(chǎn)品，既然不是純小戶型社區(qū)，我們最多考慮的就是它的舒適度。 二是我認(rèn)為小戶型的舒適度不應(yīng)該只看室內(nèi)，還要全面衡量舒適度，比如通風(fēng)、采光和周圍的配套情況、空間完善程度等，從這方面看后現(xiàn)代城是比較出色的。 第一關(guān)鍵詞：舒適 為了保證小面積，你們的小戶型是否犧牲了居住應(yīng)有的舒適？ 吳江：我從三方面介紹一下后 現(xiàn)代城的小戶型產(chǎn)品。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ０多個(gè)，有的甚至有幾十萬(wàn)平方米的體量。就如世界上從來(lái)沒(méi)有十全十美的事情一樣， 小戶型的種種問(wèn)題也 隨著ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。而那些小家庭購(gòu)房群體（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），對(duì)面積和戶型的使用功能則要求更高，從社區(qū)配套看，小家庭購(gòu)房群體對(duì)幼兒園、購(gòu)物、交通的依賴，要超過(guò)洗衣房、咖啡屋、健身房。 從居住時(shí)間上看，普遍自住都在３年以上１０年以內(nèi)，顯然小戶型對(duì)于消費(fèi)者個(gè)體來(lái)說(shuō)是過(guò)渡型產(chǎn)品，選擇自住１０年以上的只占６％。像小型的超市、餐館、酒吧、洗衣店等都會(huì)為業(yè)主提供方便的日常需求。 泰躍公司的小戶型“Ａ計(jì)劃”的銷售總監(jiān)季滿如認(rèn)為：小戶型社區(qū)的配套應(yīng)該設(shè)身處地的為方便業(yè)主著想，開(kāi)發(fā)商在為小戶型社區(qū)做配套時(shí)應(yīng)盡量“符合”三個(gè)條件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的習(xí)慣。對(duì)生活配套的要求，調(diào)查問(wèn)卷顯示，對(duì)超市的需求最高，其次是運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療和網(wǎng)絡(luò)，顯然信息與健康是主要生活配套需求。顯然人們對(duì)小戶型的需求十分迫切。 特點(diǎn)之六： 對(duì)位置和周邊環(huán)境要求高 小戶型由于空間不足所帶來(lái)的生活缺憾需要較為完善的配套設(shè)施來(lái)彌補(bǔ)，如洗衣房、快餐廳、咖啡館等；同時(shí)為使工作與生活能夠迅速切換，交通的便捷和商業(yè)、休閑的便利也必不可少。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為 ，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足夠的面積做出獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，起居與臥室也能做到完全分離，居住舒適度較高。絕大多數(shù)人對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)要求較高，至少是廚、衛(wèi)精裝修，大部分人希望有朝南的房間。 其實(shí)購(gòu)房者雖然需要低總價(jià)的小房子，但對(duì)居住的功能要求并 沒(méi)有降低。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來(lái)核算的，選擇小戶型也會(huì)使后期居住費(fèi)用降低。 除了買得起之外，現(xiàn)代小家庭的新特點(diǎn)是：還要住得起。 從調(diào)查問(wèn)卷中可以清晰的看出，對(duì)小戶型總價(jià)的要求集中在２０～４０萬(wàn)之間，４０萬(wàn)以下占絕大多數(shù)；顯然消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是決定性因素。他們面臨的不是能夠買多好的房子，而是是否能夠買得起房子的問(wèn)題。２０平方米的超小戶型已經(jīng)不再 被吹捧，人們的選擇更趨于理性，那些設(shè)計(jì)更為精巧、符合人體功能需要的合理的小戶型更受消費(fèi)者青睞。 與那些追求生活氛圍絢麗多彩的“新生代”相比，他們對(duì)住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重其性價(jià)比，顯得比較務(wù)實(shí)，不會(huì)為那些炒得天花亂墜的概念所打動(dòng)。 特點(diǎn)之三： 外地移民是生力軍 隨著中國(guó)加入ＷＴＯ、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)， 北京作為國(guó)際化大都市，吸引了更多的外來(lái)客。一般來(lái)說(shuō)，處于商務(wù)核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項(xiàng)的商務(wù)樓，租客群多為商務(wù)人士或商務(wù)機(jī)構(gòu)，容易得到較高的投資回報(bào) ，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點(diǎn)。 促使“新生代”購(gòu)買小戶型的主要原因還是小戶型誘人的低總價(jià)。這些年輕的高學(xué)歷者在生活方式、家庭結(jié)構(gòu)、審美愛(ài)好上都有獨(dú)特性。 特點(diǎn)之一： 首次置業(yè)的“新生代”是主力軍 有著中等收入、首次置業(yè)的年輕客戶群是小戶型的主力需求者。 誰(shuí)在買單 本次調(diào)查結(jié)果顯示，有意購(gòu)買小戶型的人９８％以上是首次購(gòu)房，而其年齡幾乎全部在２０～３０歲之間。調(diào)查結(jié)果從多方面反映了目前市場(chǎng)對(duì)小戶型產(chǎn)品的真實(shí)需求情況。 為了切實(shí)了解消費(fèi)者對(duì)小戶型需求的全貌，本報(bào)進(jìn)行了近一個(gè)月大規(guī)模報(bào)紙和網(wǎng)上調(diào)查。 小 戶風(fēng)潮之需求篇 ——————————————————————————————————————— 解讀小戶型七大需求特點(diǎn) 在總結(jié)了小戶型市場(chǎng)走勢(shì)，診斷了小戶型發(fā)展中存在的問(wèn)題，研究了小戶型產(chǎn)品特點(diǎn)之后，本期我們對(duì)小戶型的需求特點(diǎn)做一總結(jié)。 面積配比要合理，功能劃分要細(xì)致 對(duì)于一兩人居住的 1 居室來(lái)說(shuō)，面積上應(yīng)以符合人體工程學(xué)的基本空間尺度為限，比如：客廳不應(yīng)小于 12 平方米，臥室不應(yīng)小于 10 平方米，就是合在一起，也不應(yīng)小于 20平方米；而服務(wù)性的衛(wèi)生間不應(yīng)小于 3 平方米，廚房不應(yīng)小于 5平方米；當(dāng)然，若能增加陽(yáng)臺(tái)、電腦間，以及洗衣機(jī)、冰箱的專用放置空間什么的，會(huì)使舒適度大為提高。而高檔寫字樓中的白領(lǐng)，對(duì)小戶型的要求大致為距辦公室近，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用，生活設(shè)施配套齊全，總價(jià)及自供負(fù)擔(dān)不致太高。如 CBD至建國(guó)門地區(qū)、朝陽(yáng)門至燕莎地區(qū)， 以及中關(guān)村地區(qū)，都蟄伏著大量的租戶群。對(duì)于 1梯 6 戶和 3 梯 18 戶而言，雖然電梯平均戶數(shù)一樣，但前者的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)，不僅走道面積減少，提高了得房率，而且安寧和安全也有了保障。 技術(shù)面。認(rèn)清自己選擇什么樣的物業(yè)形式較為有利，因?yàn)樾粜蛯?duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)，可能只是生命長(zhǎng)河中的一個(gè)過(guò)渡居住空間。從去年以來(lái)，相繼出臺(tái)了一系列降低購(gòu)房門檻的措施，從總的趨勢(shì)看，是朝著有利于購(gòu)房者的方向發(fā)展，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，盡可能選擇大一些的套型，以避免過(guò)小的套型遭到未來(lái)市場(chǎng)的淘汰。 明明白白小戶型（七） ————————————————————————————— 選擇小戶型的關(guān)鍵 功能齊全的小戶型能使人感受到便捷；服務(wù)上乘的酒店式公寓能使人體味到尊貴；而總價(jià)低廉的超小戶型能使人將購(gòu)房變得可望又可及。尤其是前者，在大戶型的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，暴露出了先天不足的毛?。罕热鐝N房短缺、空間狹窄，使得住宅的功能變得比較 單一；各居室一字長(zhǎng)蛇排開(kāi)，使得通風(fēng)、采光變得比較憋氣；一層十幾戶至幾十戶，也使得乘坐電梯的便利性減弱、鄰居間的干擾增大。 面積過(guò)小會(huì)降低舒適程度 超小戶型雖然降低了總房?jī)r(jià)，卻是以縮小面積、犧牲舒適度為代價(jià)的。這其中一方面是超小戶型相對(duì)于大戶型而言，同樣面積的建筑成本要大一些，迫使開(kāi)發(fā)商提高價(jià)格；一方面是戶型內(nèi)水電管線等 占用的面積以及公攤面積，在比例上都要比大戶型大得多，有形無(wú)形中進(jìn)一步降低了使用率，也就是變相提高了價(jià)格；另一方面由于熱銷，開(kāi)發(fā)商也常常會(huì)將價(jià)格定得高一些。 超小戶型雖然解決了部分人的購(gòu)房需求，但過(guò)分炒作必然會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的畸形發(fā)展，因?yàn)槌粜陀兄y以克服的缺陷： 價(jià)格偏高會(huì)失去增值空間 超小戶型最大的優(yōu)勢(shì)就在于低總價(jià)，這一點(diǎn)使一些買家趨之若鶩。同時(shí)，一批徘徊在商品房門口的年輕人，渴望盡快跨進(jìn)獨(dú)立生活的門檻，對(duì)小戶型的要求，也顯得饑不擇食。 明明白白小戶型（六） ——————————————————————————————————————— 超小戶型要慎選 所謂“超小戶型”，就是將單套戶型的總面積控制在 30 平方米以下，以在標(biāo)準(zhǔn)小戶型的基礎(chǔ)上壓縮面積降低總房?jī)r(jià)。作為過(guò)渡型產(chǎn)品的小戶型，不排除短期內(nèi)在特定區(qū)域持續(xù)走熱的可能，但最終無(wú)法長(zhǎng)期成為整個(gè)市場(chǎng)的主流。但在市場(chǎng)追捧的后面，則是轉(zhuǎn)讓和出租的困 難，因?yàn)閼粜偷南∪笔钦紦?jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)的重要因素。 供需平衡不足。一般來(lái)說(shuō)，同質(zhì)小戶型在單價(jià)上與大戶型相比，高 10%比較合理，這是因?yàn)樾粜徒ㄖ杀颈纫话愦髴粜鸵?8%，加上基礎(chǔ)配套等，大約為 10%。 從供求關(guān)系講 價(jià)格價(jià)值偏離。 設(shè)施損耗增加。 安全系數(shù)降低。 上下交通不便。由于小戶型設(shè)計(jì)相對(duì)密集，一層十幾戶至幾十戶呈魚骨狀、放射狀和環(huán)狀，導(dǎo)致各家各戶識(shí)別變難。一般來(lái)說(shuō)，小戶型聚集的樓盤年輕人會(huì)多一些，這些雖然會(huì)給社區(qū)帶來(lái)活力，但也會(huì)增加不安定的因素，像每層十幾戶至幾十戶，使進(jìn)進(jìn)出出的人流加大 ，多少會(huì)對(duì)鄰居產(chǎn)生干擾；而小戶型多為過(guò)渡型住宅，年輕的居住者隨著經(jīng)濟(jì)和家庭成員的變化，進(jìn)而購(gòu)買更大一些的戶型，而將手中的小戶型投入租賃或二手房市場(chǎng)，同時(shí)，小戶型本來(lái)就是投資者青睞的對(duì)象等等，這些都會(huì)使鄰居走馬燈 似的更迭不斷。從建筑面積上說(shuō)，由于同一樓層戶數(shù)增多，造成樓道面積加大，使得原本總面積不大 的小戶型，對(duì)公攤變得十分敏感；同時(shí)戶內(nèi)各種管道、墻體占用的面積，在大戶型中還感覺(jué)不出什么，但在寸土寸金的小戶型中，卻顯得非常搶眼。同時(shí)，由于大部分大小戶型混居樓中的小戶型全朝北設(shè)計(jì)，對(duì)居住健康或多或少會(huì)產(chǎn)生不利的影響。 當(dāng)此類產(chǎn)品在總體供應(yīng)緊缺時(shí)，本身所存在的問(wèn)題便會(huì)被人們所忽略，而在市場(chǎng)供應(yīng)逐漸增多，人們選擇范圍逐漸變寬時(shí)，各種缺憾便會(huì)一一顯露： 從技術(shù)層面講 房型合理性變差。 “外來(lái)客”注重住宅性價(jià)比 隨著中國(guó)加入 WTO、申奧成功等一系列利好不斷涌現(xiàn)，北京作為國(guó)際化大都市，吸引了更多的外來(lái)客，其中許多人逐漸從租房轉(zhuǎn)入了購(gòu)房。一般來(lái)說(shuō)，處于 商務(wù)核心區(qū)的高檔公寓和按住宅立項(xiàng)的商務(wù)樓，租客群多為商務(wù)人士或商務(wù)機(jī)構(gòu)，容易得到較高的投資回報(bào)，因而成為了許多投資者關(guān)注的重點(diǎn)。 而屬于同一經(jīng)濟(jì)水平線上的小家庭購(gòu)房群體， 與“新生代”中的“單身貴族”、“丁克一族”的需求有所差異： 從人口構(gòu)成看，小家庭購(gòu)房群體一般是夫妻倆人加一已有或即將有的小孩，這就要求面積本身不大的小戶型在功能上更為合理完善，以滿足三口之家的日常起居要求； 從社區(qū)配套看，小家庭購(gòu)房群體對(duì)幼兒園、購(gòu)物、交通的依賴，要超過(guò)洗衣房、咖啡屋、健身房。據(jù)小戶型集中的炫特區(qū)開(kāi)發(fā)商介紹，目前業(yè)主的平均年齡僅有 26 歲。 “新生代”青睞住宅新時(shí)尚 “新生代”指剛出校門、工作幾年的年輕人。受前些年租賃市場(chǎng)高回報(bào)的影響，許多人將手中閑置的資金投向房產(chǎn)市場(chǎng)，盡管近幾年行情看跌，一些人還是選擇了相對(duì)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)投資。雖然政府出臺(tái)了一系列激活二手房市場(chǎng)的相關(guān)政策，但供需失衡的問(wèn)題 并沒(méi)有得到真正的解決，目前仍屬于賣方市場(chǎng)，有效房源的供給量不足仍是制約發(fā)展的關(guān)鍵因素。一方面經(jīng)濟(jì)適用房雖然是向中低收入家庭提供具有福利保障色彩的政策房，但同樣存在著房型偏大、總價(jià)偏高的問(wèn)題；一方面僅限本地中低收入階層購(gòu)房的門檻，阻遏了中高收入、尤其是外地人的步入；再一方面是前幾年市場(chǎng)的供應(yīng)量明顯低于需求。 像建筑面積 100 平方米左右的戶型，在廣州、上海等地可以設(shè)計(jì)成 3居室外加保姆間，在北京卻只能做成 2 居室。 小戶型熱銷的深層次原因 一是房型偏大，房?jī)r(jià)偏高。自己住了一段時(shí)間，待經(jīng)濟(jì)上允許，可換個(gè)大一些的 2居或 3 居，將現(xiàn)有的 1居投入租賃市場(chǎng)，利用租金還貸。像金橋國(guó)際公寓（實(shí)例 6） 平方米的“單貴 1 居”，雖然戶型比較狹長(zhǎng)，但因處于樓體側(cè)面，采用了明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)的設(shè) 計(jì)，并且將各居室面積合理分配，形成了酒店式公寓中少有的 1 室 1 廳外加獨(dú)立廚房，恰到好處地控制了各居室開(kāi)間和進(jìn)深的比例，使這款原本比較呆板的戶型，頓時(shí)蓬蓽生輝。（插圖 1） 空間的濃縮 簡(jiǎn)潔舒適、經(jīng)濟(jì)實(shí)用是現(xiàn)代都市年輕人對(duì)私人生活空間的理解，這中間包括了經(jīng)濟(jì)薄弱、家庭成員簡(jiǎn)單、日常很多活動(dòng)在公共空間完成等等諸多緣由，因而對(duì)空間功能要求可以不那么齊全。這些費(fèi)用主要都是依據(jù)建筑面積來(lái)核算，因此，選擇小戶型會(huì)使前后期居住費(fèi)用降低。 成本的低廉 現(xiàn)代小家庭對(duì)于住宅的要求是：不僅要買得起，