【正文】 還要住得起。當(dāng)然，從正面上講，大家鐘情小戶(hù)型，也因其有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)： 配套的完善 “服務(wù)于都市白領(lǐng)”的市場(chǎng)定位，決定了小戶(hù)型較集中的項(xiàng)目大都毗鄰商務(wù)中心區(qū)，這是因?yàn)楝F(xiàn)代年輕人在高負(fù)荷的工作之余，對(duì)住宅的要求首先是便捷性，其中包括交通 的便捷，商業(yè)的便捷，以及休閑的便捷，簡(jiǎn)而言之，就是工作與生活的切換要迅速。 廚區(qū)位于里側(cè)，因缺少通風(fēng)窗口，只適合加工簡(jiǎn)單的西餐。因?yàn)榕溆袑挻蟮穆涞亟谴?，使這款小居室在視覺(jué)上并不顯得壓抑。 實(shí)例 5：東三環(huán)勁松橋東北角富頓國(guó)際公寓的 D9 戶(hù)型，建筑面積 平 方米，為酒店式公寓，樓層平面基本采用酒店的長(zhǎng)走廊式排列，戶(hù)型也多為酒店標(biāo)準(zhǔn)客房配置。 酒店式服務(wù)公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類(lèi)似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等，概括地說(shuō)，就是“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。商務(wù)公寓主要是針對(duì)商務(wù)人士日常起居所設(shè)立的居所，相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)公寓來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)為建筑裝修高檔，設(shè)施配套精致，服務(wù)水準(zhǔn)一流。當(dāng)然，公共設(shè)施的增加也使得公攤加大，導(dǎo)致居室使用率降低，這也是商務(wù)型公寓的共同特點(diǎn)。由于布局簡(jiǎn)單，采光充分，布置起辦公設(shè)施來(lái)，與寫(xiě)字樓沒(méi)什么實(shí)質(zhì)性的差別，只是多了廚房、衛(wèi)生間，用起來(lái)更有些靈活和舒適。 實(shí)例 4：北三環(huán)西路青云當(dāng)代的 F 戶(hù)型，建筑面積 ，由于采用中間核心筒、外圍大跨度的框架結(jié)構(gòu)，居室內(nèi)看不到任何梁、柱，便于隨意分隔空間，并充 分利用外圍的玻璃幕墻采光。 設(shè)施管理。而商住公寓是按住宅設(shè)計(jì)，拐拐角角的地方 自然多一些，刨去衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、走廊等，真正實(shí)用的面積會(huì)大打折扣。最好是有一個(gè)大廳，形成公共辦公區(qū)，小一點(diǎn)的房間，可以是經(jīng)理室、財(cái)務(wù)室、會(huì)議室或者談判室等等。 戶(hù)型配置。而商住公寓同樣需要“聚氣”，需要公司云集。俗話說(shuō)： “一步三市”，雖然說(shuō)的是鋪面商業(yè)設(shè)施的環(huán)境差異，但對(duì)于閉門(mén)辦公的商住公寓來(lái)說(shuō)，仍有一定的借鑒。還有一個(gè)更重要的原因，這類(lèi)小型而獨(dú)立的辦公空間，使許多處于初創(chuàng)階段的公司和個(gè)人，獲得了既能暫時(shí)安身立命，又能伺機(jī)蓄勢(shì)待發(fā)的場(chǎng)所。 商住型是初創(chuàng)型公司的溫床 嚴(yán)格意義上講，商住公寓的出現(xiàn)，是買(mǎi)賣(mài)雙方在現(xiàn)有政策之間，尋求到的一條從開(kāi)發(fā)商通往購(gòu)房者的捷徑。門(mén)廳處形成的小玄關(guān)，迎面留出了大面積墻面，為住戶(hù)提供了極好的裝飾天地，但也因處于交通樞紐，不好擺放家具，空間上顯得有些浪費(fèi)?？蛷d中雖缺少常見(jiàn)的陽(yáng)臺(tái)，但寬 大的拐角飄窗，一定程度上彌補(bǔ)了這一不足。 居 家型是自住型買(mǎi)家的最?lèi)?ài) 居家型小戶(hù)型的核心在于：小面積仍要達(dá)到多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寢和會(huì)客外，在寸土寸金的面積中，適時(shí)增加讀書(shū)、休閑等功能，盡量滿(mǎn)足生活多方面的需求。開(kāi)放式廚房不一定符合中餐習(xí)慣，建議加一道半透明玻璃推拉墻，既呼應(yīng)了窗戶(hù)，又增添了時(shí)尚。 整個(gè)戶(hù)型在 米開(kāi)間中劃分： 11 平方米的臥室，恰到好處地容納下雙人床、床頭柜和衣柜； 21 平方米的起居室，顯得寬敞、明亮，同時(shí)充滿(mǎn)了時(shí)尚； 3平方米的門(mén)廳，既解決了此處門(mén)比較集中的問(wèn)題，又起到了玄關(guān)的作用，使起居室不致于一下子完全暴露在入門(mén)處。至于陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間、玄關(guān)等等功能空間，在保證主要居室面積的前提下增設(shè)，會(huì)居室的品質(zhì)有所提高。通常衛(wèi)生間設(shè)置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小 ，若改成小浴缸，3 平方米都不富裕。 分體 1 居是保證舒適度的基本戶(hù)型 分體 1 居的主要特征是睡眠和起居分成兩個(gè)居室，各自擁有采光、通風(fēng)面，也就是通常所說(shuō)的 1 室 1廳。建議在大門(mén)靠近居室一側(cè)增加一條 60 公分寬的磨砂玻璃屏風(fēng)，這樣既可以增加居室的私密性，又可以遮擋電視機(jī)和柜子。陽(yáng)臺(tái)位于床的側(cè)面，利于采光。 該戶(hù)型面積的均好性還可以： 平方米的衛(wèi)生間和 平方米的廚房基本夠用，只是 平方米的居室稍有些局促。這種戶(hù)型的特點(diǎn)是：廚衛(wèi)等基本生活設(shè)施仍然具備；居室除廚衛(wèi)外，只擁有一個(gè)窗戶(hù)或陽(yáng)臺(tái)的采光面（如果有兩個(gè)以上的采光面，就容易分割成兩個(gè)居住空間，成了 1 室 1 廳）。 合體 1 居是超小戶(hù)型的必然選擇 標(biāo)準(zhǔn)的 1 居室是 1 室 1 廳，不管是過(guò)去的室大廳小，還是現(xiàn)在的室 小廳大，睡覺(jué)和起居或就餐都是分在不同的帶有采光面的空間。在進(jìn)行項(xiàng)目之間價(jià)格比較時(shí)，應(yīng)用某一戶(hù)型的總價(jià)除以套內(nèi)建筑面積，得出的單價(jià)才是該戶(hù)型的有效面積的價(jià)格，這一點(diǎn)，對(duì)于在面積上斤斤計(jì)較的小戶(hù)型來(lái)說(shuō)，顯得尤為重要 。目前，絕大多數(shù)樓盤(pán)在戶(hù)型面積上提供兩個(gè)數(shù)據(jù)，即，建筑面積和套內(nèi)建筑面積，前者為銷(xiāo)售時(shí)的計(jì)價(jià)面積，而后者為戶(hù)型所占用的面積。為了更好地在有限的空間中容納人們無(wú)限的需求，兼容方方面面 ，像功能復(fù)合化、空間模糊化是住宅發(fā)展的重要趨勢(shì)。而現(xiàn)在隨著“動(dòng)靜分區(qū)”、“潔污分離”、“干濕分開(kāi)”、“主客分衛(wèi)”、“中西分廚”等等標(biāo)志生活品質(zhì)和習(xí)慣的樣式，以及儲(chǔ)藏間、衣帽間、休閑陽(yáng)臺(tái)、家政陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)等等空間的設(shè)置逐漸地滲透到各種戶(hù)型中，居住的舒適度較之從前大為提高，但面積也相應(yīng)地加 大。精巧戶(hù)型面積雖小，但居住功能和大戶(hù)型相比，不應(yīng)該有太大的差異，這就要求精致地規(guī)劃面積，巧妙地設(shè)計(jì)戶(hù)型，其面積的取舍點(diǎn)盡量卡在既保證功能完 善又最少浪費(fèi)，也就是經(jīng)濟(jì)而不局促。比較一致的看法是： 1 居室 60 平方米、 2 居室 80 平方米、 3 居室 100 平方米。對(duì)于商家來(lái)說(shuō)，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中尋找市場(chǎng)空檔，贏得商機(jī)；而對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，面對(duì)形形色色的小戶(hù)型，由表及里，去粗取精，明明白白地挑選到適合自己居住或投資的住宅。賣(mài)一套小戶(hù)型和賣(mài)一套大戶(hù)型的手續(xù)和所費(fèi)的功夫相差無(wú)幾，但大戶(hù)型的總利潤(rùn)卻大得多。小戶(hù)型“麻雀雖小，五臟俱全”，從廚衛(wèi)的設(shè)施到房間的布線，樣樣都不少，同時(shí)與大戶(hù)型在公用設(shè)施上共享，物業(yè)費(fèi)卻僅按面積交納，因而使得社區(qū)公用設(shè)施實(shí)際單位面積成本增加； 設(shè)計(jì)難度增加 。繼去年第一季度，一些樓盤(pán)推出了總面積 1550 平方米的酒店式、商住式小公寓，以相對(duì)高的單價(jià)和相對(duì)低的總價(jià)，得到了年輕人的認(rèn)同，掀起了熱銷(xiāo)浪潮，但同時(shí)也在業(yè)界引起了爭(zhēng)論，擔(dān)心這類(lèi)犧牲居住功能而求得縮小面積以達(dá)到降低總價(jià)的住宅，會(huì)成為過(guò)渡型產(chǎn)品。然而，對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱的年輕人來(lái)說(shuō)， 50 萬(wàn)以上的總價(jià)似乎是可望而不可及。 但是，由于市區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)量極為有限，加上拆遷成本居高不下，期望過(guò)多地降低銷(xiāo)售價(jià)格，似乎不切實(shí)際。目前二手房市場(chǎng)辦理貸款的手續(xù)繁雜，大多數(shù)賣(mài)家都希望全款一次轉(zhuǎn)讓?zhuān)@就使得二手房的交易實(shí)際比新房還難一些，而小戶(hù)型因總價(jià)低， 相對(duì)易于成交。 盡管小戶(hù)型的單價(jià)往往比同質(zhì)的大戶(hù)型要高，但對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，總的負(fù)擔(dān)要小一些； 二是 出租便捷。 明明白白小戶(hù)型 近些年來(lái)，小戶(hù)型一直是市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)，很多樓盤(pán)最先售罄的往往是位置并不是太好，但總價(jià)相對(duì)低一些的小戶(hù)型。 小戶(hù)型之所以受到熱捧，原因有三： 一是總 價(jià)相對(duì)較低。 從北京的租賃市場(chǎng)來(lái)看，小戶(hù)型求大于供，比較容易成交，因而也最易得到投資型買(mǎi)家的青睞； 三是 容易轉(zhuǎn)讓 。 近一兩年，北京商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有降，尤其是去年 12 月末，每平方米平均售價(jià)為 4467 元，比上年末下降了 249 元，降到了近幾年的最低點(diǎn)。從目前一些機(jī)構(gòu)的調(diào)查結(jié)果看，大多數(shù)購(gòu)房者能夠接受的房屋總價(jià)為 3050 萬(wàn)元，一些經(jīng)濟(jì)狀況好些的，也不超過(guò) 80 萬(wàn)。因此，一些開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)了市場(chǎng)空檔，將過(guò)去分散在樓層中的小戶(hù)型集中在整棟 樓甚至整個(gè)社區(qū)中推出。 雖然小戶(hù)型熱銷(xiāo)，但市場(chǎng)的供應(yīng)量非常有限，主要基于以下幾點(diǎn)： 開(kāi)發(fā)成本不低 。在混合居室的樓中， 1居室雖然常常被設(shè)計(jì)在朝向最不好的一面，但因面積太小，很難兼顧采光、通風(fēng)、戶(hù)型、均好性等方方面面； 銷(xiāo)售利潤(rùn)不大。 實(shí)際上，不管是去年流行的“超小戶(hù)型熱”，還是今年掀起的“小戶(hù)型社區(qū)熱”，都是市場(chǎng)逐漸走向細(xì)分的結(jié)果。 何謂小戶(hù)型 什么是小戶(hù)型？狹義的認(rèn)為， 6070 平方米以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的 1 居室 ，這中間包括超小型的酒店式公寓或單身公寓；廣義的認(rèn)為，總面積相對(duì)于市場(chǎng)主流戶(hù)型為小的精巧戶(hù)型或稱(chēng)做標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型。以上僅指單衛(wèi)，如果變成雙衛(wèi)，再增加一些功能空間，比如儲(chǔ)藏室、休閑陽(yáng)臺(tái)和獨(dú)立餐廳等，可以將面積放寬 1020 平方米。 縮小面積與增加功能常常是一對(duì)矛盾， 80 年代以前的戶(hù)型，因功能相對(duì)單一，居室可以做得小巧些，像 1 居室 40 平方米， 2 居室 60 平方米，而 3 居室也就才 70 平方米，這些戶(hù)型中大多是只有過(guò)廳沒(méi)有客廳，實(shí)際上是少了一個(gè)主要功能空間，也就是少了一間房。 因此，小戶(hù)型中各類(lèi)分區(qū)的樣式及功能空間的設(shè)置應(yīng)首先服從于居室面積的需要，也就是說(shuō)，在起居室、臥室、以及廚衛(wèi)面積達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，再適時(shí)加以考慮。 另外，使用率的大小也是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。使用率的計(jì)算是套內(nèi)建筑面積除以建筑面積得出的百分比， 一般標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型在塔樓為7782%，在 板樓為 8085％，而小戶(hù)型集中的樓層，因公攤加大，實(shí)際上要降低 35 個(gè)百分點(diǎn)。 明明白白小戶(hù)型（二） ————————————————————————————— 小戶(hù)型的分類(lèi) 小戶(hù)型按戶(hù)型樣式分為合體 1居和分體 1 居；按使用功能分為居家型、商住型和商務(wù)型。而隨著 1 居室的熱銷(xiāo)，為了縮小面積，降低總價(jià)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了將臥室和起居室合二為一的合體 1居。 實(shí)例 1：南三環(huán)草橋南的璽萌鵬苑“鉆石公寓”戶(hù)型，建筑面積 平方米，朝向?yàn)檎?，全落地玻璃?yáng)臺(tái)，層高 米。居室東西兩條完整的平行線便于擺放床、電視機(jī)和柜子。尤其是進(jìn)門(mén)處的小玄關(guān)，設(shè)計(jì)巧妙，既能擺放柜子，又不至于使居室直接暴露在大門(mén)口。 美中不足的是缺少就餐的位置，如果廚房的窗戶(hù)能打通的話，最好改成門(mén)，將原有的門(mén)封上，這樣，居室內(nèi)的一側(cè)變成了就餐區(qū)，而廚房?jī)?nèi)的柜子可以布置成“ U”形，將冰箱、洗衣機(jī)一并放入，同時(shí)在陽(yáng)臺(tái)和居室處裝上玻璃門(mén)，防止廚房 的油煙飄入室內(nèi)。那么，對(duì)于分體 1居而言，究竟“小”到什么程度才算合適？一般來(lái)說(shuō)，客廳 20平方米以上，可以擺放三件沙發(fā)、餐桌和書(shū)桌什么的，而 15 平方米以下，就只能擺放簡(jiǎn)易沙發(fā)和小餐桌；臥室 14 平方米，可以增加電視桌、梳妝臺(tái)， 12 平方米以下，只能滿(mǎn)足“臥”的基本需要；衛(wèi)生間 35 平方米、廚房 57平方米就能使用，當(dāng)然寬大一點(diǎn)會(huì)增加舒適度，至于再大一些面積，無(wú)非是進(jìn)行“潔污分區(qū)”、 “中西分廚”，或者放進(jìn)洗衣機(jī)、冰箱什么的。而廚房面積不應(yīng)小于 5平方米，低于這個(gè)數(shù)值，室內(nèi)熱量聚集就會(huì)過(guò)大，同時(shí)單排櫥柜凈寬不小于 米，雙排櫥柜不小于 米，并且櫥柜總長(zhǎng)不小于 米。 實(shí)例 2：西三環(huán)紫竹橋東南豪柏國(guó)際公寓 A1 號(hào)樓的 04/05 戶(hù)型，建筑面積 平方米，樓體偏向西北 13 度，尤其是轉(zhuǎn)角總長(zhǎng)為 米的玻璃 幕墻，橫跨起居室和臥室，采光、觀景極為充分，使本來(lái)不太寬裕的空間，在視覺(jué)上得到了延伸。 因離三環(huán)主路很近，噪音干擾較大。朝向西北的玻璃幕墻，冬冷夏熱，保溫是個(gè)大問(wèn)題。 實(shí)例 3：西部曙光花園二期 “水云天”的 C 戶(hù)型，建筑面積 平方米，由于處于連體塔樓東部偏南的位置，因而獲得了 1 居室中不易多得的朝陽(yáng)面， 廚衛(wèi)的功能分區(qū)較為細(xì)致：衛(wèi)生間外放置洗衣機(jī)的部位，在解決了交通通道的同時(shí)，分出了洗滌區(qū)；廚房的拐角處放置了冰箱，使本來(lái)有些凌亂的空間，變得整齊、得體。 整個(gè)戶(hù)型的均好性不太令人滿(mǎn)意，臥室偏小，門(mén)廳偏大，使得總面積并不算太小的戶(hù)型，感到有些局促。同時(shí)由于處于樓體夾角部位，易與鄰居產(chǎn)生互視，私密性稍差。一方面，開(kāi)發(fā)商利用公寓立項(xiàng)，比寫(xiě)字樓立項(xiàng)要少交納前期開(kāi)發(fā)所需要的 一些費(fèi)用，因而降低成本；另一方面，購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)商住公寓時(shí)，可以獲得比購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓至少多出 10%的貸款，這些對(duì)于急需資金運(yùn)營(yíng)的小型企業(yè)和個(gè)人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是至關(guān)重要的。 一般來(lái)說(shuō)，選擇商住公寓，大致注意以下幾個(gè)方面： 環(huán)境氛圍。寫(xiě)字樓吸引眾多公司，是因?yàn)樵O(shè)施醒目、公司扎堆，便于客 人尋找。那種商住混雜的地域，是很難達(dá)到“氣盛如牛”的。商住公寓對(duì)于戶(hù)型的要求，不象住宅那樣斤斤計(jì)較，什么“動(dòng)靜分區(qū)”、“潔污分離”、“公私分開(kāi)”，都顯得不那么重要。但別忘了，計(jì)算面積決不簡(jiǎn)單地等同于寫(xiě)字樓，因?yàn)閷?xiě)字樓房間的格局一般都比較方正，便于擺放辦公設(shè)施，空間浪費(fèi)較少，并且走廊、衛(wèi)生間、開(kāi)水間等多家共同使用，共攤面積。近年有一些開(kāi)放式的設(shè)計(jì)，使戶(hù)內(nèi)分割自由、隨意，一定程度上減少了空間的浪費(fèi)。商住公寓以商為主，應(yīng)該具備商務(wù)設(shè)施的感覺(jué)，像大堂是否寬大，裝修是否豪華，掛“水牌”（公司名稱(chēng)牌）能不能，臨時(shí)車(chē)位夠不夠，通訊設(shè)備是否暢達(dá)，甚至郵局、銀行等服務(wù)設(shè)施是否配套等等，這些都是應(yīng)該細(xì)致考慮的 。 F 戶(hù)型為樓體平面中最小的戶(hù)型，適合創(chuàng)業(yè)階段的小公司。 在 22 層的頂層里，設(shè)置了挑高 9 米空間的內(nèi)庭花園主題會(huì)所；同時(shí)每層還布置了兩個(gè) 200平方米的內(nèi)庭花園，以使工作環(huán)境更加優(yōu)美。 商務(wù)型是投資型買(mǎi)家的首選 倚商養(yǎng)房是投資型買(mǎi)家的主要選擇，對(duì)于小戶(hù)型來(lái)說(shuō)，莫過(guò)于位于商務(wù)中 心區(qū)以及附近的商務(wù)型的公寓。商務(wù)公寓中的戶(hù)型小到合體 1居，大到獨(dú)體別墅，而小戶(hù)型較為集中的物業(yè)模式為酒店式服務(wù)公寓。購(gòu)買(mǎi)者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。 該戶(hù)型采用國(guó)際流行的 LDK設(shè)計(jì)，餐、廚、起居和臥室連成一體，這種西式風(fēng)情的合體 1居，能滿(mǎn)足一部分外國(guó)人的需求。特別是在窗戶(hù)拐角處設(shè)置了隱性晾衣區(qū)，富于匠心。同時(shí)廚具的直接顯露，多少會(huì)使房屋凌亂