【正文】 麗江 “華首上領(lǐng)??；奂言贰表椖靠尚行匝芯繄蟾媲? 言2003年，中央政府批準(zhǔn)麗江撤地設(shè)市，原麗江縣的行政區(qū)域，劃分成古城區(qū)和玉龍縣兩地。2009年，根據(jù)麗江城市規(guī)劃，新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道；本項目為麗江失地農(nóng)民安置地合作開發(fā)項目（項目名稱為：華首上領(lǐng)??；奂言罚┚臀挥诠懦菂^(qū)西北部雪山路與玉福路交叉口東南角，緊鄰雪山路東側(cè)。本文通過對“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調(diào)查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點(diǎn)優(yōu)勢，對項目進(jìn)行了投資分析、財務(wù)評價和風(fēng)險分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。經(jīng)過多方面的研究分析認(rèn)為，在麗江目前的房地產(chǎn)形勢下，在項目所在的位置，經(jīng)過市場定位和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)測算，開發(fā)建設(shè)“華首上領(lǐng)??；奂言贰表椖渴强尚械?。第一章 項目概況一、項目名稱項目名稱：華首上領(lǐng)?；奂言范蟾婢幹颇康脑趯椖块_發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。對項目的可行性、開發(fā)經(jīng)營策劃、項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、公用工程、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計等進(jìn)行分析評價。結(jié)合公司的狀況和項目的特點(diǎn)，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。對項目投資分析和風(fēng)險分析進(jìn)行評價。對項目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。三、報告編制依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》麗江市規(guī)劃局規(guī)劃條件；國務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)（）國家發(fā)展和改革委員會（）麗江政務(wù)網(wǎng)（）國家建設(shè)部及麗江市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；麗江市房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；1麗江市中介代理公司提供的資料；1項目概念規(guī)劃設(shè)計方案。四、項目概況“華首上領(lǐng)??；奂言贰表椖课挥邴惤泄懦菂^(qū)西北區(qū)域，雪山路與玉福路交叉口東南角，西側(cè)緊鄰雪山路，東面為吉鑫苑小區(qū)，北面臨玉福路；項目西面（雪山路）對面為?；蹖W(xué)校，從玉福路往東300米即為香格里拉大道（麗江電信、中級人民法院、玉龍大酒店交叉口），項目沿雪山路往南300米即為福慧路。從圖面上可以看出我們的項目所在的地塊地與市中心緊接，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利，由避開了市中心的喧嘩，為居住用地提供較好的環(huán)境。世界文化遺產(chǎn)麗江古城位于整個區(qū)域的東南面，麗江黑龍?zhí)段挥陧椖繓|北面，該項目優(yōu)異的區(qū)域為以后居住、休閑、商網(wǎng)集聚了很好的條件。，屬于麗江市確定的兩大行政中心和住宅新區(qū)之一，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)麗江市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整，具備通水通電條件。并確定該地塊的主要用途是住宅用地（兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施），容積率，建筑密度30%，綠化率不低于35%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在18米以下（建筑檐口高度）。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為：中等檔次的住宅新區(qū)，建筑形式采用組合式，多層住宅小花園洋房51%，公寓式小戶型49%，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：。②容積率：③總建筑面積：53350M2其中：㎡，㎡，地下室面積：11790㎡，地下位：280個④建筑密度：%⑤綠化率：%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)初步設(shè)計方案的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章項目開發(fā)建設(shè)的必要性一、項目的背景2009年，麗江市規(guī)劃新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道，因新建道路對沿線民房進(jìn)行了拆遷和征地，使得麗江市古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會?；鄞宕迕裥〗M失去更多的土地和房屋，為了盡快對失地社區(qū)進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償（或通過合法渠道獲取相關(guān)的收益），并安置部分拆遷戶，麗江古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會?；鄞宕迕裥〗M與麗江華首上領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年6月6日簽署《項目合作開發(fā)協(xié)議》，明確了開發(fā)模式、出資以及明確了以出售商品房以獲取利潤進(jìn)行分配。二、項目建設(shè)的必要性發(fā)展麗江經(jīng)濟(jì)、推動麗江城市化建設(shè)的需要。該區(qū)域近年來已經(jīng)經(jīng)過快速發(fā)展，建成了便捷的交通環(huán)境，配套完善、居住環(huán)境優(yōu)美，地塊緊鄰雪山路一側(cè)，進(jìn)行改造和適應(yīng)新城市發(fā)展的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)成必然。安排失地農(nóng)民住房問題以及社區(qū)失地后獲取補(bǔ)償?shù)男枰? 因市政道路修建，造成了該片區(qū)大量的農(nóng)民失去土地，失去了普通的經(jīng)濟(jì)收入，隨著城市發(fā)展，進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)，并對失地農(nóng)民或社區(qū)進(jìn)行收益補(bǔ)償已經(jīng)是一種征地補(bǔ)償?shù)囊环N發(fā)式，盡量的利用土地資源，得到社會、社區(qū)、企業(yè)的多方面共贏。城市發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展的需要。企業(yè)是社會的重要組成部分，企業(yè)成長與城市的發(fā)展建設(shè)息息相關(guān)。作為與城市發(fā)展密切相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，在城市發(fā)展過程中應(yīng)主動擔(dān)負(fù)更多的責(zé)任，積極響應(yīng)政府的號召，從城市規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)等方面參與城市建設(shè)、回報社會。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，尋求更多的發(fā)展機(jī)遇，從而滿足企業(yè)自身做大做強(qiáng)的發(fā)展需要。第三章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2009年全國經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。2009年，國民經(jīng)濟(jì)保持了增長較快、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、效益提高、 民生改善的良好態(tài)勢：經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。支農(nóng)投入大幅增加，新農(nóng)村建設(shè)取得新進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐。企業(yè)自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)。 資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。能源資源節(jié)約成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。改革開放積極推進(jìn)。國家對改革的總體指導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、綜合配套和督促檢查力度加大，重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革繼續(xù)深化。開放型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提高，進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。改善民生和促進(jìn)和諧工作成效明顯。優(yōu)先發(fā)展教育取得積極進(jìn)展。覆蓋城鄉(xiāng)居民的多層次醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)加快推進(jìn)。文化、旅游、體育等事業(yè)發(fā)展加快。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級，汽車、旅游、通信、健身等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，廉租房和限價商品住房建設(shè)加快。 與此同時，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，全國房地產(chǎn)行業(yè)隨著國家土地政策、房地產(chǎn)政策及金融政策等宏觀調(diào)控措施的相繼出臺，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特征：（1）國家統(tǒng)計局2009年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù) 顯示：2009年全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元,%。全國商品房銷售面積93713萬平方米,%；2010年 %，；%，%，；出現(xiàn)了交易量萎縮、房價上漲趨緩的形勢。（2）中西部地區(qū)房地產(chǎn)看法投資增長高于東部地區(qū)。%。（3）2010年15月全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，5月，%，%；%。以上資料表明，雖房價在幾個大城市出現(xiàn)小幅下降，但國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺，進(jìn)行普通住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析國家宏觀經(jīng)濟(jì)影響截止2008年6月底，由于動蕩的國際金融市場、美元持續(xù)疲軟、國際大宗商品市場價格大幅上漲造成的外需下降，加上周邊國家金融動蕩，導(dǎo)致我國經(jīng)濟(jì)增速下滑。但從歷史經(jīng)驗來看，由于我國經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。1998年亞洲金融危機(jī)除中國和印度外，其他國家的GDP增速都在下滑。2001年美國IT泡沫破滅，對中國經(jīng)濟(jì)也沒有造成明顯影響。在當(dāng)前既定的緊縮政策下，國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢不出現(xiàn)大的變化，以及物價漲幅將在下半年趨緩等因素，未來一段時間經(jīng)濟(jì)基本面增長因素潛力仍較大，出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大，投資需求依然旺盛，我國經(jīng)濟(jì)仍將保持平穩(wěn)較快增長。2008年以后國家加大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)刺激，整體經(jīng)濟(jì)增長在后兩年還是保持了很好的趨勢云南麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好上半年，%（不變價，下同），%、%，位居全省第三位。其中，%，；，%，；，%。從對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)看：,%。,%。,%；二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)拉動經(jīng)濟(jì)增長，對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)繼續(xù)加大。工業(yè)、建筑業(yè)是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主力軍，是實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。1）、大旱之年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。面對百年不遇的特大旱情，市委、市政府高度重視，把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作為上半年的工作之重，增加資金投入，繼續(xù)實(shí)施農(nóng)業(yè)各項補(bǔ)貼政策，在一系列支農(nóng)、惠農(nóng)政策的支撐下，春耕生產(chǎn)資金及種子、化肥供應(yīng)充足，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本穩(wěn)定，雖然種植業(yè)遭受特大旱災(zāi)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，但是林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，確保了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定增長，全市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，，%，%外，其余各業(yè)皆升，體現(xiàn)了市委、市政府在指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上的“農(nóng)業(yè)損失非農(nóng)補(bǔ)，種植業(yè)損失畜牧業(yè)補(bǔ)，糧食損失經(jīng)濟(jì)作物補(bǔ)”的指導(dǎo)思想和各項抗旱奪豐收的措施在工作中得以貫徹落實(shí)。，%,，%，%，%，%。畜牧業(yè)生產(chǎn)發(fā)展較好，豬、牛、%、%、%。，%；其中：，%；牛奶產(chǎn)量2098噸，%。2）、工業(yè)恢復(fù)性增長明顯。今年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體形勢逐漸向好，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升,企業(yè)生產(chǎn)更加穩(wěn)健，復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)持續(xù)增加，工業(yè)總量逐步擴(kuò)大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化,呈現(xiàn)出“生產(chǎn)平穩(wěn)起步，增速逐漸加快”的良好發(fā)展態(tài)勢。，%，其中：，%；，%。，%，規(guī)模以上工業(yè)的快速增長成為全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體水平提高。15月工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益保持較好水平，實(shí)現(xiàn)利潤增勢強(qiáng)勁，%，%。虧損企業(yè)虧損額繼續(xù)下降，%。3）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，新開工項目增加。16月投資增長強(qiáng)勁，%，其中: ，%，%，%。新開工項目201個，比上年同期增加了63個。房地產(chǎn)市場依然活躍，房屋施工面積195萬平方米，商品房銷售面積52萬平方米，，，%。4）、消費(fèi)市場持續(xù)增長。消費(fèi)市場繁榮活躍 ，消費(fèi)需求持續(xù)升溫，%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)市場發(fā)展繼續(xù)保持較快速度，%；，%。5）、旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好。16月份，%，其中：，%；，%。，%。6）、財政增幅逐月走高，民生支出繼續(xù)增長。16月，同比增長52%，同比增長63%，財政收入增幅逐月穩(wěn)步走高，稅收收入快速增長，%。，%，支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，財政支出繼續(xù)向民生領(lǐng)域傾斜，積極支持各級各部門開展抗旱工作，%，%，教育、%、%。7）、金融運(yùn)行穩(wěn)健有序，存貸款余額增速提高。 6月末，%，%，%，其中：，%，%， 短期貸款增幅回落，中長期貸款增幅上升。8）、居民消費(fèi)價格持續(xù)上漲。%，%。八大類商品價格“七漲一跌”， 食品價格上漲成為拉動居民消費(fèi)價格上揚(yáng)的首要因素。%，%，%，%，%，%，%。%，%，%，%。%。9）、城鄉(xiāng)居民收支水平穩(wěn)步提高。16月，全市在崗職工平均工資為13213元，%，%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7979元，%，扣除價格因素，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1945元，%，扣除價格因素，%。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說“華首上領(lǐng)??；奂言贰表椖吭谕顿Y機(jī)會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。三、麗江市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一） 麗江房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場分析麗江2010年上半年固定資產(chǎn)投資情況，%。其中：，同比增長44%；，％；，%。從總體情況看,上半年全市固定資產(chǎn)投資發(fā)展呈現(xiàn)快速發(fā)展良好態(tài)勢,月均增幅保持在30%以上，為今年全市實(shí)現(xiàn)又好又快目標(biāo)奠定了較好的基礎(chǔ)。16月我市固定資產(chǎn)投資具有以下幾個主要運(yùn)行特點(diǎn)：A、第一、第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，第二產(chǎn)業(yè)投資增長相對緩慢。，同比增長263%；，%；第二產(chǎn)業(yè)投資增長緩慢，第二產(chǎn)業(yè)完成投資37億元，同比增長19%。B、固定資產(chǎn)投資中三大行業(yè)投資增長勢頭強(qiáng)勁。今年上半年，同比增長180%；，同比增長228%；，同比增長721%；C、房地產(chǎn)開發(fā)投資保持快速增長。1－6月我市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)12億元，%。房屋施工面積195萬平方米，同比增長151%；商品房銷售面積為52萬平方米，同比增長246%，商品房銷售額為13億元，同比增長266%。，同比下降54%。D、各區(qū)縣發(fā)展不平衡。，%；，%；，%；，%；，同比增長134%。，%。2．麗江房地市場綜述2009~2010年麗江市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。以下情況表明：麗江市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2009年以來平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （1）個人購買率進(jìn)一步增加。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。麗江市房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，表明麗江市房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動作用?？罩蒙唐贩肯芰訌?qiáng)2009年麗江市地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有較大的市場空勤 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)初步顯現(xiàn) 出租、轉(zhuǎn)讓等二、三級市場活躍（二）微觀市場特點(diǎn) 從地理位置來看：城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是祥和順天和柏龍水榭。隨著麗江市大力發(fā)展祥和新城的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價還在不斷地攀升。 從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看：磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是市場主體，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)框架結(jié)構(gòu)的戶型。戶型設(shè)計方面，隨著市民生活質(zhì)