【正文】 麗江 “華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目可行性研究報(bào)告前 言2003年，中央政府批準(zhǔn)麗江撤地設(shè)市，原麗江縣的行政區(qū)域，劃分成古城區(qū)和玉龍縣兩地。2009年，根據(jù)麗江城市規(guī)劃，新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道；本項(xiàng)目為麗江失地農(nóng)民安置地合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱為：華首上領(lǐng)?福慧佳苑）就位于古城區(qū)西北部雪山路與玉福路交叉口東南角，緊鄰雪山路東側(cè)。本文通過(guò)對(duì)“華首上領(lǐng)??；奂言贰遍_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)“華首上領(lǐng)??；奂言贰碑?dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。經(jīng)過(guò)多方面的研究分析認(rèn)為，在麗江目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下，在項(xiàng)目所在的位置，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)定位和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，開(kāi)發(fā)建設(shè)“華首上領(lǐng)?福慧佳苑”項(xiàng)目是可行的。第一章 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：華首上領(lǐng)福慧佳苑二、報(bào)告編制目的在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。對(duì)項(xiàng)目的可行性、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、公用工程、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)等進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。對(duì)項(xiàng)目投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析進(jìn)行評(píng)價(jià)。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。三、報(bào)告編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》麗江市規(guī)劃局規(guī)劃條件；國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心信息網(wǎng)（）國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)（）麗江政務(wù)網(wǎng)（）國(guó)家建設(shè)部及麗江市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；麗江市房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料；1麗江市中介代理公司提供的資料；1項(xiàng)目概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。四、項(xiàng)目概況“華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目位于麗江市古城區(qū)西北區(qū)域，雪山路與玉福路交叉口東南角，西側(cè)緊鄰雪山路，東面為吉鑫苑小區(qū)，北面臨玉福路；項(xiàng)目西面（雪山路）對(duì)面為?；蹖W(xué)校，從玉福路往東300米即為香格里拉大道（麗江電信、中級(jí)人民法院、玉龍大酒店交叉口），項(xiàng)目沿雪山路往南300米即為福慧路。從圖面上可以看出我們的項(xiàng)目所在的地塊地與市中心緊接，周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，交通便利，由避開(kāi)了市中心的喧嘩，為居住用地提供較好的環(huán)境。世界文化遺產(chǎn)麗江古城位于整個(gè)區(qū)域的東南面，麗江黑龍?zhí)段挥陧?xiàng)目東北面，該項(xiàng)目?jī)?yōu)異的區(qū)域?yàn)橐院缶幼?、休閑、商網(wǎng)集聚了很好的條件。，屬于麗江市確定的兩大行政中心和住宅新區(qū)之一，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)麗江市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整，具備通水通電條件。并確定該地塊的主要用途是住宅用地（兼容商業(yè)服務(wù)設(shè)施），容積率，建筑密度30%，綠化率不低于35%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在18米以下（建筑檐口高度）。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：中等檔次的住宅新區(qū)，建筑形式采用組合式，多層住宅小花園洋房51%，公寓式小戶型49%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：。②容積率：③總建筑面積：53350M2其中：㎡，㎡，地下室面積：11790㎡，地下位：280個(gè)④建筑密度：%⑤綠化率：%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)初步設(shè)計(jì)方案的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的背景2009年，麗江市規(guī)劃新修南北向雪山路，基本平行與香格里拉大道，因新建道路對(duì)沿線民房進(jìn)行了拆遷和征地，使得麗江市古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會(huì)?；鄞宕迕裥〗M失去更多的土地和房屋，為了盡快對(duì)失地社區(qū)進(jìn)行相關(guān)補(bǔ)償（或通過(guò)合法渠道獲取相關(guān)的收益），并安置部分拆遷戶，麗江古城區(qū)西安街道辦事處義正社區(qū)居民委員會(huì)?；鄞宕迕裥〗M與麗江華首上領(lǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2010年6月6日簽署《項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》，明確了開(kāi)發(fā)模式、出資以及明確了以出售商品房以獲取利潤(rùn)進(jìn)行分配。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性發(fā)展麗江經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)麗江城市化建設(shè)的需要。該區(qū)域近年來(lái)已經(jīng)經(jīng)過(guò)快速發(fā)展，建成了便捷的交通環(huán)境，配套完善、居住環(huán)境優(yōu)美，地塊緊鄰雪山路一側(cè)，進(jìn)行改造和適應(yīng)新城市發(fā)展的開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)成必然。安排失地農(nóng)民住房問(wèn)題以及社區(qū)失地后獲取補(bǔ)償?shù)男枰? 因市政道路修建，造成了該片區(qū)大量的農(nóng)民失去土地，失去了普通的經(jīng)濟(jì)收入，隨著城市發(fā)展，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并對(duì)失地農(nóng)民或社區(qū)進(jìn)行收益補(bǔ)償已經(jīng)是一種征地補(bǔ)償?shù)囊环N發(fā)式，盡量的利用土地資源，得到社會(huì)、社區(qū)、企業(yè)的多方面共贏。城市發(fā)展和企業(yè)自身發(fā)展的需要。企業(yè)是社會(huì)的重要組成部分，企業(yè)成長(zhǎng)與城市的發(fā)展建設(shè)息息相關(guān)。作為與城市發(fā)展密切相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)，在城市發(fā)展過(guò)程中應(yīng)主動(dòng)擔(dān)負(fù)更多的責(zé)任，積極響應(yīng)政府的號(hào)召，從城市規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等方面參與城市建設(shè)、回報(bào)社會(huì)。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，尋求更多的發(fā)展機(jī)遇，從而滿足企業(yè)自身做大做強(qiáng)的發(fā)展需要。第三章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2009年全國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。2009年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了增長(zhǎng)較快、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、效益提高、 民生改善的良好態(tài)勢(shì)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。支農(nóng)投入大幅增加，新農(nóng)村建設(shè)取得新進(jìn)展。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整邁出新步伐。企業(yè)自主創(chuàng)新能力增強(qiáng)。 資源節(jié)約型環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。能源資源節(jié)約成效進(jìn)一步顯現(xiàn)。改革開(kāi)放積極推進(jìn)。國(guó)家對(duì)改革的總體指導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、綜合配套和督促檢查力度加大，重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革繼續(xù)深化。開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)水平繼續(xù)提高，進(jìn)出口商品結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善。改善民生和促進(jìn)和諧工作成效明顯。優(yōu)先發(fā)展教育取得積極進(jìn)展。覆蓋城鄉(xiāng)居民的多層次醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)加快推進(jìn)。文化、旅游、體育等事業(yè)發(fā)展加快。消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)，汽車(chē)、旅游、通信、健身等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，廉租房和限價(jià)商品住房建設(shè)加快。 與此同時(shí)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的分析，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)隨著國(guó)家土地政策、房地產(chǎn)政策及金融政策等宏觀調(diào)控措施的相繼出臺(tái)，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特征：（1）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù) 顯示：2009年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元,%。全國(guó)商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米,%；2010年 %，；%，%，；出現(xiàn)了交易量萎縮、房?jī)r(jià)上漲趨緩的形勢(shì)。（2）中西部地區(qū)房地產(chǎn)看法投資增長(zhǎng)高于東部地區(qū)。%。（3）2010年15月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，5月，%，%；%。以上資料表明，雖房?jī)r(jià)在幾個(gè)大城市出現(xiàn)小幅下降，但國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行普通住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。二、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)影響截止2008年6月底，由于動(dòng)蕩的國(guó)際金融市場(chǎng)、美元持續(xù)疲軟、國(guó)際大宗商品市場(chǎng)價(jià)格大幅上漲造成的外需下降，加上周邊國(guó)家金融動(dòng)蕩，導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑。但從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模較大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。1998年亞洲金融危機(jī)除中國(guó)和印度外，其他國(guó)家的GDP增速都在下滑。2001年美國(guó)IT泡沫破滅，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有造成明顯影響。在當(dāng)前既定的緊縮政策下，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不出現(xiàn)大的變化，以及物價(jià)漲幅將在下半年趨緩等因素，未來(lái)一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)基本面增長(zhǎng)因素潛力仍較大，出現(xiàn)大幅下滑的可能性不大，投資需求依然旺盛，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。2008年以后國(guó)家加大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)刺激，整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在后兩年還是保持了很好的趨勢(shì)云南麗江經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好上半年，%（不變價(jià)，下同），%、%，位居全省第三位。其中，%，；，%，；，%。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)看：,%。,%。,%；二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)繼續(xù)加大。工業(yè)、建筑業(yè)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍，是實(shí)現(xiàn)全市經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。1）、大旱之年農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。面對(duì)百年不遇的特大旱情，市委、市政府高度重視，把“抗大旱、保民生、促春耕”工作作為上半年的工作之重，增加資金投入，繼續(xù)實(shí)施農(nóng)業(yè)各項(xiàng)補(bǔ)貼政策，在一系列支農(nóng)、惠農(nóng)政策的支撐下，春耕生產(chǎn)資金及種子、化肥供應(yīng)充足，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本穩(wěn)定，雖然種植業(yè)遭受特大旱災(zāi)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，但是林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，確保了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，全市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)總體保持了平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，，%，%外，其余各業(yè)皆升，體現(xiàn)了市委、市政府在指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上的“農(nóng)業(yè)損失非農(nóng)補(bǔ)，種植業(yè)損失畜牧業(yè)補(bǔ)，糧食損失經(jīng)濟(jì)作物補(bǔ)”的指導(dǎo)思想和各項(xiàng)抗旱奪豐收的措施在工作中得以貫徹落實(shí)。，%,，%，%，%，%。畜牧業(yè)生產(chǎn)發(fā)展較好，豬、牛、%、%、%。，%；其中：，%；牛奶產(chǎn)量2098噸，%。2）、工業(yè)恢復(fù)性增長(zhǎng)明顯。今年上半年，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)整體形勢(shì)逐漸向好，實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升,企業(yè)生產(chǎn)更加穩(wěn)健，復(fù)產(chǎn)復(fù)工企業(yè)持續(xù)增加，工業(yè)總量逐步擴(kuò)大，工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了積極變化,呈現(xiàn)出“生產(chǎn)平穩(wěn)起步，增速逐漸加快”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。，%，其中：，%；，%。，%，規(guī)模以上工業(yè)的快速增長(zhǎng)成為全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展的重要支撐。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益總體水平提高。15月工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益保持較好水平，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增勢(shì)強(qiáng)勁，%，%。虧損企業(yè)虧損額繼續(xù)下降，%。3）、固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，新開(kāi)工項(xiàng)目增加。16月投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，%，其中: ，%，%，%。新開(kāi)工項(xiàng)目201個(gè)，比上年同期增加了63個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)依然活躍，房屋施工面積195萬(wàn)平方米，商品房銷售面積52萬(wàn)平方米，，，%。4）、消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)。消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍 ，消費(fèi)需求持續(xù)升溫，%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展繼續(xù)保持較快速度，%；，%。5）、旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好。16月份，%，其中：，%；，%。，%。6）、財(cái)政增幅逐月走高，民生支出繼續(xù)增長(zhǎng)。16月，同比增長(zhǎng)52%，同比增長(zhǎng)63%，財(cái)政收入增幅逐月穩(wěn)步走高，稅收收入快速增長(zhǎng)，%。，%，支出結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，財(cái)政支出繼續(xù)向民生領(lǐng)域傾斜，積極支持各級(jí)各部門(mén)開(kāi)展抗旱工作，%，%，教育、%、%。7）、金融運(yùn)行穩(wěn)健有序，存貸款余額增速提高。 6月末，%，%，%，其中：，%，%， 短期貸款增幅回落，中長(zhǎng)期貸款增幅上升。8）、居民消費(fèi)價(jià)格持續(xù)上漲。%，%。八大類商品價(jià)格“七漲一跌”， 食品價(jià)格上漲成為拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上揚(yáng)的首要因素。%，%，%，%，%，%，%。%，%，%，%。%。9）、城鄉(xiāng)居民收支水平穩(wěn)步提高。16月，全市在崗職工平均工資為13213元，%，%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7979元，%，扣除價(jià)格因素，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入1945元，%，扣除價(jià)格因素，%。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)“華首上領(lǐng)??；奂言贰表?xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。三、麗江市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一） 麗江房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析麗江2010年上半年固定資產(chǎn)投資情況，%。其中：，同比增長(zhǎng)44%；，％；，%。從總體情況看,上半年全市固定資產(chǎn)投資發(fā)展呈現(xiàn)快速發(fā)展良好態(tài)勢(shì),月均增幅保持在30%以上，為今年全市實(shí)現(xiàn)又好又快目標(biāo)奠定了較好的基礎(chǔ)。16月我市固定資產(chǎn)投資具有以下幾個(gè)主要運(yùn)行特點(diǎn)：A、第一、第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)相對(duì)緩慢。，同比增長(zhǎng)263%；，%；第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)緩慢，第二產(chǎn)業(yè)完成投資37億元，同比增長(zhǎng)19%。B、固定資產(chǎn)投資中三大行業(yè)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。今年上半年，同比增長(zhǎng)180%；，同比增長(zhǎng)228%；，同比增長(zhǎng)721%；C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)。1－6月我市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)12億元，%。房屋施工面積195萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)151%；商品房銷售面積為52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)246%，商品房銷售額為13億元，同比增長(zhǎng)266%。，同比下降54%。D、各區(qū)縣發(fā)展不平衡。，%；，%；，%；，%；，同比增長(zhǎng)134%。，%。2．麗江房地市場(chǎng)綜述2009~2010年麗江市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。以下情況表明：麗江市房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2009年以來(lái)平穩(wěn)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （1）個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平的重要指標(biāo)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。 （2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。麗江市房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，表明麗江市房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用?？罩蒙唐贩肯芰訌?qiáng)2009年麗江市地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有較大的市場(chǎng)空勤 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn) 出租、轉(zhuǎn)讓等二、三級(jí)市場(chǎng)活躍（二）微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 從地理位置來(lái)看：城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是祥和順天和柏龍水榭。隨著麗江市大力發(fā)展祥和新城的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。 從樓盤(pán)結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看：磚混結(jié)構(gòu)的樓盤(pán)依然是市場(chǎng)主體，目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)框架結(jié)構(gòu)的戶型。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)