【正文】 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 1 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 目 錄 公司組織結(jié)構(gòu)圖…………………………………………………………………… 2 管理崗位職責(zé)……………………………………………………………………… 3 管理大綱…………………………………………………………………………… 5 職務(wù)行為守則……………………………………………………………………… 5 員工守則…………………………………………………………………………… 6 服務(wù)規(guī)范…………………………………………………………………………… 8 工程維修服務(wù)規(guī)范…………………………………… …………………………… 8 總經(jīng)理辦公會(huì)會(huì)議制度…………………………………………………………… 8 業(yè)務(wù)聯(lián)席會(huì)議制度……………………………………………………………… 10 工作例會(huì)制度…………………………………………………………………… 10 1考勤制度………………………………………………………………………… 10 1辦公用品管理辦法……………………………………………………………… 11 1印鑒、證照管理制度…………………………………………………………… 11 1檔案管理制度…………………… ……………………………………………… 12 1車(chē)輛管理制度…………………………………………………………………… 14 1資料書(shū)籍文件管理制度………………………………………………………… 15 1人事管理制度…………………………………………………………………… 16 1薪酬管理制度…………………………………………………………………… 20 1獎(jiǎng)懲細(xì)則………………………………………………………………………… 22 各類(lèi)假期管理辦法……………………………………………………………… 26 一、 二、 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 三、 四、 五、 物業(yè)管理有限公司組織機(jī)構(gòu)圖 六、 七、 八、 九、 總經(jīng)理 董事會(huì) 綜合管理部 經(jīng)營(yíng)管理部 項(xiàng)目部 項(xiàng)目部 物管處項(xiàng)目部 物管處項(xiàng)目部 總經(jīng)理助理 ?? ?? 安全消防 工程維修 清潔綠化 質(zhì)量控制 行政人事 市場(chǎng)拓展 項(xiàng)目管理 市場(chǎng) 策 劃 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理崗位職責(zé) 一、 總經(jīng)理工作職責(zé) （一）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、法令和政策，保證合法經(jīng)營(yíng)。 （二）全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理。 （三）主持制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)，保證年度計(jì)劃的完成。 （四）代表公司對(duì)外簽署合同和協(xié)議。 （五）任免、調(diào)配、撤換各部門(mén)負(fù)責(zé)人。 （六）決定員工的獎(jiǎng)懲、定級(jí)、晉級(jí)、加薪、招聘、解聘、辭退、 開(kāi)除。 （七）提出機(jī)構(gòu)設(shè)置、調(diào)整或撤消意見(jiàn)后報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。 （八）負(fù)責(zé)對(duì)各部門(mén)授權(quán)。 （九）簽發(fā)日常行政、業(yè)務(wù)等文件。 （十）董事會(huì)授權(quán)處理的有關(guān)事宜。 二、 總經(jīng)理助理職責(zé) （一）負(fù)責(zé)分管領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)的各項(xiàng)工作。 （二）負(fù)責(zé)完成公司總經(jīng)理臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作。 （三）分管方面的其他工作。 三、 財(cái)務(wù)部： 根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》的規(guī)定要求，結(jié)合公司的具體情況，制定適合本公司的會(huì)計(jì)審核制度和財(cái)務(wù)管理制度。根據(jù)《管理公約》（《管理合約》）以及合同等核算對(duì)象，做到賬實(shí)相符、賬賬相符、賬表相符。統(tǒng)一 歸口管理各種票據(jù)、現(xiàn)金、存款；監(jiān)督有關(guān)部門(mén)的財(cái)務(wù)情況；妥善保管會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他相關(guān)資料檔案。 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （一）財(cái)務(wù)經(jīng)理： 負(fù)責(zé)本部的各項(xiàng)工作； 組織公司的財(cái)務(wù)管理工作，完善制定財(cái)務(wù)制度和作業(yè)流程； 審核會(huì)計(jì)憑證和各類(lèi)會(huì)計(jì)報(bào)表，撰寫(xiě)財(cái)務(wù)分析，送總經(jīng)理審閱； 編制財(cái)務(wù)預(yù)算審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，合理安排各項(xiàng)費(fèi)用； 檢查督促公司的各項(xiàng)收入及時(shí)上交，保證公司資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 開(kāi)展本部的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的總體業(yè)務(wù)水平； 撰寫(xiě)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)的收支報(bào)告，并按規(guī)定定期予以公布； 提 交年度部門(mén)工作報(bào)告； 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 （二）主管會(huì)計(jì)： 進(jìn)行本部的日常管理，協(xié)助經(jīng)理做好會(huì)計(jì)核算工作； 負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理，編制財(cái)務(wù)報(bào)表； 審核收費(fèi)通知單，保證收費(fèi)準(zhǔn)確無(wú)誤，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)和管理員做好催收工作； 審核各項(xiàng)費(fèi)用支出，執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算； 檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金、資金帳目，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題監(jiān)督改正調(diào)賬，并負(fù)責(zé)往來(lái)帳目的清理； 登記賬簿，妥善保管會(huì)計(jì)憑證、賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他檔案資料。 （三）出納： 負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付，登記現(xiàn)金手冊(cè)，并編制現(xiàn)金收支日常報(bào)單； 現(xiàn)金及時(shí)存入 銀行，支票及時(shí)進(jìn)賬，同時(shí)保證日常報(bào)銷(xiāo)所需的備用金的支取和款項(xiàng)的支付； 負(fù)責(zé)代收代付款項(xiàng)的收取和劃撥； 負(fù)責(zé)收據(jù)和發(fā)票等有價(jià)證券和票據(jù)的管理； 登記現(xiàn)金賬，銀行存款賬，管理費(fèi)用明細(xì)帳，清理未達(dá)賬項(xiàng)，編制未達(dá)賬項(xiàng)下調(diào)節(jié)表； 計(jì)算和發(fā)放公司員工工資； 收入類(lèi)單據(jù)的清理并制證或清理后轉(zhuǎn)入主管會(huì)計(jì)制證； 完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。 （四）庫(kù)房管理員： 負(fù)責(zé)公司物品的驗(yàn)收、入庫(kù)、保管和發(fā)放管理； 負(fù)責(zé)進(jìn)庫(kù)物資的外觀質(zhì)量、規(guī)格型號(hào)、品種、數(shù)量及隨貨同來(lái)的資料驗(yàn)收； 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 5 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 負(fù)責(zé)協(xié)助和配合使用單位 的取樣檢驗(yàn)； 負(fù)責(zé)填寫(xiě)相關(guān)的報(bào)表作為憑證； 負(fù)責(zé)庫(kù)房?jī)?nèi)的物品標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、管理和實(shí)施； 負(fù)責(zé)庫(kù)房的庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)和接受申領(lǐng)單作為采購(gòu)明細(xì)表。 四、 綜合管理部職責(zé) 行政人事： （一）負(fù)責(zé)公司行政管理制度的制訂、實(shí)施、協(xié)調(diào)、檢查、考核工作。 （二）強(qiáng)化督辦職能，貫徹公司的各項(xiàng)決定和文件精神，及時(shí)督辦，并反饋執(zhí)行情況。 （三）負(fù)責(zé)公司各類(lèi)文稿、文件的起草、打印、制作、發(fā)放和保管工作，負(fù)責(zé)文件資料的收集、分類(lèi)、整理、立卷、歸檔、借閱工作。 （四）負(fù)責(zé)公司勞動(dòng)人事管理及員工招聘、轉(zhuǎn)正定級(jí)、考勤與考核工作。 （五） 負(fù)責(zé)公司企業(yè)文化建設(shè)和對(duì)內(nèi)對(duì)外宣傳活動(dòng)的組織開(kāi)展工作。 （六）負(fù)責(zé)組織公司各類(lèi)人員培訓(xùn)工作，擬訂年度培訓(xùn)計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 （七）負(fù)責(zé)公司各類(lèi)會(huì)議及活動(dòng)的組織、安排，作好會(huì)議記錄，下發(fā)會(huì)議紀(jì)要。 （八）負(fù)責(zé)收集、整理公司各部門(mén)及員工對(duì)公司的合理化建議，及時(shí)呈報(bào)領(lǐng)導(dǎo)。 （九）負(fù)責(zé)公司日常保衛(wèi)工作及節(jié)假日值班安排。 （十）負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)施、通訊實(shí)施、辦公用品及印章、證照的管理。 （十一）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)公司各部門(mén)工作。 （十二）完成公司領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作。 基礎(chǔ)物業(yè)管理： （一）負(fù)責(zé)新接管物業(yè)的驗(yàn)收、移交工作。 （二）根據(jù)公司精神負(fù)責(zé)新接管物業(yè)管理班子搭建、崗位設(shè)置、人員配置。 （三）負(fù)責(zé)已接管物業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量檢查、考核工作。 五、 質(zhì)量監(jiān)控職責(zé) 負(fù)責(zé)保證公司員工的工作質(zhì)量，貫徹落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)更新質(zhì)量保證文件，保證員工作業(yè)隨時(shí)受控，檢查員工作業(yè)過(guò)程和結(jié)果，保證公司的管理水平達(dá)到預(yù)定要求。 （一）負(fù)責(zé)公司內(nèi)部的資源管理控制，優(yōu)化整合。負(fù)責(zé)公司的各類(lèi)規(guī)章制度的制定、修改。 （二）負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)各崗位的管理職責(zé)，負(fù)責(zé)員工作業(yè)、包括過(guò)程以及結(jié)果，對(duì)員工作業(yè)的效果進(jìn)行檢核，針對(duì)作業(yè)進(jìn)行改進(jìn)，保持作業(yè)質(zhì)量。 （三）負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)公司的規(guī)章制度；保證公司服務(wù)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)和能讓客戶達(dá)到相當(dāng)?shù)臐M 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 6 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 意率。 （四）負(fù)責(zé)測(cè)量、分析公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量，以及工作改進(jìn)的計(jì)劃。 （五）負(fù)責(zé)公司質(zhì)量體系的構(gòu)建，以及解決運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，就公司質(zhì)量監(jiān)控的運(yùn)行對(duì)外界進(jìn)行必要的聯(lián)系和交流。 （六）負(fù)責(zé)公司在引進(jìn) ISO9000 認(rèn)證工作時(shí)的具體事務(wù)和公司內(nèi)部質(zhì)量體系的審核，與外部質(zhì)量認(rèn)證體系的接軌。 （七）就公司的培訓(xùn)計(jì)劃具體組織相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，保證培訓(xùn)的效果，提高服務(wù)水平。 （八）負(fù)責(zé)公司質(zhì)量監(jiān)控的相關(guān)統(tǒng)計(jì)工作。 （九）負(fù)責(zé)參 與公司工程設(shè)備的采購(gòu)，保證設(shè)備的質(zhì)量。 六、 經(jīng)營(yíng)管理部職責(zé) （一）負(fù)責(zé)物業(yè)市場(chǎng)的項(xiàng)目調(diào)查、論證、拓展工作。 （二）負(fù)責(zé)物業(yè)管理處多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目前期策劃、籌備和開(kāi)業(yè)后的指導(dǎo)工作。 （三）制訂項(xiàng)目管理處年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，并對(duì)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核、監(jiān)督。 （四）負(fù)責(zé)專項(xiàng)業(yè)務(wù)的拓展工作。 七、 物業(yè)管理處 （一）樹(shù)立住戶至上的精神，熱情、及時(shí)地提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 （二）貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司各項(xiàng)規(guī)章制度。 （三）向住戶宣傳黨的方針政策、協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好安全防范等有關(guān)工作。 （四）負(fù)責(zé)管理所管轄物 業(yè)的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違章行為，為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。 （五）調(diào)查研究、深入了解住戶對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)，處理住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴，重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)解決。 （六）負(fù)責(zé)管理處的經(jīng)營(yíng)管理，編制年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，落實(shí)收款，控制年度費(fèi)用。 （七）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他工作。 八、 管理處主任 （一）代表公司負(fù)責(zé)管理處的全面工作。 （二）負(fù)責(zé)代表公司與業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）簽訂委托管理合同。并可在得到授權(quán)范圍以內(nèi)代表管理處與外部的合法組織、團(tuán)體、個(gè)人簽訂相關(guān)的文件、合同 。 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 7 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) （三）負(fù)責(zé)管理處的物業(yè)接管驗(yàn)收和策劃管理方案，并組織實(shí)施。 （四）負(fù)責(zé)管理處內(nèi)的各種費(fèi)用收繳工作。 （五）各項(xiàng)基本工作的計(jì)劃和組織實(shí)施、檢查。負(fù)責(zé)管理處操作員工的工作指導(dǎo)，考評(píng)和辭退。 （六）負(fù)責(zé)管理處的員工技能培訓(xùn)和考核工作。 十、 （七）完成公司總部交辦的其他工作。 十一、 管理大綱 一、為促進(jìn)公司健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，制定本制度。 二、公司全體員工必須遵守本制度和其他相關(guān)的規(guī)章。一旦違反，視情況輕重予以追究、處理。 三、公司要求員工工作認(rèn)真，熱心負(fù)責(zé)，真誠(chéng)服務(wù)。 四、公司為員工提 供良好的工作學(xué)習(xí)環(huán)境和完善的晉升制度以及合理的薪酬待遇。 五、公司鼓勵(lì)全體員工發(fā)揮才能，力求創(chuàng)新，多做貢獻(xiàn)。對(duì)做出貢獻(xiàn)者予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。 六、公司要求厲行節(jié)約，反對(duì)鋪張浪費(fèi)。 七、公司實(shí)行全面目標(biāo)管理制度，以量化管理實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)。 八、公司內(nèi)部在人才管理和使用上貫徹雙向選擇原則，鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，人盡其才。 職務(wù)行為守則 一、 須維護(hù)公司利益，不得泄露公司機(jī)密，不得越權(quán)行事，不得以個(gè)人理由行使職務(wù)權(quán)利。 二、須獲得商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資料時(shí)，在書(shū)面授權(quán)的情況下可以進(jìn)行，但涉及違法行動(dòng)時(shí)，可以拒絕。 三、在對(duì)內(nèi)對(duì)外的工作活 動(dòng)中，不得收受業(yè)務(wù)相關(guān)單位的禮物、贈(zèng)品，當(dāng)作禮節(jié)之一時(shí)，可以在公開(kāi)場(chǎng)合收受價(jià)值在人民幣壹佰元以下的禮品，超過(guò)壹佰元的禮物時(shí)，均須在收受三日內(nèi)上交公司。 『學(xué)習(xí) 改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 8 頁(yè)，共 39 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 四、工作職務(wù)關(guān)系而取得的傭金、折扣等收入，必須上繳。 五、不得利用職權(quán)侵吞公司財(cái)產(chǎn)。 六、不得在公司外部從事以下情形的兼職： （一）兼職于公司的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)單位或商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 （二）其工作與現(xiàn)任工作性質(zhì)相同。 （三）兼職的工作會(huì)構(gòu)成或加大對(duì)本公司的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 （四）因兼職而影響工作或有損公司形象。 （五）占用現(xiàn)任工作的公司內(nèi)部資源或工作時(shí)間。 員工守則 一 、遵守國(guó)家政策法令、法規(guī)，遵守市民行為規(guī)范，遵守本公司一切規(guī)章制度。 二、如實(shí)填寫(xiě)一切表格，提供有效證件，不得隱瞞或造假。 三、工作態(tài)度 服從領(lǐng)導(dǎo) —— 不折不扣的服從上級(jí)的工作安排和工作調(diào)配。 忠于職守 —— 堅(jiān)守本職崗位，不擅自離崗或有其他瀆職行為。 正直誠(chéng)實(shí) —— 對(duì)上級(jí)、同事、客戶要以誠(chéng)相待，不得陽(yáng)奉陰違。 團(tuán)結(jié)合作 —— 各部門(mén)之間、員工之間互相配合，同心協(xié)力解決困難。 勤勉高效 —— 發(fā)揚(yáng)公司的優(yōu)良傳統(tǒng)，腳踏實(shí)地優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔(dān)負(fù)的工作。 禮貌用語(yǔ) —— 對(duì)同事、客戶等“請(qǐng)”字當(dāng)頭，“謝”字不離口。 樂(lè)觀向上 —— 工作 積極向上，以樂(lè)觀的態(tài)度對(duì)待工作及困難。 熱情平等 —— 對(duì)待客戶要熱情周到；對(duì)待同事熱情真誠(chéng)，對(duì)待工作熱情奮發(fā)。 四、著裝、儀表要求 公