【正文】 物業(yè)公司管理制度日常工作管理制度為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常的工作秩序，結(jié)合本物業(yè)實際情況特制定本制度。一、全體員工必須嚴格執(zhí)行公司制定的各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和具體工作目標，嚴格履行自己的職責。二、 全體員工必須服從分配，聽從安排，對工作不服從分配，經(jīng)教育仍不能到職到崗的視為曠工處理（按獎懲制度第六條執(zhí)行）三、 做到按時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其它與工作無關(guān)的私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。四、 嚴格考勤制度，物業(yè)全體人員必須堅持每日簽到考勤，考勤員必須認真登記，嚴禁弄虛作假，違者按獎懲制度執(zhí)行。 月底匯總，報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放的主要依據(jù)之一。五、 嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工處理。六、 對無視公司工作紀律，屢次違反，除按上述規(guī)定處理外，將對其作出嚴肅處理及開除。七、 嚴禁打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教育外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。八、 嚴禁利用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受用戶任何好處，或以權(quán)報復(fù)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，不得因喝酒聚會而影響或延誤八小時以外的臨時性工作和服務(wù)要求。十、 水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，嚴禁弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。十一、工作時間定為每天8小時，職工周日除留一人值班外，其余人員休班；（法定節(jié)假日據(jù)情況安排休息）。十二、對業(yè)主提出的各種合理性服務(wù)要求，在規(guī)定范圍內(nèi)的要立即去辦，服務(wù)范圍之外的能辦則辦，不能辦的須做好耐心的宣傳解釋工作。禁止出現(xiàn)推諉不管或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）標準提出異議時，要首先向其耐心宣傳解釋上級的規(guī)定和批準的收費標準，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應(yīng)及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報。獎 懲 制 度為充分調(diào)動職工的積極性和創(chuàng)造性，增強職工的主人翁責任感，維護正常的工作秩序特制定本規(guī)定。獎 勵：一、 對完成年度工作任務(wù)及下達指標，年底評出的先進個人由集團公司進行統(tǒng)一表彰。二、 對各有償服務(wù)范圍外的創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額的一定比例提取給個人。對工作中因有發(fā)明、技術(shù)改造或提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟效益的員工，按公司文件規(guī)定評選獎勵。處 罰：三、 工作遲到或早退10分鐘以內(nèi)處罰50元，30分鐘以上者按曠工處理（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。四、 曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同處理。五、 消極怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)聊天、打牌、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一次處罰20元。六、 無正當理由，不服從領(lǐng)導(dǎo)分配及安排的，處罰50元。七、 打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并造成影響的，除視情節(jié)輕重移交有關(guān)機關(guān)處理外，公司將據(jù)情節(jié)給予一定的處分和經(jīng)濟處罰，因觸及刑律被依法刑事拘留的，按解除勞動合同處理。八、 利用工作之便以權(quán)謀私，接受用戶好處（包括喝水、抽煙、吃請等），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或賠補外，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人200元，情節(jié)嚴重的加倍處罰。九、 除工作需要外，嚴禁中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響臨時性工作安排或業(yè)主的服務(wù)要求，（酒后上崗）發(fā)現(xiàn)一次處罰50元，如給業(yè)主造成損失（本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的）由當事者一并賠償。十、 對業(yè)主提出的合理服務(wù)要求，不得推諉不管或置之不理，發(fā)現(xiàn)或業(yè)主舉報反映給公司一次處罰50元，出現(xiàn)業(yè)主上告或舉報給公司以外的其他管理部門一次，發(fā)現(xiàn)一次處罰當事人100元。（正當理由除外）十一、 嚴格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告的按曠工處理。十二、 嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月15日前報公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實際出勤情況不符，扣責任人50元/次。十三、 工作要負責任，因玩忽職守造成的轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失的實際造價予以賠償。十四、 對員工的各類處罰，均由經(jīng)理辦公會研究同意報集團公司批準后執(zhí)行?？?勤 制 度一、全體員工需嚴格遵守工作紀律，按時上下班，不遲到、不早退。 二、考勤工作由各站責任人負責實施，并堅持日考日記。三、各物業(yè)站應(yīng)對所屬人員的簽到出勤情況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定的處罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。四、財務(wù)部應(yīng)對職工請假情況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。 五、凡因入戶占用的非工作時間，不做加班處理，事后也不予以補休，因小區(qū)出現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用的非工作時間由公司組織補休。 六、考勤記錄要于次月15日前報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無故拖交，一經(jīng)出現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。請 銷 假 制 度一、全體員工必須做到有事先請假，事后要銷假。 二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得出現(xiàn)先離崗后請假的現(xiàn)象。三、職工請批假范圍請假1小時內(nèi)，由客服主管批準；請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由經(jīng)理批準，一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準。 四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門的證明手續(xù)。五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按集團公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、以上事項如有違反，按獎懲制度第十一條執(zhí)行。業(yè) 主 回 訪 制 度一、為確保業(yè)主利益，規(guī)范服務(wù)程序，提高服務(wù)標準，特制定如下制度：對業(yè)主提出的各類咨詢應(yīng)做好記錄，并予以答復(fù)。對業(yè)主的誤解，物管人員應(yīng)進行必要的耐心解釋。物管經(jīng)理及相關(guān)職能部門應(yīng)定期對小區(qū)業(yè)主進行回訪?；卦L時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄?；卦L中，對業(yè)主的詢問、意見，不能當即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時間答復(fù)?；卦L后遇到的重大問題，應(yīng)上報例會討論，找出解決方案，做到件件有落實，事事有回音。對業(yè)主提出的工程質(zhì)量問題，由物業(yè)公司進行登記，并以“工作聯(lián)系單”的方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進行維修并承諾修復(fù)時限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負責向客戶解釋。由客戶服務(wù)中心督促工程部在規(guī)定的時間內(nèi)維修完，并讓業(yè)主進行驗收。對業(yè)主提出的各類在本物業(yè)服務(wù)范圍之內(nèi)的問題，應(yīng)承諾解決的方法和時限，并做好記錄，并在規(guī)定的時間內(nèi)給予回復(fù)。對已解決的問題按性質(zhì)及需要在不超過三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見。對回訪情況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。二、回訪時間及形式物業(yè)經(jīng)理每年登門回訪25次，了解情況，解決問題、溝通關(guān)系。小區(qū)物管員工按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。利用節(jié)日慶?；顒印⑸鐓^(qū)文化活動、公關(guān)活動等形式廣泛聽取住戶反映。有針對性地對住戶（業(yè)主）作專題調(diào)查，聽取意見。小區(qū)設(shè)投訴信箱，投訴電話，由專人接收，交物管經(jīng)理及時處理。作好回訪登記。（一）投訴事件的回訪：重大投訴由物管經(jīng)理組織進行，一般投訴由物管員進行處理；回訪率應(yīng)該達到100%。應(yīng)在投訴處理完畢后的三日內(nèi)進行。（二）維修工程的回訪：由小區(qū)物管員進行；回訪率應(yīng)該達到30%。應(yīng)在維修完成以后的一個月以后兩個月以內(nèi)進行。（三）業(yè)戶報修的回訪：由物管管理員進行；回訪率應(yīng)該達到30%。應(yīng)在維修完成以后三天以內(nèi)進行。 回訪人員領(lǐng)取《回訪記錄表》，通過與住戶面談、現(xiàn)場查看的方式進行回訪，回訪的內(nèi)容包括質(zhì)量評價、服務(wù)效果的評價、住戶的滿意程度評價、缺點和不足的評價、住戶意見的征集，將回訪的內(nèi)容簡明扼要地記錄在《回訪記錄表》上，并請住戶簽名確認。 管理員每月末對回訪的結(jié)果進行統(tǒng)計和分析，對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象，寫成統(tǒng)計分析報告，以書面形式上報物管經(jīng)理審閱，并做出解決方案。財 務(wù) 管 理 制 度 根據(jù)會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。 每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務(wù)費、水、電等各項收費情況及小區(qū)水、電損耗情況報告。 每月10日前上報上月經(jīng)營情況報表，財務(wù)分析報告。 財務(wù)現(xiàn)金借用必須由總經(jīng)理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。 出納會計現(xiàn)金庫存限額不得超過五千元，作為零星開支，其它支出一律由總公司支付。 對各類獎罰，由物業(yè)公司報總公司后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現(xiàn)。 對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內(nèi)必須報銷，原則上不得跨月。 八、小區(qū)發(fā)生的任何收付款項必須統(tǒng)一入賬，不得出現(xiàn)帳外資金收支。 水、電工管理制度一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養(yǎng)護。二、建立水、電等共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。三、操作人員即水、電工要嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。確保不發(fā)生質(zhì)量安全事故。四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。五、嚴格控制小區(qū)內(nèi)水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現(xiàn)象，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益。六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時，水電工應(yīng)在短時間內(nèi)給予修復(fù)，最遲不能超過24小時。七、水、電、暖設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現(xiàn)損壞及時修復(fù)，最遲不能超過兩天。九、保證消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。十、如違反以上九條，根據(jù)情況給予當事人及相關(guān)責任人20元至100元的罰款，造成經(jīng)濟損失的按損失額的50%負擔。設(shè)施設(shè)備管理制度第一章 目 的為加強設(shè)施設(shè)備的管理，按照科學(xué)管理、“預(yù)防為主”的方針，防止設(shè)備安全事故的發(fā)生，確保設(shè)施設(shè)備安全運行，保障樓宇及相關(guān)設(shè)施正常供水、供電、并依據(jù)國家有關(guān)設(shè)備管理的法律法規(guī)和技術(shù)要求，對水、電等設(shè)備設(shè)施進行日常維修與養(yǎng)護，特制定物業(yè)小區(qū)設(shè)備維修及保養(yǎng)管理細則。第二章 原 則以預(yù)防為主，堅持日常維護保養(yǎng)與按計劃維修并重，確保安全、經(jīng)濟運行。第三章 適應(yīng)范圍適應(yīng)小區(qū)內(nèi)所管轄的所有設(shè)備設(shè)施。第四章 設(shè)備管理組織一、物業(yè)公司設(shè)置設(shè)備維修運行部，對所管轄設(shè)備的安全運行、維修進行集中管理，有利于提高運行服務(wù)水平和經(jīng)營效益。二、設(shè)備維修部設(shè)班長一名，負責所轄區(qū)域內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的管理。三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施類型較多，設(shè)備維修運行部負責強電、弱電、水暖，并由班長分配人員負責各自分管設(shè)備的運行、養(yǎng)護與維修。第五章 職責一、設(shè)備維修運行部是在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，并全面負責對所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備安全運行及維修保養(yǎng)等管理工作。二、設(shè)備維修運行部協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理與設(shè)備廠家簽定維修保養(yǎng)服務(wù)協(xié)議，并對質(zhì)保金的領(lǐng)取出具主導(dǎo)意見。三、強電組主要負責（1）發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的保養(yǎng)和維修；（2）公共區(qū)域路燈、草坪燈、應(yīng)急燈、背景音樂、噴泉泵站等設(shè)備的開、關(guān)與保養(yǎng)、維修；（3）共用部位的單元對講門系統(tǒng)，樓梯燈等照明系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)。