【正文】 滁滁滁 洲洲洲 市市市 華華華 東東東 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 開開開 發(fā)發(fā)發(fā) 有有有 限限限責責責 任任任 公公公 司司司 全全全 椒椒椒 項項項 目目目 提提提 案案案 報報報 告告告 孫孫孫 子子子 曰曰曰 ：：： 凡凡凡 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 者者者 ，， 以以以 正正正 合合合 ，，以以以 奇奇奇 勝勝勝 ?。?！ 一一一 、 概概概 述述述 首首首 先先先 感感感 謝謝謝 貴貴貴 公公公 司司司 給給給 我我我 司司司 參參參 與與與 全全全 椒椒椒 項項項 目目目 提提提案案案 的的的 機機機 會會會 。 我我我 司司司 根根根 據(jù)據(jù)據(jù) 貴貴貴 公公公 司司司 提提提 供供供 的的的 資資資 料料料 ，， 抽抽抽 調(diào)調(diào)調(diào) 4 人人人 組組組對對對 資資資 料料料 和和和 全全全 椒椒椒 進進進 行行行 為為為 期期期 4天天天 的的的 初初初 步步步 研研研 展展展 。 隨隨隨 之之之 ，，抽抽抽 調(diào)調(diào)調(diào) 策策策 劃劃劃 部部部 2 人人人 組組組 ，， 設(shè)設(shè)設(shè) 計計計 部部部 2 人人人 組組組 配配配 合合合 研研研 展展展 工工工作作作 對對對 項項項 目目目 進進進 行行行 兩兩兩 輪輪輪 討討討 論論論 ，， 幾幾幾 易易易 其其其 搞搞搞 ，， 最最最 終終終 形形形 成成成這這這 份份份 提提提 案案案 報報報 告告告 。 不不不 足足足 之之之 處處處 請請請 指指指 正正正 。 二、市場研展部分 一、概述： 全椒隸屬于滁洲市，自古以來便是 皖東重鎮(zhèn)，全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風淳樸。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河《儒林外史》的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊深厚的土地上。其政府所在地 —— 襄河鎮(zhèn)東依南京 48 公里，距上海 360 公里，北鄰滁州 18 公里，西接合肥98 公里，南距馬鞍山 70 公里。 全椒縣總面積 1568 平方公里，東西長 58公里，南北長 44 公里。耕地面積 4 萬公頃。全縣總?cè)丝?46 萬人， 縣城（襄河鎮(zhèn)）人口 12多萬人。 全椒縣民風淳樸，經(jīng)濟發(fā)展較快，具體表現(xiàn)如下： 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實。以全力集團為首的機械制造業(yè)已 初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢已基本形成，擁有機械制造業(yè)熟練工人近 4 萬人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應(yīng)，有熟練工人 3 萬多人。 旅游資源豐富。境內(nèi)有神山國家森林公園、吳敬梓紀念館、岱山湖旅游度假區(qū)、碧云湖、三塔寺、龍山寺、大王廟等景點。距國家 AAAA 級風景區(qū)瑯琊山風景區(qū)僅 20 公里。 農(nóng)業(yè)資源豐富。全椒是全國生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)先進縣、綠化先進縣、國家大型商品糧基地縣、油料生產(chǎn)百強縣和棉花大縣，全國十大綠色農(nóng)業(yè)示范縣試點縣之一，還是南京無公害農(nóng)產(chǎn)品配送基地。已創(chuàng)出 “高龍 ”牌大米、 “同興 ”牌面粉、 “小康 ”牌系列烹調(diào)油、 “百年 ”辣醬等12 個國家綠色食品品牌和 “襄水 ”鱖魚等四個國家級無公害農(nóng)產(chǎn)品。 工業(yè)經(jīng)濟運行 20xx 年 ，全縣納入考核的規(guī)模工業(yè)企業(yè) 63 家，累計完成現(xiàn)價產(chǎn)值 2 億元，比去年同期增長 ％；實現(xiàn)工業(yè)增加值 6. 67 億元，同比增長 2 % ； 63 家規(guī)模企業(yè)累計實現(xiàn)銷售收入 2 億元，同比增長 %； 實現(xiàn)利稅總額 8525 萬元，同比增長 % ；其中利潤 3122 萬元，同比增長 % 。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率為 %，比去年增加 個百分點；出口創(chuàng)匯總額 萬美元 ,比去年同期略有增長；資產(chǎn)負債率為 %，比去年下降 個百分點。 二、民營經(jīng)濟取得長足發(fā)展 民營企業(yè)在銷售收入、經(jīng)濟效益等方面有明顯提高。全縣民營規(guī)模工業(yè)企業(yè)已達 58 家，占規(guī)模企業(yè)總數(shù)的 %， 20xx 年，民營規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計完成現(xiàn)價產(chǎn)值 億元 ,同比增長 %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %；實現(xiàn)銷售收入 12 億元，同比增長 %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %。其中未來飼料、大平油脂等2 個企業(yè)產(chǎn)值已超億元；永行實業(yè)、興 達機電、志誠畜牧、金馬銅業(yè)、同心集團、皖東機械、宏信鋁業(yè)、金成米業(yè)、富爵集團等 9 個民營企業(yè)產(chǎn)值都在 5000 萬元以上；恒通機械、鑫隆機械、全動機械等企業(yè)發(fā)展勢頭強勁。這些民營企業(yè)將成為縣域工業(yè)經(jīng)濟的增長點。 二、 市市市 場場場 背背背 景景景 分分分 析析析 由于儒林新城 30 萬平米，雅園小區(qū)、東升港灣、康盛家園等樓盤的規(guī)劃建設(shè)，南片量體供應(yīng)較大的供應(yīng)局面已經(jīng)開始形成，本案的介入也將面臨這幾個個案的強烈競爭。 區(qū)域市場內(nèi)低檔次的多層是主流產(chǎn)品（眾多的安居房和經(jīng)濟適用房），高層、小高層及景觀房供應(yīng)量在全椒縣城還沒有出現(xiàn)， 多層還是購房 者的唯一選擇。 此前縣城區(qū)域內(nèi)缺乏指標性個案和高檔樓盤，本案的出現(xiàn)將會改變?nèi)房h城房地產(chǎn)市場南重北輕的這集中格局。但南區(qū)儒林新城仍為南片購房者的首選樓盤。 全椒縣城樓盤規(guī)劃君為多層，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。因此如何在眾多類比個案中脫穎而出就是我們要解決的問題。 目前全椒縣城的價格在 1600元 /平米左右。但隨著南片的開發(fā)升溫，房地產(chǎn)價格的走勢必將沖破 1800 元 /平米的大關(guān)。 整個市場以區(qū)域客占絕大數(shù)，房地產(chǎn)市場屬于起步階段。存在發(fā)展空間，但上浮趨勢不夠明顯，一年中市場上漲在 200 元 /㎡左右，還跟不上 大市場的漲幅。 全椒縣 20xx 年第四季度的均價為 1600元 /平方米。目前項目所在區(qū)域側(cè)均價還未到1800 元，具有巨大的價格優(yōu)勢。這一點對我們?nèi)胧蟹浅Ｓ辛Α? 三、區(qū)域市調(diào)個案 項目名稱 江海 儒林新城 康盛花園 東升港灣 雅園小區(qū) 位置 儒林大道縣政府南側(cè) 襄河中學后門對面 ———— ———— 產(chǎn)品類型 多層、商業(yè) 多層 多層 多層 主力面積 120－ 130 ㎡ 72— 112 ㎡ 90— 105 ㎡ 90－ 120 ㎡ 主力總價 20 萬 15 萬 14 萬 16 萬 單價范圍 1600－ 1760 元 /㎡ 1630— 1720 元 /㎡ 1300— 1500 元 /㎡ 1320— 1620 元 /㎡ 平均單價 1650 元 /㎡多層 6000 元 /㎡商業(yè) 1660 元 /㎡ 1420 元 /㎡ 1560 元 /㎡ 交房方式 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 廚房，衛(wèi)生間裝修 四、結(jié) 論 項目所在區(qū)域目前的價格體系應(yīng)處于全椒縣城低谷，低于全椒縣整個房地產(chǎn)市場均價水平。 市場供應(yīng)量雖然上升很快，價格將在未來 35 年內(nèi)仍處于上升趨勢。 項目面臨的關(guān)鍵問題在于 如何在同質(zhì)個案和直接競爭對手中，以鮮明的個性（定位）脫穎而出。 項 目的資金回籠將會對順利開發(fā)至關(guān)重要。特別在儒林新城為核心的南城政務(wù)片區(qū)超大規(guī)模開發(fā)的市場壓力下，使項目的規(guī)模優(yōu)勢喪失殆盡，如果在 產(chǎn)品和運營策略 無法超越于對方，將會使項目的推案產(chǎn)品一直處于和其撞車的狀態(tài)下。而使項目開發(fā)成功的最好方法是，做出適銷對路的產(chǎn)品和營銷策略。 在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風格等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。但也把我們的定位要求提高了。 怎樣找到符合市場的項目個性和核心價值是我們要解決的重要問題 ※ 要解決這些問題，我們還需要對項目本身有深刻的理解。 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (S) ，產(chǎn)品容易塑造。 ，出行方便，交通便捷。 開發(fā)商在縣城開發(fā)項目，能迅速建立良好的共信力和良好口碑。 ，在產(chǎn)品的戶型以及面積搭配上能更好的吸收全椒縣其他項目的優(yōu)點。 競爭。 ，有固定的工業(yè)客戶源。 劣勢 (W) 1. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人氣相對較弱。 ，購物、生活不便。 ，噪聲污染較大，噪音 影響小區(qū)環(huán)境。 ，使項目品質(zhì)與形象難以提升。 ，消費者觀念直接影響樓盤銷售狀況。 O(機會 ) 1. 本案地塊競爭項目少，潛在客戶對本區(qū)域的關(guān)注是項目推廣的大好機會。 ，如儒林新城，雅園小區(qū)等項目的成功開發(fā)使本案在前期教育客戶的廣告投入相對會減少。 ，容易在當?shù)貥淞⒘己玫目诒? ，強強聯(lián)手，將十分有利于項目銷售，并能努力實現(xiàn)目標利潤的最大化。 ，不少消費者買房正朝著 郊區(qū)邊緣發(fā)展。 發(fā)展機會。