【正文】 預達目的： 通過市場調(diào)研的匯總和開會討論，并且對市場的推廣有理論上的定位。 針對項目所在區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)個案樓盤的調(diào)查，進一步了解區(qū)域內(nèi)的景觀房、小景觀房、多層、全椒縣的價 格區(qū)域、產(chǎn)品戶型等等！ 預達目的： 通過了解市場和區(qū)域市場對本項目提出合理價位和產(chǎn)品建議。 人性化的戶型設計， 現(xiàn)代居住的典范， 大面積的綠化，休閑的生活廣場； 讓我的理想生活在這里體現(xiàn)！ 訴求點： 建筑特色、集中景觀 主 標： 享受綠色，崇尚生命 內(nèi) 文： 現(xiàn)代簡約的建筑風格，內(nèi)部格局合理，充裕的采光、寬大的客廳、舒適臥室、尊貴的書房、溫馨而現(xiàn)代家居生活，處處體現(xiàn)的是您高貴的身份與尊崇的禮遇。 戶外表現(xiàn)部分： 售樓部： 秦淮寓家銷售展示中心 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 指示牌： 秦淮寓家銷售展示中心 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 看板： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 站廳： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 路牌燈箱： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 引導旗： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 公車： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 廣告秀稿： 訴求點：開發(fā)商規(guī)劃理念 主 標：健康 /陽光 /文化的理想生 活 內(nèi) 文： 作為安徽地產(chǎn)界精英，我們在追求創(chuàng)新 以“生態(tài)、健康、文化”的理想居住模式 以生命的綠色，揮灑出美侖美奐的現(xiàn)代氣息 那撲鼻的花香、清新的空氣、寬敞的居住空間 勾畫出優(yōu)越超前的全椒首家“智能化陽光”理想社區(qū) 訴求點：開發(fā)商形象 主 標：文化內(nèi)涵，我們的追求 內(nèi) 文： 設計有文化的景觀； 建造有文化的居所； 構(gòu)造有文化的環(huán)境； 營建有文化的氛圍； 體現(xiàn)有文化的社區(qū)； 這就是“本案”及“華東地產(chǎn)”人的目標！ 訴求點：整體形象 主 標：體驗理想生活，從秦淮寓家開始 內(nèi) 文： 秦淮寓 家有豐富的建筑表情 秦淮寓家有深厚的文化內(nèi)涵 讓陽光健康的生活 相伴您每一分每一秒 迎接所有羨慕的眼光 讓生活更理想。 襄河水岸： 體現(xiàn)依水而居的遠古及現(xiàn)代浪漫主義思想。打類似“買住宅，送設計”的廣告，吸引更多的潛在客戶； SP 活動： 例： 百萬廣告費回饋活動：利用廣告費，作百萬（購房抵用券）回贈消費者的活動，達到在引起社會關注的同時將開發(fā)商的形象進一步的提升； 第二波置入性廣告：電視專題采訪本案規(guī)劃者、開發(fā)商等，以更真實的面貌展現(xiàn)本案風采。 二、 公開期 執(zhí)行策略 ：以不回避的態(tài)度面向萬科、順馳等知名企業(yè)居住理念，從客觀角度分析介紹之，使用產(chǎn)品導向研究之，適當公布本案產(chǎn)品作為比較并提升轉(zhuǎn)而使本案成為主角公開； ：公開闡述本案 智能化陽光、智能化陽光生活社區(qū)之 定位，并延續(xù)上階段主題凸顯本案產(chǎn)品優(yōu)勢； 加開盤剪彩儀式，引起社會及媒體的關注，達到當日新聞熱點的目的； ：運用一次次比較性、產(chǎn)品導向性廣告波段進行產(chǎn)品公開，其具體內(nèi)容有： 成； 橫幅、條幅； 或宣傳品等應用展開， 建議在城中設立外接待處并租用看房車 ； SP 活動： 開盤活動 開盤后的３天內(nèi)，連續(xù)舉辦煙火晚會，吸引當?shù)厝罕姷年P注，并聚集人群。 宣傳制作物：海報、派夾報等大眾宣傳廣告的運用，亦可考慮以 “智能化陽光建筑”與“智能化陽光生活社區(qū)”為概念專門制作概念宣傳性海報， 作為本案前期醞釀廣告，形成人們耳語傳播的話題； 談話或分析性電視媒體投放：以智能化陽光及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品條件為主之 置入廣告應用 ； SP 活動 以“ 智能化陽光建筑、智能化陽光 生活社區(qū) ”為主題，舉辦相關引導性的活動； 物業(yè)管理公司簽約儀式 本案置業(yè)會會員募集活動 產(chǎn)品推介會等。 樓盤整體模型： 表現(xiàn)本案的全盤概念，重點在于展示整體規(guī)劃，重在功能應該具有相當?shù)捏w量，建議至少做到 1： 100，以 顯示本案 6 萬平方米的恢弘氣勢，其中 突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運用光電等技術表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動態(tài)效果 。 地址：建議在項目現(xiàn)場附近租用，做 為項目的現(xiàn)場售樓處。選用媒體 :DM 廣告。取得銀行的配合加快資金的回籠。 價格走勢 及調(diào)整 價格的走勢應與銷售周期配合制定，采用 低開高走 的策略，并根據(jù)項目的銷售狀況進行調(diào)整。 □ 造概念 ：本案的操作不光是智能化陽光住宅，而是 創(chuàng)造了一個眾人羨慕的居住典范 ——智能化景觀生活社區(qū) 。重點是通過這一期提升售價，為開發(fā)商創(chuàng)造更多的利潤。 重點是在每一期的前期就要為后一期的推廣做醞釀和鋪墊。 延續(xù)：保持 最低限度的廣告投入，開始為二期做準備。 3．年齡構(gòu)成 本案的目標客戶年齡主要集中在 25～ 50歲。本案為客戶添上智能化的羽翼 。 2）環(huán)境指數(shù)：現(xiàn)代人追求更廣闊的生活空間， 集中優(yōu)勢的景觀， 更清新的空氣環(huán)境，更多的陽光生活，更大的綠化空間。 服務內(nèi)容： 1）維修服務 空調(diào)安裝；抽油煙機安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位；電視插座移位；電器插座移位；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝； 水電安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。 競爭。 ，容易在當?shù)貥淞⒘己玫目诒? ，有固定的工業(yè)客戶源。 在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風格等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。目前項目所在區(qū)域側(cè)均價還未到1800 元，具有巨大的價格優(yōu)勢。但南區(qū)儒林新城仍為南片購房者的首選樓盤。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率為 %，比去年增加 個百分點；出口創(chuàng)匯總額 萬美元 ,比去年同期略有增長；資產(chǎn)負債率為 %，比去年下降 個百分點。以全力集團為首的機械制造業(yè)已 初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢已基本形成，擁有機械制造業(yè)熟練工人近 4 萬人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應，有熟練工人 3 萬多人。 不不不 足足足 之之之 處處處 請請請 指指指 正正正 。 二、市場研展部分 一、概述： 全椒隸屬于滁洲市，自古以來便是 皖東重鎮(zhèn)，全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風淳樸。 旅游資源豐富。 二、民營經(jīng)濟取得長足發(fā)展 民營企業(yè)在銷售收入、經(jīng)濟效益等方面有明顯提高。 全椒縣城樓盤規(guī)劃君為多層，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。這一點對我們?nèi)胧蟹浅Ｓ辛?。但也把我們的定位要求提高了? 劣勢 (W) 1. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人氣相對較弱。 ，強強聯(lián)手，將十分有利于項目銷售，并能努力實現(xiàn)目標利潤的最大化。 四、項目建議 一． 基本配套 指標 項目 功能 數(shù)量 面積（㎡） 會所 活動中心、物業(yè)管理、咖啡茶座，網(wǎng)吧 待定 待定 車位 滿足急劇增長的私家車 待定 待定 器材 滿足中老年人運動、健身 待定 ———— 集中景觀 觀賞、休閑、提升項目品質(zhì) 待定 待定 智能化系統(tǒng) 安全、防暴等 ———— ———— 二、戶型配比 序號 戶型 面積（㎡） 比例 1 兩房一廳 70 ㎡以下 10% 2 兩房兩廳 75 ㎡ — 90 ㎡ 40% 3 三房兩廳（小三房） 95 ㎡ — 110 ㎡ 30% 4 三房兩廳 120 ㎡以上 20% 備注： 三、配套建議 健身、運動 等體育運動設施，更好的體現(xiàn)項目帶來的健康，舒適生活。 2）裝修服務 安裝窗簾架、小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花板；水管改建。 3）交通指數(shù)：現(xiàn)代人高效的工作方式，決定了他們不喜歡把時間和金錢浪費在上班的路上。 7）文化指數(shù)：文化內(nèi)涵是現(xiàn)代人高素質(zhì)的表現(xiàn)，依托全椒縣豐厚的地理文化底蘊增加本案附屬的文化底蘊。此類客戶較容易接受新事物，希望擁有自由自在的生活。 七、全案銷售策略 一、一期賣環(huán)境，賣產(chǎn)品 以項目強大的合作單位為宣傳切入點，提升項目形象檔次； 通過現(xiàn)場周圍的環(huán)境、建筑及模型、樣板房等，實景展示項目品質(zhì)，促成銷售