【正文】 預(yù)達(dá)目的： 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的匯總和開(kāi)會(huì)討論，并且對(duì)市場(chǎng)的推廣有理論上的定位。 針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)個(gè)案樓盤(pán)的調(diào)查，進(jìn)一步了解區(qū)域內(nèi)的景觀房、小景觀房、多層、全椒縣的價(jià) 格區(qū)域、產(chǎn)品戶型等等！ 預(yù)達(dá)目的： 通過(guò)了解市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目提出合理價(jià)位和產(chǎn)品建議。 人性化的戶型設(shè)計(jì)， 現(xiàn)代居住的典范， 大面積的綠化，休閑的生活廣場(chǎng)； 讓我的理想生活在這里體現(xiàn)！ 訴求點(diǎn)： 建筑特色、集中景觀 主 標(biāo)： 享受綠色，崇尚生命 內(nèi) 文： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，內(nèi)部格局合理，充裕的采光、寬大的客廳、舒適臥室、尊貴的書(shū)房、溫馨而現(xiàn)代家居生活，處處體現(xiàn)的是您高貴的身份與尊崇的禮遇。 戶外表現(xiàn)部分： 售樓部： 秦淮寓家銷(xiāo)售展示中心 享受源于品質(zhì)，智能化陽(yáng)光生活社區(qū)！ 指示牌： 秦淮寓家銷(xiāo)售展示中心 享受源于品質(zhì)，智能化陽(yáng)光生活社區(qū)！ 看板： 享受源于品質(zhì)，智能化陽(yáng)光生活社區(qū)！ 站廳： 享受源于品質(zhì)，智能化陽(yáng)光生活社區(qū)！ 路牌燈箱： 享受源于品質(zhì)，智能化陽(yáng)光生活社區(qū)！ 引導(dǎo)旗： 享受源于品質(zhì)，智能化陽(yáng)光生活社區(qū)！ 公車(chē)： 享受源于品質(zhì)，智能化陽(yáng)光生活社區(qū)！ 廣告秀稿： 訴求點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商規(guī)劃理念 主 標(biāo)：健康 /陽(yáng)光 /文化的理想生 活 內(nèi) 文： 作為安徽地產(chǎn)界精英，我們?cè)谧非髣?chuàng)新 以“生態(tài)、健康、文化”的理想居住模式 以生命的綠色，揮灑出美侖美奐的現(xiàn)代氣息 那撲鼻的花香、清新的空氣、寬敞的居住空間 勾畫(huà)出優(yōu)越超前的全椒首家“智能化陽(yáng)光”理想社區(qū) 訴求點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商形象 主 標(biāo)：文化內(nèi)涵，我們的追求 內(nèi) 文： 設(shè)計(jì)有文化的景觀； 建造有文化的居所； 構(gòu)造有文化的環(huán)境； 營(yíng)建有文化的氛圍； 體現(xiàn)有文化的社區(qū)； 這就是“本案”及“華東地產(chǎn)”人的目標(biāo)！ 訴求點(diǎn)：整體形象 主 標(biāo)：體驗(yàn)理想生活，從秦淮寓家開(kāi)始 內(nèi) 文： 秦淮寓 家有豐富的建筑表情 秦淮寓家有深厚的文化內(nèi)涵 讓陽(yáng)光健康的生活 相伴您每一分每一秒 迎接所有羨慕的眼光 讓生活更理想。 襄河水岸： 體現(xiàn)依水而居的遠(yuǎn)古及現(xiàn)代浪漫主義思想。打類似“買(mǎi)住宅，送設(shè)計(jì)”的廣告，吸引更多的潛在客戶； SP 活動(dòng)： 例： 百萬(wàn)廣告費(fèi)回饋活動(dòng)：利用廣告費(fèi)，作百萬(wàn)（購(gòu)房抵用券）回贈(zèng)消費(fèi)者的活動(dòng)，達(dá)到在引起社會(huì)關(guān)注的同時(shí)將開(kāi)發(fā)商的形象進(jìn)一步的提升； 第二波置入性廣告：電視專題采訪本案規(guī)劃者、開(kāi)發(fā)商等，以更真實(shí)的面貌展現(xiàn)本案風(fēng)采。 二、 公開(kāi)期 執(zhí)行策略 ：以不回避的態(tài)度面向萬(wàn)科、順馳等知名企業(yè)居住理念，從客觀角度分析介紹之，使用產(chǎn)品導(dǎo)向研究之，適當(dāng)公布本案產(chǎn)品作為比較并提升轉(zhuǎn)而使本案成為主角公開(kāi)； ：公開(kāi)闡述本案 智能化陽(yáng)光、智能化陽(yáng)光生活社區(qū)之 定位，并延續(xù)上階段主題凸顯本案產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 加開(kāi)盤(pán)剪彩儀式，引起社會(huì)及媒體的關(guān)注，達(dá)到當(dāng)日新聞熱點(diǎn)的目的； ：運(yùn)用一次次比較性、產(chǎn)品導(dǎo)向性廣告波段進(jìn)行產(chǎn)品公開(kāi)，其具體內(nèi)容有： 成； 橫幅、條幅； 或宣傳品等應(yīng)用展開(kāi)， 建議在城中設(shè)立外接待處并租用看房車(chē) ； SP 活動(dòng)： 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)后的３天內(nèi)，連續(xù)舉辦煙火晚會(huì)，吸引當(dāng)?shù)厝罕姷年P(guān)注，并聚集人群。 宣傳制作物：海報(bào)、派夾報(bào)等大眾宣傳廣告的運(yùn)用，亦可考慮以 “智能化陽(yáng)光建筑”與“智能化陽(yáng)光生活社區(qū)”為概念專門(mén)制作概念宣傳性海報(bào)， 作為本案前期醞釀廣告，形成人們耳語(yǔ)傳播的話題； 談話或分析性電視媒體投放：以智能化陽(yáng)光及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品條件為主之 置入廣告應(yīng)用 ； SP 活動(dòng) 以“ 智能化陽(yáng)光建筑、智能化陽(yáng)光 生活社區(qū) ”為主題，舉辦相關(guān)引導(dǎo)性的活動(dòng)； 物業(yè)管理公司簽約儀式 本案置業(yè)會(huì)會(huì)員募集活動(dòng) 產(chǎn)品推介會(huì)等。 樓盤(pán)整體模型： 表現(xiàn)本案的全盤(pán)概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到 1： 100，以 顯示本案 6 萬(wàn)平方米的恢弘氣勢(shì)，其中 突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤(pán)的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 。 地址：建議在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)附近租用，做 為項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)售樓處。選用媒體 :DM 廣告。取得銀行的配合加快資金的回籠。 價(jià)格走勢(shì) 及調(diào)整 價(jià)格的走勢(shì)應(yīng)與銷(xiāo)售周期配合制定，采用 低開(kāi)高走 的策略，并根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況進(jìn)行調(diào)整。 □ 造概念 ：本案的操作不光是智能化陽(yáng)光住宅，而是 創(chuàng)造了一個(gè)眾人羨慕的居住典范 ——智能化景觀生活社區(qū) 。重點(diǎn)是通過(guò)這一期提升售價(jià)，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。 重點(diǎn)是在每一期的前期就要為后一期的推廣做醞釀和鋪墊。 延續(xù)：保持 最低限度的廣告投入，開(kāi)始為二期做準(zhǔn)備。 3．年齡構(gòu)成 本案的目標(biāo)客戶年齡主要集中在 25～ 50歲。本案為客戶添上智能化的羽翼 。 2）環(huán)境指數(shù)：現(xiàn)代人追求更廣闊的生活空間， 集中優(yōu)勢(shì)的景觀， 更清新的空氣環(huán)境，更多的陽(yáng)光生活，更大的綠化空間。 服務(wù)內(nèi)容： 1）維修服務(wù) 空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開(kāi)孔；電話線移位；電視插座移位；電器插座移位；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝； 水電安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開(kāi)孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門(mén)窗配件；更換地磚。 競(jìng)爭(zhēng)。 ，容易在當(dāng)?shù)貥?shù)立良好的口碑。 ，有固定的工業(yè)客戶源。 在訴求定位上大部分樓盤(pán)都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格等，并沒(méi)有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。目前項(xiàng)目所在區(qū)域側(cè)均價(jià)還未到1800 元，具有巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但南區(qū)儒林新城仍為南片購(gòu)房者的首選樓盤(pán)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷(xiāo)率為 %，比去年增加 個(gè)百分點(diǎn)；出口創(chuàng)匯總額 萬(wàn)美元 ,比去年同期略有增長(zhǎng)；資產(chǎn)負(fù)債率為 %，比去年下降 個(gè)百分點(diǎn)。以全力集團(tuán)為首的機(jī)械制造業(yè)已 初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)已基本形成，擁有機(jī)械制造業(yè)熟練工人近 4 萬(wàn)人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應(yīng)，有熟練工人 3 萬(wàn)多人。 不不不 足足足 之之之 處處處 請(qǐng)請(qǐng)請(qǐng) 指指指 正正正 。 二、市場(chǎng)研展部分 一、概述： 全椒隸屬于滁洲市，自古以來(lái)便是 皖東重鎮(zhèn)，全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風(fēng)淳樸。 旅游資源豐富。 二、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)取得長(zhǎng)足發(fā)展 民營(yíng)企業(yè)在銷(xiāo)售收入、經(jīng)濟(jì)效益等方面有明顯提高。 全椒縣城樓盤(pán)規(guī)劃君為多層，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。這一點(diǎn)對(duì)我們?nèi)胧蟹浅Ｓ辛?。但也把我們的定位要求提高了? 劣勢(shì) (W) 1. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人氣相對(duì)較弱。 ，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將十分有利于項(xiàng)目銷(xiāo)售，并能努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的最大化。 四、項(xiàng)目建議 一． 基本配套 指標(biāo) 項(xiàng)目 功能 數(shù)量 面積（㎡） 會(huì)所 活動(dòng)中心、物業(yè)管理、咖啡茶座，網(wǎng)吧 待定 待定 車(chē)位 滿足急劇增長(zhǎng)的私家車(chē) 待定 待定 器材 滿足中老年人運(yùn)動(dòng)、健身 待定 ———— 集中景觀 觀賞、休閑、提升項(xiàng)目品質(zhì) 待定 待定 智能化系統(tǒng) 安全、防暴等 ———— ———— 二、戶型配比 序號(hào) 戶型 面積（㎡） 比例 1 兩房一廳 70 ㎡以下 10% 2 兩房?jī)蓮d 75 ㎡ — 90 ㎡ 40% 3 三房?jī)蓮d（小三房） 95 ㎡ — 110 ㎡ 30% 4 三房?jī)蓮d 120 ㎡以上 20% 備注： 三、配套建議 健身、運(yùn)動(dòng) 等體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，更好的體現(xiàn)項(xiàng)目帶來(lái)的健康，舒適生活。 2）裝修服務(wù) 安裝窗簾架、小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花板；水管改建。 3）交通指數(shù)：現(xiàn)代人高效的工作方式，決定了他們不喜歡把時(shí)間和金錢(qián)浪費(fèi)在上班的路上。 7）文化指數(shù)：文化內(nèi)涵是現(xiàn)代人高素質(zhì)的表現(xiàn)，依托全椒縣豐厚的地理文化底蘊(yùn)增加本案附屬的文化底蘊(yùn)。此類客戶較容易接受新事物，希望擁有自由自在的生活。 七、全案銷(xiāo)售策略 一、一期賣(mài)環(huán)境，賣(mài)產(chǎn)品 以項(xiàng)目強(qiáng)大的合作單位為宣傳切入點(diǎn)，提升項(xiàng)目形象檔次； 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)周?chē)沫h(huán)境、建筑及模型、樣板房等，實(shí)景展示項(xiàng)目品質(zhì)，促成銷(xiāo)售