【正文】 引爆。 2．收入水平 以項目主力面積 80 ㎡ — 90 ㎡計算，目標(biāo)客戶應(yīng)有 4 萬以上自備款，家庭月入在 2500－4000 元以上。 6）智能化指數(shù)：智能化的安防系統(tǒng)，交通系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)，娛樂系統(tǒng)等為住戶的生活實現(xiàn)現(xiàn)代化。 四、項目定位 一、本案產(chǎn)品定位 中中中 檔檔檔 景景景 觀觀觀 精精精 品品品 住住住 宅宅宅 二、形象定位 智能化陽光生活社區(qū) 1．定位表述 北北北 城城城 智智智 能能能 化化化 陽陽陽 光光光 生生生 活活活 社社社 區(qū)區(qū)區(qū) 2．定位支撐 1）健康指數(shù)：現(xiàn)代人注重健康的生活，讓住戶的生活空間更自由；豐富的體育，休閑活動空間和設(shè)施是住戶健康生活的保障。 四、智能化建議 出入口車輛進出管理系統(tǒng)；可視對講系統(tǒng)；公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；背景音樂及公共 /消防廣播系統(tǒng)；智能化物業(yè)管理系統(tǒng)；家用 HA自動化系統(tǒng)（ HA：控制電器、控制防盜、控制燈具等）； 五、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司先期確定，可在項目推廣過程中借力。 1600 元 /㎡，又同時面臨儒林新城，康盛花園二期等的競爭，應(yīng)而本案要想會成為區(qū)域指標(biāo)性樓盤，在項目的規(guī)劃設(shè)計，物管配套，行銷手法提出了更高的要求。 ，如儒林新城，雅園小區(qū)等項目的成功開發(fā)使本案在前期教育客戶的廣告投入相對會減少。 競爭。而使項目開發(fā)成功的最好方法是，做出適銷對路的產(chǎn)品和營銷策略。 全椒縣 20xx 年第四季度的均價為 1600元 /平方米。 此前縣城區(qū)域內(nèi)缺乏指標(biāo)性個案和高檔樓盤，本案的出現(xiàn)將會改變?nèi)房h城房地產(chǎn)市場南重北輕的這集中格局。 工業(yè)經(jīng)濟運行 20xx 年 ，全縣納入考核的規(guī)模工業(yè)企業(yè) 63 家，累計完成現(xiàn)價產(chǎn)值 2 億元，比去年同期增長 ％；實現(xiàn)工業(yè)增加值 6. 67 億元，同比增長 2 % ； 63 家規(guī)模企業(yè)累計實現(xiàn)銷售收入 2 億元，同比增長 %； 實現(xiàn)利稅總額 8525 萬元，同比增長 % ；其中利潤 3122 萬元，同比增長 % 。 全椒縣民風(fēng)淳樸，經(jīng)濟發(fā)展較快，具體表現(xiàn)如下： 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實。 隨隨隨 之之之 ，抽抽抽 調(diào)調(diào)調(diào) 策策策 劃劃劃 部部部 2 人人人 組組組 ， 設(shè)設(shè)設(shè) 計計計 部部部 2 人人人 組組組 配配配 合合合 研研研 展展展 工工工作作作 對對對 項項項 目目目 進進進 行行行 兩兩兩 輪輪輪 討討討 論論論 ， 幾幾幾 易易易 其其其 搞搞搞 ， 最最最 終終終 形形形 成成成這這這 份份份 提提提 案案案 報報報 告告告 。明代四大高僧之一憨山大師和開諷刺小說之先河《儒林外史》的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊深厚的土地上。境內(nèi)有神山國家森林公園、吳敬梓紀念館、岱山湖旅游度假區(qū)、碧云湖、三塔寺、龍山寺、大王廟等景點。全縣民營規(guī)模工業(yè)企業(yè)已達 58 家，占規(guī)模企業(yè)總數(shù)的 %， 20xx 年，民營規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計完成現(xiàn)價產(chǎn)值 億元 ,同比增長 %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %；實現(xiàn)銷售收入 12 億元，同比增長 %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %。因此如何在眾多類比個案中脫穎而出就是我們要解決的問題。 三、區(qū)域市調(diào)個案 項目名稱 江海 儒林新城 康盛花園 東升港灣 雅園小區(qū) 位置 儒林大道縣政府南側(cè) 襄河中學(xué)后門對面 ———— ———— 產(chǎn)品類型 多層、商業(yè) 多層 多層 多層 主力面積 120－ 130 ㎡ 72— 112 ㎡ 90— 105 ㎡ 90－ 120 ㎡ 主力總價 20 萬 15 萬 14 萬 16 萬 單價范圍 1600－ 1760 元 /㎡ 1630— 1720 元 /㎡ 1300— 1500 元 /㎡ 1320— 1620 元 /㎡ 平均單價 1650 元 /㎡多層 6000 元 /㎡商業(yè) 1660 元 /㎡ 1420 元 /㎡ 1560 元 /㎡ 交房方式 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 廚房，衛(wèi)生間裝修 四、結(jié) 論 項目所在區(qū)域目前的價格體系應(yīng)處于全椒縣城低谷，低于全椒縣整個房地產(chǎn)市場均價水平。 怎樣找到符合市場的項目個性和核心價值是我們要解決的重要問題 ※ 要解決這些問題，我們還需要對項目本身有深刻的理解。 ，購物、生活不便。 ，不少消費者買房正朝著 郊區(qū)邊緣發(fā)展。 2. 建 議 項 目 配 備 中 小 型 會所。 3）搬運服務(wù) 搬家；搬運裝修材料；搬運大件物品；清理裝修垃圾。要完全符合業(yè)主工作的要求。 8）品牌指數(shù)：本案改造城北的居住環(huán)境，引領(lǐng)新的居住潮流，加上開發(fā)商的品牌實力，打造出城北第一居住品牌社區(qū)。 4．職業(yè)分布 目標(biāo)客戶將以私營企業(yè)、個體業(yè)主和當(dāng)?shù)馗辉＾r(nóng)民居多；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、政府及鎮(zhèn)政府公務(wù)員等黨政公務(wù)人員； 5．購買用途 首次置業(yè)： 60% 換 屋： 30% 投 資： 10% 6．購買動機 未來本案購房者的消費動機主要有以下幾點構(gòu)成： 不想離開現(xiàn)在居住工作的地方； 理想工作生活動線范圍 希望花較低的成本買到理性的房子； 充分改善個人現(xiàn)有居住條件； 富裕非城鎮(zhèn)人渴望進城定居的； 非城鎮(zhèn)人為子女籌辦新婚用房的； 關(guān)注開發(fā)，看好樓市發(fā)展； 六、 項目總體操盤策略 一、兩線一點，立體作戰(zhàn) ※ 兩 線： 實線：樓盤通過評獎拿到滁洲市十大名盤，以此作為項目的實線推廣。 在項目各種展示條件下，通過大氣的營銷手法及適當(dāng)?shù)膬r格 杠桿策略，達致項目熱銷目標(biāo)。 三、推案分期： 根據(jù)全案的銷售策略和項目資金回籠速度，建議項目分期銷售的原則是“低開高走” 第一期 ： 先推集中景觀相對較遠的房屋，景觀房保留 60%左右，以較低的價格進入市場，降低對項目價格的影響，快速回籠資金。前一期為下一期積累客戶，通過開盤引爆，達到快速銷售的目的。 □ 樹品牌 ：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶 先占領(lǐng)制高點具有現(xiàn)實意義。 第二期的售價應(yīng)根據(jù)銷售進度，以小幅多次調(diào)高價格，造成項目升值不斷的銷售氣氛。因此建議對一次性付款和首付款高于 60％的客戶給予折扣。 標(biāo)志性工地現(xiàn)場： LOGO 墻、工地圍板、接待中心、現(xiàn)場看板、 影響性 廣告 載體： 大型戶外看板、引導(dǎo)旗、燈光廣告牌、 SP 活動 九、行銷架構(gòu)及人員背景 ●執(zhí)行部門 所有的現(xiàn)場 業(yè)務(wù)執(zhí)行均由百惠置業(yè)業(yè)務(wù)部完成。大門入口挑空設(shè)計。 房型單體模型： 立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。 建議將現(xiàn)場沿縣城街道的綠化環(huán)境及工地外圍形象先行建立，作好醞釀初期準(zhǔn)備。 現(xiàn)場接待中心正式開放。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 樣板區(qū)，樣板房正式開放。 襄河人家： 體現(xiàn)傳統(tǒng)的中國式居住理念。 訴求點：住宅社區(qū)配套 主 標(biāo)：健康生活，在這里得到共鳴！ 內(nèi) 文： 秦淮寓家，一個現(xiàn)代居住的典范，豪情的設(shè)計規(guī)劃，注入了人性化的景觀設(shè)計，大面積的綠化，休閑的生活廣場；社區(qū)配備了室外籃球場、羽毛球場等運動休閑場所，給您的生活增添了更多的運動空間，讓健康和運動時刻相伴您的左右！讓您的理想家園在這里一一變?yōu)楝F(xiàn)實！寬大、智能化的地下停車場，更是您出入的安全保障！ 訴求點：景觀住宅 主 標(biāo)：腳步總會在這里慢下來 內(nèi) 文： 回家的路是一條小徑，有花、有草， 我喜歡上了那一種靜， 喜歡看看陽光在墻上織下細碎的影， 聽聽小鳥的絮語， 微風(fēng)拂過， 樹和影都動了起來， 我的腳步在這 里卻慢了下來 訴求點： 住宅戶型設(shè)計 主 標(biāo)： 收集陽光，寫意人生 內(nèi) 容： 在陽臺，我收集陽光 在窗前，我獲取綠色 在客廳，我享受陽光 享受的是風(fēng)景如畫的雅致、休閑、安詳和寧靜。 預(yù)達目的： 通過做問卷調(diào)查，進一步論證產(chǎn)品和賣點。 執(zhí)行部門：副總、執(zhí)行長、企劃部、開發(fā)部 工作內(nèi)容： 項目規(guī)劃建議以及項目推廣策略的提出 內(nèi)容細分： 項目的物業(yè)形態(tài)的建議 建