【正文】 度，建議項(xiàng)目分期銷售的原則是“低開(kāi)高走” 第一期 ： 先推集中景觀相對(duì)較遠(yuǎn)的房屋，景觀房保留 60%左右，以較低的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，降低對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響，快速回籠資金。 4．職業(yè)分布 目標(biāo)客戶將以私營(yíng)企業(yè)、個(gè)體業(yè)主和當(dāng)?shù)馗辉＾r(nóng)民居多；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、政府及鎮(zhèn)政府公務(wù)員等黨政公務(wù)人員； 5．購(gòu)買用途 首次置業(yè)： 60% 換 屋： 30% 投 資： 10% 6．購(gòu)買動(dòng)機(jī) 未來(lái)本案購(gòu)房者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)主要有以下幾點(diǎn)構(gòu)成： 不想離開(kāi)現(xiàn)在居住工作的地方； 理想工作生活動(dòng)線范圍 希望花較低的成本買到理性的房子； 充分改善個(gè)人現(xiàn)有居住條件； 富裕非城鎮(zhèn)人渴望進(jìn)城定居的； 非城鎮(zhèn)人為子女籌辦新婚用房的； 關(guān)注開(kāi)發(fā)，看好樓市發(fā)展； 六、 項(xiàng)目總體操盤策略 一、兩線一點(diǎn)，立體作戰(zhàn) ※ 兩 線： 實(shí)線：樓盤通過(guò)評(píng)獎(jiǎng)拿到滁洲市十大名盤，以此作為項(xiàng)目的實(shí)線推廣。要完全符合業(yè)主工作的要求。 2. 建 議 項(xiàng) 目 配 備 中 小 型 會(huì)所。 ，購(gòu)物、生活不便。 三、區(qū)域市調(diào)個(gè)案 項(xiàng)目名稱 江海 儒林新城 康盛花園 東升港灣 雅園小區(qū) 位置 儒林大道縣政府南側(cè) 襄河中學(xué)后門對(duì)面 ———— ———— 產(chǎn)品類型 多層、商業(yè) 多層 多層 多層 主力面積 120－ 130 ㎡ 72— 112 ㎡ 90— 105 ㎡ 90－ 120 ㎡ 主力總價(jià) 20 萬(wàn) 15 萬(wàn) 14 萬(wàn) 16 萬(wàn) 單價(jià)范圍 1600－ 1760 元 /㎡ 1630— 1720 元 /㎡ 1300— 1500 元 /㎡ 1320— 1620 元 /㎡ 平均單價(jià) 1650 元 /㎡多層 6000 元 /㎡商業(yè) 1660 元 /㎡ 1420 元 /㎡ 1560 元 /㎡ 交房方式 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 廚房，衛(wèi)生間裝修 四、結(jié) 論 項(xiàng)目所在區(qū)域目前的價(jià)格體系應(yīng)處于全椒縣城低谷，低于全椒縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)水平。全縣民營(yíng)規(guī)模工業(yè)企業(yè)已達(dá) 58 家，占規(guī)模企業(yè)總數(shù)的 %， 20xx 年，民營(yíng)規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值 億元 ,同比增長(zhǎng) %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %；實(shí)現(xiàn)銷售收入 12 億元，同比增長(zhǎng) %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %。明代四大高僧之一憨山大師和開(kāi)諷刺小說(shuō)之先河《儒林外史》的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊(yùn)深厚的土地上。 全椒縣民風(fēng)淳樸，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，具體表現(xiàn)如下： 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實(shí)。 此前縣城區(qū)域內(nèi)缺乏指標(biāo)性個(gè)案和高檔樓盤，本案的出現(xiàn)將會(huì)改變?nèi)房h城房地產(chǎn)市場(chǎng)南重北輕的這集中格局。而使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的最好方法是，做出適銷對(duì)路的產(chǎn)品和營(yíng)銷策略。 ，如儒林新城，雅園小區(qū)等項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)使本案在前期教育客戶的廣告投入相對(duì)會(huì)減少。 四、智能化建議 出入口車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)；可視對(duì)講系統(tǒng)；公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；背景音樂(lè)及公共 /消防廣播系統(tǒng)；智能化物業(yè)管理系統(tǒng)；家用 HA自動(dòng)化系統(tǒng)（ HA：控制電器、控制防盜、控制燈具等）； 五、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司先期確定，可在項(xiàng)目推廣過(guò)程中借力。 6）智能化指數(shù)：智能化的安防系統(tǒng)，交通系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)，娛樂(lè)系統(tǒng)等為住戶的生活實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 引爆：當(dāng)客戶與推案量的比例達(dá)到 1： 時(shí)，即可正式引爆。經(jīng)過(guò)前兩期的銷售，三期積累的客戶會(huì)很多，產(chǎn)品也是最好的。定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤(rùn)的多少，以及銷售成功與否。 NP：面對(duì)全椒縣城及全椒縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源。 （二）銷售道具建議 模型： 建議制作系列模型，整盤 6 萬(wàn)平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型單體模型。 公開(kāi)前一周完成初 步客戶積累。 在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化！ 八、案名建議 秦淮寓家： 吳敬梓先生的號(hào)，紀(jì)念吳敬梓先生，體現(xiàn)全椒豐厚的歷史人文。 由設(shè)計(jì)部提出售樓處的搭建風(fēng)格。 執(zhí)行部門：業(yè)務(wù)部、開(kāi)發(fā)部 工作內(nèi)容： 購(gòu)買人群的圈定和分析和地塊核心價(jià)值的調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： 通過(guò)個(gè)案全椒縣城的人群做問(wèn)卷調(diào)查，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目方圓 5 公里內(nèi)進(jìn)行標(biāo)地、對(duì)項(xiàng)目本身進(jìn)行 SWOT 分析。 訴求點(diǎn)：住宅智能化陽(yáng)光特點(diǎn) 主 標(biāo)： 距離，締造自然生活 內(nèi) 文： 從城市的豐富回到自然的純粹，環(huán)境的價(jià)值在于過(guò)濾那些不必要的雜質(zhì)，而保留最純真的部分，智能化陽(yáng)光的建筑特色，絕對(duì)的大棟距間隔，給您的生活帶來(lái)更多的綠色、陽(yáng)光和新鮮的空氣，給您的生活增添了無(wú)限的遐想；讓我每日與彩蝶共舞，生命的堅(jiān)持在于自然。 教育聯(lián)姻活動(dòng)：以本案的名義，在周邊學(xué)設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金，保證未來(lái)業(yè)主的小孩 在教育上得到保障。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 現(xiàn)場(chǎng)戶外看板，工地圍墻到位，開(kāi)始攔截客戶。 設(shè)計(jì)風(fēng)格： 磚混或鋼架結(jié)構(gòu)，外立面為大面積幕墻玻璃。 考慮到貸款政策的進(jìn)一步調(diào)整，另外景觀房也要到結(jié)構(gòu)封頂才能放貸。 □ 作板塊 ：為了使項(xiàng)目在市場(chǎng)中的 概念化高檔地位 更突出，應(yīng)充分把握地段升值， 發(fā)展前景 ， 將附近區(qū)域塑造成 北城居住區(qū)板塊 。 不然在該賣環(huán)境的時(shí)候，卻沒(méi)什么可給客戶看 。此類客戶較容易接受新事物，希望擁有自由自在的生活。 3）交通指數(shù)：現(xiàn)代人高效的工作方式，決定了他們不喜歡把時(shí)間和金錢浪費(fèi)在上班的路上。 四、項(xiàng)目建議 一． 基本配套 指標(biāo) 項(xiàng)目 功能 數(shù)量 面積（㎡） 會(huì)所 活動(dòng)中心、物業(yè)管理、咖啡茶座，網(wǎng)吧 待定 待定 車位 滿足急劇增長(zhǎng)的私家車 待定 待定 器材 滿足中老年人運(yùn)動(dòng)、健身 待定 ———— 集中景觀 觀賞、休閑、提升項(xiàng)目品質(zhì) 待定 待定 智能化系統(tǒng) 安全、防暴等 ———— ———— 二、戶型配比 序號(hào) 戶型 面積（㎡） 比例 1 兩房一廳 70 ㎡以下 10% 2 兩房?jī)蓮d 75 ㎡ — 90 ㎡ 40% 3 三房?jī)蓮d（小三房） 95 ㎡ — 110 ㎡ 30% 4 三房?jī)蓮d 120 ㎡以上 20% 備注： 三、配套建議 健身、運(yùn)動(dòng) 等體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，更好的體現(xiàn)項(xiàng)目帶來(lái)的健康，舒適生活。 劣勢(shì) (W) 1. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人氣相對(duì)較弱。這一點(diǎn)對(duì)我們?nèi)胧蟹浅Ｓ辛Α? 二、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)取得長(zhǎng)足發(fā)展 民營(yíng)企業(yè)在銷售收入、經(jīng)濟(jì)效益等方面有明顯提高。 二、市場(chǎng)研展部分 一、概述： 全椒隸屬于滁洲市，自古以來(lái)便是 皖東重鎮(zhèn)，全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風(fēng)淳樸。以全力集團(tuán)為首的機(jī)械制造業(yè)已 初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)已基本形成，擁有機(jī)械制造業(yè)熟練工人近 4 萬(wàn)人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應(yīng)，有熟練工人 3 萬(wàn)多人。但南區(qū)儒林新城仍為南片購(gòu)房者的首選樓盤。 在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格等，并沒(méi)有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。 ，容易在當(dāng)?shù)貥?shù)立良好的口碑。 服務(wù)內(nèi)容： 1）維修服務(wù) 空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開(kāi)孔；電話線移位；電視插座移位；電器插座移位；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝； 水電安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開(kāi)孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。本案為客戶添上智能化的羽翼 。 延續(xù)：保持 最低限度的廣告投入，開(kāi)始為二期做準(zhǔn)備。重點(diǎn)是通過(guò)這一期提升售價(jià)，為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造更多的利潤(rùn)。 價(jià)格走勢(shì) 及調(diào)整 價(jià)格的走勢(shì)應(yīng)與銷售周期配合制定，采用 低開(kāi)高走 的策略，并根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。選用媒體 :DM 廣告。 樓盤整體模型： 表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到 1： 100，以 顯示本案 6 萬(wàn)平方米的恢弘氣勢(shì)，其中 突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 。 二、 公開(kāi)期 執(zhí)行策略