【正文】 60 元 /㎡ 1630— 1720 元 /㎡ 1300— 1500 元 /㎡ 1320— 1620 元 /㎡ 平均單價(jià) 1650 元 /㎡多層 6000 元 /㎡商業(yè) 1660 元 /㎡ 1420 元 /㎡ 1560 元 /㎡ 交房方式 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 毛坯現(xiàn)房 廚房，衛(wèi)生間裝修 四、結(jié) 論 項(xiàng)目所在區(qū)域目前的價(jià)格體系應(yīng)處于全椒縣城低谷，低于全椒縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)水平。存在發(fā)展空間，但上浮趨勢(shì)不夠明顯，一年中市場(chǎng)上漲在 200 元 /㎡左右，還跟不上 大市場(chǎng)的漲幅。因此如何在眾多類(lèi)比個(gè)案中脫穎而出就是我們要解決的問(wèn)題。 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)低檔次的多層是主流產(chǎn)品（眾多的安居房和經(jīng)濟(jì)適用房），高層、小高層及景觀房供應(yīng)量在全椒縣城還沒(méi)有出現(xiàn)， 多層還是購(gòu)房 者的唯一選擇。全縣民營(yíng)規(guī)模工業(yè)企業(yè)已達(dá) 58 家，占規(guī)模企業(yè)總數(shù)的 %， 20xx 年，民營(yíng)規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值 億元 ,同比增長(zhǎng) %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 12 億元，同比增長(zhǎng) %，占規(guī)模企業(yè)總量的 %。已創(chuàng)出 “高龍 ”牌大米、 “同興 ”牌面粉、 “小康 ”牌系列烹調(diào)油、 “百年 ”辣醬等12 個(gè)國(guó)家綠色食品品牌和 “襄水 ”鱖魚(yú)等四個(gè)國(guó)家級(jí)無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品。境內(nèi)有神山國(guó)家森林公園、吳敬梓紀(jì)念館、岱山湖旅游度假區(qū)、碧云湖、三塔寺、龍山寺、大王廟等景點(diǎn)。全縣總?cè)丝?46 萬(wàn)人， 縣城（襄河鎮(zhèn)）人口 12多萬(wàn)人。明代四大高僧之一憨山大師和開(kāi)諷刺小說(shuō)之先河《儒林外史》的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊(yùn)深厚的土地上。 我我我 司司司 根根根 據(jù)據(jù)據(jù) 貴貴貴 公公公 司司司 提提提 供供供 的的的 資資資 料料料 ， 抽抽抽 調(diào)調(diào)調(diào) 4 人人人 組組組對(duì)對(duì)對(duì) 資資資 料料料 和和和 全全全 椒椒椒 進(jìn)進(jìn)進(jìn) 行行行 為為為 期期期 4天天天 的的的 初初初 步步步 研研研 展展展 。 隨隨隨 之之之 ，抽抽抽 調(diào)調(diào)調(diào) 策策策 劃劃劃 部部部 2 人人人 組組組 ， 設(shè)設(shè)設(shè) 計(jì)計(jì)計(jì) 部部部 2 人人人 組組組 配配配 合合合 研研研 展展展 工工工作作作 對(duì)對(duì)對(duì) 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 進(jìn)進(jìn)進(jìn) 行行行 兩兩兩 輪輪輪 討討討 論論論 ， 幾幾幾 易易易 其其其 搞搞搞 ， 最最最 終終終 形形形 成成成這這這 份份份 提提提 案案案 報(bào)報(bào)報(bào) 告告告 。其政府所在地 —— 襄河鎮(zhèn)東依南京 48 公里，距上海 360 公里，北鄰滁州 18 公里，西接合肥98 公里，南距馬鞍山 70 公里。 全椒縣民風(fēng)淳樸，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，具體表現(xiàn)如下： 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)厚實(shí)。距國(guó)家 AAAA 級(jí)風(fēng)景區(qū)瑯琊山風(fēng)景區(qū)僅 20 公里。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 20xx 年 ，全縣納入考核的規(guī)模工業(yè)企業(yè) 63 家，累計(jì)完成現(xiàn)價(jià)產(chǎn)值 2 億元，比去年同期增長(zhǎng) ％；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 6. 67 億元，同比增長(zhǎng) 2 % ； 63 家規(guī)模企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 2 億元，同比增長(zhǎng) %； 實(shí)現(xiàn)利稅總額 8525 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) % ；其中利潤(rùn) 3122 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) % 。其中未來(lái)飼料、大平油脂等2 個(gè)企業(yè)產(chǎn)值已超億元；永行實(shí)業(yè)、興 達(dá)機(jī)電、志誠(chéng)畜牧、金馬銅業(yè)、同心集團(tuán)、皖東機(jī)械、宏信鋁業(yè)、金成米業(yè)、富爵集團(tuán)等 9 個(gè)民營(yíng)企業(yè)產(chǎn)值都在 5000 萬(wàn)元以上；恒通機(jī)械、鑫隆機(jī)械、全動(dòng)機(jī)械等企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。 此前縣城區(qū)域內(nèi)缺乏指標(biāo)性個(gè)案和高檔樓盤(pán)，本案的出現(xiàn)將會(huì)改變?nèi)房h城房地產(chǎn)市場(chǎng)南重北輕的這集中格局。 目前全椒縣城的價(jià)格在 1600元 /平米左右。 全椒縣 20xx 年第四季度的均價(jià)為 1600元 /平方米。 市場(chǎng)供應(yīng)量雖然上升很快，價(jià)格將在未來(lái) 35 年內(nèi)仍處于上升趨勢(shì)。而使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的最好方法是，做出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品和營(yíng)銷(xiāo)策略。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) (S) ，產(chǎn)品容易塑造。 競(jìng)爭(zhēng)。 ，噪聲污染較大，噪音 影響小區(qū)環(huán)境。 ，如儒林新城，雅園小區(qū)等項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)使本案在前期教育客戶(hù)的廣告投入相對(duì)會(huì)減少。 發(fā)展機(jī)會(huì)。 1600 元 /㎡，又同時(shí)面臨儒林新城，康盛花園二期等的競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)而本案要想會(huì)成為區(qū)域指標(biāo)性樓盤(pán)，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，物管配套，行銷(xiāo)手法提出了更高的要求。 健身俱樂(lè)部 美容美發(fā)廳 閱覽室 音樂(lè)影視室 棋牌室 乒乓球室、臺(tái)球等活動(dòng)室 醫(yī)療診所 ，有一定的水景， 布置親水平臺(tái)和運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)，構(gòu)成項(xiàng)目人群聚集的場(chǎng)所。 四、智能化建議 出入口車(chē)輛進(jìn)出管理系統(tǒng)；可視對(duì)講系統(tǒng)；公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；背景音樂(lè)及公共 /消防廣播系統(tǒng)；智能化物業(yè)管理系統(tǒng)；家用 HA自動(dòng)化系統(tǒng)（ HA：控制電器、控制防盜、控制燈具等）； 五、物業(yè)管理 物業(yè)管理公司先期確定，可在項(xiàng)目推廣過(guò)程中借力。 4）租賃服務(wù) 常用工具出租；電動(dòng)工具出租；會(huì)所活動(dòng)場(chǎng)地出租；運(yùn)動(dòng)器材出租；雨具出租。 四、項(xiàng)目定位 一、本案產(chǎn)品定位 中中中 檔檔檔 景景景 觀觀觀 精精精 品品品 住住住 宅宅宅 二、形象定位 智能化陽(yáng)光生活社區(qū) 1．定位表述 北北北 城城城 智智智 能能能 化化化 陽(yáng)陽(yáng)陽(yáng) 光光光 生生生 活活活 社社社 區(qū)區(qū)區(qū) 2．定位支撐 1）健康指數(shù)：現(xiàn)代人注重健康的生活，讓住戶(hù)的生活空間更自由；豐富的體育，休閑活動(dòng)空間和設(shè)施是住戶(hù)健康生活的保障。更有高速公路，主干道道。 6）智能化指數(shù)：智能化的安防系統(tǒng)，交通系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，設(shè)備控制系統(tǒng)，娛樂(lè)系統(tǒng)等為住戶(hù)的生活實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 9）性?xún)r(jià)比指數(shù)：理想化的東西總是讓你付出很大的代價(jià)來(lái)獲得，而本案則讓你付出較少的房?jī)r(jià)，就可實(shí)現(xiàn)你心目中的理想化居住的夢(mèng)想。 2．收入水平 以項(xiàng)目主力面積 80 ㎡ — 90 ㎡計(jì)算，目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)有 4 萬(wàn)以上自備款，家庭月入在 2500－4000 元以上。 虛線：智能化陽(yáng)光生活社區(qū)的推廣。 引爆：當(dāng)客戶(hù)與推案量的比例達(dá)到 1： 時(shí)，即可正式引爆。 二、二期賣(mài)社區(qū)、賣(mài)品牌 ※ 待 一期基本封頂，項(xiàng)目 集中園林景觀實(shí)景已經(jīng)可以充分展示，建筑及園林品質(zhì)不再可能在市場(chǎng)上引起大的轟動(dòng)，并且項(xiàng)目外在品質(zhì)復(fù)制簡(jiǎn)單，不具備長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； 真正的好盤(pán)，在于能以好的項(xiàng)目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個(gè)良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“智能化陽(yáng)光生活社區(qū)”的理念； 從二期醞釀開(kāi)始，建立 “本案置業(yè)會(huì)”，借由第一期客戶(hù)的積累，可以很快的建立“本案置業(yè)會(huì)”，塑造本案公司的品牌形象，對(duì)開(kāi)發(fā)商后 續(xù)的開(kāi)發(fā)非常有幫助。 房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費(fèi)品，客戶(hù)在選擇周期上一般較長(zhǎng)，理性消費(fèi)程度遠(yuǎn)高于其他商品； 因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)商的品牌必將成為客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)的重要影響因素； 品牌的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的時(shí)間，同時(shí)后期的維護(hù)同樣重要； 本項(xiàng)目的品牌建設(shè)將經(jīng)歷以下幾個(gè)過(guò)程：前期的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)；中期的企業(yè)人文建設(shè)，建立公司獨(dú)有的企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；后期的 品牌維護(hù)。在銷(xiāo)售中期推出景觀房進(jìn)行試銷(xiāo)，試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目景觀房的產(chǎn)品和價(jià)格的接受度。經(jīng)過(guò)前兩期的銷(xiāo)售，三期積累的客戶(hù)會(huì)很多，產(chǎn)品也是最好的。 四、銷(xiāo)售期控制 根據(jù)工程進(jìn)度安排銷(xiāo)售階段。以建設(shè)速度較快的多層產(chǎn)品搶先入市， 浪式進(jìn)攻， 分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏 。營(yíng)銷(xiāo)傳播中爭(zhēng)取更高的手法，樹(shù)立品牌形象無(wú)論對(duì)前期還是對(duì)整盤(pán)都大有裨益，而且 對(duì)發(fā)展商在全椒開(kāi)發(fā)的后續(xù)樓盤(pán)積累品牌效應(yīng) ！ 入市時(shí)機(jī)和產(chǎn)品 建議為了搶在本地塊其他項(xiàng)目前進(jìn)入市場(chǎng)，我們可以用一期景觀條件一般的多層和小景觀房作為入市產(chǎn)品，由于多層建設(shè)工期較短，我們可以很快拿到預(yù)售證，爭(zhēng)取在本地塊其他項(xiàng)目之前開(kāi)盤(pán)。定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤(rùn)的多少，以及銷(xiāo)售成功與否。 操作手法 在項(xiàng)目醞釀期，客戶(hù)電話咨詢(xún)時(shí)可以把價(jià)格報(bào)到 1700 元 /㎡， 拉高潛在客戶(hù)的心理價(jià)位 。 付款方式 采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。 付款比例 折扣率 ≥ 60％ 99 折 ≥ 80％ 98 折 ≥ 90％ 97 折 100％ 96 折 在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，價(jià)格因素起著重要的作用。 NP：面對(duì)全椒縣城及全椒縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源。人員架構(gòu)詳見(jiàn)下表：