【正文】 ； 通過項(xiàng)目優(yōu)秀的總體規(guī)劃、 集中園林景觀， 讓客戶對項(xiàng)目未來社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的 憧憬 ，在市場上引起一定程度的轟動(dòng)； 以 稀缺性、競爭力強(qiáng)和高性價(jià)比的產(chǎn)品打入市場，達(dá)到迅速搶占市場的目的。 不然在該賣環(huán)境的時(shí)候，卻沒什么可給客戶看 。 每期都會(huì)以醞釀，開盤，強(qiáng)銷，持續(xù)四個(gè)步驟執(zhí)行。 □ 作板塊 ：為了使項(xiàng)目在市場中的 概念化高檔地位 更突出，應(yīng)充分把握地段升值， 發(fā)展前景 ， 將附近區(qū)域塑造成 北城居住區(qū)板塊 。 建議項(xiàng)目第一期多層入市價(jià)格定為1,580 元 /㎡（部分景觀條件稍差的多層），在拿到預(yù)售證開盤半個(gè)月后調(diào)高至 1,650元 /㎡，至一期的中期調(diào)價(jià)為 1,680 元 /㎡。 考慮到貸款政策的進(jìn)一步調(diào)整，另外景觀房也要到結(jié)構(gòu)封頂才能放貸。 電話：利用我司積累的已操作個(gè)案未購客戶，在開盤前期進(jìn)行電話電話。 設(shè)計(jì)風(fēng)格： 磚混或鋼架結(jié)構(gòu)，外立面為大面積幕墻玻璃。 一期整盤模型： 更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1： 100 或 1： 80，建筑部分做到 1： 120 或 1：100 以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢，同樣要突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 現(xiàn)場戶外看板，工地圍墻到位，開始攔截客戶。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 第一波廣告熱潮開始，電視，報(bào)紙，引導(dǎo)旗全面鋪陳。 教育聯(lián)姻活動(dòng)：以本案的名義，在周邊學(xué)設(shè)立獎(jiǎng)學(xué)金，保證未來業(yè)主的小孩 在教育上得到保障。 襄河陽光： 代表陽光是萬物之源，有光明、健康的含義，用此案名實(shí)質(zhì)上是提倡一種以運(yùn)動(dòng)、健康、綠色、陽光、生態(tài)的獨(dú)特生活方式。 訴求點(diǎn)：住宅智能化陽光特點(diǎn) 主 標(biāo)： 距離，締造自然生活 內(nèi) 文： 從城市的豐富回到自然的純粹，環(huán)境的價(jià)值在于過濾那些不必要的雜質(zhì)，而保留最純真的部分，智能化陽光的建筑特色，絕對的大棟距間隔，給您的生活帶來更多的綠色、陽光和新鮮的空氣，給您的生活增添了無限的遐想；讓我每日與彩蝶共舞，生命的堅(jiān)持在于自然。這里遠(yuǎn)離商業(yè)的嘈雜，都市的喧鬧 。 執(zhí)行部門：業(yè)務(wù)部、開發(fā)部 工作內(nèi)容： 購買人群的圈定和分析和地塊核心價(jià)值的調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： 通過個(gè)案全椒縣城的人群做問卷調(diào)查，對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析 通過對本項(xiàng)目方圓 5 公里內(nèi)進(jìn)行標(biāo)地、對項(xiàng)目本身進(jìn)行 SWOT 分析。并完成推廣的初期建議。 由設(shè)計(jì)部提出售樓處的搭建風(fēng)格。 通過對以上兩個(gè)的分析得出景觀房、小景觀房、多層、全椒目前的價(jià)格區(qū)域、供應(yīng)量及其產(chǎn)品戶型。襄河人家 九、 廣告表現(xiàn)部分 廣告總精神： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 廣告訴求點(diǎn)： 品 牌 —— 利用本案及百惠置業(yè)兩大房地產(chǎn)公司在全椒房地產(chǎn)市場的知名度來烘托秦淮寓家的文化內(nèi)涵和，增加業(yè)主的購買信心； 健 康 —— 利用社區(qū)的運(yùn)動(dòng)配套來推廣健康生活概念，體現(xiàn)出社區(qū)健康生活理念，吸引消費(fèi)者購買； 環(huán) 境 —— 智能化陽光建筑特色及近 35%的綠化率，為居民的生活帶來了充足的陽光和綠色，是消費(fèi)者理想中的生活樂園； 交 通 —— 合 寧高速、磷肥廠路，南屏大道為本案提供了更便捷的交通優(yōu)勢，可加速樓盤的去化； 文 化 —— 吳敬梓等文人就為全椒增加豐厚的歷史文化底蘊(yùn)； 配 套 —— 充足的車位解決了當(dāng)今社會(huì)車輛增多后社區(qū)車位不足的后顧之憂，提升了整個(gè)樓盤的品質(zhì)，亦可加速樓盤的去化； 智 能 —— 智能化、多元化的物業(yè)管理，為業(yè)主今后的入住提供強(qiáng)有力的保證，消除業(yè)主入住后的后顧之憂，放心購買； 品 質(zhì) —— 樹立高品質(zhì)的社區(qū)生活、智能化陽光生活社區(qū)概念，告知業(yè)主原來你也可以享受 生活的高品質(zhì)樂趣，倡導(dǎo)全椒縣民新生活居住導(dǎo)向。 在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化！ 八、案名建議 秦淮寓家： 吳敬梓先生的號，紀(jì)念吳敬梓先生，體現(xiàn)全椒豐厚的歷史人文。 ：搜集本案優(yōu)勢規(guī)劃數(shù)據(jù)，以 數(shù)字會(huì)說話 論點(diǎn)亮出本案產(chǎn)品競爭力； ：以大量及強(qiáng)勢之說服力媒體投放，造成銷售及討論 熱潮，其具體內(nèi)容有： 3D 動(dòng)畫實(shí)景模擬廣告使用：運(yùn)用較實(shí)際手法直接體現(xiàn)產(chǎn)品； 于售樓現(xiàn)場增加設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)配置圖冊聯(lián)展。 公開前一周完成初 步客戶積累。 ★ 策略要點(diǎn) 利用本 案房產(chǎn)在全椒房地產(chǎn)市場中的知名度和形象 ,為本案樹立良好的形象，并通過本案的操作過程，將本案房產(chǎn)提升至全椒北片的良好品牌形象； 從文化層面解讀全椒縣城發(fā)展精神，抬高城北地區(qū)人文、環(huán)境優(yōu)勢，提前將 全椒城北與城南之印象作比較并提升城北發(fā)展優(yōu)勢 ； 利用全椒縣城“儒林新城”等競爭樓盤在對全椒縣城環(huán)境作提升推廣時(shí)，本案將作適當(dāng)?shù)沫h(huán)境推廣，借力使力將本案的全椒縣城環(huán)境塑造起來； 灌輸“智能化陽光生活社區(qū)”規(guī)劃的理念，將“智能化陽光”居住生活品質(zhì)體現(xiàn)出來； 結(jié)合本案“智能化陽光”帶來的景觀、健康、運(yùn)動(dòng)等優(yōu)勢 ，將本案“（智能化陽光生活社區(qū)）”的理念進(jìn)行推廣； 結(jié)合“智能化陽光生活社區(qū)”的優(yōu)勢，將“現(xiàn)代智能化陽光生活社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)”提出，并因此而展開討論，制造話題； ★ 全案策略 品牌塑造戰(zhàn)略 生活藝術(shù) （智能化陽光生活社區(qū)） ↗ ↘ 健康 環(huán)境（集中景觀帶） 交通 配套 生活品質(zhì) 智能化 文化 品牌 （感性認(rèn)知） ↓ 項(xiàng)目形象 + 企業(yè)品牌 + 企業(yè)形象 ↓ 建立項(xiàng)目理想價(jià)值地位 （理性認(rèn)識） ↓ 創(chuàng)造企業(yè)效益與項(xiàng)目利潤最大化 ★ 分階段執(zhí)行策略 一、 醞釀期（含準(zhǔn)備期） 執(zhí) 行策略 1. 利用媒體之優(yōu)勢將開發(fā)商形象進(jìn)行宣傳，逐步樹立為“北城陽光生活社區(qū)”的形象； ，將本案“智能化陽光生活社區(qū)”的定位進(jìn)行宣傳、提升； “智能化陽光生活社區(qū)”的定位，提出“現(xiàn)代智能化陽光生活社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)”，引起話題，將市場炒熱； ，將智能化陽光之優(yōu)質(zhì)生活作為討論主題，并列舉省內(nèi)外知名生活區(qū)或小區(qū)作為范例，引發(fā)話題熱潮，作為本案前奏醞釀； “智能化陽光生活社區(qū)”話題，為現(xiàn)代小區(qū)之超前性規(guī)劃作出明確指標(biāo)，并 以比較方式顯示出：在全椒本地本案的獨(dú)一 無二 ； ，建議將現(xiàn)場沿縣城街道的綠化環(huán)境及工地外圍形象先行建立，作好醞釀初期準(zhǔn)備； ：制作城北建設(shè)、生活功能、配套、發(fā)展遠(yuǎn)景等內(nèi)容全區(qū)模型，并在現(xiàn)場布置適量的綠化，讓購房者直觀看到本案在北城的區(qū)位優(yōu)勢； ，要求具有一定的知名度及形象； ，收集客戶名單，為后續(xù)各期及樓盤的推廣作好鋪墊，并使開發(fā)商形象得到提升； ：本時(shí)期不論現(xiàn)場或媒體上，建議本案都采取較低調(diào)之醞釀手法，其具體內(nèi)容有： 隔周一篇軟新聞：開發(fā)商形象 、樓盤品質(zhì)，資訊等引導(dǎo)式文本； 隔周一篇 NP：以城區(qū)新生活圈形式等報(bào)導(dǎo)式廣告為主，配合 智能化陽光寓言式手法來呈現(xiàn)； 第一波置入性廣告：在全椒有線電視臺安居欄目開播本案專題，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃，設(shè)計(jì)，物管等的訪談。 （二）銷售道具建議 模型： 建議制作系列模型，整盤 6 萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型單體模型。 十、售樓處建議 （一）現(xiàn)場售樓處： 包裝原則： 采用 體驗(yàn)行銷 的概念，讓客戶可在現(xiàn)場和售樓處提前體驗(yàn)項(xiàng)目的魅力。 NP：面對全椒縣城及全椒縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源。 付款方式 采用銀行按揭貸款方式、一次性付款方式。定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利潤的多少，以及銷售成功與否。以建設(shè)速度較快的多層產(chǎn)品搶先入市， 浪式進(jìn)攻， 分階段、分主次、集中兵力有節(jié)奏地進(jìn)攻，要避免兵力分散、缺乏節(jié)奏 。經(jīng)過前兩期的銷售，三期積累的客戶會(huì)很多，產(chǎn)品也是最好的。 房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費(fèi)品，客戶在選擇周期上一般較長，理性消費(fèi)程度遠(yuǎn)高于其他商品； 因此，從長遠(yuǎn)來看，項(xiàng)目及開發(fā)商的品牌必將成為客戶在購房時(shí)的重要影響因素； 品牌的建設(shè)、經(jīng)營，需要經(jīng)過較長的時(shí)間，同時(shí)后期的維護(hù)同樣重要； 本項(xiàng)目的品牌建設(shè)將經(jīng)歷以下幾個(gè)過程：前期的項(xiàng)目經(jīng)營；中期的企業(yè)人文建設(shè)，建立公司獨(dú)有的企業(yè)文化、經(jīng)營理念，形成企業(yè)核心競爭力；后期的 品牌維護(hù)。 引爆：當(dāng)客戶與推案量的比例達(dá)到 1： 時(shí)，即可正式