【正文】 執(zhí)行部門： 業(yè)務(wù)部、 開發(fā)部 工作內(nèi)容： 項(xiàng)目的市場定位及推廣定位的提出 內(nèi)容細(xì)分： 向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)市場調(diào)研的結(jié)果并開會討論出項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格的定位。 現(xiàn)場優(yōu)惠政策執(zhí)行 完成簽約動作。 確定售樓處位置。布置小型水景瀑布，盆栽綠化等。定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利 潤的多少，以及銷售成功與否。入市價(jià)格在 1600 元 /平米左右 ，與市場價(jià)格接軌，并為后面景觀條件較好的產(chǎn)品提價(jià)留下空間。等于延長景觀房的銷售時(shí)間。 ※ 一 點(diǎn)： 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)： 高性價(jià)比的集中景觀帶 住宅，提供一種輕松，健康的理想生活方式。 4）配套指數(shù)：良好的生活配套，是生活質(zhì)量的保證。 、 和諧美觀。 ，使項(xiàng)目品質(zhì)與形象難以提升。 項(xiàng)目面臨的關(guān)鍵問題在于 如何在同質(zhì)個(gè)案和直接競爭對手中，以鮮明的個(gè)性（定位）脫穎而出。這些民營企業(yè)將成為縣域工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)。 全椒縣總面積 1568 平方公里，東西長 58公里，南北長 44 公里。耕地面積 4 萬公頃。 二、 市市市 場場場 背背背 景景景 分分分 析析析 由于儒林新城 30 萬平米，雅園小區(qū)、東升港灣、康盛家園等樓盤的規(guī)劃建設(shè)，南片量體供應(yīng)較大的供應(yīng)局面已經(jīng)開始形成，本案的介入也將面臨這幾個(gè)個(gè)案的強(qiáng)烈競爭。 項(xiàng) 目的資金回籠將會對順利開發(fā)至關(guān)重要。 ，消費(fèi)者觀念直接影響樓盤銷售狀況。 10 米左右，戶型考究，面積在 70— 110 平方米之間。本案的會所，全椒縣城的社區(qū)店鋪，高質(zhì)量的教育配套，公交線路的便捷。 二、行銷思路 借勢 —— 蓄勢 —— 引爆 —— 延續(xù) 借勢：借用儒林新城和康盛花園等樓盤的宣傳區(qū)域大環(huán)境的力度，達(dá)到節(jié)約廣告支出的目的。 第二期 ： 一期順利結(jié)束后，推出東面的小景觀房和多層，中期推出部分景觀房，可以使價(jià)格的上漲更趨合理。 重點(diǎn)是先下手為強(qiáng)，以項(xiàng)目的 獨(dú)特概念 快速切入市場，搶得銷售上的主動權(quán)。 八、推廣通路 大眾 傳統(tǒng) 媒體： CF：面對全椒縣城及全椒縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源。在售樓處外部設(shè)計(jì)花壇，種植綠化。 完成統(tǒng)一銷售說辭。 以上是本案第一期項(xiàng)目的整個(gè)推廣過程，在第一期項(xiàng)目進(jìn)入尾盤延續(xù)期時(shí)將對第二期項(xiàng)目進(jìn)行醞釀。 由公司部門主管開會討論處本項(xiàng)目的市場推廣定位。通過 SWOT 分析，提出地塊的核心價(jià)值。 簽約工作繼續(xù) 四、 持續(xù)期 執(zhí)行策略： ：運(yùn)用 推廣設(shè)定用戶 ，（例如多少元起，自備多少元起等）展開產(chǎn)品尾盤銷售； ：精裝修、送配件或二期產(chǎn)品推出等 SP 應(yīng)用； 的疑惑； ，使樓盤業(yè)主獲得物業(yè)的價(jià)值認(rèn)同感；并為后續(xù)各期的推廣贏得良好的口碑； ： 老客戶永遠(yuǎn)比老業(yè)務(wù)員更容易讓人信任 ，因此制定優(yōu)惠政策吸引老客戶引介新客戶，為尾盤銷售不可忽 略之利器； ：利用較少量媒體持續(xù)讓市場觀注本案并延續(xù)銷售態(tài)勢； ＳＰ活動： 例： 圣誕煙火晚會舉辦（在社區(qū)入口廣場，恭賀老客戶；同時(shí)宣揚(yáng)價(jià)格優(yōu)惠活動，吸引新客戶） 本案置業(yè)會會員招募活動暨置業(yè)會成立大會 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 追蹤老客戶，鼓勵(lì)其介紹新客戶，給予獎(jiǎng)勵(lì)。 市場調(diào)查分析，調(diào)整說辭。 內(nèi)部裝修建議： 建議引入設(shè)當(dāng)?shù)纳鷳B(tài)園林，給客戶回歸自然的感覺，地面采用天然石材裝飾。 付款比例 折扣率 ≥ 60％ 99 折 ≥ 80％ 98 折 ≥ 90％ 97 折 100％ 96 折 在項(xiàng)目營銷過程中，價(jià)格因素起著重要的作用。營銷傳播中爭取更高的手法，樹立品牌形象無論對前期還是對整盤都大有裨益，而且 對發(fā)展商在全椒開發(fā)的后續(xù)樓盤積累品牌效應(yīng) ！ 入市時(shí)機(jī)和產(chǎn)品 建議為了搶在本地塊其他項(xiàng)目前進(jìn)入市場，我們可以用一期景觀條件一般的多層和小景觀房作為入市產(chǎn)品，由于多層建設(shè)工期較短，我們可以很快拿到預(yù)售證，爭取在本地塊其他項(xiàng)目之前開盤。在銷售中期推出景觀房進(jìn)行試銷，試探市場對項(xiàng)目景觀房的產(chǎn)品和價(jià)格的接受度。 虛線：智能化陽光生活社區(qū)的推廣。更有高速公路，主干道道。 健身俱樂部 美容美發(fā)廳 閱覽室 音樂影視室 棋牌室 乒乓球室、臺球等活動室 醫(yī)療診所 ，有一定的水景， 布置親水平臺和運(yùn)動休閑廣場，構(gòu)成項(xiàng)目人群聚集的場所。 ，噪聲污染較大，噪音 影響小區(qū)環(huán)境。 市場供應(yīng)量雖然上升很快，價(jià)格將在未來 35 年內(nèi)仍處于上升趨勢。其中未來飼料、大平油脂等2 個(gè)企業(yè)產(chǎn)值已超億元；永行實(shí)業(yè)、興 達(dá)機(jī)電、志誠畜牧、金馬銅業(yè)、同心集團(tuán)、皖東機(jī)械、宏信鋁業(yè)、金成米業(yè)、富爵集團(tuán)等 9 個(gè)民營企業(yè)產(chǎn)值都在 5000 萬元以上；恒通機(jī)械、鑫隆機(jī)械、全動機(jī)械等企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。其政府所在地 —— 襄河鎮(zhèn)東依南京 48 公里，距上海 360 公里，北鄰滁州 18 公里，西接合肥98 公里，南距馬鞍山 70 公里。全縣總?cè)丝?46 萬人， 縣城（襄河鎮(zhèn)）人口 12多萬人。 區(qū)域市場內(nèi)低檔次的多層是主流產(chǎn)品（眾多的安居房和經(jīng)濟(jì)適用房），高層、小高層及景觀房供應(yīng)量在全椒縣城還沒有出現(xiàn)， 多層還是購房 者的唯一選擇。特別在儒林新城為核心的南城政務(wù)片區(qū)超大規(guī)模開發(fā)的市場壓力下，使項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢喪失殆盡，如果在 產(chǎn)品和運(yùn)營策略 無法超越于對方，將會使項(xiàng)目的推案產(chǎn)品一直處于和其撞車的狀態(tài)下。 O(機(jī)會 ) 1. 本案地塊競爭項(xiàng)目少，潛在客戶對本區(qū)域的關(guān)注是項(xiàng)目推廣的大好機(jī)會。 。 5）生活品質(zhì)指數(shù)：現(xiàn)代人的生活品質(zhì)主要體現(xiàn)在居住空間的舒適度，公共活動空間的寬闊度， 集中景觀空間的多元化， 自由獨(dú)立的生活方式。 蓄勢：利用項(xiàng)目前期的推廣活動，積累一定的意向客戶數(shù)量。 第三期 ： 最后推出景觀最好的中間組團(tuán)，小景觀房、其他剩余房源。 六、一期產(chǎn)品 銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售橫道圖 售樓處籌建 進(jìn)場 接受預(yù)約 開盤 簽約開始 一期基本清盤 準(zhǔn)備期 醞 釀 期 開盤期 強(qiáng)銷期 延續(xù)期 第二期開始醞釀 七、價(jià)格策略 在項(xiàng)目營銷過程中，價(jià)格因素起著重要的作用。選用媒體 :全椒有線電視臺。體現(xiàn)項(xiàng)目智能化陽光社區(qū)良好景觀的主題。 公開前 1 個(gè)月，現(xiàn)場售樓處人員進(jìn)駐，開始電話和現(xiàn)場咨詢，積累客戶。依次將后續(xù)各 期項(xiàng)目有序的順利銷售完畢。 企劃部提出案名建議和視覺傳達(dá)系統(tǒng)，以及推廣的廣告總精神。 預(yù)達(dá)目的： 通過做問卷調(diào)查，進(jìn)一步論證產(chǎn)品和賣點(diǎn)。 訴求點(diǎn)：住宅社區(qū)配套 主 標(biāo)：健康生活，在這里得到共鳴！ 內(nèi) 文： 秦淮寓家，一個(gè)現(xiàn)代居住的典范，豪情的設(shè)計(jì)規(guī)劃，注入了人性化的景觀設(shè)計(jì)，大面積的綠化，休閑的生活廣場；社區(qū)配備了室外籃球場、羽毛球場等運(yùn)動休閑場所，給您的生活增添了更多的運(yùn)動空間，讓健康和運(yùn)動時(shí)刻相伴您的左右！讓您的理想家園在這里一一變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)！寬大、智能化的地下停車場，更是您出入的安全保障！ 訴求點(diǎn)：景觀住宅 主 標(biāo)：腳步總會在這里慢下來 內(nèi) 文： 回家的路是一條小徑，有花、有草， 我喜歡上了那一種靜， 喜歡看看陽光在墻上織下細(xì)碎的影， 聽聽小鳥的絮語， 微風(fēng)拂過， 樹和影都動了起來， 我的腳步在這 里卻慢了下來 訴求點(diǎn)： 住宅戶型設(shè)計(jì) 主 標(biāo)： 收集陽光，寫意人生 內(nèi) 容： 在陽臺，我收集陽光 在窗前，我獲取綠色 在客廳，我享受陽光 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 樣板區(qū)，樣板房正式開放。 建議將現(xiàn)場沿縣城街道的綠化環(huán)境及工地外圍形象先行建立，作好醞釀初期準(zhǔn)備。大門入口挑空設(shè)計(jì)。因此建議對一次性付款和首付款高于 60％的客戶給予折扣。 □ 樹品牌 ：解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶 先占領(lǐng)制高點(diǎn)具有現(xiàn)實(shí)意義。 三、推案分期： 根據(jù)全案的銷售策略和項(xiàng)目資金回籠速