【正文】 ，在縣城設(shè)立看房車，方便外地客戶看房，同時(shí)又可作為項(xiàng)目宣傳的活動(dòng)媒體使用，上面噴上樓盤名稱，電話，主要賣點(diǎn)等。 業(yè)務(wù)執(zhí)行： 第一波廣告熱潮開始，電視，報(bào)紙，引導(dǎo)旗全面鋪陳。 完成統(tǒng)一銷售說辭。 業(yè)務(wù)執(zhí)行 現(xiàn)場戶外看板，工地圍墻到位，開始攔截客戶。 智能化演示： 本案的智能化設(shè)備在現(xiàn)場售樓處進(jìn)行展示和演示，好的智能化演示可以充分提升樓盤形象。 一期整盤模型： 更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1： 100 或 1： 80，建筑部分做到 1： 120 或 1：100 以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢，同樣要突出表現(xiàn)亭臺(tái)樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果。在售樓處外部設(shè)計(jì)花壇，種植綠化。 設(shè)計(jì)風(fēng)格： 磚混或鋼架結(jié)構(gòu)，外立面為大面積幕墻玻璃。 副 專 案：來人、來電登記分析，人員的排休、環(huán)境區(qū)域編排、執(zhí)行外場業(yè)務(wù)。 電話：利用我司積累的已操作個(gè)案未購客戶，在開盤前期進(jìn)行電話電話。 八、推廣通路 大眾 傳統(tǒng) 媒體： CF：面對全椒縣城及全椒縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)客源。 考慮到貸款政策的進(jìn)一步調(diào)整，另外景觀房也要到結(jié)構(gòu)封頂才能放貸。在項(xiàng)目開始預(yù)約時(shí)正式定價(jià)為 1580 元 /㎡。 建議項(xiàng)目第一期多層入市價(jià)格定為1,580 元 /㎡（部分景觀條件稍差的多層），在拿到預(yù)售證開盤半個(gè)月后調(diào)高至 1,650元 /㎡，至一期的中期調(diào)價(jià)為 1,680 元 /㎡。 重點(diǎn)是先下手為強(qiáng)，以項(xiàng)目的 獨(dú)特概念 快速切入市場，搶得銷售上的主動(dòng)權(quán)。 □ 作板塊 ：為了使項(xiàng)目在市場中的 概念化高檔地位 更突出，應(yīng)充分把握地段升值， 發(fā)展前景 ， 將附近區(qū)域塑造成 北城居住區(qū)板塊 。 五、入市時(shí)機(jī)和產(chǎn)品 本案入市時(shí)面臨的困難： 對本案所在區(qū)域的認(rèn)同感 肩負(fù)塑造項(xiàng)目智能化陽光住宅整體形象的艱巨任務(wù) 產(chǎn)品的在區(qū)域市場適應(yīng)性 北城板塊概念的明確 初步品牌形象在短時(shí)間樹立 價(jià)格與儒林新城等全椒縣城其他個(gè)案相比無大的優(yōu)勢下快速的去化 總結(jié)整體市場現(xiàn)況和本案的各項(xiàng)特征，以上困難在入市戰(zhàn)役中至為關(guān)鍵，必須在短時(shí)間內(nèi)全盤解決，缺 一不可。 每期都會(huì)以醞釀，開盤，強(qiáng)銷，持續(xù)四個(gè)步驟執(zhí)行。 第二期 ： 一期順利結(jié)束后，推出東面的小景觀房和多層，中期推出部分景觀房，可以使價(jià)格的上漲更趨合理。 不然在該賣環(huán)境的時(shí)候，卻沒什么可給客戶看 。這時(shí)推出全案價(jià)高，質(zhì)好的產(chǎn)品。 七、全案銷售策略 一、一期賣環(huán)境，賣產(chǎn)品 以項(xiàng)目強(qiáng)大的合作單位為宣傳切入點(diǎn)，提升項(xiàng)目形象檔次； 通過現(xiàn)場周圍的環(huán)境、建筑及模型、樣板房等，實(shí)景展示項(xiàng)目品質(zhì)，促成銷售 ； 通過項(xiàng)目優(yōu)秀的總體規(guī)劃、 集中園林景觀， 讓客戶對項(xiàng)目未來社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生良好的 憧憬 ，在市場上引起一定程度的轟動(dòng)； 以 稀缺性、競爭力強(qiáng)和高性價(jià)比的產(chǎn)品打入市場，達(dá)到迅速搶占市場的目的。 二、行銷思路 借勢 —— 蓄勢 —— 引爆 —— 延續(xù) 借勢：借用儒林新城和康盛花園等樓盤的宣傳區(qū)域大環(huán)境的力度，達(dá)到節(jié)約廣告支出的目的。此類客戶較容易接受新事物，希望擁有自由自在的生活。 1．區(qū)域分布 ※本案的目標(biāo)客戶群主要分布在 全椒縣城區(qū)及全椒縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)。 7）文化指數(shù)：文化內(nèi)涵是現(xiàn)代人高素質(zhì)的表現(xiàn)，依托全椒縣豐厚的地理文化底蘊(yùn)增加本案附屬的文化底蘊(yùn)。本案的會(huì)所，全椒縣城的社區(qū)店鋪，高質(zhì)量的教育配套，公交線路的便捷。 3）交通指數(shù)：現(xiàn)代人高效的工作方式，決定了他們不喜歡把時(shí)間和金錢浪費(fèi)在上班的路上。 6）生活服務(wù) 代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲消殺服務(wù)； 物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護(hù)。 2）裝修服務(wù) 安裝窗簾架、小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花板；水管改建。 10 米左右，戶型考究，面積在 70— 110 平方米之間。 四、項(xiàng)目建議 一． 基本配套 指標(biāo) 項(xiàng)目 功能 數(shù)量 面積（㎡） 會(huì)所 活動(dòng)中心、物業(yè)管理、咖啡茶座，網(wǎng)吧 待定 待定 車位 滿足急劇增長的私家車 待定 待定 器材 滿足中老年人運(yùn)動(dòng)、健身 待定 ———— 集中景觀 觀賞、休閑、提升項(xiàng)目品質(zhì) 待定 待定 智能化系統(tǒng) 安全、防暴等 ———— ———— 二、戶型配比 序號 戶型 面積（㎡） 比例 1 兩房一廳 70 ㎡以下 10% 2 兩房兩廳 75 ㎡ — 90 ㎡ 40% 3 三房兩廳（小三房） 95 ㎡ — 110 ㎡ 30% 4 三房兩廳 120 ㎡以上 20% 備注： 三、配套建議 健身、運(yùn)動(dòng) 等體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，更好的體現(xiàn)項(xiàng)目帶來的健康，舒適生活。對中低收入的購房者會(huì)產(chǎn)生影響。 ，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將十分有利于項(xiàng)目銷售，并能努力實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的最大化。 ，消費(fèi)者觀念直接影響樓盤銷售狀況。 劣勢 (W) 1. 地段較偏屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人氣相對較弱。 開發(fā)商在縣城開發(fā)項(xiàng)目，能迅速建立良好的共信力和良好口碑。但也把我們的定位要求提高了。 項(xiàng) 目的資金回籠將會(huì)對順利開發(fā)至關(guān)重要。這一點(diǎn)對我們?nèi)胧蟹浅Ｓ辛Α? 整個(gè)市場以區(qū)域客占絕大數(shù)，房地產(chǎn)市場屬于起步階段。 全椒縣城樓盤規(guī)劃君為多層，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 二、 市市市 場場場 背背背 景景景 分分分 析析析 由于儒林新城 30 萬平米，雅園小區(qū)、東升港灣、康盛家園等樓盤的規(guī)劃建設(shè)，南片量體供應(yīng)較大的供應(yīng)局面已經(jīng)開始形成，本案的介入也將面臨這幾個(gè)個(gè)案的強(qiáng)烈競爭。 二、民營經(jīng)濟(jì)取得長足發(fā)展 民營企業(yè)在銷售收入、經(jīng)濟(jì)效益等方面有明顯提高。全椒是全國生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣、綠化先進(jìn)縣、國家大型商品糧基地縣、油料生產(chǎn)百強(qiáng)縣和棉花大縣，全國十大綠色農(nóng)業(yè)示范縣試點(diǎn)縣之一，還是南京無公害農(nóng)產(chǎn)品配送基地。 旅游資源豐富。耕地面積 4 萬公頃。 二、市場研展部分 一、概述： 全椒隸屬于滁洲市，自古以來便是 皖東重鎮(zhèn)，全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內(nèi)古跡眾多，民風(fēng)淳樸。 滁滁滁 洲洲洲 市市市 華華華 東東東 房房房 地地地 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 開開開 發(fā)發(fā)發(fā) 有有有 限限限責(zé)責(zé)責(zé) 任任任 公公公 司司司 全全全 椒椒椒 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 提提提 案案案 報(bào)報(bào)報(bào) 告告告 孫孫孫 子子子 曰曰曰 ：：： 凡凡凡 戰(zhàn)戰(zhàn)戰(zhàn) 者者者 ， 以以以 正正正 合合合 ，以以以 奇奇奇 勝勝勝 ?。?！ 一一一 、 概概概 述述述 首首首 先先先 感感感 謝謝謝 貴貴貴 公公公 司司司 給給給 我我我 司司司 參參參 與與與 全全全 椒椒椒 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 提提提案案案 的的的 機(jī)機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì)會(huì) 。 不不不 足足足 之之之 處處處 請請請 指指指 正正正 。 全椒縣總面積 1568 平方公里，東西長 58公里，南北長 44 公里。以全力集團(tuán)為首的機(jī)械制造業(yè)已 初具規(guī)模，產(chǎn)業(yè)態(tài)勢已基本形成，擁有機(jī)械制造業(yè)熟練工人近 4 萬人；服裝玩具業(yè)是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，鄉(xiāng)鄉(xiāng)有廠，戶戶適應(yīng)，有熟練工人 3 萬多人。 農(nóng)業(yè)資源豐富。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)銷率為 %，比去年增加 個(gè)百分點(diǎn)；出口創(chuàng)匯總額 萬美元 ,比去年同期略有增長；資產(chǎn)負(fù)債率為 %，比去年下降 個(gè)百分點(diǎn)。這些民營企業(yè)將成為縣域工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)。但南區(qū)儒林新城仍為南片購房者的首選樓盤。但隨著南片的開發(fā)升溫，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢必將沖破 1800 元 /平米的大關(guān)。目前項(xiàng)目所在區(qū)域側(cè)均價(jià)還未到1800 元，具有巨大的價(jià)格優(yōu)勢。 項(xiàng)目面臨的關(guān)鍵問題在于 如何在同質(zhì)個(gè)案和直接競爭對手中，以鮮明的個(gè)性（定位）脫穎而出。 在訴求定位上大部分樓盤都在塑造景觀，配套，建筑風(fēng)格等，并沒有非常創(chuàng)新的定位和概念提出。 ，出行方便，交通便捷。 ，有固定的工業(yè)客戶源。 ，使項(xiàng)目品質(zhì)與