【正文】 —— 上府。 在城市里，散漫而精致地享受如此生活，真實(shí)擁有一個(gè)自在的福地。 所以，新華〃上府是第一居所。這里上風(fēng)上水，大隱于市，堪稱真正的豪宅。上府位居城市 CBD 及 CLD，城市生活配套齊全，以都市為背景，以自然、休閑為主題，正是我們所提出的“中心住宅”的典型代表。 這里是 城市最適合居住、最具生活內(nèi)涵的區(qū)域 。 所以，用“品味”這樣的概念進(jìn)行劃分很難；用年齡來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是： 對(duì)上層生活的追求從未停止 。 年齡層 集中在 3550 歲左右 動(dòng)機(jī) 居住區(qū)域 地位高 高級(jí)白領(lǐng)、周邊私企老板、民營或合資企業(yè)的高級(jí)職員、少量政 府官員和國企副總級(jí)以上的人物，收 入 屬中上 等 水平。關(guān)注城市中心的開發(fā)前景，希望感受未來城市的脈動(dòng)。雖然現(xiàn)在豪宅很多，但他們?nèi)栽谟^望，真正的原因是：很少有樓盤讓他們真正感到有分量。 另外，基 于項(xiàng)目北面有水景優(yōu)勢(shì)，可采取引水入園，形成園內(nèi)小湖泊或溪流，并在綠地廣場(chǎng)形成噴泉。 教育配套建設(shè) 建議在小區(qū)內(nèi)設(shè)臵托兒所或幼兒園等設(shè)施，具體也可與當(dāng)?shù)赜變簣@機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合設(shè)點(diǎn)辦學(xué) ，或邀請(qǐng)其擔(dān)當(dāng)教育顧問。 〃注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。 〃在陽臺(tái)設(shè)計(jì)上，除了陽臺(tái)常規(guī)采光通風(fēng)功能性外，加強(qiáng)休閑性功能，或是做內(nèi)外陽臺(tái)式設(shè)計(jì)。 〃 建議景觀與建筑一體化設(shè)計(jì)，及景觀盡早施工。 景觀規(guī)劃建議 〃環(huán)境景觀與建筑體要有共同語言，即風(fēng)格相近。新居住 配套服務(wù) 構(gòu)建三大主題會(huì)所，室內(nèi)恒溫游泳池、室外游泳池、商業(yè)步行街、商業(yè)廣場(chǎng)、幼兒園 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 20xx 年 10 月 銷售價(jià)格 價(jià)格未定 周邊可類比樓盤分析 升華 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 20xx 年 7 月開盤 銷售價(jià)格 預(yù)計(jì)均價(jià) 4400 交房時(shí)間 20xx 年底 周邊可類比樓盤分析 城市之心 樓盤位置 坐落在湖州市新城市中心，北依綿延秀麗的仁皇山，南面清澈的旄兒港 售樓電話 2571111 展示中心地址 湖州苕溪東路 109115 號(hào)（月河小學(xué)旁） 開發(fā)商 總占地面積 約 222 畝 總建筑面積 約 18 萬平方米 規(guī)劃特色 12 幢 7 層、 8 層超低點(diǎn)式電梯公寓，以及 72 套水岸排屋組成了 低密度生態(tài)型城市山水園林化社區(qū) 容積率 /綠化率 / 40%以上 主力戶型 排屋 215265 平方米 景觀配套 延續(xù)中國園林的精神，融合仁皇山景區(qū)得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)，全面構(gòu)建山水景。 競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)板塊 鳳凰開發(fā)區(qū) 城南居住區(qū) 仁皇山新區(qū) 城東居住區(qū) 中心區(qū) 城市邊 /休閑居住 市中心 /繁華居住 周邊可類比樓盤分析 龍庭 樓盤位置 位于湖州市中心城區(qū)紅旗路延伸段（原石粉廠地塊），東接住宅區(qū)及龍溪南路，南臨湖州第一商業(yè)大道紅旗路，西 沿龍溪港，北倚濱河公共綠地 售樓電話 2682888 展示中心地址 龍溪路 106 號(hào) 開發(fā)商 浙江東方達(dá)多置業(yè)有限公司 總建筑面積 約 8 萬平方米 規(guī)劃特色 九幢點(diǎn)式高層在延承“四水歸堂”的江南庭院精神中，以“聚氣生財(cái)”的風(fēng)水吉利，通過建筑的圍合式布局，形成中庭一萬多平方米的超大“院落” 規(guī)劃戶數(shù) 428 戶 容積率 /綠化率 / 約 47％ 戶型范圍 107170 平方米 周邊配套 項(xiàng)目附近，樂購、浙北、大潤(rùn)發(fā)超市、老紅豐菜場(chǎng)等商業(yè)配套，新風(fēng)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園等市一級(jí)中小名校，濱河公園、鳳凰 公園。 價(jià)格層面分析 本區(qū)域樓盤依據(jù)地理位臵和社區(qū)環(huán)境的不 同，銷售價(jià)格略有不同。 湖州市區(qū)樓盤特點(diǎn)分析 產(chǎn)品層面分析 本區(qū)域各樓盤物業(yè)形態(tài)以高容積率社區(qū)為主，以多層、小高層公寓為主。 房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯回升的原因主要是土地購臵費(fèi)大幅上升和中心城區(qū)投資的大幅增長(zhǎng)。 從銷售情況可以看出，中小戶型住宅在很短時(shí)間內(nèi)就被搶購一空，而大房型及高檔住宅卻出現(xiàn)了銷售困難，造成空臵面積的增加，從而形成了中小戶型供應(yīng)短缺與大戶型、高檔住宅的過剩現(xiàn)象并存的狀態(tài)。近年來，由于固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)等因素的影響，導(dǎo)致建筑材料價(jià)格上漲，此外還有構(gòu)成商品房銷售價(jià)格成本的房屋建筑安裝工程費(fèi)用、室外綠化和市政配套投入以及各項(xiàng)稅費(fèi)、銀行利息等，都保持基本穩(wěn)定或逐步上漲。 由于房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，一些富裕家庭看好房地產(chǎn)的投資性，此外房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲刺激了購房者的信心，房地產(chǎn)成為一些居民投資理財(cái)?shù)膬?yōu)先選擇。20xx 年湖州市城鎮(zhèn)居民人均購建房支出 4527 元，同比增長(zhǎng) 倍。 三）土地交易價(jià)格持續(xù)上漲，漲幅有所回落 20xx 年湖州市土地交易價(jià)格同比上漲 %，但漲幅比上年回落了 個(gè)百分點(diǎn)，其中居住用地交易價(jià)格上漲 %，商業(yè)、旅游、娛樂用 地交易價(jià)格上漲 %。 20xx 年湖州房產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 一、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)特征 二 ）房屋租賃價(jià)格小幅上漲，漲幅低于房屋銷售價(jià)格 20xx 年，在普通住宅租賃價(jià)格上漲的帶動(dòng)下，房屋租賃價(jià)格也小幅上漲。 一）房屋銷售價(jià)格漲幅有所回落 商品房銷售價(jià)格同比上漲 %，分季看：房屋銷售價(jià)格一、二季度漲幅基本平穩(wěn)，三、四季度漲幅有所擴(kuò)大。 IDEA 新華土地交易價(jià)格上漲 %，房屋租賃價(jià)格上漲 %，物業(yè)管理價(jià)格與上年持平。其中二手住宅價(jià)格上漲 %，二手非住宅價(jià)格上漲 %。分類看，除普通住宅租賃價(jià)格上漲 %外，其他均與上年持平。居民可支配收入提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，消費(fèi)需求不斷升級(jí)。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)推動(dòng)著房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 固定資產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)建筑成本增加。但由于 20xx 年開盤的項(xiàng)目，大多是 6 月份以前審批或開工的，大戶型所占比重仍偏高。房屋施工面積為 萬平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅為 萬平方米，增長(zhǎng) %；商品房銷售面積為 萬平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅為 萬平方米，增長(zhǎng) %；空臵面積為 萬平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅為 萬平方米，增長(zhǎng) %。從住宅空置率大幅增加這一指標(biāo)，可看出這兩年市場(chǎng)放量較大，消化不良。 ——區(qū)域戶型供應(yīng)偏中，已成定局。目前市區(qū)企事業(yè)高級(jí)管理者是本區(qū)域高檔公寓的主要購房群體。 規(guī)劃戶數(shù) 數(shù)百戶 戶型范圍 80— 140 平方米