【正文】 形象難以提升。 ，容易在當(dāng)?shù)貥淞⒘己玫目诒? T(威脅 ) ， 抑制短期炒房投機(jī)行為 ，同時(shí)也增加了客戶購房的負(fù)擔(dān)。 競爭。 、 和諧美觀。 服務(wù)內(nèi)容： 1）維修服務(wù) 空調(diào)安裝；抽油煙機(jī)安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位；電視插座移位；電器插座移位；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝； 水電安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。 5）保健服務(wù) 健康體檢；設(shè)立家庭健康檔案；家庭看護(hù)。 2）環(huán)境指數(shù)：現(xiàn)代人追求更廣闊的生活空間， 集中優(yōu)勢的景觀， 更清新的空氣環(huán)境，更多的陽光生活，更大的綠化空間。 4）配套指數(shù)：良好的生活配套，是生活質(zhì)量的保證。本案為客戶添上智能化的羽翼 。 三、價(jià)格定位 產(chǎn)品類型 建議售價(jià)（均價(jià)） 多層精品中小戶型 1500－ 1700 元 /㎡ 車位 待議 五、目標(biāo)客戶鎖定 根據(jù)我司對已操作的個(gè)案統(tǒng)計(jì)分 析，可對目標(biāo)客戶進(jìn)行鎖定。 3．年齡構(gòu)成 本案的目標(biāo)客戶年齡主要集中在 25～ 50歲。 ※ 一 點(diǎn)： 項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)： 高性價(jià)比的集中景觀帶 住宅，提供一種輕松，健康的理想生活方式。 延續(xù)：保持 最低限度的廣告投入，開始為二期做準(zhǔn)備。 ※ 通過一期的熱銷，客戶對本項(xiàng)目已有將好的品牌認(rèn)知度。 重點(diǎn)是在每一期的前期就要為后一期的推廣做醞釀和鋪墊。等于延長景觀房的銷售時(shí)間。重點(diǎn)是通過這一期提升售價(jià)，為開發(fā)商創(chuàng)造更多的利潤。 推案期 推案產(chǎn)品 推案量 階段 銷售期 時(shí)間 第一期 多層非 景觀房 萬㎡ 第一階段 醞釀期 項(xiàng)目取得施工許可證至取得預(yù)售許可證前 第二階段 公開期 取得預(yù)售 許可證 強(qiáng)銷期 開盤后半個(gè)月 第三階段 延續(xù)期 強(qiáng)銷期 2 個(gè)月后 第二期 部分景觀房及其他房源 2 萬㎡ 第一階段 醞釀期 二期開盤前 2 個(gè)月 第二階段 公開期 取得預(yù)售許可證 強(qiáng)銷期 二期開盤后半個(gè)月后 第三階段 延續(xù)期 強(qiáng)銷期 2 個(gè)月后 第三期 景觀房及其他房源 萬㎡ 第一階段 醞釀期 三期開盤前 2 個(gè)月 第二階段 公開期 取得預(yù)售許可證 強(qiáng)銷期 開盤后半個(gè)月后 第三階段 延續(xù)期 強(qiáng)銷期 2 個(gè)月后 每一期的延續(xù)期就是下一期的醞釀期 ，如此循序漸進(jìn)造成項(xiàng)目的順利快速去化。 □ 造概念 ：本案的操作不光是智能化陽光住宅，而是 創(chuàng)造了一個(gè)眾人羨慕的居住典范 ——智能化景觀生活社區(qū) 。入市價(jià)格在 1600 元 /平米左右 ，與市場價(jià)格接軌，并為后面景觀條件較好的產(chǎn)品提價(jià)留下空間。 價(jià)格走勢 及調(diào)整 價(jià)格的走勢應(yīng)與銷售周期配合制定，采用 低開高走 的策略，并根據(jù)項(xiàng)目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)測試客戶對項(xiàng)目價(jià)格的反應(yīng)，也可以使全椒縣城將推競爭個(gè)案，儒林新 城，康盛花園二期提高售價(jià)。取得銀行的配合加快資金的回籠。定價(jià)的高低關(guān)系項(xiàng)目利 潤的多少，以及銷售成功與否。選用媒體 :DM 廣告。 業(yè)務(wù)專案：相關(guān)廠商發(fā)包、請款、業(yè)務(wù)策略執(zhí)行、廣告策略執(zhí)行、 SP 操作、會議連絡(luò)召開。 地址：建議在項(xiàng)目現(xiàn)場附近租用，做 為項(xiàng)目的現(xiàn)場售樓處。布置小型水景瀑布，盆栽綠化等。 樓盤整體模型： 表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到 1： 100，以 顯示本案 6 萬平方米的恢弘氣勢，其中 突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 。 樣板區(qū)、樣板房： 在樣板區(qū)設(shè)置 2 套左右樣板房，分別以不同的風(fēng)格進(jìn)行裝修。 宣傳制作物：海報(bào)、派夾報(bào)等大眾宣傳廣告的運(yùn)用，亦可考慮以 “智能化陽光建筑”與“智能化陽光生活社區(qū)”為概念專門制作概念宣傳性海報(bào)， 作為本案前期醞釀廣告，形成人們耳語傳播的話題； 談話或分析性電視媒體投放：以智能化陽光及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品條件為主之 置入廣告應(yīng)用 ； SP 活動(dòng) 以“ 智能化陽光建筑、智能化陽光 生活社區(qū) ”為主題，舉辦相關(guān)引導(dǎo)性的活動(dòng)； 物業(yè)管理公司簽約儀式 本案置業(yè)會會員募集活動(dòng) 產(chǎn)品推介會等。 確定售樓處位置。 二、 公開期 執(zhí)行策略 ：以不回避的態(tài)度面向萬科、順馳等知名企業(yè)居住理念，從客觀角度分析介紹之，使用產(chǎn)品導(dǎo)向研究之，適當(dāng)公布本案產(chǎn)品作為比較并提升轉(zhuǎn)而使本案成為主角公開； ：公開闡述本案 智能化陽光、智能化陽光生活社區(qū)之 定位，并延續(xù)上階段主題凸顯本案產(chǎn)品優(yōu)勢； 加開盤剪彩儀式，引起社會及媒體的關(guān)注，達(dá)到當(dāng)日新聞熱點(diǎn)的目的； ：運(yùn)用一次次比較性、產(chǎn)品導(dǎo)向性廣告波段進(jìn)行產(chǎn)品公開，其具體內(nèi)容有： 成； 橫幅、條幅； 或宣傳品等應(yīng)用展開， 建議在城中設(shè)立外接待處并租用看房車 ； SP 活動(dòng)： 開盤活動(dòng) 開盤后的３天內(nèi)，連續(xù)舉辦煙火晚會，吸引當(dāng)?shù)厝罕姷年P(guān)注，并聚集人群。 公布抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案。打類似“買住宅，送設(shè)計(jì)”的廣告，吸引更多的潛在客戶； SP 活動(dòng)： 例： 百萬廣告費(fèi)回饋活動(dòng)：利用廣告費(fèi)，作百萬（購房抵用券）回贈(zèng)消費(fèi)者的活動(dòng)，達(dá)到在引起社會關(guān)注的同時(shí)將開發(fā)商的形象進(jìn)一步的提升； 第二波置入性廣告：電視專題采訪本案規(guī)劃者、開發(fā)商等，以更真實(shí)的面貌展現(xiàn)本案風(fēng)采。 現(xiàn)場優(yōu)惠政策執(zhí)行 完成簽約動(dòng)作。 襄河水岸： 體現(xiàn)依水而居的遠(yuǎn)古及現(xiàn)代浪漫主義思想。秦淮寓家 華東 戶外表現(xiàn)部分： 售樓部： 秦淮寓家銷售展示中心 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 指示牌： 秦淮寓家銷售展示中心 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 看板： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 站廳： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 路牌燈箱： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 引導(dǎo)旗： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 公車： 享受源于品質(zhì)，智能化陽光生活社區(qū)！ 廣告秀稿： 訴求點(diǎn)：開發(fā)商規(guī)劃理念 主 標(biāo)：健康 /陽光 /文化的理想生 活 內(nèi) 文： 作為安徽地產(chǎn)界精英，我們在追求創(chuàng)新 以“生態(tài)、健康、文化”的理想居住模式 以生命的綠色，揮灑出美侖美奐的現(xiàn)代氣息 那撲鼻的花香、清新的空氣、寬敞的居住空間 勾畫出優(yōu)越超前的全椒首家“智能化陽光”理想社區(qū) 訴求點(diǎn)：開發(fā)商形象 主 標(biāo)：文化內(nèi)涵，我們的追求 內(nèi) 文： 設(shè)計(jì)有文化的景觀； 建造有文化的居所； 構(gòu)造有文化的環(huán)境； 營建有文化的氛圍； 體現(xiàn)有文化的社區(qū)； 這就是“本案”及“華東地產(chǎn)”人的目標(biāo)！ 訴求點(diǎn)：整體形象 主 標(biāo)：體驗(yàn)理想生活，從秦淮寓家開始 內(nèi) 文： 秦淮寓 家有豐富的建筑表情 秦淮寓家有深厚的文化內(nèi)涵 讓陽光健康的生活 相伴您每一分每一秒 迎接所有羨慕的眼光 讓生活更理想。 人性化的戶型設(shè)計(jì)， 現(xiàn)代居住的典范， 大面積的綠化，休閑的生活廣場； 讓我的理想生活在這里體現(xiàn)！ 訴求點(diǎn)： 建筑特色、集中景觀 主 標(biāo)： 享受綠色，崇尚生命 內(nèi) 文： 現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格，內(nèi)部格局合理，充裕的采光、寬大的客廳、舒適臥室、尊貴的書房、溫馨而現(xiàn)代家居生活，處處體現(xiàn)的是您高貴的身份與尊崇的禮遇。一切將在秦淮寓家出現(xiàn)，理想家園，入住秦淮寓家，在她寬敞迷人的中心廣場和細(xì)心雕琢的林間綠茵小道漫步，您就能享受到一種十九世紀(jì)才有的怡然浪漫，讓你在內(nèi)心里體會到秦淮寓家刻意追求的那種極致風(fēng)韻，她，正契合您童年時(shí)代有過的夢幻與遐想。 針對項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)個(gè)案樓盤的調(diào)查，進(jìn)一步了解區(qū)域內(nèi)的景觀房、小景觀房、多層、全椒縣的價(jià) 格區(qū)域、產(chǎn)品戶型等等！ 預(yù)達(dá)目的： 通過了解市場和區(qū)域市場對本項(xiàng)目提出合理價(jià)位和產(chǎn)品建議。 執(zhí)行部門： 業(yè)務(wù)部、 開發(fā)部 工作內(nèi)容： 項(xiàng)目的市場定位及推廣定位的提出 內(nèi)容細(xì)分： 向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)市場調(diào)研的結(jié)果并開會討論出項(xiàng)目的產(chǎn)品、價(jià)格的定位。 預(yù)達(dá)目的： 通過市場調(diào)研的匯總和開會討論，并且對市場的推廣有理論上的