【正文】 長長 豐豐 現(xiàn)現(xiàn) 代代 農(nóng)農(nóng) 莊莊 可可 行行 性性 研研 究究 報(bào)報(bào) 告告 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 2 目 錄 第一章 總論 …………………………………………………………… .2 第二章 項(xiàng)目摘要 ……………………………………………………… .4 第 三 章 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 及 可行 性 ...………………………… ...… .10 第 四 章 項(xiàng) 目 區(qū) 基 本 概況 ………………………………………… ........14 第五章 項(xiàng)目 市場 分析 ……………………………………………… ..19 第六章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及定位 …………………………… .. ………… .38 第 七 章 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 總 體 布局 …………… …………… ……………… ....41 第八章 規(guī)劃建設(shè)用地布局及功能分區(qū) ……………………………… 44 第 九 章 項(xiàng)目 農(nóng)業(yè)技術(shù) 方案 …………………………… . …………… ..47 第 十 章 市場營銷策略和手段 …………………………… …………… 69 第十 一 章 節(jié)能、職業(yè)安全與消防 ……… ………… ………………… ..71 第十 二 章 項(xiàng) 目 組 織 與 管理 …………………………… …………… 76 第十 三 章 環(huán)境保護(hù)規(guī)劃 …………………………… ……………… 78 第十 四 章 建設(shè)期限和實(shí)施的進(jìn)度安排 ………………… ....……… 80 第 十 五 章 投資估算及資金籌措 ……………… …………… ……… ..82 第十 六 章 效 益 分 析 及分險(xiǎn)評估 …………………………… … …… ..84 第十 七 章 可 行 性 研 究 結(jié) 論 和 建長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 3 議 ………………………… … ..… … 89 第一章 總 論 現(xiàn)代農(nóng)莊 主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植 業(yè) 為最主要的經(jīng)營項(xiàng)目， 利用創(chuàng)意的手法，從而增加其本身或產(chǎn)品的觀光附加值。 養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場銷售情況較好、人人愛吃的動物及特色品種。種植項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)速生、抗病豐產(chǎn)、好看、好吃，或外觀奇特的產(chǎn)品。在 現(xiàn)代農(nóng)莊 內(nèi)游客不但可吃到各種 山珍野味，品嘗到珍奇水果、蔬菜，還能看到各種動物表演，同時還能燒烤、垂釣、采果、制作栩栩如生的標(biāo)本，使農(nóng)產(chǎn)品在各種休閑、參與的項(xiàng)目中就地消費(fèi)。利潤和效益是普通種養(yǎng)業(yè)的５至 10 倍 。 現(xiàn)代農(nóng)莊 不是人們通常所述的與生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)等同意義上的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光，它是在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，迎合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們情趣變化的需要而提出的。 現(xiàn)代農(nóng)莊 是以市場為導(dǎo)向，以區(qū)域優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以高新示范園區(qū)為橋梁，以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為主線，融直接效益與觀賞效益、長遠(yuǎn)效益與社會效益于一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新體系。它具有 五大基本特點(diǎn) ： 1．市場化。 現(xiàn)代農(nóng)莊 的起點(diǎn)和終點(diǎn)都要定位于市場上。其市場范圍更為廣闊，融 入 了情趣與休閑的內(nèi)涵 。 2．專業(yè)化。專業(yè)化是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的基本特征，沒有專業(yè)化就沒有長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 4 現(xiàn)代化。因此， 現(xiàn)代農(nóng)莊 的專業(yè)化是其必然 。 3．一體化。 現(xiàn)代農(nóng)莊 是較高層次的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，一體化是 現(xiàn)代農(nóng)莊 的核心。更加廣泛的和大量的第三產(chǎn)業(yè)組織會全面介入和滲透于 現(xiàn)代農(nóng)莊 ，開展全方位系列化和多樣化的服務(wù) 。 4．高新化。高密度的資金投入，高新技術(shù)的集中采用，是生產(chǎn)高品位高效益產(chǎn)品的必備條件。 現(xiàn)代農(nóng)莊 對高新化的要求更高，因?yàn)樗粌H要生產(chǎn)人們喜歡的直接產(chǎn) 品，而且要生產(chǎn)人們喜歡的休閑與觀賞產(chǎn)品生產(chǎn)的環(huán)境 。 5．示范與觀賞性。這是 現(xiàn)代農(nóng)莊 區(qū)別于傳統(tǒng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的最基本和最主要之處。在 現(xiàn)代農(nóng)莊 中，示范性和觀賞性是其基本內(nèi)涵 。 現(xiàn)代農(nóng)莊 是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個趨勢，有著豐厚的社會基礎(chǔ)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平迅速提高。在解決溫飽之后，人們對吃穿以外的生活追求日益增多，日趨多樣，這是 休閑 農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)。與此同時，節(jié)假日的增多，雙休日的實(shí)行，為人們外出休閑、觀光旅游提供了大量的時間。從人們旅游情趣多向性來看，追求田園式的生活情趣是一個重要的發(fā)展趨向。而 現(xiàn)實(shí)中，這樣的景點(diǎn)場所顯得相對匱乏，這就為 現(xiàn)代農(nóng)莊 的快速發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展市場 。湖南長豐生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 乘 全國休閑農(nóng)業(yè) 大開發(fā)之時，抓住機(jī)遇，決定在 長沙縣黃花鎮(zhèn)長豐村 建設(shè)： 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊。 園內(nèi)總體規(guī)劃為 一 區(qū) 兩 園 一 帶 ：一 區(qū)為 綜合服務(wù)區(qū)；兩園指 生態(tài)種養(yǎng) 園和森林植物園 ； 一 帶 為 農(nóng)莊森林帶 。使之成為 “ 社會效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益 ” 并進(jìn)的 產(chǎn)業(yè) 、休閑、度假 農(nóng)莊 ，為 長沙縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 5 展 上新臺階 做 出 其 應(yīng)有的貢獻(xiàn) 。 第 二 章 項(xiàng) 目 摘 要 一、 項(xiàng)目概要 （一） 、項(xiàng)目名稱 長沙縣黃花鎮(zhèn)長豐現(xiàn)代農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 （二） 、 項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì) 新建 （三） 、項(xiàng)目 建設(shè) 單位 湖南長豐生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 （四）項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 殷建兵（法人代表） （五） 、 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 長沙縣黃花鎮(zhèn)長豐村 （六）、項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總面積為 ： 公頃 ，約占 畝。其中 道路面積為 M2， 約占 ；河道面積為 M2， 約占 畝；水塘 面積為 M2， 約占 畝；菜地面積為 M2， 約占 畝；水田 面積為 M2， 約占 畝，山林 面積為 ， 約占 畝 ；空地面積為 M2，約占 。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 6 （七）、項(xiàng)目擬 建 內(nèi)容 農(nóng)莊綜合服務(wù)區(qū) （包括農(nóng)莊接待中心、蔬菜種植技術(shù)研發(fā)中心、智能化系統(tǒng)研發(fā)管理中心、農(nóng)產(chǎn)品深加工中心）。 生態(tài)種養(yǎng)園（包括特色 蔬菜種植 區(qū)、 生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) ） 森林 植物園（四季水果種植區(qū)、高檔苗木種植區(qū)） 森林觀光帶 （八）、項(xiàng)目 建設(shè)期限 20xx20xx 年，分兩期進(jìn)行，第一期建設(shè)為 3 年， 即 20xx 年 1月至 20xx 年 12 月， 第二期建設(shè)為 3 年 ，即 20xx 年 1 月 至 20xx 年12 月 。 （ 九） 、 項(xiàng)目 投資規(guī)模 項(xiàng)目總投資 10000 萬 元，其中：第一期工程建設(shè)投入 5500 萬 元；第二期投入 4500 萬 元。 項(xiàng)目投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 性質(zhì) 功能特征 投資估算（萬元） 第一期總投資 5500 1 農(nóng)莊接待中心 新建 服務(wù)、休閑 660 2 蔬菜種植技術(shù)研發(fā)中心 新建 科研、觀賞 465 3 土地征收 新建 生產(chǎn) 463 4 四季水果種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 808 5 特 色蔬菜種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 1380 6 生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) 新建 生產(chǎn)、觀 光 301 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 7 7 高檔苗木種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 683 8 道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 新建 生產(chǎn) 240 9 流動資金 500 第二期總投資 4500 1 活動中心 新建 活動、休閑 400 2 創(chuàng)新大樓 新建 辦公 468 3 員工宿舍樓 新建 福利 562 4 食堂 新建 生產(chǎn) 100 5 專家院士樓 新建 生產(chǎn) 336 6 科技大樓 新建 生產(chǎn)、展示 690 7 生產(chǎn)車間 新建 生產(chǎn) 682 8 倉 庫 新建 倉儲 162 9 森林酒店 新建 餐飲、住宿 820 10 物流中心 新建 配送 280 合 計(jì) 1億元（人民幣壹億元整） （十） 、 項(xiàng)目資金 籌措 公司自籌資金 5000萬 元，申請銀行固定資產(chǎn)抵押貸款 1500萬元，股東增資及向社會融資 2500 萬 元 ,申請政府新農(nóng)村建設(shè)、土地治理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、水利專項(xiàng)等扶持資金共 1000萬 元等。 （十一） 、 主要技術(shù)指標(biāo)： 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 8 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 萬元 10000 固定資產(chǎn)投資 萬元 5863 流動資金 萬元 4173 年均收入 萬元 年均營業(yè)稅金及附加 萬元 年均營業(yè)成本 萬元 年均利潤總額 萬元 年均所得稅 萬元 年均稅后利潤 萬元 凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬元 凈現(xiàn)值（所得稅后） 萬元 投資收回期限（所得稅前） 年 5 投資收回期限（所得稅后） 年 8 內(nèi)部收益率（所得稅前） % 內(nèi)部收益率（所得稅后） % 年均投資利潤率 % 年均投資利稅率 % 30 盈虧平衡點(diǎn) % % 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 總用地面積 畝 2 建設(shè)用地 畝 100 3 建設(shè)投資 萬元 10000 4 建設(shè)總工期 年 6 5 全部投資回收期 年 8 6 成熟經(jīng)營期預(yù)計(jì)年純利潤 萬元 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 9 成熟經(jīng)營期預(yù)計(jì)營業(yè)額： 年均營業(yè)稅金及附加 ： 總成本費(fèi)用 總額 ： 稅后利潤： 萬元 項(xiàng)目輻射范圍及帶動能力 ： 長沙 及其周邊 地區(qū) 項(xiàng)目 主要輻射 整個長沙地區(qū) 。可 直接 解決 600 人就業(yè) ，間接解決 150人就業(yè)。 每年折舊： 5863247。 10=。 現(xiàn)金流量：（稅率按 30%計(jì)算） 單位萬元 （一期農(nóng)業(yè)產(chǎn)值估算是 846 萬元每年，二期 消費(fèi)服務(wù)、生產(chǎn)類產(chǎn)值估算是 2718 萬元每年） NCFO + NCF1+ NCF2 = 5500 + 846 x 3= 2962 NCF3 + NCF4+ NCF5 = 4500 + 846 x 3 + 2718 x 3=10692 NCF6= + 846 + 2718= NCF7= + 846 + 2718= ∑ NCF0~7=2962 + 10692 + + = 凈現(xiàn)值： NPV=*(P/A,10%,6)+*(P/S,10%,7)10000 = =(萬元 ) 內(nèi)含報(bào)酬率：先取 i=45% NPV1=NCF(P/A,i,n)+NCF(P/S,i,n)A0 =*(P/A,45%,6)+*(P/S,45%,7)10000 = 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 10 由于按 45%計(jì)算率現(xiàn)值是正數(shù)，因此再找一個更大的利率，取 i=50% NPV2=NCF(P/A,i,n)+NCF(p/S,i,n)A0 =*(P/A,50%,9)+*(P/S,50%,10)10000 = 內(nèi)含報(bào)酬率 =45%+[()/(+)]*(50%45%) =% 風(fēng)險(xiǎn)分析： 由于凈值大于 0，內(nèi)含報(bào)酬率大于設(shè)定貼現(xiàn)率 10%，回收期短，因而此項(xiàng)目是可行的，并且風(fēng)險(xiǎn)也不大。 二、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 與原則 （一）依據(jù) 《中共中央國務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》 (中發(fā)〔 20xx〕 1號 ) 《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》(中發(fā)〔 20xx〕 1號 ) 《全國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十 二 個五年規(guī)劃》（ 20xx20xx 年） 《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱》和《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項(xiàng) 目摘要》 [國農(nóng)辦（ 20xx）199 號 ] 《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國合同法》 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 11 《湖南省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》 《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5018893） 《長沙縣農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》 1建設(shè)方提供的有關(guān)文件和基礎(chǔ)材料等 （二）可研編制原則 堅(jiān)持科學(xué)性、合理性與實(shí)際建設(shè)可行性相結(jié)合的原則。 堅(jiān)持因地制宜，根據(jù) 自然地理環(huán)境條件， 合理有效利用土地，節(jié)約用地的原則。各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)當(dāng)相對集中，生態(tài)優(yōu)先，合 理安排生產(chǎn)與生活用地的原則。 堅(jiān)持突出農(nóng)耕文化特色，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，防治污染和其他公害，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及休閑產(chǎn)業(yè)。 堅(jiān)持功能布局重點(diǎn)突出、結(jié)構(gòu)清晰合理、服務(wù)設(shè)施配套完善的原則。 遵循市場需求，順應(yīng)時代潮流的原則。 突出生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)特色的原則 以生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開發(fā)為重點(diǎn)，兼顧蔬菜、水果等新品種的引進(jìn)、展示、推廣，并使生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)開發(fā)與休閑旅游有機(jī)結(jié)合。 突出現(xiàn)代高新技術(shù)特色原則 以生態(tài)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點(diǎn)，突出無公害生產(chǎn)技術(shù)，突出生物工程技術(shù)，專業(yè)化