【正文】 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 1 目 錄 第一章 總論 ..................................... 1 一、項(xiàng)目概況 ...................................... 1 二、項(xiàng)目編制依據(jù) .................................. 2 三、報(bào)告研究?jī)?nèi)容 .................................. 2 四、簡(jiǎn)要結(jié)論 ...................................... 3 五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .................................. 3 第二章 項(xiàng)目背景 ................................. 5 一、國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .............................. 5 二、國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 .............................. 6 三、觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 ............................ 7 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的重要性和必要性 ................... 9 第四章 項(xiàng)目的可行性 ............................. 11 第五章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) ........................... 13 一、整體市場(chǎng)概況 ................................. 13 二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ................................. 15 第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營(yíng)理念 ........................ 17 一、設(shè)計(jì)思想 ..................................... 17 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 ................................. 17 三、經(jīng)營(yíng)理念 ..................................... 18 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 2 第七章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件 ........................ 20 一、項(xiàng)目選址 ..................................... 20 二、自然條件 ..................................... 20 第八章 規(guī)劃布局 ................................ 22 一、規(guī)劃基本原則 ................................. 22 二、總體規(guī)劃方案 ................................. 23 第九章 工程方案 ................................ 25 一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ................................. 25 二、生態(tài)園林工程 ................................. 28 第十章 環(huán)境保護(hù) ................................ 32 一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件 ............................... 32 二、環(huán)境保護(hù) ..................................... 32 三、水土保持 ..................................... 33 第十一章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 .................... 34 一、建設(shè)進(jìn)度 ..................................... 34 二、招投標(biāo)方案 ................................... 34 第十二章 投資估算及資金籌措 ...................... 36 一、投資估算范圍 ................................. 36 二、投資估算依據(jù) ................................. 36 三、計(jì)算期 ....................................... 37 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 3 四、項(xiàng)目投資 ..................................... 37 五、資金籌措 ..................................... 39 第十三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ............................... 40 一、評(píng)價(jià)原則、依據(jù)及參數(shù) .......................... 40 二、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 .......... 41 三、成本費(fèi)用估算 ................................. 41 四、盈利能力分析 ................................. 43 五、財(cái)務(wù)生存能力分析 ............................. 45 六、不確定性分析 ................................. 45 七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 ................................. 49 第十四章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) ........................... 84 第十五章 結(jié)論及建議 ............................. 86 一、結(jié)論 ......................................... 86 二、建議 ......................................... 86 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 1 第一章 總論 一、項(xiàng)目概況 （一）項(xiàng)目名稱： 張家界 武陵源區(qū) 天子山 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 （二）項(xiàng)目業(yè)主：重慶中 孚 投資有限公司 （ 三 ）項(xiàng)目地址： 張家界市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn) 泗南峪村 （ 四 ）項(xiàng)目性質(zhì)：新建 （ 五 ）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目 擬租賃土地 600畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 、民族 風(fēng)情園 、接待配套用房及原生態(tài) 拓展訓(xùn)練基地 的建設(shè)。主要建設(shè)規(guī)模如下： 生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 ：種植果林 170畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50畝 。 民族 風(fēng)情園 ： 修建民俗風(fēng)情園 100 畝 。 接待配套用房： 改造修整原有用 房 2600 m2， 新建 1200m2。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝 。 （ 六 ）項(xiàng)目工期： 項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 1 年 ，即 2021 年 7 月 至 2021年 6 月 。 （ 七 ）項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資為 8000萬(wàn)元，其中一期投入 4550萬(wàn)元。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 2 資金籌措： 項(xiàng)目資金全部由業(yè)主自籌。 二、項(xiàng)目編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 《中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要地方篇》 ； 《 湖南省 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》 ； 《 湖南省 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》 ； 《 湖南省 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 ； 《 張家界 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年總體規(guī)劃綱要》 ； 《 張家界 市觀光農(nóng)業(yè)總體規(guī)劃》； 《張家界城市農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)文件》； 《 張家界市 旅游發(fā)展總體規(guī)劃》 。 三、 報(bào)告 研究?jī)?nèi)容 （一）研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 的建設(shè)。 （二）論證 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的 必要性和可行 性。 （三）根據(jù) 旅游 市場(chǎng)需求，研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施 工程 等。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 3 （四）項(xiàng) 目實(shí)施規(guī)劃，估算項(xiàng)目投資，落實(shí)資金籌措方案。 （五）測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。 （六）分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。 四、簡(jiǎn)要結(jié)論 原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)將鞏固退耕還林成果，挖掘農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)， 提升和豐富 旅游 的內(nèi)涵， 還將增強(qiáng)城市服務(wù)輻射功能，拉動(dòng)消費(fèi)，增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入， 有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。 原生態(tài)觀光農(nóng)莊項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)剞r(nóng) 業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)解決 “ 三農(nóng) ”問(wèn)題，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要的意義。 五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 11。 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 1 總用地 畝 600 2 總建筑面積 m2 3800 3 容積率 4 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 4550 其中：建設(shè)投資 萬(wàn)元 4519 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 0 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 4 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 31 5 資金籌措 萬(wàn)元 4550 其中：企業(yè)自籌 萬(wàn)元 4550 企業(yè)自有資 金 銀行借款 萬(wàn)元 0 6 年銷售收入 萬(wàn)元 1927 正常年份 7 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 563 正常年份 8 所得稅 萬(wàn)元 315 正常年份 9 年凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 944 正常年份 10 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 3597 12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期 13 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 2054 15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期 16 總投資收益率 % 正常年份 17 項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 % 正常年份 18 盈虧平衡點(diǎn) (BEP) % % 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 5 第二章 項(xiàng)目背景 觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。它是利用農(nóng)業(yè)資源環(huán)境、農(nóng)田景觀、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和農(nóng)業(yè)文化，為人們提供觀光、旅游、休閑、度假以及體驗(yàn)農(nóng)業(yè)的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 近年來(lái)，伴隨全球農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的增加，閑暇時(shí)間的增多，生 活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè) —— 旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。 一 、 國(guó)際觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 觀光農(nóng)業(yè)作為一項(xiàng)新的旅游項(xiàng)目，已成為世界潮流，它源于西班牙。二十世紀(jì)六十年代初，有些西班牙農(nóng)場(chǎng)主把自家房屋改造裝修為旅館，接待城市的旅游者觀光度假，被認(rèn)為是觀光農(nóng)業(yè)的起源。近年來(lái)，國(guó)外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅 “ 看 ”而且 “ 干 ” ，由過(guò)去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過(guò)程。 法國(guó)的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國(guó)有 萬(wàn)戶農(nóng)家建立 起了家庭旅館， 3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營(yíng)組織。這種新興的 “ 綠色度假 ” 旅游活動(dòng)每年可以給法國(guó)農(nóng)民帶張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 6 來(lái) 700億法郎的收益，相當(dāng)于全國(guó)旅游業(yè)收入的 1/4。 美國(guó)每年參加觀光農(nóng)業(yè)旅游的人數(shù)達(dá)到二千萬(wàn)人次， “ 瓜果塑造 ” 、 “ 莊稼人藝術(shù)畫(huà) ” 等鄉(xiāng)間藝術(shù)也頗受游客青睞。最著名是20英畝的 “ 莊稼畫(huà) ” — 向日葵。 韓國(guó)大城市周邊有許多 “ 觀光農(nóng)園 ” 和 “ 周末農(nóng)場(chǎng) ” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗(yàn)、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究院提供的資料表明， 2021年， “ 農(nóng)村觀光 ” 帶來(lái)的收入約為 。 馬來(lái)西亞重點(diǎn)發(fā)展花卉旅游 觀光，將每年的 7 月 2～ 9 日定為 “ 花卉節(jié) ” ，在花卉節(jié)期間舉行各種花展。馬來(lái)西亞將 “ 花卉節(jié) ” 與旅游緊密結(jié)合起來(lái)，吸引了大量國(guó)內(nèi)外游客，現(xiàn)在每年觀光農(nóng)業(yè)直接或間接為馬來(lái)西亞創(chuàng)造了上百億元馬幣。 二 、 國(guó)內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 20世紀(jì) 90年代，我國(guó)觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在 1996— 1997 年期間已動(dòng)工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目就有 7 個(gè)以上。 1998 年國(guó)家旅游局以 “ 華夏城鄉(xiāng)游 ”作為主題旅游年，使 “ 吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、看農(nóng)家景 ” 成了農(nóng)村一景。目前我國(guó)觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目主要分布在北京、上海和廣州等大城市 近郊，以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達(dá)。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國(guó)際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無(wú)土栽張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 7 培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無(wú)錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。 三 、 觀光農(nóng)農(nóng)業(yè)發(fā)展前景 旅游業(yè)的飛速發(fā)展為旅游觀光農(nóng)業(yè)提供了充足的客源。觀