【正文】 綜上所述， 本項(xiàng)目 在財(cái)務(wù)上是可行的。 計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為 ％，并逐年下降。 敏感性分析表明產(chǎn)品價(jià)格是最敏感的因素，當(dāng)售價(jià)降低％時(shí)，項(xiàng)目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。15% 時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表 122。 （二）敏感性分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價(jià)格。 因此，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。 根據(jù) 利潤與利潤分配表 （財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 3）計(jì)算的盈利指標(biāo)如下： 總投資收益率（ ROI）＝ EBIT/TI179。 ３、 利潤與利潤分配表分析 項(xiàng)目正常經(jīng)營年份銷售收入為 1927 萬元，銷售稅金及附加為106萬元，總 成本費(fèi)用為 563萬元，利潤總額為 1258 萬元。 四、盈利能力分析 （一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 1）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前） 3597萬元（ ic＝ 12%） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后） 2054萬元（ ic＝ 12%） 項(xiàng)目投資回收期（所得稅前）： 項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）： 分析上述財(cái) 務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前），項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 44 零。 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 6。 表 121 經(jīng)營成本估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 年成本 （萬元） 估算說明 1 原材料費(fèi) 91 2 燃料及動(dòng)力 費(fèi) 21 3 工資及職工福利 104 4 修理費(fèi) 113 5 其他支出 69 經(jīng)營成本 398 （二）折舊費(fèi)、攤銷費(fèi) 折舊費(fèi)按直線折舊法以工程分類計(jì)算。 修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。 三、成本費(fèi)用估算 （一）經(jīng)營成本估算 原材料費(fèi)： 原材料消耗量根據(jù)類似項(xiàng)目估算，材料價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。 （二）銷售稅金及附加和增值稅估算 項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。 （三） 評(píng)價(jià)參數(shù) 項(xiàng)目建設(shè)期為 1 年 ，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取 2021 年至 2024年。 其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比 例為： 2021 年安排 55%， 2021年安排 45%。 經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 119 萬元，其中建設(shè)投資 103 萬元，建設(shè)期利息為 0 萬元，鋪底流動(dòng)資金 16萬元。 估算得項(xiàng)目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動(dòng)資金 104 萬元，各年流動(dòng)資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。 ⑵ 價(jià)差預(yù)備費(fèi) 根據(jù)原國家計(jì) 委頒發(fā)的計(jì)投資（ 1999） 1340 號(hào)文的規(guī)定，和物價(jià)變化趨勢(shì)、項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算指數(shù)按零考慮，不計(jì)列。 公用設(shè)備及安裝工程 （ 1）設(shè)備原價(jià) 按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。 二、投資估算依據(jù) （一） 國家 發(fā)改委、建設(shè)部 2021 年 7 月 頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ； （二）項(xiàng)目技術(shù)方案、產(chǎn)品方案、建設(shè)條件、建設(shè)工期； （三）工程量根據(jù)方案設(shè)計(jì)估算； （四）設(shè)備價(jià)格：主要設(shè)備通過廠家詢價(jià)，小型及通用設(shè)備采用市場(chǎng)價(jià)（價(jià)格為到廠價(jià)）； （五）材料價(jià)格：材料價(jià)格 采用市場(chǎng)價(jià)格，不足部分采用 2021年《 湖南省 工程造價(jià)信息》公布的指導(dǎo)價(jià)格（價(jià)格為到廠價(jià)或預(yù)算價(jià)）； （六）相關(guān)費(fèi)用按國家及 湖南省 有關(guān)規(guī)定計(jì)算； （七）業(yè)主提供的相關(guān)資料。 （ 2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)： 乙 級(jí)； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)： 乙 級(jí)； 施工單位資質(zhì)：二級(jí)以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)： 乙 級(jí)。 2021年 2 月開始生態(tài)農(nóng)業(yè)種植。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 34 第 十 一 章 建設(shè)進(jìn)度及招投標(biāo)方案 一、建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)原生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，本項(xiàng)目擬定在 1 年內(nèi)實(shí)施，具體工作安排為： 根據(jù)計(jì)劃于 2021 年 7 月開始各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，于 2021 年 6 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 項(xiàng)目采用設(shè)施栽培和無公害生產(chǎn)技術(shù)，減少化肥、農(nóng)藥等對(duì)環(huán)境的污染。周邊無工業(yè) “ 三廢 ” 及農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)生活、醫(yī)療廢棄物污染；建設(shè)地周邊植被覆蓋率高，生態(tài)環(huán)境條件良好。 （ 4）灌溉系統(tǒng) 修建灌溉管道 500 米，每 40 米留一個(gè)噴水龍頭，澆灌半徑20 米，每個(gè)作業(yè)區(qū)安裝直徑為 60 毫米的 RPVC 管作引水主管，直徑為 32毫米的 RPVC管作支管。5 厘米，其弧度隨山勢(shì)而變。 花卉主要有 紅掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、 龍蝦花 等 。 （二）建設(shè)內(nèi)容 生態(tài)農(nóng)業(yè) （ 1）范圍 種植果林 170畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50 畝 。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)， 屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。 根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺(tái)。 （ 二 ）供電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5003492）； （ 2）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005894）； （ 3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005495）； （ 4）其它有關(guān)資料。 污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。 室內(nèi)管道： DN50毫米，采用 PPR管，熱熔焊接。 日計(jì)算 公建 —— 按居民用水量 15%計(jì)算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量 —— 上 述水量20%計(jì)算 ○2 用水要求 水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 水溫： ≤20 ℃ 水壓： ≥ （ 3）管網(wǎng)設(shè)計(jì) ○1 管網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。 給水系統(tǒng) （ 1）水源 采用市政供水。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以 團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練 、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。 精品植物、苗木 花卉布置 在農(nóng)莊 東 部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。 （六）創(chuàng)新原則 新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實(shí)現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵(lì)體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。 （二）宏觀與微觀有機(jī)結(jié)合原則 要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護(hù)，重點(diǎn)突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài) 旅游資源的原始性和真實(shí)性基礎(chǔ)上，提供興趣點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)，處理好全局和局部的聯(lián)系。這三支山脈經(jīng)過市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東， 由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。這樣的氣候，不僅適合動(dòng)物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。全市有四個(gè)街道辦事處， 2 個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)， 18 個(gè)農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個(gè)鄉(xiāng)， 1650個(gè)村（居）委會(huì)， 15377 個(gè)村民小組。40 ′ 至 111176。 二、 自然 條件 （一）地理位置 及概況 張家界市，位于湖南西北部，距省會(huì)長沙 398公里（以市政府所在地永定區(qū)計(jì)算）。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活 動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。 品嘗。 采摘。二是物候觀。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝 。 二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬租賃土地 600畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項(xiàng)目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。 四、威脅（ Threat） 其發(fā)展威脅有：（ 1）它距離 武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站 2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。（ 6）地方政府積極支持。張家界自然風(fēng)景資源得天獨(dú)厚，具有山、水、 峰、洞、林等多種類型。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 11 第四章 項(xiàng)目的可行性 為了對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面分析，本報(bào)告中采用 SWOTs 法，即 S－ Superiority（優(yōu)勢(shì)）， W－ Weakness（劣勢(shì)）， O－ Opportunity（機(jī)遇）， T－ Threat（威脅）。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 10 三 、提高科技對(duì)農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率 本項(xiàng)目 是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。 一 、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要 隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。 本項(xiàng)目試圖建設(shè)一個(gè) 原生態(tài) 的觀光 農(nóng)莊 ，結(jié)合 湘西 的特點(diǎn)，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 8 場(chǎng)地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗(yàn) 土家風(fēng)情 的場(chǎng)地，在滿足消費(fèi)者的觀光旅游、休閑度假需求的同時(shí)，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。 發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。近年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費(fèi)用的逐年遞增，因 此，未來對(duì)觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的趨勢(shì)。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動(dòng)控制溫度、濕度、施肥、無土栽張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 7 培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。 二 、 國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 20世紀(jì) 90年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。最著名是20英畝的 “ 莊稼畫 ” — 向日葵。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅 “ 看 ”而且 “ 干 ” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。隨著收入的增加，閑暇時(shí)間的增多，生 活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。 五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。 （五）測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。 三、 報(bào)告 研究內(nèi)容 （一）研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 的建設(shè)。 （ 六 ）項(xiàng)目工期： 項(xiàng)目建設(shè)期擬定為 1 年 ，即 2021 年 7 月 至 2021年 6 月 。主要建設(shè)規(guī)模如下： 生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 ：種植果林 170畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50畝 。 民族 風(fēng)情園 ： 修建民俗風(fēng)情園 100 畝 。 （ 七 ）項(xiàng)目總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資為 8000萬元，其中一期投入 4550萬元。 （二）論證 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的 必要性和可行 性。 （六）分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。 表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 1 總用地 畝 600 2 總建筑面積 m2 3800 3 容積率 4 項(xiàng)目總投資 萬元 4550 其中：建設(shè)投資 萬元 4519 建設(shè)期利息 萬元 0 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 4 鋪底流動(dòng)資金 萬元 31 5 資金籌措 萬元 4550 其中：企業(yè)自籌 萬元 4550 企業(yè)自有資 金 銀行借款 萬元 0 6 年銷售收入 萬元 1927 正常年份 7 總成本費(fèi)用 萬元 563 正常年份 8 所得稅 萬元 315 正常年份 9 年凈利潤 萬元 944 正常年份 10 所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3597 12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期 13 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2054 15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期 16 總投資收益率 % 正常年份 17 項(xiàng)目資本金凈利潤率 % 正常年份 18 盈虧平衡點(diǎn) (BEP) % % 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 5 第二章 項(xiàng)目背景 觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè) —— 旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。 法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國有 萬戶農(nóng)