【正文】 綜上所述， 本項目 在財務(wù)上是可行的。 計算期內(nèi)項目的資產(chǎn)負債率最高為 ％，并逐年下降。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 45 敏感性分析表明產(chǎn)品價格是最敏感的因素，當售價降低 ％時，項目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準收益率。15%時對項目財務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表 122。 （二）敏感性分析 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 43 項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化 的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價格。 五、財務(wù)生存能力分析 根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 （ 財務(wù)分析報表－ 4）可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加。 所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬元，凈利潤為 944 萬張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 41 元。因此，本項目的財務(wù)盈利能力可滿足要求。 （三）財務(wù)費用 財務(wù)費用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息 與短期借款利息之和。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計算。 其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。 燃料及動力費 項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。 項目融資前稅前財務(wù)基準收益率為 12%，項目資本金財務(wù)基準收益率設(shè)定 13%，基準投資回收期為 年。 項目 投資使用計劃與資金籌措 詳見財務(wù)分析輔助報表－ 3。 （五）有關(guān)問題說明 其它費用參照國家和 湖南省 有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為 31 萬元。 建設(shè)投資估算詳見 財務(wù)分析輔助報表－ 1。 （ 2）設(shè)備運雜費、安裝費 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標進行測算。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 34 三、計算期 計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為 12 個月（ 2021 年 7 月至 2021 年 6 月），運營期確定為 15 年，則項目計算期為 2021 年至 2024 年。 （ 3）招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 2021 年 6 月進行竣工驗收。具體安排如下： 2021 年 7 月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。 因此，本項目不但無污染，而且通過發(fā)展 果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高 當?shù)?環(huán)境質(zhì)量 。 二 、 環(huán)境 保護 本項目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會產(chǎn)生有毒物質(zhì)。 休閑住宿區(qū)域 休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、 休息區(qū) ，集中于農(nóng)莊 中偏北 面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。 三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 花卉主要有 紅掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、 龍蝦花 等 。 （二）建設(shè)內(nèi)容 生態(tài)農(nóng)業(yè) 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 27 （ 1）范圍 種植果林 170 畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植50 畝 。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。 根據(jù)項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺。 （ 二 ）供電設(shè)計 設(shè)計依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設(shè)計標準》（ GB5003492）； （ 2）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB5005894）； （ 3）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（ GB5005495）； （ 4）其它有關(guān)資料。 污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達標后排 放。 室內(nèi)管道： DN50 毫米，采用 PPR 管，熱熔焊接。日計算 公建 —— 按居民用水量 15%計算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量 ——上述水量 20%計算 ○2 用水要求 水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標準 水溫： ≤20℃ 水壓： ≥ （ 3）管網(wǎng)設(shè)計 ○1 管網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。 給水系統(tǒng) （ 1）水源 采用市政供水。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以 團隊協(xié)作訓(xùn)練 、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。 精品植物、苗木 花卉布置 在農(nóng)莊 東 部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。 （六）創(chuàng)新原則 新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。 （二）宏觀與微觀有機結(jié)合原則 要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的 功能區(qū)，因地制宜，總體維護，重點突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實性基礎(chǔ)上，提供興趣點和創(chuàng)新點，處理好全局和局部的聯(lián)系。這三支山脈經(jīng)過市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。全市有四個街道辦事處， 2 個城關(guān)鎮(zhèn)，18 個農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個鄉(xiāng)， 1650 個村（居）委會， 15377 個村民小組。40′ 至 111176。 二、 自然 條件 （一）地理位置 及概況 張家界市，位于湖南西北部，距省會長沙 398 公里（以市政府所在地永定區(qū)計算）。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活 動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。 品嘗。 采摘。二是物候觀。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝 。 二、項目建設(shè)內(nèi)容 本項目擬租賃土地 600 畝 ，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、民族風(fēng)情園、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機遇和廣闊的發(fā)展空間。 四、威脅（ Threat） 其發(fā)展威脅有：（ 1）它距離 武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站 2公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使張家界面臨歷史性的發(fā)展機遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟振興發(fā)揮示范作用。（ 6）地方政府積極支持。張家界自然風(fēng)景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 10 第四章 項目的可行 性 為了對該項目進行全面分析，本報告中采用 SWOTs 法，即 S－Superiority（優(yōu)勢）， W－ Weakness（劣勢）， O－ Opportunity（機遇），T－ Threat（威脅）。 三 、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻率 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 9 本項目 是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新 技術(shù)含量較高。 一 、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要 隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科技的不斷進步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。 本項目試圖建設(shè)一個 原生態(tài) 的觀光 農(nóng)莊 ，結(jié)合 湘西 的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗 土家風(fēng)情 的場地，在滿足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。 發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。近年隨 著假日經(jīng)濟的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進國際先進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。 二 、 國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀 20 世紀 90 年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。最著名是 20 英畝的 “莊稼畫 ”—向日葵。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅 “ 看 ” 而且 “ 干 ” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。 五、主要經(jīng)濟指標 項目主要經(jīng)濟指標見表 11。 （五）測算項目財務(wù)效益和社會效益。 三、 報告 研究內(nèi)容 （一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 的建設(shè)。 （ 六 ）項目工期： 項目建設(shè)期擬定為 1 年 ，即 2021 年 7 月 至 2021 年 6 月 。主要建設(shè)規(guī)模如下： 生態(tài)農(nóng)業(yè) 園 ：種植果林 170 畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植 50 畝 。 民族 風(fēng)情園 ： 修建民俗風(fēng)情園 100 畝 。 （ 七 ）項目總投資及資金籌措 項目總投資為 8000 萬元，其中一期投入 4550 萬元。 （二）論證 原生態(tài)觀光農(nóng)莊 在當?shù)亟ㄔO(shè)的 必要性和可行 性。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 3 （六）分析項目的風(fēng)險因素及規(guī)避風(fēng)險的措施。 表 11 技術(shù)經(jīng)濟指標一覽表 1 總用地 畝 600 2 總建筑面積 m2 3800 3 容積率 4 項目總投資 萬元 4550 其中：建設(shè)投資 萬元 4519 建設(shè)期利息 萬元 0 鋪底流動資金 萬元 31 5 資金籌措 萬元 4550 其中：企業(yè)自籌 萬元 4550 企業(yè)自有資金 銀行借款 萬元 0 6 年銷售收入 萬元 1927 正常年份 7 總成本費用 萬元 563 正常年份 8 所得稅 萬元 315 正常年份 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 4 9 年凈利潤 萬元 944 正常年份 10 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 11 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3597 12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期 13 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 14 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2054 15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期 16 總投資收益率 % 正常年份 17 項目資本金凈利潤率 % 正常年份 18 盈虧平衡點 (BEP) % % 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 5 第二章 項目背景 觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。 法國的農(nóng) 莊旅游源于二十世紀七十年代，目前，法國有 萬戶農(nóng)家建立起了家庭旅館， 3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。 韓國大城市周邊有許多 “ 觀光農(nóng)園 ” 和 “ 周末農(nóng)場 ” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟研究院提供的資料表明， 2021 年， “ 農(nóng)村觀光 ” 帶來的收入約為 萬億韓元。據(jù)統(tǒng)計，早在 1996—1997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有 7 個以上。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 7 光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。 旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。 張家界武陵源區(qū)天子山原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目 可行性研究報告 8 第三章 項目建設(shè)的 重要性和 必要性 隨著城市建設(shè)的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì) 的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為 城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。通過展示新品種、