【正文】 目 錄第一章 概 述 1 1 5 6 7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 9 9 16 20 21第三章 市場分析 27 27 28 33 34 35 36 38 39第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析 41 41 41第五章 總體規(guī)劃方案 45 45 45 47 48 49第六章 建設(shè)及工程方案 52 52 55第七章 環(huán)境保護(hù) 62 62 62 63 65 66第八章 安全衛(wèi)生與消防措施 67 67 68第九章 節(jié)能方案分析 70 70 71 72第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 74 74 74 75第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 76 76 76 76 77第十二章 工程招標(biāo) 78 78 79第十三章 投資估算及資金籌措 81 81 83 83第十四章 財(cái)務(wù)分析 86 86 90第十五章 社會(huì)效益分析 91 91 92 94第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析 96 96 96 97第十七章 結(jié)論與建議 98 98 98 99附 件：營業(yè)執(zhí)照；組織機(jī)構(gòu)代碼證；稅務(wù)登記證；項(xiàng)目用地預(yù)審意見；項(xiàng)目規(guī)劃預(yù)審意見；項(xiàng)目地理位置圖第一章 概 述項(xiàng)目名稱：XXXX生態(tài)農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位：XXXX 法定代表人：李小滿 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：XXXXXXXXXXXX大禾場、佰公祠村小組，XXXX沿線。項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目建設(shè)工期： 2015年1月—2016年12月建設(shè)單位概況XXXX成立于2011年11月，公司位于XXXXXXXX，是XXXX的子公司，屬當(dāng)?shù)卣土謽I(yè)部門的招商引資企業(yè)，公司秉承“擔(dān)當(dāng)綠色傳播計(jì)劃領(lǐng)頭羊、打造低碳生活環(huán)境新農(nóng)村、推動(dòng)城市森林建設(shè)高品質(zhì)”的理念，集闊葉樹、彩葉樹種以及珍稀樹種的種苗繁育、科學(xué)研究、生態(tài)營造、園林設(shè)計(jì)、建設(shè)養(yǎng)護(hù)于一體。 ，合作單位有浙江藤頭集團(tuán)、XXXX、XXXX。現(xiàn)擁有15000畝林地產(chǎn)權(quán)的資源采集庫。公司以XXXXXXXX、浙江寧波、江蘇蘇州三地協(xié)作大型的苗木基地為依托，在XXXXXXXX設(shè)立了紅豆杉、香樟、紫薇、青楓、厚樸、美國紅楓、桂花等幾十個(gè)品種的繁育基地1180畝，現(xiàn)存園林綠化苗木、花卉100萬株以上，每年銷售量10萬株以上。公司現(xiàn)有初、中級(jí)技術(shù)人員15人，總員工51人，季節(jié)性雇工200人以上，計(jì)劃在未來的5年內(nèi)發(fā)展成為擁有采集庫基地2萬畝，繁育基地2000畝以上的優(yōu)良精品企業(yè)，必將長期造福子孫后代。建設(shè)規(guī)模：XXXX生態(tài)農(nóng)場是一個(gè)以生態(tài)開發(fā)為宗旨，以苗木繁育為依托，集養(yǎng)殖、種植、旅游休閑為一體的綠色生態(tài)農(nóng)莊。項(xiàng)目總面積約為1964畝，其中荒地面積87畝、水域面積119畝、林地面積1758畝。建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目分為六大功能區(qū)域，即游客接待及餐飲區(qū)、苗木花卉區(qū)、百果觀光采摘區(qū)、水上娛樂區(qū)、林間露營區(qū)、森林休閑景觀區(qū)，項(xiàng)目運(yùn)用現(xiàn)代化市場營銷手段，在生態(tài)示范區(qū)的基礎(chǔ)上，立足生態(tài)農(nóng)莊山青水秀、“綠色環(huán)?！币约吧鷳B(tài)休閑區(qū)的特點(diǎn)，充分利用生態(tài)農(nóng)莊的自然景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“自然—生產(chǎn)—休閑—康樂—教育”于一體的景觀綜合體，發(fā)展體驗(yàn)農(nóng)業(yè)與觀光農(nóng)業(yè)相結(jié)合的特色旅游。（1）游客接待及餐飲區(qū)游客接待及餐飲區(qū)為整個(gè)農(nóng)莊的入口，位于項(xiàng)目區(qū)域北部，XXXX東北部?？偯娣e2畝，設(shè)置接待中心、服務(wù)部、餐飲區(qū)及停車場，總建筑占地面積400㎡，其中接待中心占地300㎡，餐飲店占地100㎡；總建筑面積1700㎡，接待中心1500㎡，餐飲店200㎡。（2）苗木花卉區(qū)苗木花卉區(qū)位于項(xiàng)目區(qū)域北部，XXXX西北部，總面積35畝。區(qū)域以苗木繁育為依托，集觀賞珍稀、珍貴樹種、體味苗木的繁育過程、體驗(yàn)和參與苗木種植等農(nóng)事、農(nóng)活于一體。（3）百果觀光采摘區(qū)百果觀光采摘區(qū)位于項(xiàng)目區(qū)域北部，XXXX東北部，游客接待及餐飲區(qū)東南部，總面積50畝。區(qū)域內(nèi)通過種植贛南特有的水果，引進(jìn)適合種植的水果，使區(qū)域內(nèi)常年都能看到各種水果，讓游客參與采摘水果、體味采摘樂趣、享受純天然水果的美味。（4）水上娛樂區(qū)水上娛樂區(qū)位于項(xiàng)目區(qū)域南部，XXXX西側(cè)，總面積119畝。其中水上活動(dòng)中心100㎡，水上娛樂區(qū)利用區(qū)域內(nèi)的小型水庫，設(shè)置水上活動(dòng)中心、景觀亭、拱橋、垂釣區(qū)、水上娛樂區(qū)、步行小道等設(shè)施，購置游艇、竹排、垂釣傘等設(shè)備，讓游客在大自然中體驗(yàn)別有風(fēng)味的水上娛樂活動(dòng)。（5）林間露營區(qū)林間露營區(qū)項(xiàng)目區(qū)域南部，XXXX西側(cè)，水上娛樂區(qū)西北部，總面積300畝。林間露營區(qū)在原有自然環(huán)境的基礎(chǔ)上，對(duì)其進(jìn)行改造及保護(hù)，可為游客提供夜間露營、體驗(yàn)大自然的美好。（6）森林休閑景觀區(qū)森林休閑景觀區(qū)總面積1458畝，休閑景觀區(qū)利用項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的森林資源及地利優(yōu)勢，集登山、露營、露天餐飲、戶外娛樂等休閑為一體，品味大自然風(fēng)景。，。資金來源為申建設(shè)單位自籌。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)指標(biāo)單位數(shù)量備注一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1用地范圍畝1964荒地面積畝87水域面積畝119林地面積畝17582各功能區(qū)面積游客接待及餐飲區(qū)畝2（1）游客接待中心㎡1500占地300㎡（2）餐飲店㎡200占地100㎡苗木花卉區(qū)畝35百果觀光采摘區(qū)畝50水上娛樂區(qū)畝119林間露營區(qū)畝300森林休閑景觀區(qū)畝1458二項(xiàng)目計(jì)算期年171建設(shè)期年22生產(chǎn)經(jīng)營期年15三經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1項(xiàng)目總投資萬元2資金籌措萬元其中：自籌萬元項(xiàng)目資本金萬元資本金比例%100%3年均營業(yè)收入萬元4年均稅金及附加萬元5年均總成本費(fèi)用萬元6年均利潤總額萬元7年均所得稅萬元8年均凈利潤萬元五財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)收益率%2凈利潤率%3項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元Ic=10%4項(xiàng)目投資回收期年含建設(shè)期2年5盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力利用率）%《國務(wù)院關(guān)于支持贛南等原中央蘇區(qū)振興發(fā)展的意見》（國發(fā)（2012）21號(hào)）；中共中央、國務(wù)院《中共中央國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》。依據(jù)農(nóng)業(yè)部發(fā)布的《“生態(tài)家園富民工程計(jì)劃”示范建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)指南》；國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)多種經(jīng)營項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫大綱》的通知（國農(nóng)辦字[2002]175號(hào)）；《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)試行標(biāo)準(zhǔn)》【(94)同農(nóng)綜字第28號(hào)】；《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力的若干意見》2013年中共中央國務(wù)院一號(hào)文件；《全國鄉(xiāng)村旅游發(fā)展綱要》（20092015）《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》（2010年12月）《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》（國發(fā)[2009]41號(hào)）《XXXX省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)體系建設(shè)規(guī)劃綱要20122020》；1XXXX省委、省政府《關(guān)于加快旅游產(chǎn)業(yè)大省建設(shè)的若干意見》（贛發(fā)[2009]10號(hào)）1XXXX省人民政府辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的若干意見》（贛府廳發(fā)〔2011〕39號(hào)）1XXXX省人民政府辦公廳《關(guān)于促進(jìn)我省休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的若干意見》（贛府廳發(fā)[2012]21號(hào)）1《XXXX省旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》1《XXXX鄉(xiāng)村旅游發(fā)展規(guī)劃》（20132017）1《關(guān)于加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的若干意見》(贛發(fā)（2013)2號(hào))；1《XXXX國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年（2010—2015年）；1《XXXX城市總體規(guī)劃（20062020）》；1《XXXX旅游發(fā)展總體規(guī)劃》；《XXXX十二五旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；2建設(shè)單位簽訂委托書；2國家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法規(guī)及其他基礎(chǔ)性資料。研究范圍涉及項(xiàng)目建設(shè)背景和生態(tài)農(nóng)莊的建設(shè)。論證生態(tài)農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。根據(jù)旅游市場需求，研究項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及相關(guān)的輔助設(shè)施工程等。項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃，估算項(xiàng)目投資，落實(shí)資金籌措方案。測算項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益。分析項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展一個(gè)新方向，一方面拓寬了旅游業(yè)的廣度，為旅游活動(dòng)增添了新景觀，有助于生態(tài)保護(hù)和環(huán)境優(yōu)化，使環(huán)境恢復(fù)魅力，永保秀麗：另一方面改變了傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生態(tài)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的組合，開拓了農(nóng)業(yè)和土地被利用的新領(lǐng)域，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)自我積累、自我發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制，增加農(nóng)產(chǎn)品的商品量和農(nóng)業(yè)附加值，加速傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代新型農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，是振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效措施。圍繞建設(shè)旅游大產(chǎn)業(yè)、面向旅游大市場，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過生態(tài)農(nóng)莊的建設(shè)，引導(dǎo)和推動(dòng)XXXX農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。XXXX生態(tài)農(nóng)莊是旅游、觀光、休閑的好去處，景區(qū)毗鄰XXXX，交通便利。依托XXXXXXXX的地理環(huán)境優(yōu)勢，以生態(tài)開發(fā)為宗旨，以產(chǎn)業(yè)化為載體，以苗木繁育為依托，集養(yǎng)殖、種植、旅游休閑為一體，將科學(xué)規(guī)劃管理、綠色種植技術(shù)、生態(tài)科學(xué)養(yǎng)殖技術(shù)、旅游資源開發(fā)與市場營銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)組合的綜合型、實(shí)用型、生態(tài)型的一種模式。本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整總體規(guī)劃及國家政策，符合XXXX省和XXXX的相關(guān)發(fā)展規(guī)劃。項(xiàng)目通過深入、細(xì)致的市場調(diào)查，全面透徹的分析，各項(xiàng)指標(biāo)合理，環(huán)保措施明確，可行性強(qiáng)。項(xiàng)目選址恰當(dāng)，功能分區(qū)配置合理，建設(shè)規(guī)模適度，相關(guān)設(shè)施完善，交通便利。項(xiàng)目自身主題突出，特色鮮明，從滿足人們休閑、娛樂、觀賞的需求出發(fā)，具有較大的市場潛力和競爭力，市場前景廣闊。財(cái)務(wù)分析顯示，本項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，收益率高，并且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目建設(shè)不僅能能更加有效地保護(hù)XXXX的自然生態(tài)資源，還能改善XXXX旅游環(huán)境，提升XXXX區(qū)域性旅游資源上一個(gè)新臺(tái)階，擴(kuò)大游客容量，帶動(dòng)XXXX第三產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展，增加財(cái)政收入，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為當(dāng)?shù)靥峁┹^多的就業(yè)機(jī)會(huì)，社會(huì)效益和生態(tài)效益顯著。同時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零；上述分析說明項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是可行的。項(xiàng)目下階段的設(shè)計(jì)、建設(shè)，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，確保建設(shè)質(zhì)量，符合環(huán)境保護(hù)要求。在已有的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，對(duì)生態(tài)農(nóng)莊的建設(shè)還要做更精細(xì)的策劃和設(shè)計(jì)使之成為當(dāng)?shù)靥厣糜尉包c(diǎn)。建議加強(qiáng)宣傳，營造一種良好的旅游文化氛圍；加強(qiáng)經(jīng)營管理，提高服務(wù)的質(zhì)量，增強(qiáng)消費(fèi)者的旅游意識(shí)；提高種植水平和旅游服務(wù)能力，規(guī)避和減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。建議上級(jí)有關(guān)部門給予一定的政策扶持。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性隨著時(shí)代的發(fā)展進(jìn)步，人類社會(huì)由產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、商品經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)而進(jìn)入到體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。從旅游業(yè)屬性和現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展客觀要求看，作為當(dāng)今世界第一大產(chǎn)業(yè)的旅游業(yè)應(yīng)該也必然是詮釋體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的最佳產(chǎn)業(yè)之一。 近年來，隨著我國改革開放進(jìn)程的不斷加快和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)在人民生活中突出的特征之一就是旅游的平民化。目前我國人均 GDP 已達(dá)到 ，多元化休假制度日漸成熟以及旅游者消費(fèi)觀念的不斷提升，我國旅游市場正經(jīng)歷著結(jié)構(gòu)性升級(jí)。傳統(tǒng)的觀光旅游逐漸喪失其市場壟斷地位。生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)是一種以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村為栽體的新型生態(tài)旅游業(yè)。近年來，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入、閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)一觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，拓展了農(nóng)業(yè)發(fā)展的新空問，開辟了旅游業(yè)發(fā)展的新領(lǐng)域。鄉(xiāng)村旅游目前尚處于從導(dǎo)入期向成長期過渡的階段?！笆濉逼陂g，實(shí)施“千萬億鄉(xiāng)村旅游工程”，即建設(shè)1000個(gè)特色旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)、10000個(gè)特色旅游村。總地來看，我國鄉(xiāng)村旅游市場空間和需求潛力較大、發(fā)展前景良好。生態(tài)觀光農(nóng)莊主要是以發(fā)展養(yǎng)殖、種植為最主要的經(jīng)營項(xiàng)目，養(yǎng)殖和種植品種力求做到新、奇、特。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場銷售情況較好、人人愛吃的動(dòng)物及特色品種。種植項(xiàng)日應(yīng)引進(jìn)速生、抗病豐產(chǎn)、好看、好吃，或外觀奇特的產(chǎn)品。在生態(tài)觀光農(nóng)莊內(nèi)游客不但可吃到各種山珍野味，品嘗到珍奇水果、蔬菜，同時(shí)還能燒烤、垂釣、采果，使農(nóng)產(chǎn)品在各種休閑、參與的項(xiàng)目中就地消費(fèi)。利潤和效益足普通種養(yǎng)業(yè)的5至10倍。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光農(nóng)莊不是人們通常所述的與生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)等同意義上的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光，它是在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，集合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，迎合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們情趣變化的需要而提出的。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光農(nóng)莊是以市場為導(dǎo)向，以區(qū)域優(yōu)勢為基礎(chǔ)，以高新示范園區(qū)為橋梁，以產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營為主線，融直接效益與觀賞效益、長遠(yuǎn)效益與社會(huì)效益為一體的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新體系。生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光農(nóng)莊是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢，有著豐厚的社會(huì)基礎(chǔ)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們收入水平迅速提高。在解決溫飽之后，人們別吃穿以外追日益增多，日趨多樣，這是觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要基礎(chǔ)。與此同時(shí)，節(jié)假日的增多，雙休日的實(shí)行，為人們外出休閑、觀