【正文】 應(yīng)當(dāng)相對集中，生態(tài)優(yōu)先，合 理安排生產(chǎn)與生活用地的原則。 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 性質(zhì) 功能特征 投資估算（萬元） 第一期總投資 5500 1 農(nóng)莊接待中心 新建 服務(wù)、休閑 660 2 蔬菜種植技術(shù)研發(fā)中心 新建 科研、觀賞 465 3 土地征收 新建 生產(chǎn) 463 4 四季水果種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 808 5 特 色蔬菜種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 1380 6 生態(tài)養(yǎng)殖區(qū) 新建 生產(chǎn)、觀 光 301 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 7 7 高檔苗木種植區(qū) 新建 生產(chǎn)、游玩 683 8 道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 新建 生產(chǎn) 240 9 流動(dòng)資金 500 第二期總投資 4500 1 活動(dòng)中心 新建 活動(dòng)、休閑 400 2 創(chuàng)新大樓 新建 辦公 468 3 員工宿舍樓 新建 福利 562 4 食堂 新建 生產(chǎn) 100 5 專家院士樓 新建 生產(chǎn) 336 6 科技大樓 新建 生產(chǎn)、展示 690 7 生產(chǎn)車間 新建 生產(chǎn) 682 8 倉 庫 新建 倉儲(chǔ) 162 9 森林酒店 新建 餐飲、住宿 820 10 物流中心 新建 配送 280 合 計(jì) 1億元（人民幣壹億元整） （十） 、 項(xiàng)目資金 籌措 公司自籌資金 5000萬 元，申請銀行固定資產(chǎn)抵押貸款 1500萬元，股東增資及向社會(huì)融資 2500 萬 元 ,申請政府新農(nóng)村建設(shè)、土地治理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、水利專項(xiàng)等扶持資金共 1000萬 元等。湖南長豐生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司 乘 全國休閑農(nóng)業(yè) 大開發(fā)之時(shí)，抓住機(jī)遇，決定在 長沙縣黃花鎮(zhèn)長豐村 建設(shè)： 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊。這是 現(xiàn)代農(nóng)莊 區(qū)別于傳統(tǒng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的最基本和最主要之處。因此， 現(xiàn)代農(nóng)莊 的專業(yè)化是其必然 。利潤和效益是普通種養(yǎng)業(yè)的５至 10 倍 。在養(yǎng)殖品種中，可引入市場銷售情況較好、人人愛吃的動(dòng)物及特色品種。其市場范圍更為廣闊，融 入 了情趣與休閑的內(nèi)涵 。高密度的資金投入，高新技術(shù)的集中采用，是生產(chǎn)高品位高效益產(chǎn)品的必備條件。與此同時(shí)，節(jié)假日的增多，雙休日的實(shí)行，為人們外出休閑、觀光旅游提供了大量的時(shí)間。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 6 （七）、項(xiàng)目擬 建 內(nèi)容 農(nóng)莊綜合服務(wù)區(qū) （包括農(nóng)莊接待中心、蔬菜種植技術(shù)研發(fā)中心、智能化系統(tǒng)研發(fā)管理中心、農(nóng)產(chǎn)品深加工中心）。 現(xiàn)金流量：（稅率按 30%計(jì)算） 單位萬元 （一期農(nóng)業(yè)產(chǎn)值估算是 846 萬元每年，二期 消費(fèi)服務(wù)、生產(chǎn)類產(chǎn)值估算是 2718 萬元每年） NCFO + NCF1+ NCF2 = 5500 + 846 x 3= 2962 NCF3 + NCF4+ NCF5 = 4500 + 846 x 3 + 2718 x 3=10692 NCF6= + 846 + 2718= NCF7= + 846 + 2718= ∑ NCF0~7=2962 + 10692 + + = 凈現(xiàn)值： NPV=*(P/A,10%,6)+*(P/S,10%,7)10000 = =(萬元 ) 內(nèi)含報(bào)酬率：先取 i=45% NPV1=NCF(P/A,i,n)+NCF(P/S,i,n)A0 =*(P/A,45%,6)+*(P/S,45%,7)10000 = 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 10 由于按 45%計(jì)算率現(xiàn)值是正數(shù)，因此再找一個(gè)更大的利率，取 i=50% NPV2=NCF(P/A,i,n)+NCF(p/S,i,n)A0 =*(P/A,50%,9)+*(P/S,50%,10)10000 = 內(nèi)含報(bào)酬率 =45%+[()/(+)]*(50%45%) =% 風(fēng)險(xiǎn)分析： 由于凈值大于 0，內(nèi)含報(bào)酬率大于設(shè)定貼現(xiàn)率 10%，回收期短，因而此項(xiàng)目是可行的，并且風(fēng)險(xiǎn)也不大。 突出現(xiàn)代高新技術(shù)特色原則 以生態(tài)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點(diǎn)，突出無公害生產(chǎn)技術(shù)，突出生物工程技術(shù)，專業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，生物栽培技術(shù)等。它不僅提供田園風(fēng)光、鳥語花香的自然環(huán)境，還可以吸引旅游者了解農(nóng)村的風(fēng)情習(xí)俗，享受鄉(xiāng)村的天然情趣，實(shí)現(xiàn)回歸自然、陶冶情操、修身養(yǎng)性的美好愿望。 （四）、有利于促進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。 水利設(shè)施完善農(nóng)田灌溉 條件優(yōu)越 。同時(shí) 帶來他們 科研院所 的 新 技術(shù) 、新成果 在長豐現(xiàn)代農(nóng)莊 實(shí)施推廣。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊內(nèi)部道路 尚 未 完全形成系統(tǒng)，現(xiàn)狀 部分 道路路況較差，游人集散交通不便。 以作為長沙市近郊都市型生態(tài)休閑農(nóng)莊 逐漸形成。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。項(xiàng)目緊鄰黃化國際機(jī)場、石長線、長永高速、開元路東西兩端連長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 18 接長沙市區(qū)與瀏陽市、平江縣、江西省。 5139。春末夏初多雨，夏末秋季多旱；春濕多變，夏秋多晴 ，嚴(yán)冬期短，暑熱期長。有眾多名勝古跡，如國家級(jí)文物保護(hù)單位黃興故居，省級(jí)文物保護(hù)單位楊開慧故居、徐特立故居，如 “ 六朝遺廟 ”（陶真人廟）、 “ 十方叢林 ” （鐵爐寺）、 “ 蓮經(jīng)道場 ” （明月庵）、左宗棠墓；有景色宜人，山水秀麗的旅游風(fēng)景區(qū)，如位于跳馬鄉(xiāng)的石燕湖，位于高橋鎮(zhèn)的白鷺湖，位于福臨鎮(zhèn)的影珠山等；還有享譽(yù)中外的豐富物產(chǎn)，如湘繡，金井茶葉，飄峰毛尖，春華奈李，東山辣椒，北山梅，谷塘鯉魚，回龍白鰱，金井皮革等，為長沙縣旅游發(fā)展提供了廣闊的空 間和美好的前景。 三、項(xiàng)目區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。新增城鎮(zhèn)就業(yè)6155 人。休閑農(nóng)業(yè)的集群發(fā)展帶動(dòng)了休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，目前， 全省休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)發(fā)展到 2 萬多家，其中年經(jīng)營收入50 萬元以上的休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)達(dá)到 4000多家。京珠高速復(fù)線、武廣高鐵、 G10 S207 貫穿南北。 （一）農(nóng)產(chǎn)品需求分析 一種農(nóng)產(chǎn)品的需求量受到該產(chǎn)品價(jià)格、可替代產(chǎn)品的價(jià)格、消費(fèi)者可支配收入、消費(fèi)者的數(shù)量等因素的影響。 其三，食物需求結(jié)構(gòu)的變化決定著今后我國農(nóng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 首先，不同農(nóng)產(chǎn)品的市場價(jià)格對農(nóng)產(chǎn)品供給的影響即供給價(jià)格彈性是有差異的，一般說來作物或畜禽的生產(chǎn)周期較短，所用固定成本越少，他們的短期供給價(jià)格彈性就越大，價(jià)格的變化在本次 生產(chǎn)周期結(jié)束后，生產(chǎn)者就會(huì)作出反應(yīng)，對下次生產(chǎn)周期的供給量會(huì)產(chǎn)生影響。因此，一種農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格變化，可能會(huì)引起別種農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)量的變化。 另據(jù)《全國蔬菜重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（ 20xx20xx年）資料顯示，我國瓜菜播種面積在上世紀(jì) 80 年代年均增長近 10%， 90年代年均增長 %，本世紀(jì)前 7 年平均增長近 %，到 20xx年達(dá)到 億畝，總產(chǎn)量 。此外，還有 1億多 m2的塑料遮陽網(wǎng)和 300多萬 m2防蟲網(wǎng)應(yīng)用于蔬菜生產(chǎn)，覆蓋栽培面積近 7萬 h m2。高于漁業(yè) (貿(mào)易順差 54． 4 億美元 )，畜牧業(yè) (貿(mào)易逆差 26． 9億美元 )，出口發(fā)展勢頭良好。近 10 年市場擴(kuò)展較快，幾乎翻了一番，出口國家和地區(qū)由 1995年的 64 個(gè)增加到 20xx年的 191個(gè)，市場區(qū)長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 31 域由東亞及東南亞，向歐盟、北美、俄羅斯及周邊獨(dú)聯(lián)體國家穩(wěn)步發(fā)展。 (2)資源優(yōu)勢。如前所述，目前我國蔬菜出口集中在日本、韓國、東盟 10 國和香港等亞洲國家和地區(qū)以及俄羅斯等獨(dú)聯(lián)體國家。同時(shí)，高收入家庭對安全、營養(yǎng)、保健、無公害蔬菜的需求將大幅度增長。 大規(guī)格苗木作為園林綠化的骨架樹種呈現(xiàn)俏銷勢態(tài)，胸徑 15 以上各品種苗木，價(jià)格及需求不斷上升。目前從國外引進(jìn)的數(shù)十個(gè)彩葉樹種，存在以下問題： ① 存圃樹種的規(guī)格達(dá)不到設(shè)計(jì)要求， ② 小氣候尚能適應(yīng)，大環(huán)境適應(yīng)性及應(yīng)用效果有待考證。 隨著綠化工程對苗木的標(biāo)準(zhǔn)提升，對苗木的整體性、存活率、要求越來越高?；ㄉG、花期長、花形異等具體表現(xiàn)好的品種，今后市場將看好。南方灌木色彩多樣，而北方地區(qū)目前尚處于色彩單調(diào)的局面，如生產(chǎn)單位多開 發(fā)幾個(gè)象金葉蕕類似的彩色耐寒、耐旱品種，將前景較好。 （ 7）、 地被植物需要增加 。 花卉苗木的市場容量 城市化進(jìn)程加快 ,城市綠化種苗需求穩(wěn)步增加，根據(jù) 20xx年國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)城市綠化建設(shè)的通知》 ,到 20xx年 ,全國城市規(guī)劃綠地率達(dá)到 35 %以上 ,綠化覆蓋率達(dá)到 40 %以上 ,人均公共綠地面積達(dá)到 10長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 37 平方米 以上，除公共綠地穩(wěn)步增長外 ,各地居住區(qū)、單位、防護(hù)綠地也快速發(fā)展。現(xiàn)在 ,各地大型節(jié)日慶典無一例外地用鮮花進(jìn)行裝飾 ,市民的紅、白喜事都用鮮花、花籃或盆景裝飾 ,每逢節(jié) 日或喜慶互送鮮花 ,如情人節(jié)送玫瑰。 花卉苗木呈多品種發(fā)展趨勢 ,新品種受到市場青睞。 六、市場風(fēng)險(xiǎn)分析 農(nóng)莊休閑觀光部分， 一是 高素質(zhì)的 服務(wù) 團(tuán)隊(duì)難以快速創(chuàng)建 ，二是新組建的管理班子可能 對 休閑 服務(wù)業(yè)缺乏 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn) ，在實(shí)際工作中 往往 拿不出有效措施，導(dǎo)致 游客 互動(dòng)等戰(zhàn)略無法真正落實(shí)； 三是 市場供求關(guān)系 容易 發(fā)生變化，買方市場逐 漸形成的情況下，市場容量總體 相對 飽和 ，對農(nóng)莊特色要求會(huì)更高。從供求兩方面的變化看，我國農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)總體過剩的情況在 加劇。 綜上所述，建議長沙市及長沙縣政府相關(guān)部門鼓勵(lì)和支持投資者長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 40 以公司運(yùn)作形式介入農(nóng)業(yè)開發(fā)，并在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)品研發(fā)上予以資金扶助，同時(shí)加大環(huán)境治理力度，提供農(nóng)業(yè)發(fā)展可利用有效資源。 在保護(hù)原生態(tài)的基礎(chǔ)上，建造 餐飲、會(huì)所、休閑小院、農(nóng)產(chǎn)品加工展示、休閑游樂、水上娛樂等及相關(guān)配套設(shè)施 ，并在周邊配以涼亭、石桌、石凳等設(shè)施，和自然環(huán)境和諧相處。通過研發(fā)生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)加工新技術(shù)，引進(jìn)新品種，繁育新品種，引進(jìn)開發(fā)新的栽培技術(shù)、無公害生產(chǎn)技術(shù)和廢棄物的綜合利用技術(shù)，從而調(diào)整生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)的 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)，逐步增加名優(yōu)特野蔬菜引種示范區(qū)和四季水果品種的比例，提高生態(tài)有機(jī) 四季 蔬菜和四季水果的生產(chǎn)技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量，進(jìn)而帶動(dòng)湘東、湘中，乃至整個(gè)湖南生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。因此，蔬菜項(xiàng)目的實(shí)施，市場前景十分 廣闊 。 ④ 百果園 （ 葡萄基地、脆棗基地） 百果園 規(guī)劃面積 公頃 （約 500 畝 ） ， 葡萄基地、脆棗基地分別位于 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊 中部和北部、中南部兩座荒山，主要發(fā)展適合當(dāng)?shù)貧夂虻乃N植為主，對水果品種進(jìn)行合理配植，使 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊 帶來水果豐收，通過對水果的 采摘從而吸收周邊游客的觀光、體驗(yàn)。 主軸 1 沿線的景點(diǎn)有 ： 荷花池、大門及大門生態(tài)廣場、桂花溝、葡萄園、蔬 果 新品種展示智能大棚，名貴魚觀賞及飼喂。 通過建筑形式的巧妙設(shè)計(jì)，沿主入口道路和池塘自然的形成一個(gè) 開敞 式的鋪地廣場，并設(shè)置了 半地下室 停車位 ，從而節(jié)約了土地資源 。 靠 蔬菜種植技術(shù)研發(fā)中心 主樓東部，設(shè)計(jì)一個(gè)組團(tuán)式的住宅群，為 蔬菜種植技術(shù) 研究專家提供休息的場所。 緊臨綜合樓 東 側(cè)布置 1 棟 農(nóng)副產(chǎn)品展示中心 ， 建筑占地 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 50 ㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，樓層 3 層。 通過在項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)建設(shè) 以道路為骨架的兩條觀光軸， 將整個(gè)園區(qū)的功能區(qū)用景觀道路有效的組織聯(lián)系起來，方便了項(xiàng)目內(nèi)部的日常交通運(yùn)輸 和管理，也有益于城鄉(xiāng)消費(fèi)者身臨其境感受 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊 的鄉(xiāng)村魅力。通過對當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的種植的農(nóng)產(chǎn)品調(diào)整及果樹的屬性，建議除了種植葡萄和脆棗之外，還可種植板栗、春華李、長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 47 祁東酥棗、葡萄、楊梅、美國臍橙等產(chǎn)品，豐富百果園的水果種植種類，使之更加適應(yīng)水果豐收具有季節(jié)性的特征。 通過對流轉(zhuǎn)的山林提質(zhì)改造，使之成為一個(gè)有特色的高檔植物種 植和觀賞基地，為城鄉(xiāng)消費(fèi)者提供一個(gè)休閑觀光的美景勝地，同時(shí)，隨著植物的 生長 ，也能創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。 主要發(fā)展優(yōu)質(zhì)、特色蔬菜 ， 長沙縣是長沙市的郊縣，具有為長沙市區(qū)居民提供優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品得天獨(dú)厚的條件，也是長沙縣農(nóng)業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。 三、項(xiàng)目總體定位 總體定位 ： 綠色 生態(tài)環(huán)保 ， 山水田園風(fēng)光 ， 幸福和諧 家園。 長豐現(xiàn)代農(nóng)莊可行性研究報(bào)告 41 第 六 章 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及定位 一、指導(dǎo)思想 以社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)為指導(dǎo)思想， 以市場為導(dǎo)向，以先進(jìn)適用的技術(shù)為支撐，以生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工為主導(dǎo)；以建設(shè)高效的農(nóng)業(yè)生態(tài)模式和循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式為目的，兼顧其它農(nóng)業(yè)技術(shù)改造和升級(jí)；以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，堅(jiān)持科學(xué)性、指導(dǎo)性、前瞻性、可操作性的原則；以規(guī)劃地塊豐富的自然資源、鄉(xiāng)村人 文旅游資源為依托；以鄉(xiāng)村旅游市場需求為導(dǎo)向，深入挖掘鄉(xiāng)村文化資源的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，科學(xué)規(guī)劃、突出重點(diǎn)、力求特色，使農(nóng)莊的環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益得到統(tǒng)籌發(fā)展，力求體現(xiàn)出富有湘中丘陵特色、現(xiàn)代高科技生態(tài)觀光園特征，使之成為生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)新技術(shù)的研發(fā)中心，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的龍頭和休閑觀光旅游的勝地。 所以決定農(nóng)業(yè)效益和農(nóng)民收入的主導(dǎo)因素是市場需求，而不是生產(chǎn)和供給。應(yīng)盡量品種豐富 ,使客