試對(duì)比中外物業(yè)管理維修基金制度(已修改)
2025-10-08 18:24 本頁(yè)面
【正文】 第一篇：試對(duì)比中外物業(yè)管理維修基金制度試對(duì)比中外物業(yè)公共維修基金制度關(guān)鍵詞：專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共維修基金物業(yè)管理中，有一項(xiàng)很重要的制度，是物業(yè)公共維修基金制度。尤其是在住宅小區(qū)中，如何很好的使用公共維修基金，已經(jīng)成為每個(gè)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司需要共同面對(duì)的一個(gè)問(wèn)題。如果使用的不好，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主不滿情緒的增加，不利于更好的進(jìn)行小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，也會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的發(fā)展形成阻礙。因此，為了形成統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)資金標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家在這一方面的制度就顯得尤為重要。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》指出：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶(hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由售房單位和購(gòu)房人共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》也指出：物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出中，不得包括專(zhuān)項(xiàng)維修資金；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。在2008年2月1日開(kāi)始實(shí)施的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》中，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收取標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行了規(guī)定：提高了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，比例提高到5%8%，也就是說(shuō)，首期支付專(zhuān)項(xiàng)維修資金的時(shí)候，最多要多支付4%左右。另外，當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的余額不足30%時(shí)，業(yè)主還需要再交納。不過(guò)由于目前具體細(xì)則并沒(méi)有出臺(tái)，所以有關(guān)部門(mén)還沒(méi)有制定出準(zhǔn)確的數(shù)字來(lái)。而同時(shí)，該項(xiàng)制度也對(duì)公共維修基金的管理提出了要求：業(yè)主大會(huì)成立前，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金由所在地政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)代管；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主可以向相關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的方式，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3的業(yè)主同意，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的日常管理。業(yè)主大會(huì)可以委托所在地一家商業(yè)銀行作為專(zhuān)戶(hù)管理銀行，開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。在保證維修資金正常使用的前提下，可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債。同樣的，公共維修基金的使用也重新得到了規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議。除此之外，新的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》還刪掉了一些原來(lái)可以列入公共維修基金的項(xiàng)目：一、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；二、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；三、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；四、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。通過(guò)這一新規(guī)定的實(shí)施，我們國(guó)家的公共維修基金制度得到了規(guī)范化。那么在國(guó)外，公共維修基金又有怎樣的規(guī)定呢？ 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)中建立具有管理特征的大型維修儲(chǔ)備基金的做法起源于英國(guó)。因此在英國(guó)，應(yīng)急性的工程費(fèi)用與工程儲(chǔ)備性開(kāi)支，通過(guò)建立大型維修儲(chǔ)備基金加以解決。建立方式是由物業(yè)公司發(fā)起，向入住戶(hù)私募基金的1%~2%，其余的則吸引開(kāi)發(fā)商或金融、保險(xiǎn)業(yè)投資者出資。在美國(guó)，公共維修資金的管理是完全市場(chǎng)化的操作。業(yè)主繳納的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金都是由基金公司來(lái)負(fù)責(zé)管理。如果房屋需要維修，就由物業(yè)公司報(bào)到基金公司，基金公司到市場(chǎng)上尋找維修公司進(jìn)行維修。而在資金的閑置期，在留足15%的資金后，可以以借支的方式借給世界銀行等大銀行，銀行要付給基金公司利息。而在新加坡，如果業(yè)主無(wú)力交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按照物業(yè)管理公約的規(guī)定，業(yè)主的房子就不能進(jìn)入市場(chǎng)交易，直到你補(bǔ)交了這筆費(fèi)用為止。而在新加坡，物業(yè)管理資金來(lái)源于五個(gè)方面：政府補(bǔ)貼；建屋發(fā)展局在售屋及租屋中的利潤(rùn)；向業(yè)主和租戶(hù)收取管理費(fèi)；建屋發(fā)展局下設(shè)的物業(yè)管理處出租商業(yè)中心、商務(wù)的租金收入及服務(wù)收入；物業(yè)管理單位開(kāi)展便民服務(wù)等收入。對(duì)組屋等住宅的維修資金則主要依靠物業(yè)管理費(fèi)。在我國(guó)香港地區(qū)，大型維修改善儲(chǔ)備基金包括在管理費(fèi)中。物業(yè)公司要增加管理費(fèi)時(shí)，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開(kāi)會(huì)決議否定了新的收支預(yù)算案，經(jīng)理人應(yīng)視年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度相同。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開(kāi)始沒(méi)有按其大廈公約規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案，則管理費(fèi)可以有任何增加。如果管理費(fèi)赤字額巨大，有時(shí)會(huì)需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字，或暫挪用管理費(fèi)押金或儲(chǔ)備基金，待管理賬戶(hù)有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。作為一個(gè)新興的行業(yè)，我國(guó)的物業(yè)管理制度還沒(méi)有很好的完善。不過(guò)我們相信，經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展和摸索，物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定會(huì)越來(lái)越成熟和充實(shí)。參考文獻(xiàn)：《物業(yè)管理概論》 張作祥主編清華大學(xué)出版社《社區(qū)物業(yè)管理》 潘茵主編電子工業(yè)出版社《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》第二篇：物業(yè)管理維修基金申請(qǐng)表物業(yè)維修基金使用申請(qǐng)物業(yè)名稱(chēng)及地址 ： 物業(yè)管理單位 ；物業(yè)公司聯(lián)系人 ： 聯(lián)系電話 ： 業(yè)委會(huì)聯(lián)系人 ： 聯(lián)系電話 ：一、申 請(qǐng) 事 項(xiàng) 及 額 度： （請(qǐng)選擇）：□電梯的維修、更新 □屋頂補(bǔ)漏、樓頂更新 □墻面修補(bǔ) □監(jiān)控設(shè)施的改造維修 □電控門(mén)維修 □消防設(shè)施的改造維修 □大門(mén)、大堂的改造 □其他項(xiàng)目 上述申請(qǐng)事項(xiàng)現(xiàn)已過(guò)保修期。，上述維
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