【正文】 物業(yè)管理投標書的編寫在經(jīng)歷了前文所述的準備工作之后，投標公司便進入了編寫報送投標書階段?！　∥飿I(yè)管理投標書是對投標公司前述準備工作的總結，是投標公司的投標意圖、報價策略與目標的集中體現(xiàn)，其編制質量的優(yōu)劣將直接影響投標競爭的成敗。因此，投標公司除了應以合理報價、先進技術和優(yōu)質服務為其競標成功打好基礎外，還應學會如何包裝自己的投標文件，如何在標書的編制、裝訂、密封等方面給評委留下良好的印象，以爭取關鍵性評分。　　由于不同物業(yè)具有不同性質，不同招標項目具有不同要求，其投標書的內(nèi)容要求也相應呈現(xiàn)出差異。投標公司在實踐中可根據(jù)具體情況自行發(fā)揮?！　∫弧⑽飿I(yè)管理投標書的內(nèi)容　　(一)物業(yè)管理投標書的組成　　物業(yè)管理投標書，即投標人須知中規(guī)定投標者必須提交的全部文件，主要包括：　　　　投標致函實際上就是投標者的正式報價信，其主要內(nèi)容有：　　(1)表明投標者完全愿意按招標文件中的規(guī)定承擔物業(yè)管理服務任務，并寫明自己的總報價金額；　　(2)表明投標者接受該物業(yè)整個合同委托管理期限；　　(3)表明本投標如被接受，投標者愿意按招標文件規(guī)定金額提供履約保證金；　　(4)說明投標報價的有效期；　　(5)表明本投標書連同招標者的書面接受通知均具有法律約束力；　　(6)表明對招標者接受其他投標的理解。　　　　附件的數(shù)量及內(nèi)容按照招標文件的規(guī)定確定。但應注意，各種商務文件、技術文件等均應依據(jù)招標文件要求備全，缺少任何必須文件的投標將被排除在中標人之外。這些文件主要包括：　　(1)公司簡介。概要介紹投標公司的資質條件、以往業(yè)績等情況?！　?2)公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質等級證書、授權書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構出具的財務狀況書等)?！　?3)公司對合同意向的承諾。包括對承包方式、價款計算方式、服務款項收取方式、材料設備供應方式等情況的說明。　　(4)物業(yè)管理專案小組的配備。簡要介紹主要負責人的職務、以往業(yè)績等。　　(5)物業(yè)管理組織實施規(guī)劃等。說明對該物業(yè)管理運作中的人員安排、工作規(guī)劃、財務管理等內(nèi)容?！　?二)物業(yè)管理投標書的主要內(nèi)容　　物業(yè)管理投標書除了按規(guī)定格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務形式和費用?！　　　〕私榻B本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標物業(yè)的管理經(jīng)驗和成果，并介紹主要負責人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗?！　　　≈饕赋龃舜瓮稑宋飿I(yè)的特點和日后管理上的特點、難點，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。以下分別對不同性質物業(yè)管理中的重點、難點做出分析：　　(1)住宅小區(qū)　　對于住宅小區(qū)而言，舒適便捷是業(yè)主最起碼的要求，高檔次的優(yōu)質服務則是其更高的享受追求，因此其物業(yè)管理應當突出的是：　?、侪h(huán)境管理。要求物業(yè)管理能維護規(guī)劃建設的嚴肅性，定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止個別業(yè)主隨意改動房屋結構或亂搭建行為，保證業(yè)主的居住安全?！　、谛l(wèi)生綠化管理。定時對小區(qū)公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進行清潔消毒；加強小區(qū)綠化養(yǎng)護，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為?！　、壑伟补芾?。成立保衛(wèi)處，負責小區(qū)內(nèi)的治安巡邏與防范，確保住戶財產(chǎn)安全。　?、苁姓O施管理。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設施的管理、維修、保養(yǎng)等工作?！　、荼憷?。為特殊住戶提供各種專業(yè)有償服務和特需服務?！　?2)高層住宅　　高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言，其特點是建筑規(guī)模大、機電設備多、住戶集中，居住人員的素質也相應較高。因此，這類物業(yè)管理的重點應放在：　?、贆C電設備管理。這是大樓的核心部分，如發(fā)電機、中央空調、供水、消防、通信系統(tǒng)等，一旦哪一部分發(fā)生問題，必將嚴重影響住戶生活和工作。因此物業(yè)管理部門必須備有一支技術熟練的專業(yè)人員，做好管理人員的培訓，健全各項管理制度，保證能及時排除故障?！　、诒Ｐl(wèi)治安管理。須設保安班，24小時值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個角落都能處在保安人員控制中?！　、坌l(wèi)生清潔管理。堅持早上清掃樓梯、走廊通道、電梯間等，收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生?！　、鼙ｐB(yǎng)維護。主要是對公用設施、公共場所進行定期檢查、維修。　　(3)寫字樓　　寫字樓作為辦公場所，要求環(huán)境應保持寧靜、清潔、安全，其物業(yè)管理重點應放在：　?、侔踩Ｐl(wèi)工作。保證防盜及安全設施運作良好，堅持出入登記制度，24小時值班守衛(wèi)?！　、陔娞荨⒅醒肟照{、水電設施維護。保證工作時間上述設備正常工作，不允許出錯?！　、矍鍧嵭l(wèi)生服務。這同高層住宅相類似，但要求更高，應當天天擦洗門窗，清掃走廊，做到無雜物、無灰塵，同時保證上班時間的開水供應?！　?4)商業(yè)大廈管理　　在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點在于：　?、侔踩Ｐl(wèi)工作。通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易發(fā)生安全問題，故應保證24小時專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內(nèi)巡邏?！　、谙拦ぷ?。管理維護消防設施，制定嚴格的消防制度?！　、矍鍧嵭l(wèi)生工作。有專職人員負責場內(nèi)巡回保潔、垃圾清掃，隨時保持商場環(huán)境衛(wèi)生?！　、芸照{或供熱設備管理。設立專職操作及維護人員，保證設備正常運轉?！　∫陨鲜轻槍Ω黝愋臀飿I(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點和難點，但在具體編寫投標書時，投標公司應針對物業(yè)具體性質與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細分析?！　　　?1)開發(fā)設計建設期間的管理顧問服務內(nèi)容　　簡要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應考慮的問題及其意義，接下來就各問題進行詳細敘述?！　、賹ν稑宋飿I(yè)的設計圖紙?zhí)峁I(yè)意見。投標公司應從物業(yè)建成后管理的角度出發(fā)，考慮設計圖紙是否具有操作的可行性，是否方便用戶，有時甚至可以就物業(yè)的發(fā)展趨勢提出一些有利于日后運用先進技術管理的設計預留建議?！　、趯ν稑宋飿I(yè)的設施提供專業(yè)意見。投標公司應從使用者角度考慮設施的配置能否滿足住戶的普遍需要?！　、蹖ν稑宋飿I(yè)的建筑施工提供專業(yè)意見并進行監(jiān)督。包括參與開發(fā)商重大修改會議，向業(yè)主提供設備保養(yǎng)、維護等方面的建議。　?、芴岢霰就稑宋飿I(yè)的特別管理建議。主要就先前所分析到的管理難點有針對性地提出施工方面的建議，以利于日后管理。　　(2)物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務內(nèi)容　?、僦朴唵T工培訓計劃。詳細說明員工培訓的課程內(nèi)容，以及經(jīng)培訓后員工所應具備的素質。　?、谥朴喿饧s條款、管理制度和租用戶手冊?！　、哿谐鲐攧疹A算方案。指出日常運作費用支出，確定日后收費基礎。　　(3)用戶入住及裝修期間的管理顧問服務內(nèi)容　?、僮羧胱∞k理移交手續(xù)的管理服務。說明物業(yè)管理公司在用戶入住時應向用戶解釋的事項，及其應當承辦的工作。　?、谧粞b修工程及物料運送的管理服務。規(guī)定用戶裝修時應注意的問題及應提交的文件?！　、圻w入與安全管理服務。說明物業(yè)管理公司應當采取哪些措施，規(guī)定業(yè)主應遵守的規(guī)章制度。　　(4)管理運作服務內(nèi)容　?、傥飿I(yè)管理人力安排。編制物業(yè)管理組織運作圖，說明各部門人員職責及其相互關系?！　、诒０卜?。包括為聘任與培訓員工、設立與實施保安制度等而應采取的措施?！　、矍鍧嵎?。包括擬定清潔標準，分包清潔工作的措施，監(jiān)督清潔工作，以及保證清潔標準的其他措施。　?、芫S修保養(yǎng)服務。編制維修計劃，安排技術工程師監(jiān)督保養(yǎng)工作的實施?！　、葚攧展芾矸?。包括制定預算案，代收管理費、處理收支賬目、管理賬戶等?！　、蘧G化園藝管理服務。包括配置園藝工，布置盆栽，節(jié)日的裝飾工作等?！　、咦赓U管理服務。這是針對承租用戶的管理工作，包括收取租金，提供租約，監(jiān)督租戶遵守規(guī)章等工作?！　、嗯c租用戶聯(lián)系及管理報告。主要包括通知、拜訪用戶，了解情況，并定期向業(yè)主大會報告管理情況等工作?！　、崞渌芾矸諆?nèi)容。補充說明由于招標物業(yè)的特殊功用或業(yè)主特殊要求而需要的其他特定服務?！　?5)說明將提供的服務形式、費用和期限　?、俟芾眍檰柗掌谙蓿和ǔＷ越邮芪虚_始至樓宇發(fā)放執(zhí)照為止?！　、诠芾磉\作服務期限：自樓宇發(fā)放執(zhí)照起，至合同到期為止?！　《?、物業(yè)管理投標書編寫注意事項　　(一)物業(yè)管理投標書的基本要素　　物業(yè)管理投標書作為評標的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎，以便于評標工作的順利進行。因此，投標公司必須對投標書的基本要素有所了解?！　　　∮嬃繂挝皇峭稑藭斜夭豢缮俚暮饬繕藴手?。因此，統(tǒng)一計量單位是避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂的有力手段