【正文】 括為聘任與培訓(xùn)員工、設(shè)立與實(shí)施保安制度等而應(yīng)采取的措施。說明物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取哪些措施，規(guī)定業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章制度。說明物業(yè)管理公司在用戶入住時(shí)應(yīng)向用戶解釋的事項(xiàng)，及其應(yīng)當(dāng)承辦的工作?！　、谥朴喿饧s條款、管理制度和租用戶手冊?！　、芴岢霰就稑?biāo)物業(yè)的特別管理建議?！　、趯ν稑?biāo)物業(yè)的設(shè)施提供專業(yè)意見?！　∫陨鲜轻槍Ω黝愋臀飿I(yè)列舉其物業(yè)管理中普遍的重點(diǎn)和難點(diǎn)，但在具體編寫投標(biāo)書時(shí)，投標(biāo)公司應(yīng)針對物業(yè)具體性質(zhì)與業(yè)主情況，就最突出的問題作詳細(xì)分析?！　、矍鍧嵭l(wèi)生工作?！　?4)商業(yè)大廈管理　　在商業(yè)大廈管理中，公司形象、居民購物方便程度是考慮的首要因素，其管理重點(diǎn)在于：　　①安全保衛(wèi)工作。　?、陔娞?、中央空調(diào)、水電設(shè)施維護(hù)?！　、鼙ｐB(yǎng)維護(hù)。　?、诒Ｐl(wèi)治安管理?！　?2)高層住宅　　高層住宅相對于普通住宅小區(qū)而言，其特點(diǎn)是建筑規(guī)模大、機(jī)電設(shè)備多、住戶集中，居住人員的素質(zhì)也相應(yīng)較高?！　、苁姓O(shè)施管理?！　、谛l(wèi)生綠化管理?！　　　〕私榻B本公司的概況外，主要介紹本公司以前管理過或正在管理物業(yè)的名稱、地址、類型、數(shù)量，要指出類似此次招標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)、物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。簡要介紹主要負(fù)責(zé)人的職務(wù)、以往業(yè)績等。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等)。但應(yīng)注意，各種商務(wù)文件、技術(shù)文件等均應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件要求備全，缺少任何必須文件的投標(biāo)將被排除在中標(biāo)人之外?！　∮捎诓煌飿I(yè)具有不同性質(zhì)，不同招標(biāo)項(xiàng)目具有不同要求，其投標(biāo)書的內(nèi)容要求也相應(yīng)呈現(xiàn)出差異。物業(yè)管理投標(biāo)書的編寫在經(jīng)歷了前文所述的準(zhǔn)備工作之后，投標(biāo)公司便進(jìn)入了編寫報(bào)送投標(biāo)書階段。投標(biāo)公司在實(shí)踐中可根據(jù)具體情況自行發(fā)揮。這些文件主要包括：　　(1)公司簡介?！　?3)公司對合同意向的承諾?！　?5)物業(yè)管理組織實(shí)施規(guī)劃等?！　　　≈饕赋龃舜瓮稑?biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的特點(diǎn)、難點(diǎn)，可列舉說明，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。定時(shí)對小區(qū)公共場所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔消毒；加強(qiáng)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶、花草樹木，禁止人為破壞行為。即市政道路、下水管道、窨井與消防等公共設(shè)施的管理、維修、保養(yǎng)等工作。因此，這類物業(yè)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在：　　①機(jī)電設(shè)備管理。須設(shè)保安班，24小時(shí)值班守衛(wèi)，建立來訪人員登記制度，公共場所安裝閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)，保證大樓每個(gè)角落都能處在保安人員控制中。主要是對公用設(shè)施、公共場所進(jìn)行定期檢查、維修。保證工作時(shí)間上述設(shè)備正常工作，不允許出錯(cuò)。通常大型商業(yè)中心客流量較大，容易發(fā)生安全問題，故應(yīng)保證24小時(shí)專人值班巡邏，以及便衣保安人員場內(nèi)巡邏。有專職人員負(fù)責(zé)場內(nèi)巡回保潔、垃圾清掃，隨時(shí)保持商場環(huán)境衛(wèi)生?！　　　?1)開發(fā)設(shè)計(jì)建設(shè)期間的管理顧問服務(wù)內(nèi)容　　簡要介紹物業(yè)管理公司前期介入所應(yīng)考慮的問題及其意義，接下來就各問題進(jìn)行詳細(xì)敘述。投標(biāo)公司應(yīng)從使用者角度考慮設(shè)施的配置能否滿足住戶的普遍需要。主要就先前所分析到的管理難點(diǎn)有針對性地提出施工方面的建議，以利于日后管理。　?、哿谐鲐?cái)務(wù)預(yù)算方案?！　、谧粞b修工程及物料運(yùn)送的管理服務(wù)?！　?4)管理運(yùn)作服務(wù)內(nèi)容　?、傥飿I(yè)管理人力安排。　?、矍鍧嵎?wù)?！　、葚?cái)務(wù)管理服務(wù)。　?、咦赓U管理服務(wù)?！　、崞渌芾矸?wù)內(nèi)容?！　《?、物業(yè)管理投標(biāo)書編寫注意事項(xiàng)　　(一)物業(yè)管理投標(biāo)書的基本要素　　物業(yè)管理投標(biāo)書作為評標(biāo)的基本依據(jù)，必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。投標(biāo)書中必須使用國家統(tǒng)一規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，不允許混合使用不同的度量制?！　　　⊥稑?biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，它必須要能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案，因此，簡潔、明確、文法通暢、條理清楚是投標(biāo)書文字必須滿足的基本要求?！　　　⊥稑?biāo)書的編寫不僅應(yīng)做到投標(biāo)目標(biāo)明確、方案可行，編寫人員還應(yīng)熟練掌握與投標(biāo)書內(nèi)容相關(guān)的法律、技術(shù)和財(cái)務(wù)知識(shí)，并以服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，綜合運(yùn)用心理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面的理論和技巧?！　?二)物業(yè)管理投標(biāo)書編寫中應(yīng)注意的問題　　，無空缺。投標(biāo)方所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯(cuò)誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。若投標(biāo)公司認(rèn)為原有標(biāo)書格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補(bǔ)充說明，但不得任意修改原標(biāo)書格式。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項(xiàng)目提出合理的報(bào)價(jià)。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚、文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)定，不得行賄、徇私舞弊；不得泄漏自己的標(biāo)價(jià)或串通其他投標(biāo)人哄抬標(biāo)價(jià)；不得隱瞞事實(shí)真相；不得做出損害他人利益的行為。　　，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的質(zhì)量等級?！　?，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納保證金萬元(大寫)。負(fù)責(zé)為物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，簽署上述物業(yè)的投標(biāo)文件，進(jìn)行合同談判，簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)。截止到1998年底，本公司已接管樓房585棟，總建筑面積256萬余平方米?！　啄陙恚鞠群笥谢▓@小區(qū)榮獲“全國城市優(yōu)秀示范居住小區(qū)”稱號(hào)，并順利通過了英國ＢSI認(rèn)證機(jī)構(gòu)和市ＳQＣＣ質(zhì)量認(rèn)證中心對花園物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量保證體系的認(rèn)證，率先成為中國北方地區(qū)榮獲ＩSO9002質(zhì)量認(rèn)證證書的物業(yè)公司；市北里東區(qū)和市北里中區(qū)小區(qū)分別榮獲了“全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號(hào)；街南里小區(qū)、街東里小區(qū)、幸福一村小區(qū)和龍華園小區(qū)也分別獲得了“市優(yōu)秀物業(yè)管理居住區(qū)”稱號(hào)?？傌?fù)責(zé)人(項(xiàng)目經(jīng)理)和各級負(fù)責(zé)人(部門人員)配置見下表?！　∷?、服務(wù)款項(xiàng)收取方式：　　物業(yè)竣工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1％的管理基金?！　×?、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿足。投標(biāo)文件七物業(yè)管理要點(diǎn)　　物業(yè)管理服務(wù)可以說是一門學(xué)問，本公司以小心計(jì)算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過長期的工作改進(jìn)和提高，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益和投資潛質(zhì)都能達(dá)致極限。租用戶對這類大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為差錯(cuò)，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為順暢，租用戶及訪客利用停車場設(shè)備也更加方便快捷。停車場內(nèi)必須裝有足夠的通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全?！　?2)物業(yè)竣工驗(yàn)收前的管理顧問服務(wù)　　①制訂租約條款、管理守則和租用戶手冊；　?、趩T工培訓(xùn)計(jì)劃；　?、圬?cái)務(wù)預(yù)算?！　?2)節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作。本公司將建議業(yè)主對部分設(shè)備的增添預(yù)留出空間，如中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)位置、停車場的設(shè)備需求、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施的預(yù)留等?！　?)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本　　就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算供業(yè)主參考?！　?)停車場管理建議　　依據(jù)現(xiàn)在的停車場規(guī)劃提出管理顧問意見，內(nèi)容包括：　　(1)制訂停車場整體經(jīng)營策略，如出租營運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！　∥飿I(yè)的管理守則將作為租約條款的一部分，本公司將依據(jù)國外的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制訂一套符合標(biāo)準(zhǔn)的管理規(guī)章。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并重，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟悉并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序?！　　　‖F(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對整幢建筑物的財(cái)務(wù)管理更為重視。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對該物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作出評估，而該項(xiàng)評估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。　　(4)雜項(xiàng)支出　?、賵@藝保養(yǎng)；　?、诠?jié)日布置；　?、鄞髽乔鍧?；　　④行政管理；　　⑤會(huì)計(jì)稽核大樓賬目；　　⑥大樓保險(xiǎn)；　　⑦預(yù)留修繕基金；　?、喙芾斫?jīng)理人酬金。單位內(nèi)的工程問題亦需要用戶于一定時(shí)間內(nèi)告知物業(yè)管理公司及時(shí)予以修繕。此期間的保安顧問服務(wù)，將包括大樓內(nèi)全部公共場所、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等處的保安工作?！　榉乐勾髽菢前宄兄爻^建筑法規(guī)允許的限度，公司應(yīng)告知各用戶有關(guān)規(guī)定，同時(shí)也要求用戶提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違