【正文】 從實(shí)用性的角度對智能化設(shè)計提出補(bǔ)充和修改性建議。從實(shí)際出發(fā)，對原設(shè)計中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分，提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。對培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。確定入崗模擬訓(xùn)練方案。召開專題會議，檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實(shí)情況。 實(shí)施培訓(xùn)工作。 邀請開發(fā)商派員參加會議。熟悉樓宇建造情況。 每周二次巡視施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場。需開發(fā)商配合的工作組織相關(guān)人員對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查，及時反饋相關(guān)意見。基礎(chǔ)工作總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。（5） 正式實(shí)施中心工作迎接大批業(yè)主入住。推行ISO國際質(zhì)量體系。房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。停車占路協(xié)議書（明確車位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)）。物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責(zé)）?；A(chǔ)工作驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見前期物業(yè)管理工作設(shè)想。在預(yù)驗(yàn)收過程中未達(dá)到設(shè)計和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書面整改報告。派發(fā)并要求業(yè)主簽收《”XX小區(qū)”居住物業(yè)禁止行為》，并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。與開發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問題。通過現(xiàn)場模擬，驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜，如否，則作適當(dāng)修正。需開發(fā)商配合的工作協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場的方式或辦理工地出入證件。施工監(jiān)理介入根據(jù)開發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案，實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。制定適合”XX小區(qū)”物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。明確交流的方式以及問題糾正的措施和驗(yàn)證方法。根據(jù)我們的觀察和分析，實(shí)施對”XX小區(qū)”全面管理分為5個階段，并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作，以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ)，為全面管理提供必要條件。并通過我們的努力，打造XX小區(qū)物業(yè)管理的品牌。進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘用戶的潛在需求，滿足深層次的物質(zhì)和精神需要，做到“客有所呼，我有所應(yīng)，客有所需，我有所為”，以人性化、個性化、情感化、理性化服務(wù)，體現(xiàn)“親人式”服務(wù)的效果，通過物業(yè)管理延伸服務(wù)把服務(wù)不斷推向“星級化”。我們將嚴(yán)格遵守有關(guān)交通法規(guī)及規(guī)定，并根據(jù)小區(qū)的實(shí)際狀況，加強(qiáng)與交警部門的聯(lián)系，制定相應(yīng)制度和規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行，以維持車輛進(jìn)出及停放的秩序。XX小區(qū)的綠化要求，我們通過設(shè)立綠化養(yǎng)護(hù)中心，保障小區(qū)的環(huán)境清潔，全面加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。六大措施措施之一：智能化管理上做到“三個到位”。XX小區(qū)屬區(qū)域性高檔商品房住宅小區(qū)，安居樂業(yè)，享有一個舒適、安全的居住環(huán)境是廣大業(yè)主和我們XX物業(yè)共同關(guān)注的問題，我們將從小區(qū)實(shí)際情況出發(fā)，實(shí)施“人防為主、技防為輔”、全面防范”的整體治安思路。智能化設(shè)施提高了小區(qū)的安全性，改變了傳統(tǒng)的工作方式，與此同時，也給物業(yè)管理帶來了質(zhì)的變化，他要求物業(yè)公司在管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式上都要現(xiàn)代化。品牌服務(wù)就是要體現(xiàn)天地房產(chǎn)和XX物業(yè)的企業(yè)品牌形象，星級管理指的是在管理的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量、形式上賦予星級的內(nèi)容，并在此基礎(chǔ)上賦予新的理念和新的內(nèi)容。其中具備物業(yè)管理知識的專業(yè)管理人才20余人。公司秉承“規(guī)范科學(xué)、嚴(yán)格管理、熱心細(xì)致、服務(wù)周到”的企業(yè)精神，經(jīng)過兩年多的奮勇拼搏和開拓進(jìn)取，已建設(shè)成云陽縣經(jīng)營規(guī)模較大、管理水平較高、服務(wù)質(zhì)量較好的物管企業(yè)之一。根據(jù)《投標(biāo)邀請函》要求提供的資料，我們已提供下列資料：1. 我們將提供《工商營業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級證書》等資料復(fù)印件。我們根據(jù)XX小區(qū)前期物業(yè)項(xiàng)目《投標(biāo)邀請函》，經(jīng)考察現(xiàn)場和研究相關(guān)文件后決定應(yīng)標(biāo)，我公司代表 經(jīng)正式授權(quán)并將代表我司 （投標(biāo)單位名稱）提交投標(biāo)文件（含商務(wù)、技術(shù)部分），投標(biāo)文件各5份（正本1份副本4份），據(jù)此函，投標(biāo)人茲宣布承諾如下：1. 我們已詳細(xì)審核了投標(biāo)邀請函全部內(nèi)容。2. 我們將按照投標(biāo)邀請函的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，并嚴(yán)格遵守政府相關(guān)的法律法規(guī)。2. 我們將提供我司企業(yè)性質(zhì)、注冊地址、通訊地址、法人代表姓名、已管理物業(yè)情況、公司主要人員情況等基本情況（如：類似物業(yè)服務(wù)樓盤、相關(guān)業(yè)績和榮譽(yù)證書）。目前擁有粼江豪庭、城投紫晶城和尚城具有水電氣、電梯等設(shè)備維護(hù)、維修的專業(yè)技師，能夠完全滿足現(xiàn)代化住宅小區(qū)的管理需要，為企業(yè)的發(fā)展打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)，為提供高品質(zhì)的服務(wù)積蓄了力量。我們采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。智能化設(shè)施要求高、操作嚴(yán)、范圍廣，涉及到管理、保衛(wèi)、通信等方方面面。我們有理由相信，經(jīng)過我們的管理和服務(wù)，以及全體業(yè)主的配合，小區(qū)的秩序維護(hù)正常有序，生活環(huán)境能得到安全保障。我們成立了智能化技術(shù)攻關(guān)小組，多方培訓(xùn)并吸納專業(yè)人才，在充分研究智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上制定了運(yùn)行方案和維護(hù)方案。我們擬定了視覺手冊、環(huán)境手冊、制定了全面的環(huán)境管理方案，我們深信，經(jīng)過我們的努力和科學(xué)管理，加上XX小區(qū)本身擁有的景色環(huán)境，XX小區(qū)一定能成為綠色環(huán)保、人見人愛的現(xiàn)代化康居小區(qū)。措施之五：發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，對XX物業(yè)的人力資源進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)施對小區(qū)的專業(yè)化管理。 管理服務(wù)定位服務(wù)定位我們多努力，讓您更滿意。文化定位核心理念：上善若水公司的目的在于通過持續(xù)提高自身管理素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，不斷持續(xù)超越廣大業(yè)戶日益增長的對物業(yè)服務(wù)的需求和期望，以似水善意打動業(yè)戶，以似水柔情善待業(yè)戶，以似水純真贏得業(yè)戶，真正做到100%以業(yè)戶為中心。 具體時段和任務(wù)前期熟悉、培訓(xùn)模擬（1） 前期熟悉階段中心工作公司領(lǐng)導(dǎo)層對”XX小區(qū)”的基本情況作全面了解，研究物業(yè)本體（包括各類設(shè)備、實(shí)施）、研究開發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。（2） 培訓(xùn)模擬階段中心工作抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn)，通過考核進(jìn)行篩選，組建管理服務(wù)中心管理班子，適時進(jìn)行模擬操作。制定各崗位階段性工作目標(biāo)，同時制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。建議采用的方法：二周一次現(xiàn)場查勘（無陪同）。根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度，提供相關(guān)資料，如設(shè)備、設(shè)施使用說明書、售樓合同等。進(jìn)行接管訓(xùn)練，調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時間以及三方參與驗(yàn)收人員名單，明確各自崗位要求及職責(zé)。監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報告的相關(guān)質(zhì)量問題以及合理化建議。整改整改報告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改，然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。編制違章處理程序，制止各類違章行為。物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料：房屋買賣合同。其它資料。需開發(fā)商配合的工作。檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性，必要時作適當(dāng)修改。檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充，保證所提供的服務(wù)符合要求。參與制定糾正和預(yù)防措施。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進(jìn)入手續(xù)）。開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙： 每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。召開協(xié)調(diào)會，說明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。 會議確定管理服務(wù)中心組成人員的類型、要求。物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。開發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。對小區(qū)的配套部分，包括客戶的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作，制定驗(yàn)收表格，清點(diǎn)物品數(shù)量，檢查施工質(zhì)量。管理的組織架構(gòu)根據(jù)XX小區(qū)物業(yè)管理的要求，按照資源共享，服務(wù)第一，精干高效、反應(yīng)迅速的基本原則，設(shè)計了XX小區(qū)管理處的組織結(jié)構(gòu)，他的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按系統(tǒng)排列，權(quán)力集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。環(huán)境保潔服務(wù)中心——負(fù)責(zé)公共部位和內(nèi)樓道的清潔；——負(fù)責(zé)室外綠化養(yǎng)護(hù)計劃并組織實(shí)施；——負(fù)責(zé)在管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行滅四害、除蟲等活動；——負(fù)責(zé)衛(wèi)生防疫工作的實(shí)施。監(jiān)督機(jī)制和自我約束機(jī)制業(yè)主上海XX物業(yè)有限公司行業(yè)行政主管部門萬博花園物業(yè)管理處規(guī)章制度內(nèi)部員工約束監(jiān)督目標(biāo)責(zé)任人分解機(jī)制總目標(biāo)部門目標(biāo)班組目標(biāo)個人目標(biāo)保證措施保證措施保證措施保證措施管理處 部門 班組長 管理員作為小區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，管理處有一個總目標(biāo)，各部門、班組，直至各人都有各自的分目標(biāo)，要使其明確目標(biāo)，在日常工作中用目標(biāo)自我約束，并通過目標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)和獎懲辦法，起到激勵和懲罰作用，促進(jìn)各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。管理處內(nèi)部管理制度，以XX物業(yè)有限公司通過的ISO9001質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)，將完整的體系延伸、移植到XX小區(qū)。作業(yè)指導(dǎo)書——檔案管理制度——檔案保管規(guī)定——檔案存檔目錄及要求——日常規(guī)范文本管理規(guī)定——發(fā)函及通告規(guī)定——辦公用品管理規(guī)定——辦公設(shè)備管理規(guī)定——內(nèi)部鑰匙管理規(guī)定——服務(wù)質(zhì)量及日常管理評定標(biāo)準(zhǔn)——服務(wù)質(zhì)量及日常管理檢查規(guī)范——設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及清潔衛(wèi)生評定標(biāo)準(zhǔn)——設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)及清潔衛(wèi)生檢查規(guī)范——物業(yè)夜間巡查制度——班組運(yùn)行規(guī)定——物業(yè)門衛(wèi)職責(zé)——物業(yè)巡邏制度——消防監(jiān)控中心安全規(guī)定——交接班制度——對講機(jī)使用保養(yǎng)規(guī)定——變配電值班制度——物品進(jìn)出管理規(guī)定——消防安全巡查制度——消防培訓(xùn)、演練制度——防火責(zé)任人職責(zé)——工程技術(shù)員消防職責(zé)——消防設(shè)施、器材管理和保養(yǎng)規(guī)定——動火作業(yè)安全規(guī)定——消防監(jiān)控中心防火制度——機(jī)房出入管理規(guī)定——機(jī)房鑰匙管理規(guī)定——消防監(jiān)控中心管理規(guī)定——電梯日常運(yùn)行操作規(guī)范——電梯機(jī)房管理規(guī)定——停送電管理規(guī)定——設(shè)備巡回檢查制度——空置單元工程巡視和檢查制度——水池水箱管理規(guī)定——水池水葙清洗消毒操作規(guī)程——工程報修服務(wù)操作規(guī)定——物料倉庫管理規(guī)定——物品分類及申購領(lǐng)用管理規(guī)定——外包合同（協(xié)議）評估制度——外包合同（協(xié)議）簽訂程序——外包合同（協(xié)議）管理規(guī)定——備用金制度——發(fā)票及收據(jù)管理制度——現(xiàn)金報銷及管理制度——財務(wù)報表提交制度——一次性費(fèi)用審批程序——物品采購審批程序——管理費(fèi)上繳及核對制度——消防治安類應(yīng)急處理程序及方案——工程故障類應(yīng)急處理程序及方案——人員傷害類應(yīng)急處理程序及方案——自然災(zāi)害類應(yīng)急處理程序及方案——服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查制度——物資采購制度——原材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 小區(qū)檔案資料的建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素。并樹立檔案管理的財富觀、資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù)。各類檔案內(nèi)容涵蓋如下：物業(yè)驗(yàn)收檔案——物業(yè)土建、設(shè)備安裝竣工資料（圖紙、設(shè)備資料）——物業(yè)設(shè)施設(shè)備的質(zhì)檢、消防、勞動、公安及音像等管理部門驗(yàn)收合格文件——物業(yè)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)合同——物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收記錄——物業(yè)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備移交記錄——單元驗(yàn)收及移交記錄業(yè)戶資料——使用入住情況記錄——業(yè)戶情況登記（包括單位名稱、聯(lián)系人、建筑面積、交接記錄等）管理文件匯編——管理合同、管理公約、服務(wù)指南等——物業(yè)各類管理規(guī)章制度——各項(xiàng)管理外包合同——合格供應(yīng)商名錄供應(yīng)合同設(shè)施設(shè)備檢測檔案——供電部門對變配電間定期進(jìn)行電氣測試的報告記錄——質(zhì)檢部門出具的電梯合格證書及年檢報告——生活水箱定期清洗消毒記錄（包括衛(wèi)生部門水質(zhì)檢測報告、清洗人員體檢證明）——避雷系統(tǒng)定期檢測報告——定期沉降檢測報告——消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備定期檢測記錄、消防泵及管道定期試機(jī)記錄、煙感溫感探頭測試記錄——其它設(shè)施設(shè)備檢測記錄資料設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)檔案——設(shè)備設(shè)施一覽表——設(shè)備臺帳——設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃房屋本體維修保養(yǎng)檔案——房屋本體日常維修保養(yǎng)制度及程序——房屋本體大修計劃及實(shí)施記錄——房屋本體日常巡檢記錄管理運(yùn)作類檔案——會務(wù)服務(wù)值班記錄——保安值班記錄——保潔檢查記錄——工程值班與巡檢記錄——質(zhì)量管理監(jiān)督記錄——管理工作計劃與報告——工程設(shè)備管理計劃與報告——管理處與各方往來函文——客戶保修與投訴處理記錄——承包商維修或保養(yǎng)工作情況記錄檔案管理流程靜態(tài)文件資料小區(qū)資料驗(yàn)收資料接管資料管理文本規(guī)章制度……動態(tài)文件資料合 同報 告記錄表格會議記錄往來函文……整理分類編號登記進(jìn)檔入柜保管使用定期備份建立目錄輸入電腦定期處理過期、作廢文件資料文件資料收集檔案管理規(guī)定整個物業(yè)項(xiàng)目的檔案資料由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督保管，各級管理人員按照分工負(fù)責(zé)匯集整理，由小區(qū)管理處文員負(fù)責(zé)文件存檔工作。經(jīng)理/部門主管調(diào)職、離任時應(yīng)向接任者辦理檔案移交手續(xù)，經(jīng)公司確認(rèn)后方可離任。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料歸檔管理（1）歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。（2）檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。（1）外部網(wǎng)：與廣大業(yè)主、房管局主管處室進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等，隨時可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān)督和檢查。服務(wù)接待人員高中以上學(xué)歷，對社區(qū)秩序維護(hù)員、保潔、工程維修基本知識有一定的了解，性格溫順、相貌及自身素質(zhì)良好，能熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗(yàn)，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、能吃苦耐勞，處理問題及時有效，持有物業(yè)管理上崗證，年齡在30周歲