【正文】 送達開發(fā)商，由開發(fā)商督促承建商或其它方式進行整改，然后由驗收小組進行檢查驗收，直至符合驗收標準。正式驗收經(jīng)整改符合要求后，由驗收小組進行正式驗收，最終確認物業(yè)建筑及設備、設施符合接受要求。接納前期業(yè)主入住?；A工作驗收工作基本內容見前期物業(yè)管理工作設想。編制違章處理程序，制止各類違章行為。派發(fā)、簽收各類資料。物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料：入住須知（明確業(yè)主及同住人、使用人的權利義務關系，明確居住物業(yè)各類禁止行為）。物業(yè)管理規(guī)定（各崗位職責）。物業(yè)管理收費批準文件。房屋裝修協(xié)議書（明確業(yè)主在裝修中需承擔的義務）。外來人員出入登記辦證制度（施工人員進出花園遵守的各類規(guī)定）。停車占路協(xié)議書（明確車位及相應的權利義務）。業(yè)主辦理入住手續(xù)時隨帶資料：房屋買賣合同。開發(fā)商簽發(fā)的入住通知書業(yè)主身份證或企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。委托書及被委托人身份證。房屋維修基金、管理費、裝修垃圾清運費。其它資料。業(yè)主辦理入住手續(xù)時，同時提供相關服務（代請信譽較好的裝修公司；代請施工質量監(jiān)理人員；代為訂購花卉及家庭綠化布置、管理；其它委托服務等）。加大各類違章糾正力度，力保前期無違章。推行ISO國際質量體系。需開發(fā)商配合的工作。嚴格履行建筑施工質量驗收手續(xù)，把好第一關。派員定期參加建筑質量回訪會議并監(jiān)督承建商一同參與（每月一次）。（5） 正式實施中心工作迎接大批業(yè)主入住。檢驗各工種操作要求及各項制度的適宜性，必要時作適當修改。制定糾正和預防措施。全面實施品牌戰(zhàn)略?；A工作總結前階段的經(jīng)驗教訓，為業(yè)主提供更直接更有效的服務。檢查各工種的工作效果，征詢各方面的意見或建議，針對性的對相關工作要求及規(guī)章制度作修改補充，保證所提供的服務符合要求。對可能發(fā)生的各類不利于管理工作的因素作分析（包括：違章占路、亂停車、違章搭建、亂倒垃圾等），制定相應的糾正和預防措施。按即定方針，全面實施品牌戰(zhàn)略。需開發(fā)商配合的工作組織相關人員對物業(yè)管理工作進行檢查，及時反饋相關意見。參與制定糾正和預防措施。（1） “XX小區(qū)”前期物業(yè)管理工作計劃 “XX小區(qū)”前期物業(yè)管理工作計劃時間工作計劃工作要求成立籌備工作小組。明確工作要求及職責。協(xié)調進入施工現(xiàn)場。物業(yè)管理前期介入（按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場進入手續(xù)）。按前期介入要求實施物業(yè)管理前期介入工作。 每月一次參加工作例會（時間另定）。 每周二次巡視施工現(xiàn)場，對施工現(xiàn)場存在的問題以書面或口頭形式提出建議。開發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙： 每幢樓層標準平面圖、底層、頂層平面圖。 水、電、煤、排污等管線走向圖。 智能化設施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。召開協(xié)調會，說明有關技術資料的保存、移交事宜。請開發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。管理服務中心籌建工作會議。 邀請開發(fā)商派員參加會議。 會議確定管理服務中心組成人員的類型、要求。 確定培訓計劃。 管理服務中心人員招聘工作計劃。 實施培訓工作。物業(yè)公司制定，開發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對業(yè)主承諾文書樣本。參與智能化設備、設施培訓開發(fā)商協(xié)調智能化設施產(chǎn)品供應商，提供產(chǎn)品說明書。完成制定《”XX小區(qū)”居住物業(yè)禁止行為》等相關文件物業(yè)公司負責，開發(fā)商審核。召開專題會議，檢查針對前期介入過程中合理化建議工作落實情況。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。確定二年保修責任及保修費用事宜。討論、擬稿、確認。確定入崗模擬訓練方案。物業(yè)公司負責。確定物業(yè)預驗收的方法及三方參與驗收人員名單，確定預驗日期。開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。對培訓人員進行授課。開發(fā)商有關領導主講。月底前實施培訓，制定招聘員工計劃。按XX小區(qū)要求實施。做好交接管驗收的準備工作。物業(yè)公司負責。對物業(yè)進行預檢物業(yè)公司負責對接受培訓人員進行入崗模擬訓練（走場）對管理文件和各工種人員的適宜性進行考察論證物業(yè)公司負責，開發(fā)商指導根據(jù)預驗情況編寫整改報告物業(yè)公司負責召開三方會議，落實整改工作擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負責派發(fā)各類資料并要求購房者簽收開發(fā)商負責移交整套圖紙及批準文件開發(fā)商、承建商、物業(yè)公司正式驗收三方參加迎接先期業(yè)主入住舉行入戶儀式首期業(yè)主入住滿二個月，召開業(yè)主回訪工作會議開發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加檢查物業(yè)公司管理情況開發(fā)商（2） 前期物業(yè)管理工作設想XX物業(yè)公司從得到中標通知起成立專門的工作小組（工作小組成員組成名單另附），針對”XX小區(qū)”的實際情況，盡快熟悉有關圖紙，從物業(yè)管理的角度對建筑結構、建筑材料、水電、秩序維護員消防、辦公通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設施提出合理化建議，定期派有關人員參加工程例會，參與工程驗收，做好各種資料的收集存檔工作。（3） 前期物業(yè)管理的內容對整個物業(yè)從結構構造到材料選購、裝飾、裝修、設備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。從實際出發(fā)，對原設計中可能存在的缺項、漏項和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調的部分，提出補充建議和改進建議。對小區(qū)的配套部分，包括客戶的進出通道和道閘等設置提出建議。結合物業(yè)管理的實際經(jīng)驗，對XX小區(qū)所用的設施設備的型號、質量、性能等提出參考意見，并配合開發(fā)商進行驗收，包括檢驗其質量是否符合國家有關標準要求，有無質檢合格證書，配件是否齊全，安裝是否平整，是否便于維修，各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確，運轉是否正常，輔機和工具是否齊全等。對工程后期設備的安裝調試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見和建議。從實用性的角度對智能化設計提出補充和修改性建議。協(xié)助業(yè)主做好驗收和接管工作，制定驗收表格，清點物品數(shù)量，檢查施工質量。（4） 配合開發(fā)商做好樓宇銷售工作 物業(yè)管理服務的前期介入重要任務之一，就是配合開發(fā)商的售樓工作，管理服務中心將按開發(fā)商的具體要求，擬定關于接待、陪同、解釋，樣板房管理等一系列方案確保開發(fā)商的信譽不受影響和售樓工作的方便，同時讓有購房意向的參觀者初步體會優(yōu)良物業(yè)管理服務的真諦，從而激發(fā)置業(yè)欲望。公司將遵循上述原則，為”XX小區(qū)”提供上佳的物業(yè)管理服務，并通過矢志不渝的努力，同開發(fā)商及全體業(yè)主一起，共創(chuàng)物業(yè)開發(fā)和管理的佳績，使該小區(qū)成為周遍地區(qū)的標的。第一章 項目管理機構運作方法及管理制度 管理方式XX物業(yè)在XX小區(qū)的全方位服務中，充分利用XX物業(yè)的技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，吸收最先進的物業(yè)管理思想，結合樓盤獨特的人文特點，制定XX小區(qū)的管理體系。管理的組織架構根據(jù)XX小區(qū)物業(yè)管理的要求，按照資源共享，服務第一，精干高效、反應迅速的基本原則，設計了XX小區(qū)管理處的組織結構，他的特點是：組織中各種職務按系統(tǒng)排列，權力集中，責任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。（管理的組織架構圖見下頁）物業(yè)管理處XX小區(qū)XX物業(yè)安全保障服務中心綠化養(yǎng)護中心維修服務中心 服務接待中心環(huán)境保潔服務中心管理的組織架構圖：各部門主要職能管理處——負責管理處行政、總務工作；——負責管理處人事、勞資、培訓工作；——負責管理處的財務管理工作；——負責物料采購、供應；——負責為管理處服務人員提供辦公用品、生產(chǎn)、維修、管理服務工具、工作服等；——負責處理與相關部門的公共關系和社區(qū)文化建設；——負責協(xié)調ISO9001貫標工作；——負責各部門崗位職責的巡查、督查。安全保障服務中心——負責對XX小區(qū)實行封閉式管理；——負責24小時值班及巡邏；——負責監(jiān)控中心24小時值班；——確保消防系統(tǒng)的設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；——負責開展消防法規(guī)及消防知識的教育，建立義務消防隊；——負責對進出小區(qū)的機動車和非機動車進行管理和疏導；——負責地面、地下停車場疏導和出入口管理。維修服務中心——負責小區(qū)公共設施及場所的維修和定期保養(yǎng)；——負責公共設備（消防設備除外）的運行管理、維修和養(yǎng)護保養(yǎng)；——負責房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；——負責智能系統(tǒng)末端設備設施的維修和定期保養(yǎng)。環(huán)境保潔服務中心——負責公共部位和內樓道的清潔；——負責室外綠化養(yǎng)護計劃并組織實施；——負責在管理區(qū)域內進行滅四害、除蟲等活動；——負責衛(wèi)生防疫工作的實施。接待服務中心——負責接待業(yè)主的來人來訪、業(yè)務接待、物業(yè)報修等；——負責進戶、退戶工作；——負責裝修接待及辦理相關手續(xù)；——負責處理業(yè)主投訴及跟蹤驗證工作；——負責小區(qū)綜合服務如：找人、叫醒、留言轉告等延伸服務；——負責各類應急接待。運作機制管理目標分解機制目標計劃分目標計劃實施體系資源使用控制體系成本控制橫道圖反饋與檢查總目標分解在目標管理體系中，對總目標的分解、化大目標為各個分目標，每完成一個分目標，對總目標來說是跨了一小步，每一個一小步累加就變成一大步。對總目標來說，就是通過各個分目標的完成，來實現(xiàn)本身的目的。監(jiān)督機制和自我約束機制業(yè)主上海XX物業(yè)有限公司行業(yè)行政主管部門萬博花園物業(yè)管理處規(guī)章制度內部員工約束監(jiān)督目標責任人分解機制總目標部門目標班組目標個人目標保證措施保證措施保證措施保證措施管理處 部門 班組長 管理員作為小區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機構，管理處有一個總目標，各部門、班組，直至各人都有各自的分目標，要使其明確目標，在日常工作中用目標自我約束，并通過目標考核標準和獎懲辦法，起到激勵和懲罰作用，促進各項目標的實現(xiàn)。信息反饋和處理機制——嚴格按照ISO9001：2000質量管理體系執(zhí)行——每半年一次顧客滿意度調查——不定期顧客意見征詢，并及時將反饋意見落實——在內部管理上，每周召開管理處例會和部門例會——每日及時完成當日工作，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋服務員保潔員執(zhí)行命令（各相關人員）維修工業(yè) 主用 戶上級指令執(zhí)行結果秩序維護員發(fā)布命令監(jiān)控、跟蹤分析整理信息接受 管理規(guī)章制度吸收先進物業(yè)管理理念，結合本案人性化管理傳統(tǒng)，XX物業(yè)在制定管理規(guī)章制度時注意做到使物業(yè)管理既有法可依，又管而不死，保持規(guī)章的適度靈活性，努力營造良好的居住和生活氛圍。管理制度訂立的原則管理處外部公開制度的訂立符合物業(yè)管理相應的法律、規(guī)定。所有外部制度的建立，均基于委托管理合同，保障業(yè)主、本公司等法律主體在權力行使上的均衡，明確細化涉及XX小區(qū)物業(yè)管理服務有關個法律主體的責任和義務邊界，保證委托管理合同文本的順利實施。管理處內部管理制度，以XX物業(yè)有限公司通過的ISO9001質量管理體系為基礎，將完整的體系延伸、移植到XX小區(qū)。內部制度突出XX現(xiàn)有物業(yè)管理的技術含量，對規(guī)范而行之有效的程序文件、作業(yè)指導書、質量控制記錄作適應性修改后，形成XX小區(qū)的質量管理體系。外部公開管理制度的構架外部公開管理制度作為XX小區(qū)管理處ISO9001質量管理體系公開文件及外來文件，包括如下主要文件（具體內容待中標后隨貫標文件發(fā)管理處）：主要法律和法規(guī)——《中國人民共和國公司法》——《中國人民共和國合同法》——《中國人民共和國民法通則》——《中國人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》——《中國人民共和國消防法》——《中國人民共和國環(huán)境保護法》——《物業(yè)管理條理》——《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》主要部門規(guī)章和地方法規(guī)——《全國物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細則》——《房屋建筑工程質量保修辦法》——《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》內部管理制度的體系內容質量手冊闡明XX小區(qū)的管理質量方針以及質量管理體系中控制要素的說明。程序文件涵蓋管理處對XX小區(qū)所有日常物業(yè)管理規(guī)范。作業(yè)指導書——檔案管理制度——檔案保管規(guī)定——檔案存檔目錄及要求——日常規(guī)范文本管理規(guī)定——發(fā)函及通告規(guī)定——辦公用品管理規(guī)定——辦公設備管理規(guī)定——內部鑰匙管理規(guī)定——服務質量及日常管理評定標準——服務質量及日常管理檢查規(guī)范——設施設備維修保養(yǎng)及清潔衛(wèi)生評定標準——設施設備維修保養(yǎng)及清潔衛(wèi)生檢查規(guī)范——物業(yè)夜間巡查制度——班組運行規(guī)定——物業(yè)門衛(wèi)職責——物業(yè)巡邏制度——消防監(jiān)控中心安全規(guī)定——交接班制度——對講機使用保養(yǎng)規(guī)定——變配電值班制度——物品進出管理規(guī)定——消防安全巡查制度——消防培訓、演練制度——防火責任人職責——工程技術員消防職責——消防設施、器材管理和保養(yǎng)規(guī)定——動火作業(yè)安全規(guī)定——消防監(jiān)控中心防火制度——機房出入管理規(guī)定——機房鑰匙管理規(guī)定——消防監(jiān)控中心管理規(guī)定——電梯日常運行操作規(guī)范——電梯機房管理規(guī)定——停送電管理規(guī)定——設備巡回檢查制度——空置單元工程巡視和檢查制度——水池水箱管理規(guī)定——水池水葙清洗消毒操作規(guī)程——工程報修服務操作規(guī)定——物料倉庫管理規(guī)定——物品分類及申購領用管理規(guī)定——外包合同（協(xié)議）評估制度——外包合同（協(xié)議）簽訂程序——外包合同（協(xié)議）管理規(guī)定