【正文】 全程推廣策略構(gòu)想 華潤 420 項目 寫在提案之前 解構(gòu)主義 (Deconstruction)， 是二十世紀(jì)六十年代由法國哲學(xué)家雅克 ?德里達(dá)系統(tǒng)提出的。解構(gòu)主義重視個體、部件本身，反對總體統(tǒng)一。目的是 打破秩序然后再創(chuàng)造更為合理的秩序。 解構(gòu)主義對西方傳統(tǒng)的哲學(xué)思想進(jìn)行挑戰(zhàn)，以打破束縛人們的條條框框。 關(guān)于解構(gòu)主義 ，打解構(gòu)主義建筑理論認(rèn)為應(yīng)該把許多存在的現(xiàn)代和傳統(tǒng)的 建筑因素重新構(gòu)建 ，利用更加寬容的、自由的、多元的方式來建構(gòu)新的建筑理論構(gòu)架。 關(guān)于解構(gòu)主義建筑理論 和傳統(tǒng)的建筑因素重新構(gòu)建，利用更加 寬容的、自由的、多元的方式 來建構(gòu)新的建筑理論構(gòu)架。點亮解構(gòu)主義的明燈 從廣義來看 ， 就是為了實現(xiàn)項目對經(jīng)濟(jì)的控制 ， 其目的就是要打破已有的社會 、 環(huán)境和生活等各種秩序 ， 包括置業(yè)者的居住 、 思維等各種習(xí)慣 ， 把它們統(tǒng)統(tǒng)打成碎片 ， 再組合成一種新的 “ 秩序 ” 。 為什么解構(gòu) 420 在這里 ， 我們不是單純的借用 “ 解構(gòu) ” 的概念 ， 而是希望在文化 、 思維和應(yīng)用上實現(xiàn)對華潤 420項目的價值提升 。 為什么解構(gòu) 420 解構(gòu)的基礎(chǔ)源自于“城市運營”的城市發(fā)展理念。圍繞這個主題，把城市運營理念融入到項目推廣中，著重傳遞華潤 420項目的模式及內(nèi)涵，全面解讀并重組項目的優(yōu)勢條件。 為什么解構(gòu) 420 分析市場 認(rèn)識項目 挖掘 并提升項目核心價值體系 提出有創(chuàng)建性的策略 思想 拿出實效性的解決 方法 創(chuàng)意表現(xiàn)出獨有的項目形象和推廣訴求 本次提案的重點 現(xiàn)狀 大勢 新政 洞察市場，從高度到細(xì)節(jié) 第一部分 一、成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 一級市場土地供應(yīng)充足 2023年全年成都市共推出 91宗土地 , 總面積達(dá) /拍土地中 ,已成交的土地面積達(dá)到了 ,成交金額高達(dá) , 創(chuàng)造了超過 90個億的收益 , 較 04年 62億的成交總額又增加了 28個億。 628 7 . 201020304050607080902023 2023土地成交總額1) 從 05年土地供應(yīng)的區(qū)域來看 ,成都 2023年內(nèi) ,房地產(chǎn)開發(fā)熱點將繼續(xù)保持在城西 /城東 ,而擁有大面積可供開發(fā)土地的城北和城東將成為 2023年的大“地主”； 2) 土地的放量以及更多實力超強(qiáng)的開發(fā)商通過拿地進(jìn)入成都市場 ,說明整個房地產(chǎn)業(yè)界對未來成都房地產(chǎn)市場都充滿了信心 ,同時也意味著成都房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了更加激烈的競爭時代。 大開發(fā)商涌入 ,房地產(chǎn)四面開花 樓市供求趨于平衡 ,穩(wěn)步增長成為主旋律 1) 據(jù)統(tǒng)計 ,2023年全市（含郊區(qū)市縣） 新增商品房供應(yīng)量為 ,同比大幅增長 %,其中 五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為 ,同比大幅增長%。 2) 全市商品房成交量為 ,同比增長 %,其中 成都市五城區(qū)商品房成交量為 ,同比增長 %；銷售金額達(dá)到 ,同比增長%。 年全市（含郊區(qū)市縣） 新增商品房供應(yīng)量為 萬平方米 同比大幅增長 其中 五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為 同比大幅增長。全市商品房成交量為 同比增長成都市五城區(qū)商品房成交量為 同；銷售金額達(dá)到。3) 從近幾年的新增商品住宅供求總量來看 ,2023年 /2023年 新增商品住宅面積均小于實際銷售面積 ,供應(yīng)表現(xiàn)不足。 4) 而到了 2023年 ,新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng) ,供銷比達(dá)到 。在供銷總量上 ,商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。 5) 從供小于求到供求平衡 ,按照市場規(guī)律 ,這種平衡將持續(xù)到2023年 ,并有可能在 2023年出現(xiàn) 供大于求的狀況 ,樓市泡沫有可能初步凸現(xiàn)。 從近幾年的新增商品住宅供求總量來看 年 年 新增商品住宅面積均小于實際銷售面積 供應(yīng)表現(xiàn)不足。而到了 年 新增商品住宅供應(yīng)面積與實際銷售面積基本相當(dāng) 供銷比達(dá)到 。在供銷總量上 商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。從供小于求到供求平衡 按照市場規(guī)律 這種平衡將持續(xù)到年 并有可能在 年出現(xiàn) 供大于求的狀況 樓市泡沫有可能初步凸現(xiàn)。品牌房企成為中堅 ,外地開發(fā)商占據(jù)主流 據(jù)統(tǒng)計 ,05年國土出讓實現(xiàn)的 90個億的收益中 ,品牌開發(fā)商貢獻(xiàn)了一大半。先后進(jìn)入成都各種品牌開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)成為拿地的主力 ,也將是未來兩年市場的主力 ,如何本土化是他們面臨的主要問題。 真正進(jìn)入大盤開發(fā)時代 麓山國際社區(qū) ———————————— 2800畝 中海國際社區(qū) ———————————— 1811畝 和黃 南城都匯 ———————————— 1036畝 卓錦城 ——————————————— 969畝 萬科 魅力之城 ———————————— 660畝 天府長城 —————————————— 500畝 鷺島國際社區(qū) ———————————— 400畝 藍(lán)谷地 ——————————————— 306 畝 國際化社區(qū)泛濫 二、對新政的幾點認(rèn)識 囤房者喜，囤地者憂 新政頒布之后，各地房價并沒有應(yīng)聲而跌，反而繼續(xù)上揚，尤其對于已經(jīng)取得施工許可證的項目，這不但沒有不利影響，反而成為利好消息。相反，持有土地的開發(fā)商則反對聲一片，如果新政真正強(qiáng)力實施，對持地者尤其是郊縣土地持有人將是一個重大的打擊。 觀望氣氛濃厚，房價穩(wěn)而不跌 由于新政各地具體實施標(biāo)準(zhǔn)遲遲沒有決定，市場觀望情緒持續(xù)濃厚，消費者普遍希望房價下跌，同時理智的購房者又感覺到房價下跌空間有限，因此市場保持 博弈狀態(tài) ，未來半年房價將逐步穩(wěn)定，但下跌可能性很小。 短期抑制投資，長期依然鼓勵消費 提高首付比例，增大中小戶型比例，限制二手房交易時間，都是為了打擊炒房、囤房等惡性投資，抑制房價非理性增長。但是長期來看，房地產(chǎn)依然是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，國家將保護(hù)其健康、持續(xù)發(fā)展。 借鑒國外經(jīng)驗，回歸理性供給 從國外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗看，僅僅靠市場開發(fā)是難以解決住房問題的，需要國家宏觀調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的飛速發(fā)展，政府調(diào)控幾近失調(diào)，未來必將借鑒國外相關(guān)經(jīng)驗，加大力度，房地產(chǎn)回歸理性市場。 三、后期房產(chǎn)大勢 土地：宏觀調(diào)控加重，強(qiáng)調(diào)合理配比 國家將繼續(xù)加大土地宏觀調(diào)控力度，高檔住房用地逐步緊縮，經(jīng)濟(jì)適用房和福利用房力度將增大，國家將通過補貼的政策鼓勵開發(fā)商介入以上住房開發(fā)，進(jìn)一步解決普通居民住房問題。同時，品牌開發(fā)商也將通過建設(shè)類似用房提升知名度和美譽度，進(jìn)一步鞏固品牌效應(yīng)。 開發(fā)商：小開發(fā)商淘汰，中開發(fā)商聯(lián)合，品牌開發(fā)商成為主流 新政的頒布，對小開發(fā)商退出市場將是催化劑，資金成為衡量開發(fā)商實力的唯一標(biāo)準(zhǔn)，中等開發(fā)商將更多尋求合作機(jī)會，利用其本地資源和市場熟悉度與實力開發(fā)商形成戰(zhàn)略合作關(guān)系。地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)一步集中到品牌開發(fā)商手中。 消費：徘徊于理性與感性之間，房產(chǎn) 依然是投資的主要渠道之一 雖然媒體一再宣傳房價過高，房地產(chǎn)泡沫即將破滅，但是不可否認(rèn)的是，房子依然是中國人最喜歡也最多的投資選擇，在泡沫和增值之間，消費將依然在理性和感性間徘徊。 產(chǎn)品：更加注重人性化，表現(xiàn)出極強(qiáng) 的均好性 市場成熟的一個表現(xiàn)就是產(chǎn)品的差異化越來越小，每個開發(fā)商都對產(chǎn)品研發(fā)傾注了巨大的精力，每個項目都表現(xiàn)出極強(qiáng)的均好性。產(chǎn)品依然是競爭的核心，但不再是概念的競爭，而是細(xì)節(jié)、品牌、規(guī)模等各個方面的綜合性競爭。 結(jié)論 1 后大盤時代的來臨 在大盤時代 ， “ 大 ” 是最突出的表征 ， 但是這樣的大盤只是風(fēng)格的引用 ， 建筑的移植 ， 但我們畢竟生活在各自的城市里 ，而不是這個或那個大盤里 ， 城市 ， 應(yīng)該是我們安放身體與心靈的唯一所在 。 城市化進(jìn)程引來了 后大盤 時代，它標(biāo)志著中國地產(chǎn)的成熟程度。之所以成熟，就在于“ 后 ”，他象征著某種意義上的 價值回歸 。房地產(chǎn)，歸根到底還是地。而對土地的深入思考和長久利用，才是城市經(jīng)營的要