【正文】 全程推廣策略構想 華潤 420 項目 寫在提案之前 解構主義 (Deconstruction)， 是二十世紀六十年代由法國哲學家雅克 ?德里達系統(tǒng)提出的。解構主義重視個體、部件本身，反對總體統(tǒng)一。目的是 打破秩序然后再創(chuàng)造更為合理的秩序。 解構主義對西方傳統(tǒng)的哲學思想進行挑戰(zhàn)，以打破束縛人們的條條框框。 關于解構主義 ，打解構主義建筑理論認為應該把許多存在的現(xiàn)代和傳統(tǒng)的 建筑因素重新構建 ，利用更加寬容的、自由的、多元的方式來建構新的建筑理論構架。 關于解構主義建筑理論 和傳統(tǒng)的建筑因素重新構建，利用更加 寬容的、自由的、多元的方式 來建構新的建筑理論構架。點亮解構主義的明燈 從廣義來看 ， 就是為了實現(xiàn)項目對經(jīng)濟的控制 ， 其目的就是要打破已有的社會 、 環(huán)境和生活等各種秩序 ， 包括置業(yè)者的居住 、 思維等各種習慣 ， 把它們統(tǒng)統(tǒng)打成碎片 ， 再組合成一種新的 “ 秩序 ” 。 為什么解構 420 在這里 ， 我們不是單純的借用 “ 解構 ” 的概念 ， 而是希望在文化 、 思維和應用上實現(xiàn)對華潤 420項目的價值提升 。 為什么解構 420 解構的基礎源自于“城市運營”的城市發(fā)展理念。圍繞這個主題，把城市運營理念融入到項目推廣中，著重傳遞華潤 420項目的模式及內(nèi)涵，全面解讀并重組項目的優(yōu)勢條件。 為什么解構 420 分析市場 認識項目 挖掘 并提升項目核心價值體系 提出有創(chuàng)建性的策略 思想 拿出實效性的解決 方法 創(chuàng)意表現(xiàn)出獨有的項目形象和推廣訴求 本次提案的重點 現(xiàn)狀 大勢 新政 洞察市場，從高度到細節(jié) 第一部分 一、成都房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 一級市場土地供應充足 2023年全年成都市共推出 91宗土地 , 總面積達 /拍土地中 ,已成交的土地面積達到了 ,成交金額高達 , 創(chuàng)造了超過 90個億的收益 , 較 04年 62億的成交總額又增加了 28個億。 628 7 . 201020304050607080902023 2023土地成交總額1) 從 05年土地供應的區(qū)域來看 ,成都 2023年內(nèi) ,房地產(chǎn)開發(fā)熱點將繼續(xù)保持在城西 /城東 ,而擁有大面積可供開發(fā)土地的城北和城東將成為 2023年的大“地主”； 2) 土地的放量以及更多實力超強的開發(fā)商通過拿地進入成都市場 ,說明整個房地產(chǎn)業(yè)界對未來成都房地產(chǎn)市場都充滿了信心 ,同時也意味著成都房地產(chǎn)開發(fā)進入了更加激烈的競爭時代。 大開發(fā)商涌入 ,房地產(chǎn)四面開花 樓市供求趨于平衡 ,穩(wěn)步增長成為主旋律 1) 據(jù)統(tǒng)計 ,2023年全市（含郊區(qū)市縣） 新增商品房供應量為 ,同比大幅增長 %,其中 五城區(qū)新增商品房供應量為 ,同比大幅增長%。 2) 全市商品房成交量為 ,同比增長 %,其中 成都市五城區(qū)商品房成交量為 ,同比增長 %；銷售金額達到 ,同比增長%。 年全市（含郊區(qū)市縣） 新增商品房供應量為 萬平方米 同比大幅增長 其中 五城區(qū)新增商品房供應量為 同比大幅增長。全市商品房成交量為 同比增長成都市五城區(qū)商品房成交量為 同；銷售金額達到。3) 從近幾年的新增商品住宅供求總量來看 ,2023年 /2023年 新增商品住宅面積均小于實際銷售面積 ,供應表現(xiàn)不足。 4) 而到了 2023年 ,新增商品住宅供應面積與實際銷售面積基本相當 ,供銷比達到 。在供銷總量上 ,商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。 5) 從供小于求到供求平衡 ,按照市場規(guī)律 ,這種平衡將持續(xù)到2023年 ,并有可能在 2023年出現(xiàn) 供大于求的狀況 ,樓市泡沫有可能初步凸現(xiàn)。 從近幾年的新增商品住宅供求總量來看 年 年 新增商品住宅面積均小于實際銷售面積 供應表現(xiàn)不足。而到了 年 新增商品住宅供應面積與實際銷售面積基本相當 供銷比達到 。在供銷總量上 商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。從供小于求到供求平衡 按照市場規(guī)律 這種平衡將持續(xù)到年 并有可能在 年出現(xiàn) 供大于求的狀況 樓市泡沫有可能初步凸現(xiàn)。品牌房企成為中堅 ,外地開發(fā)商占據(jù)主流 據(jù)統(tǒng)計 ,05年國土出讓實現(xiàn)的 90個億的收益中 ,品牌開發(fā)商貢獻了一大半。先后進入成都各種品牌開發(fā)商和投資機構成為拿地的主力 ,也將是未來兩年市場的主力 ,如何本土化是他們面臨的主要問題。 真正進入大盤開發(fā)時代 麓山國際社區(qū) ———————————— 2800畝 中海國際社區(qū) ———————————— 1811畝 和黃 南城都匯 ———————————— 1036畝 卓錦城 ——————————————— 969畝 萬科 魅力之城 ———————————— 660畝 天府長城 —————————————— 500畝 鷺島國際社區(qū) ———————————— 400畝 藍谷地 ——————————————— 306 畝 國際化社區(qū)泛濫 二、對新政的幾點認識 囤房者喜，囤地者憂 新政頒布之后，各地房價并沒有應聲而跌，反而繼續(xù)上揚，尤其對于已經(jīng)取得施工許可證的項目，這不但沒有不利影響，反而成為利好消息。相反，持有土地的開發(fā)商則反對聲一片，如果新政真正強力實施，對持地者尤其是郊縣土地持有人將是一個重大的打擊。 觀望氣氛濃厚，房價穩(wěn)而不跌 由于新政各地具體實施標準遲遲沒有決定，市場觀望情緒持續(xù)濃厚，消費者普遍希望房價下跌，同時理智的購房者又感覺到房價下跌空間有限，因此市場保持 博弈狀態(tài) ，未來半年房價將逐步穩(wěn)定，但下跌可能性很小。 短期抑制投資，長期依然鼓勵消費 提高首付比例，增大中小戶型比例，限制二手房交易時間，都是為了打擊炒房、囤房等惡性投資，抑制房價非理性增長。但是長期來看，房地產(chǎn)依然是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，國家將保護其健康、持續(xù)發(fā)展。 借鑒國外經(jīng)驗，回歸理性供給 從國外房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗看，僅僅靠市場開發(fā)是難以解決住房問題的，需要國家宏觀調(diào)控。中國房地產(chǎn)經(jīng)過幾年的飛速發(fā)展，政府調(diào)控幾近失調(diào)，未來必將借鑒國外相關經(jīng)驗，加大力度，房地產(chǎn)回歸理性市場。 三、后期房產(chǎn)大勢 土地：宏觀調(diào)控加重，強調(diào)合理配比 國家將繼續(xù)加大土地宏觀調(diào)控力度，高檔住房用地逐步緊縮，經(jīng)濟適用房和福利用房力度將增大，國家將通過補貼的政策鼓勵開發(fā)商介入以上住房開發(fā)，進一步解決普通居民住房問題。同時，品牌開發(fā)商也將通過建設類似用房提升知名度和美譽度，進一步鞏固品牌效應。 開發(fā)商：小開發(fā)商淘汰，中開發(fā)商聯(lián)合，品牌開發(fā)商成為主流 新政的頒布，對小開發(fā)商退出市場將是催化劑，資金成為衡量開發(fā)商實力的唯一標準，中等開發(fā)商將更多尋求合作機會，利用其本地資源和市場熟悉度與實力開發(fā)商形成戰(zhàn)略合作關系。地產(chǎn)開發(fā)進一步集中到品牌開發(fā)商手中。 消費：徘徊于理性與感性之間，房產(chǎn) 依然是投資的主要渠道之一 雖然媒體一再宣傳房價過高，房地產(chǎn)泡沫即將破滅，但是不可否認的是，房子依然是中國人最喜歡也最多的投資選擇，在泡沫和增值之間，消費將依然在理性和感性間徘徊。 產(chǎn)品：更加注重人性化，表現(xiàn)出極強 的均好性 市場成熟的一個表現(xiàn)就是產(chǎn)品的差異化越來越小，每個開發(fā)商都對產(chǎn)品研發(fā)傾注了巨大的精力，每個項目都表現(xiàn)出極強的均好性。產(chǎn)品依然是競爭的核心，但不再是概念的競爭，而是細節(jié)、品牌、規(guī)模等各個方面的綜合性競爭。 結論 1 后大盤時代的來臨 在大盤時代 ， “ 大 ” 是最突出的表征 ， 但是這樣的大盤只是風格的引用 ， 建筑的移植 ， 但我們畢竟生活在各自的城市里 ，而不是這個或那個大盤里 ， 城市 ， 應該是我們安放身體與心靈的唯一所在 。 城市化進程引來了 后大盤 時代，它標志著中國地產(chǎn)的成熟程度。之所以成熟，就在于“ 后 ”，他象征著某種意義上的 價值回歸 。房地產(chǎn)，歸根到底還是地。而對土地的深入思考和長久利用，才是城市經(jīng)營的要