【正文】 L/O/G/O 2023年 07月 21日 賽普簡介 一 ： 專注房地產(chǎn)行業(yè) 十 ： 10年專注：為萬科持續(xù)提供管理咨詢服務(wù) 10年，建立了長期戰(zhàn)略合作 伙伴關(guān)系；為中國地產(chǎn)前 30強中的 60%提供了全過程管理或?qū)ｍ椬稍兎?wù)。 百 ： 百余名專業(yè)人士的咨詢團隊 一 賽普管理咨詢公司為中國 500多家房地產(chǎn)企業(yè)提供了 1500多個項目的管理咨詢服務(wù)，是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)管理咨詢機構(gòu)。作為房地產(chǎn)管理咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者，一直以卓越的管理咨詢效果，高度的客戶滿意度和客戶忠誠度，良好的口碑獲得客戶的高度信賴，以尊重、與業(yè)、責(zé)仸、分享、價值的理念獲得內(nèi)部員工和外部同行的尊重。賽普不超過 80％的房地產(chǎn)百強企業(yè)有過良好的咨詢或培訓(xùn)合作，是萬科集團、金地集團、招商地產(chǎn)、綠城集團、碧桂園集團、萬達(dá)集團、仁恒置地（新加坡）、華潤置地集團、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團、富力集團、中建地產(chǎn)、中國水申地產(chǎn)、金融街控股、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團、江蘇新城房產(chǎn)、 寶龍地產(chǎn)等知名企業(yè)的管理咨詢機構(gòu)。 賽普簡介 一 【 賽普地產(chǎn)學(xué)院 】 為了持續(xù)促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的運營績效提升，賽普在原有培訓(xùn)事業(yè)部基礎(chǔ)上，于 2023年成立賽普地產(chǎn)學(xué)院，致力于推動中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)。賽普地產(chǎn)學(xué)院以賽普對標(biāo)桿企業(yè)運營管理實踐的深入、系統(tǒng)研究和咨詢?yōu)榛A(chǔ)，充分整合內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)學(xué)習(xí)資源，運用公開課、內(nèi)訓(xùn)、研討會、行動學(xué)習(xí)、參觀考察等多種形式，為客戶提供高價值的培訓(xùn)產(chǎn)品和服務(wù)，并基于賽普豐富的咨詢經(jīng)驗，為客戶提供人才加速培養(yǎng)體系建設(shè)與優(yōu)化等咨詢服務(wù)。 賽普地產(chǎn)學(xué)院的使命： 致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才發(fā)展 賽普地產(chǎn)學(xué)院的愿景： 成為最受客戶信賴的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與發(fā)展機構(gòu) 賽普簡介 一 應(yīng)用形式及方法 內(nèi)容 概念 計劃運營管理體系 計劃運營管理是什么？ 為什么需要計劃運營管理？ 計劃運營管理應(yīng)該管些什么？ 計劃體系 房地產(chǎn)計劃運營管理體系邏輯圖 歸結(jié)起來三句話：是個啥？有些啥？怎么個用法？ 運營體系 計劃管理體系 成果管理體系 流程管理體系 決策會議體系 績效評價體系 信息管理體系 （ WBS分解 、BSC) 第一部分：房地產(chǎn)計劃運營體系概述 運營 —— 西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “ production”或 “ manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動稱為 “ operations”；現(xiàn)在的趨勢是將 兩者均稱為 “ operations，即運營 ” 運營計劃管理 —— 就是對 “ 運營活動 ” 的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項管理工作的總稱。 輸入 輸出 資源 (社會規(guī)則 )許可 有形產(chǎn)品 服務(wù) 運營活動 運營管理 運營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù) 規(guī)劃 /控制和評估 運營 運營計劃的定義： 為什么需要關(guān)注運營計劃管理？？？ 項目計劃的現(xiàn)實表象 計劃制定 計劃執(zhí)行 1. 走一步看一步； 1. 計劃沒有用，計劃跟 2. 三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯 不上變化 、拍大腿）； 2. 計劃達(dá)成率很低基本 3. 你做你的計劃，我做我的計 都是外部的原因 劃，誰影響自己不知道， 自 己影響誰也不知道； 3. 做得很快，質(zhì)量很差 4. 不給別人空間，給自己留足 空間； 計劃管理中常見的錯誤認(rèn)識： 不讓具體執(zhí)行計劃的人參與計劃的制訂； 準(zhǔn)備 開始 瞄準(zhǔn)：我們常聽到我們來不及做計劃了，必須馬上把工作做完。時間底線越嚴(yán)格，就越要制定計劃； 大刷子計劃，經(jīng)理要求至少提供一個條形圖給他，他們卻給一個 26周的工作計劃； 太多細(xì)節(jié)的計劃：計劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項目延期的高昂成本，你就會覺得好的計劃是必要的； 忽視風(fēng)險：忽視潛在風(fēng)險并不等于能行，相反，它是魯莽的項目管理方法。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會變壞。 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點： 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險從前端向后端逐級遞減 投資策劃 土地獲取 項目策劃 設(shè)計管理 采購管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻(xiàn)越高，流程中重點關(guān)注風(fēng)險控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設(shè)計流程） 價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，重點關(guān)注質(zhì)量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，重點關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 價值鏈： ?房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點： 運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度； 內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度； 以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）； 并行運作多：協(xié)調(diào)和計劃控制難度； 一次性：糾錯的成本高難度大（風(fēng)險：一失足成千古恨） 房地產(chǎn)流程特點 周期：運作時間長 復(fù)雜性：外部接口多 對象：以人為主 方式：并行運作多 結(jié)果：一次性 構(gòu)成 流程特點： ?計劃運營管理的價值（例一）： ?恒大管理模式啟示 融資能力強，數(shù)額高； 一線城市機會進(jìn)入，二三線城市合理地價大規(guī)模進(jìn)入； 土地儲備量最大，進(jìn)入城市最多； 戰(zhàn)略布局以二三線為主。 定位主要基于土地屬性，以中低端為主； 產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化，注重大面積水景規(guī)劃； 戶型全明設(shè)計，注重贈送空間，標(biāo)準(zhǔn)化； 裝修注重名牌，通過規(guī)模降成本。 規(guī)模造勢，大手筆投資排球、足球； 以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實現(xiàn)快速開發(fā)； 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)案例規(guī)范營銷動作； 實景呈現(xiàn)營造震撼視覺效果； 高性價比策略入市。 投資擴張 項目開發(fā) 營銷策略 ?例二：萬科公司通過計劃管理產(chǎn)生的價值 通過工作前置，改變關(guān)鍵流程； 通過標(biāo)準(zhǔn)化、集中決策等，縮短決策周期。 運營策略 高層（金色系列）：從 14個月縮短到 12個月內(nèi)； 多層（四季花城系列）：從 15個月縮短到 9個月內(nèi)。 開發(fā)周期 財務(wù)收益 內(nèi)部收益率提高 5個百分點，銷售凈利率提高 ； 集團凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn) ，凈資產(chǎn)收益率提高 3%； 同等資金峰值下，平均開發(fā)規(guī)模提高 20%； 項目平均占用資金降低 25%，資金成本降低 60元 /平米 ?計劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點： 加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 多項目運作 規(guī)范 /標(biāo)準(zhǔn)化 房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財務(wù)杠桿，而項目開發(fā)進(jìn)度對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響重大 多項目同時運作，需要有效的項目計劃體系作為監(jiān)控和支持手段。其次，項目計劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動、高效利用資源的保證 項目開發(fā)過程中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項目計劃實現(xiàn)有效組織和協(xié)同。同時，隨著規(guī)模的擴大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項目計劃實現(xiàn) ?項目計劃管理體系的價值 資源聚合 ：需要對外部供方資源和內(nèi)部能力資源進(jìn)行系統(tǒng)管理和配置； 協(xié)同運作 ：總部 區(qū)域公司 、 公司 部門 、 部門 項目之間密切協(xié)作； 統(tǒng)籌推進(jìn) ：統(tǒng)籌考慮各項目開發(fā) ， 合理設(shè)置經(jīng)營目標(biāo)和開發(fā)節(jié)奏； 適時調(diào)整 ：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適時調(diào)整開發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏 。 通過 …… 從營銷只關(guān)注市場 、 設(shè)計只關(guān)注產(chǎn)品 、成本只關(guān)注費用 、 工程只關(guān)注進(jìn)度 ，轉(zhuǎn)向在項目總經(jīng)理統(tǒng)籌下的四位一體 ● 做事目標(biāo)明確 — 更效率 ● 做事重點明確 — 更聚焦 ● 做事標(biāo)準(zhǔn)明確 — 更公平 實現(xiàn) …… 什么是房地產(chǎn)業(yè)的運營管理體系？？？？ 房地產(chǎn)企業(yè)的 ”運營管理 ”，主要是對項目開發(fā)活動的規(guī)劃、控制和評估 住宅 /寫字樓 /商鋪 /…… 物業(yè)服務(wù) /管理服務(wù) /生活服務(wù) …… 運營活動 運營管理 經(jīng)營權(quán) 取得 產(chǎn)品計劃 產(chǎn)品設(shè)計 產(chǎn)品 生產(chǎn) 產(chǎn)品 銷售 產(chǎn)品交付 與服務(wù) 一般意義的運營活動 房地產(chǎn)開發(fā)的運營活動 項目取得 項目策劃 項目實施 營銷管理 產(chǎn)品交付 為達(dá)成項目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序 人力 /資金 /…… 土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) …… 運營管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出 運營 方案 設(shè)計 施工圖 設(shè)計 例：龍湖運營管理中心的 7項內(nèi)容