【正文】 L/O/G/O 2023年 07月 21日 賽普簡介 一 ： 專注房地產(chǎn)行業(yè) 十 ： 10年專注：為萬科持續(xù)提供管理咨詢服務(wù) 10年，建立了長期戰(zhàn)略合作 伙伴關(guān)系；為中國地產(chǎn)前 30強(qiáng)中的 60%提供了全過程管理或?qū)ｍ?xiàng)咨詢服務(wù)。 百 ： 百余名專業(yè)人士的咨詢團(tuán)隊(duì) 一 賽普管理咨詢公司為中國 500多家房地產(chǎn)企業(yè)提供了 1500多個(gè)項(xiàng)目的管理咨詢服務(wù)，是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)。作為房地產(chǎn)管理咨詢行業(yè)的領(lǐng)跑者，一直以卓越的管理咨詢效果，高度的客戶滿意度和客戶忠誠度，良好的口碑獲得客戶的高度信賴，以尊重、與業(yè)、責(zé)仸、分享、價(jià)值的理念獲得內(nèi)部員工和外部同行的尊重。賽普不超過 80％的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)有過良好的咨詢或培訓(xùn)合作，是萬科集團(tuán)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、仁恒置地（新加坡）、華潤置地集團(tuán)、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團(tuán)、富力集團(tuán)、中建地產(chǎn)、中國水申地產(chǎn)、金融街控股、北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)、北京遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團(tuán)、江蘇新城房產(chǎn)、 寶龍地產(chǎn)等知名企業(yè)的管理咨詢機(jī)構(gòu)。 賽普簡介 一 【 賽普地產(chǎn)學(xué)院 】 為了持續(xù)促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營績效提升，賽普在原有培訓(xùn)事業(yè)部基礎(chǔ)上，于 2023年成立賽普地產(chǎn)學(xué)院，致力于推動(dòng)中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)。賽普地產(chǎn)學(xué)院以賽普對標(biāo)桿企業(yè)運(yùn)營管理實(shí)踐的深入、系統(tǒng)研究和咨詢?yōu)榛A(chǔ)，充分整合內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)學(xué)習(xí)資源，運(yùn)用公開課、內(nèi)訓(xùn)、研討會(huì)、行動(dòng)學(xué)習(xí)、參觀考察等多種形式，為客戶提供高價(jià)值的培訓(xùn)產(chǎn)品和服務(wù)，并基于賽普豐富的咨詢經(jīng)驗(yàn)，為客戶提供人才加速培養(yǎng)體系建設(shè)與優(yōu)化等咨詢服務(wù)。 賽普地產(chǎn)學(xué)院的使命： 致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才發(fā)展 賽普地產(chǎn)學(xué)院的愿景： 成為最受客戶信賴的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與發(fā)展機(jī)構(gòu) 賽普簡介 一 應(yīng)用形式及方法 內(nèi)容 概念 計(jì)劃運(yùn)營管理體系 計(jì)劃運(yùn)營管理是什么？ 為什么需要計(jì)劃運(yùn)營管理？ 計(jì)劃運(yùn)營管理應(yīng)該管些什么？ 計(jì)劃體系 房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理體系邏輯圖 歸結(jié)起來三句話：是個(gè)啥？有些啥？怎么個(gè)用法？ 運(yùn)營體系 計(jì)劃管理體系 成果管理體系 流程管理體系 決策會(huì)議體系 績效評價(jià)體系 信息管理體系 （ WBS分解 、BSC) 第一部分：房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營體系概述 運(yùn)營 —— 西方學(xué)者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “ production”或 “ manufacturing”，而將提供服務(wù)的活動(dòng)稱為 “ operations”；現(xiàn)在的趨勢是將 兩者均稱為 “ operations，即運(yùn)營 ” 運(yùn)營計(jì)劃管理 —— 就是對 “ 運(yùn)營活動(dòng) ” 的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)提供密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。 輸入 輸出 資源 (社會(huì)規(guī)則 )許可 有形產(chǎn)品 服務(wù) 運(yùn)營活動(dòng) 運(yùn)營管理 運(yùn)營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購供應(yīng)、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務(wù) 規(guī)劃 /控制和評估 運(yùn)營 運(yùn)營計(jì)劃的定義： 為什么需要關(guān)注運(yùn)營計(jì)劃管理？？？ 項(xiàng)目計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)表象 計(jì)劃制定 計(jì)劃執(zhí)行 1. 走一步看一步； 1. 計(jì)劃沒有用，計(jì)劃跟 2. 三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯 不上變化 、拍大腿）； 2. 計(jì)劃達(dá)成率很低基本 3. 你做你的計(jì)劃，我做我的計(jì) 都是外部的原因 劃，誰影響自己不知道， 自 己影響誰也不知道； 3. 做得很快，質(zhì)量很差 4. 不給別人空間，給自己留足 空間； 計(jì)劃管理中常見的錯(cuò)誤認(rèn)識： 不讓具體執(zhí)行計(jì)劃的人參與計(jì)劃的制訂； 準(zhǔn)備 開始 瞄準(zhǔn)：我們常聽到我們來不及做計(jì)劃了，必須馬上把工作做完。時(shí)間底線越嚴(yán)格，就越要制定計(jì)劃； 大刷子計(jì)劃，經(jīng)理要求至少提供一個(gè)條形圖給他，他們卻給一個(gè) 26周的工作計(jì)劃； 太多細(xì)節(jié)的計(jì)劃：計(jì)劃細(xì)節(jié)永遠(yuǎn)不要超出你的可控范圍，想想項(xiàng)目延期的高昂成本，你就會(huì)覺得好的計(jì)劃是必要的； 忽視風(fēng)險(xiǎn)：忽視潛在風(fēng)險(xiǎn)并不等于能行，相反，它是魯莽的項(xiàng)目管理方法。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會(huì)變壞。 房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)： 利潤貢獻(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)從前端向后端逐級遞減 投資策劃 土地獲取 項(xiàng)目策劃 設(shè)計(jì)管理 采購管理 工程管理 銷售管理 售后服務(wù) 物業(yè)管理 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程 越靠近價(jià)值鏈前端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越大，但對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤貢獻(xiàn)越高，流程中重點(diǎn)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設(shè)計(jì)流程） 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實(shí)現(xiàn)大小，重點(diǎn)關(guān)注質(zhì)量和動(dòng)態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 越靠近價(jià)值鏈后端，經(jīng)營操作風(fēng)險(xiǎn)越小，但對組織的品牌和客戶價(jià)值產(chǎn)生重要影響，重點(diǎn)關(guān)注服務(wù)與顧客關(guān)系維護(hù)（服務(wù)、顧客滿意相關(guān)流程） 價(jià)值鏈： ?房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈與流程特點(diǎn)： 運(yùn)作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度； 內(nèi)外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度； 以人為主：標(biāo)準(zhǔn)化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）； 并行運(yùn)作多：協(xié)調(diào)和計(jì)劃控制難度； 一次性：糾錯(cuò)的成本高難度大（風(fēng)險(xiǎn)：一失足成千古恨） 房地產(chǎn)流程特點(diǎn) 周期：運(yùn)作時(shí)間長 復(fù)雜性：外部接口多 對象：以人為主 方式：并行運(yùn)作多 結(jié)果：一次性 構(gòu)成 流程特點(diǎn)： ?計(jì)劃運(yùn)營管理的價(jià)值（例一）： ?恒大管理模式啟示 融資能力強(qiáng)，數(shù)額高； 一線城市機(jī)會(huì)進(jìn)入，二三線城市合理地價(jià)大規(guī)模進(jìn)入； 土地儲(chǔ)備量最大，進(jìn)入城市最多； 戰(zhàn)略布局以二三線為主。 定位主要基于土地屬性，以中低端為主； 產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)化，注重大面積水景規(guī)劃； 戶型全明設(shè)計(jì)，注重贈(zèng)送空間，標(biāo)準(zhǔn)化； 裝修注重名牌，通過規(guī)模降成本。 規(guī)模造勢，大手筆投資排球、足球； 以標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)； 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)案例規(guī)范營銷動(dòng)作； 實(shí)景呈現(xiàn)營造震撼視覺效果； 高性價(jià)比策略入市。 投資擴(kuò)張 項(xiàng)目開發(fā) 營銷策略 ?例二：萬科公司通過計(jì)劃管理產(chǎn)生的價(jià)值 通過工作前置，改變關(guān)鍵流程； 通過標(biāo)準(zhǔn)化、集中決策等，縮短決策周期。 運(yùn)營策略 高層（金色系列）：從 14個(gè)月縮短到 12個(gè)月內(nèi)； 多層（四季花城系列）：從 15個(gè)月縮短到 9個(gè)月內(nèi)。 開發(fā)周期 財(cái)務(wù)收益 內(nèi)部收益率提高 5個(gè)百分點(diǎn)，銷售凈利率提高 ； 集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn) ，凈資產(chǎn)收益率提高 3%； 同等資金峰值下，平均開發(fā)規(guī)模提高 20%； 項(xiàng)目平均占用資金降低 25%，資金成本降低 60元 /平米 ?計(jì)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點(diǎn)： 加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 多項(xiàng)目運(yùn)作 規(guī)范 /標(biāo)準(zhǔn)化 房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報(bào)率主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿，而項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度對資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率影響重大 多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作，需要有效的項(xiàng)目計(jì)劃體系作為監(jiān)控和支持手段。其次，項(xiàng)目計(jì)劃體系也是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證 項(xiàng)目開發(fā)過程中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外接口等，需要項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn)有效組織和協(xié)同。同時(shí)，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，高層決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)現(xiàn) ?項(xiàng)目計(jì)劃管理體系的價(jià)值 資源聚合 ：需要對外部供方資源和內(nèi)部能力資源進(jìn)行系統(tǒng)管理和配置； 協(xié)同運(yùn)作 ：總部 區(qū)域公司 、 公司 部門 、 部門 項(xiàng)目之間密切協(xié)作； 統(tǒng)籌推進(jìn) ：統(tǒng)籌考慮各項(xiàng)目開發(fā) ， 合理設(shè)置經(jīng)營目標(biāo)和開發(fā)節(jié)奏； 適時(shí)調(diào)整 ：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適時(shí)調(diào)整開發(fā)目標(biāo)和節(jié)奏 。 通過 …… 從營銷只關(guān)注市場 、 設(shè)計(jì)只關(guān)注產(chǎn)品 、成本只關(guān)注費(fèi)用 、 工程只關(guān)注進(jìn)度 ，轉(zhuǎn)向在項(xiàng)目總經(jīng)理統(tǒng)籌下的四位一體 ● 做事目標(biāo)明確 — 更效率 ● 做事重點(diǎn)明確 — 更聚焦 ● 做事標(biāo)準(zhǔn)明確 — 更公平 實(shí)現(xiàn) …… 什么是房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營管理體系？？？？ 房地產(chǎn)企業(yè)的 ”運(yùn)營管理 ”，主要是對項(xiàng)目開發(fā)活動(dòng)的規(guī)劃、控制和評估 住宅 /寫字樓 /商鋪 /…… 物業(yè)服務(wù) /管理服務(wù) /生活服務(wù) …… 運(yùn)營活動(dòng) 運(yùn)營管理 經(jīng)營權(quán) 取得 產(chǎn)品計(jì)劃 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品 生產(chǎn) 產(chǎn)品 銷售 產(chǎn)品交付 與服務(wù) 一般意義的運(yùn)營活動(dòng) 房地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)營活動(dòng) 項(xiàng)目取得 項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目實(shí)施 營銷管理 產(chǎn)品交付 為達(dá)成項(xiàng)目開發(fā)所必須完成的：成本 /采購 /外部程序 人力 /資金 /…… 土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) …… 運(yùn)營管理 —— 究竟包含哪些內(nèi)容？？？？ 輸入 輸出 運(yùn)營 方案 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 例：龍湖運(yùn)營管理中心的 7項(xiàng)內(nèi)容