【正文】 售 指 標(biāo) 》2 4 、 《 項 目 管 理 指 引 》2 5 、 《 三 通 一 平 實 施 方案 》2 6 、 《 施 工 、 監(jiān) 理 單 位篩 選 及 評 估 報 告 》2 7 、 《 招 投 標(biāo) 、 計 價 方案 、 合 約 規(guī) 劃 》2 8 、 《 項 目 營 銷 策 略 方案 》2 9 、 《 售 房 合 同 配 置 標(biāo)準(zhǔn) 》3 0 、 《 售 房 合 同 附 圖 》3 1 、 《 價 格 表 及 付 款 方式 》3 2 、 《 交 房 方案 》3 3 、 《 商 業(yè) 移 交方 案 》3 4 、 《 資 產(chǎn) 管 理方 案 》設(shè) 計 成 果 會 審 及 交 底 紀(jì) 要3 5 、 《 項 目 后 評估 報 告 》項 目 收 益 動 態(tài) 跟 蹤 報 告項 目 月 度 計 劃 分 析 報 告項 目 工 程 目 標(biāo) 成 本 跟 蹤 分 析 報 告1 8 、 《 初 步 設(shè) 計 成果 》施 工 圖 設(shè) 計 成 果 過 程 設(shè) 計 變 更 、 現(xiàn) 場 指 導(dǎo) 、 材 料 選 樣 等市 場 調(diào) 研 及 分 析 報 告 ， 對 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設(shè) 計 會 審 及 交 底 紀(jì) 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項 目 上 會土 地 中 標(biāo) 通 知 書 取 得 ～方 案 設(shè) 計 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計 開 始平 場 ～基 礎(chǔ) 開 工方 案 設(shè) 計 完 成 ～項 目 開 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 《 精 裝 房 定 位 、 限 價以 及 建 設(shè) 實 施 方 案 》1 4 、 《 精 裝 房 方 案 與 建 筑 方 案的 配 合 及 指 導(dǎo) 意 見 》 （ 如 有 ）二、階段性成果管理體系 ： 龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點 ?為提高項目運作效率，降低項目管理風(fēng)險，集團制定了項目從拿地開始到項目結(jié)束全過程，各關(guān)鍵節(jié)點的項目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了 35個 項目階段性成果； ?各項目階段性成果經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項目實施過程中的里程碑信號，上階段的里程碑信號是該項目下一階段工作的重點支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進入下一階段工作。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。 項目經(jīng)營開發(fā)計劃三要素 項目運營目標(biāo)書 策劃階段：將項目目標(biāo)固化，形成系 統(tǒng)的項目經(jīng)營指導(dǎo)策略 項目運營目標(biāo)書 —— 體現(xiàn)公司在項目獲取后的投資戰(zhàn)略意圖和最初意愿，對整體運營策 略及經(jīng)營開發(fā)計劃內(nèi)容的整體規(guī)劃，是項目經(jīng)營計劃細(xì)化及執(zhí)行的總綱 目 錄 運營指導(dǎo) 策略、經(jīng) 營目標(biāo)、 開發(fā)進度 目標(biāo)是必 備內(nèi)容； 成本管理 目標(biāo)因為 其敏感性， 也會被關(guān) 注 1. 項目經(jīng)營決策指導(dǎo)意見 2. 項目經(jīng)營目標(biāo) 3. 項目開發(fā)進度目標(biāo) 4. 項目開發(fā)成本管理目標(biāo) 5. 質(zhì)量管理目標(biāo) 6. 項目風(fēng)險提示 42 從細(xì)化版本的項目運營目標(biāo)書看其指導(dǎo)作用： ①定性的指導(dǎo)策略 +定量的控制指標(biāo) ?集團和一線公司 之間就項目經(jīng)營 目標(biāo)形成的“契 約” ?公司整體經(jīng)營目 標(biāo)的預(yù)測依據(jù) 運營目標(biāo)書并非針 對項目考核 43 ②項目目標(biāo)的落地支撐：對項目經(jīng)營的規(guī)劃 項目經(jīng) 營計劃的總綱 ?項目后續(xù)方案設(shè)計工作的指導(dǎo) 和后續(xù)方案經(jīng)濟測算的比較和 調(diào)整依據(jù) 44 ③項目目標(biāo)的落地支撐： 項目開發(fā)和資金管理的規(guī)劃 項目開發(fā)計劃和資金計劃的總綱 ?項目后續(xù)進度和資金管理的 指導(dǎo)和調(diào)整依據(jù) 45 ④項目運營目標(biāo)書也會承載公司管理的目標(biāo)或戰(zhàn)略類的 目標(biāo) 如：質(zhì)量管理、 客戶滿意度提升 集團產(chǎn)品戰(zhàn)略的要求 46 項目目標(biāo) /項目運營目標(biāo)書的啟發(fā) 關(guān)鍵詞： 三個思想，承載公司要求、總綱、契約、調(diào)整基準(zhǔn) ?不一定要有復(fù)雜的項目運營目標(biāo)書，但是必須要有清晰的項目目標(biāo)和運營指導(dǎo)策略， 才能清楚的承載公司對項目的經(jīng)營管理要求 ?項目目標(biāo)和策略既是項目經(jīng)營開發(fā)規(guī)劃或計劃的總綱，又必須要有細(xì)化的規(guī)劃或計 劃作為執(zhí)行支撐，形成完整的項目經(jīng)營開發(fā)邏輯 ?項目目標(biāo) /運營目標(biāo)書是公司管理層和項目經(jīng)營（操作）層就項目運營達成的（初步）契約，對于項目運作成熟的公司可以成為績效的依據(jù)，對于欠成熟的公司可以作為后續(xù)工作的指導(dǎo)或調(diào)整基準(zhǔn) 47 制定項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃流程 以城市型公司為例 管理層 提出項目年度經(jīng)營設(shè)想 計劃運 營部門 提出項目年度經(jīng)營設(shè)想 各業(yè)務(wù)部門 參與資源盤點： 營銷：銷售資源和營銷作業(yè)節(jié)點盤點； 工程：開竣工資源和關(guān)鍵工程節(jié)點盤點； 設(shè)計：設(shè)計出圖時間節(jié)點盤點： ? 驗證或修改設(shè)想，提出目標(biāo) 明確已有項目的年度資源 審批計劃 組織項目年度經(jīng)營開發(fā)計劃編制 參與編制 二、項目計劃管理體系 項目開發(fā)計劃是集團項目開發(fā)管理的基本工具，是多項目運營管理的基礎(chǔ)。它的本質(zhì)是透過計劃管理體系將公司流程和項目運作步驟有機的結(jié)合起來。 通過標(biāo)準(zhǔn)工作周期的研究，規(guī)劃項目的整體進度，同時也可以降低溝通成本 案例 —— 沿海集團的開發(fā)周期規(guī)劃 “ 16361” 1 . 5 月 6 月 3 月 6 月 1 月1 . 5 月 6 月 3 月 6 月 1 月1 . 5 月 6 月 4 . 5 月 7 . 5 月 1 月1 . 5 月 6 月 3 月 9 月 1 月2 4 6 8 1 0 1 2 1 4 1 6 1 8 2 0單 位 / 月多 層聯(lián) 排 + 多 層高 層小 高 層開 開 開 開 開 開 開 開 開 開 開0靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 4:33:45 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 2023年 3月 14日星期二 2023/3/142023/3/142023/3/14 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/142023/3/14March 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 2023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/3/142023/3/142023/3/14Mar2314Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 4:33:45 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/142023/3/142023/3/14Tuesday, March 14, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 2023/3/142023/3/142023/3/143/14/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/142023/3/142023/3/142023/3/14 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴