【正文】 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 “暢清園二期”項目地塊情況 銷售面積： 81000平米（其中公建面積： 5988平米） 容積率： 施工情況：其中一棟樓已出地面二層 證照情況：四證具備，銷售證正在辦理中 項目情況： 614層板式帶電梯住宅。 一、該地塊優(yōu)勢分析 根據(jù)奧運規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點的集中分布，我們可以大致勾勒出亞奧商圈的輪廓： 北四環(huán)以北、五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西。以前這一地區(qū)的核心區(qū)則僅限于安立路附近亞運村段，主要包括：亞運村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。而隨著奧運村 的建設(shè)，這一商圈核心區(qū)的西移已成必然之勢，而東擴也在悄然進行。從即將完工的北辰路到整個奧運網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會使奧運會后亞奧地區(qū)的 出行更加暢通 。目前，亞運核心區(qū)幾乎沒有可開發(fā)用地，奧運結(jié)束后土地 也會 變得愈加稀少、寶貴。 另外，目前地鐵四號線和十號線以及奧運支線的征地拆遷工作已經(jīng)全面啟動，將 全面 進入 施工 階段。四號線 、 十號線一期（含奧運支線）將與現(xiàn)有的地鐵一號線、環(huán)線、城鐵１３號線以及正在建設(shè)的五號線在多個地點交叉并形成換乘站，２００７年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶，不但 能極大地緩解這一地區(qū)的交通擁堵狀況，也必將會直接服務(wù)于２００８年的奧運會，拉動沿線地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展 ， 使得本區(qū)域在在未來十年內(nèi)將更具發(fā)展?jié)摿? 開發(fā)商的強大實力，以及在長期的房地產(chǎn)開發(fā)工作中積淀的實戰(zhàn)經(jīng)驗，更重要的是開發(fā)商具有對本案一期成功的操盤經(jīng)驗。 該項目位于八達嶺高速路與北四環(huán)、北五環(huán)的三大城市快速主干道之間，是亞奧商圈商務(wù)發(fā)展軸的中心地段，有望以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個引導(dǎo)客戶的區(qū)域價值認知構(gòu)架。 該項目位于八達嶺高速路與北四環(huán)、北 五環(huán)的三大城市快速主干道之間，更位于中關(guān)村商圈、 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 亞奧商圈、上地信息產(chǎn)業(yè)基地，這三大重要經(jīng)濟區(qū)域的交匯位置。利用三大主動脈可以在有限時間內(nèi)迅速抵達任意目的地。 該區(qū)域的目標(biāo)客群具備比較明顯的特征，且質(zhì)素相對較高。是以中關(guān)村、亞運村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地的中層白領(lǐng)為主；客群年齡結(jié)構(gòu)范圍廣也是一大特點，大致在 25－ 45 歲之間；家庭結(jié)構(gòu)簡單，多以兩口或三口之家為主；教育背景基本為大專以上學(xué)歷；家庭月收入： 5000— 10000 元 /月之間；交通工具：以中低檔轎車和公共交通為主要交通工具；居住偏好顯示出對未來的預(yù)期良好，追求較高的生活的品質(zhì)和品味。 ，城市機能相對完善。 本案所在區(qū)域?qū)儆诮?10年內(nèi)快速發(fā)展起來的現(xiàn)代化城區(qū)。在本區(qū)域內(nèi)，城市景觀資源和城市機能均可以支持中、高端住宅區(qū)的定位要求。 7. 周邊一流的居住生態(tài)環(huán)境 13000畝的國家森林公園以及 200公頃生態(tài)碧波，打造出本區(qū)域無與倫比的居住環(huán)境，相鄰的 奧林匹克公園采用對稱格局，總共 30多萬平方米 的 公園廣場， 更 可容納 30萬人，水池、樹木、花草、雕塑小品及相關(guān)的商業(yè)、娛樂設(shè)施 一應(yīng)俱全 ， 完全滿足您休閑生活的需要。 二、本案機 會分析 1 區(qū)域開發(fā)的序列化推進 北部地區(qū)尤其是奧運商圈周邊的土地資源已近十分緊缺，土地開發(fā)成本極高。而本案所在區(qū)域是奧運商圈西部極具潛力的發(fā)展區(qū)域。奧運工程的進一步大規(guī)模啟動將為本區(qū)域的加速開發(fā)提供持續(xù)有力的市場動力。 2 城市環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略 以申奧為契機，北京市已經(jīng)把城市環(huán)境治理以及城市綠化賦予了攸關(guān)城市未來的重要戰(zhàn)略地位，包括清河在內(nèi)的項目周邊環(huán)境治理是可以期待的，更有意義的是，公眾對政府治理城市環(huán)境的決心和措施已形成樂觀的心理預(yù)期和堅定信心。 本案直接腹地內(nèi)，各種住宅產(chǎn)品的供應(yīng)都 處于一個相對的過渡期。以上分析的該區(qū)域內(nèi) 4個典型項目：倚林佳園、天和人家、澳林春天、清林苑；其中倚林佳園已向市場內(nèi)供應(yīng) 450套左右，銷售已過 85%；天和人家一期推出的 200余套住宅、澳林春天四期的高層板樓目前銷售業(yè)已達到 80%；而清林苑的 400套住宅也已進入銷售尾聲，使得目前這一區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)的競爭力度趨緩； 形成了目前該區(qū)域內(nèi)市場競爭的真空層。 大量的管理資料下載 大量的管理資料下載 亞運村及泛亞運村地區(qū)日前正逐步、逐塊地開發(fā)其區(qū)域內(nèi)的土地資源，目前區(qū)域內(nèi)部分已達到成品標(biāo)準(zhǔn)的項目，帶動著該地區(qū)市政環(huán)境的不斷 完善，將對這一地區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)素的提升形成有力支撐。 5．區(qū)域環(huán)境市政工程的逐步完善 而隨著奧運村的建設(shè)，這一商圈核心區(qū)的西移已成必然之勢，而東擴也在悄然進行。從即將完工的北辰路到整個奧運網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會使奧運 地區(qū)建成相對發(fā)達的公路網(wǎng)絡(luò)，使得 亞奧地區(qū)的 出行更加暢通 。 同時加之城鐵 4及 11 號線的進一步延伸，使得這一地區(qū)的公共交通面貌呈現(xiàn)出喜人的局面。 上述四個項目的同本案類似的板式建筑形式的主力戶型，基本上在 100㎡～ 120㎡的二居以及 130㎡～ 170㎡的三居 之間。根據(jù)市調(diào)顯示，本區(qū)域內(nèi)的板樓內(nèi)的大面積戶型銷售狀況都比較理想。本區(qū)域良好的居住環(huán)境以及未來無限的升值空間，同時作為理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置業(yè)的客戶群體。 本案作為本區(qū)域內(nèi)唯一一個提供菜單式精裝修項目，將會對本區(qū)域內(nèi)在銷的項目造成極大的沖擊力。 7． 地塊的升值優(yōu)勢 ： 因本案地處亞奧商圈，緊鄰奧運公園及京昌高速，地理位置和環(huán)境得天獨厚，市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè)，在奧運會之前將會有極大改善，另外，在清河京昌高速西側(cè)將建設(shè) 15 萬平米的大型商業(yè)設(shè)施，極大提高本地區(qū)的商業(yè)配套功能。諸多利好因素 ，與前幾年的地價相比，目前已突顯其升值空間，據(jù)市場考證及周邊項目的價格調(diào)查，目前地塊升值在 10001500元。 三、市場定位： 項目處于亞運村 CLD（中央生活圈）、中關(guān)村 CID（中央科技圈）和奧運公園的西側(cè)的輻射地帶，針對這一地區(qū)部分樓盤的市調(diào)結(jié)果顯示，該區(qū)域內(nèi)各項目的銷售價格總體比較平均，總體平均價格為 7328/㎡（毛坯房價格）。形成這一現(xiàn)象的主要因素，是由于該區(qū)域內(nèi)項目距離基本靠近，產(chǎn)品雖各有特色，但總體還是以板樓為主。人文環(huán)境成熟、市政配套都可同樣得到相對充分的支持 就區(qū)域內(nèi)整體市場的