【正文】 目錄 第一部分、項目概況 地塊概況 交通狀況 地形地貌特征 市政設(shè)施保障 項目開發(fā)手續(xù) 項目開發(fā)設(shè)想 第二部分：陽邏房地產(chǎn)總體前景分析 陽邏房地產(chǎn)市場概況 陽邏房地產(chǎn)市場前景分析 第三部分：項目區(qū)域前景分析 項目區(qū)域市場概況 區(qū)域優(yōu)勢及前景分析 第四部分：項目市場定位及價格定位 項目優(yōu)勢分析 項目市場定 位 項目價格定位 第五 部分：項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃 第六部分：投資估算與資金籌措 項目總投資估算 資金籌措 投資使用計劃 第七部分：收入預(yù)測及資金分析 銷售收入預(yù)測 項目銷售預(yù)測及銷售回款計劃 第八部分：財務(wù)與敏感性分析 財務(wù)分析依據(jù) 銷售利潤分析 現(xiàn)金流量分析 項目敏感性分析 第九部分：項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險 項目風(fēng)險對策 第十部分：項目配套 生活配套 水配套 電配套 第十 一 部分：項目可行性結(jié)論 經(jīng)濟(jì)效益分析 社會效益分析 可行性結(jié)論 第十二部分、環(huán)評簡析 運(yùn)營期環(huán)境影響評價 施工期環(huán)境影響分析 環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價結(jié)論 建設(shè)項目環(huán)境可行性綜合結(jié)論 第一部分：項目概況 地塊概況 保利圓夢花園 項目位于 武漢陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 內(nèi)，屬于 陽邏經(jīng)濟(jì)開發(fā) 區(qū)往大武漢城區(qū)的過渡區(qū)域。項目東接陽邏大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。北連 漢施公路快速干線，屬于大武漢市區(qū)的生態(tài)后花園和陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中間地帶。項目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹木；人口密度 低 ；交通路網(wǎng)健全，四通八達(dá)；生活配套齊全，居住條件成熟。 交通狀況 □ 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來看， 保利圓夢花園 項目 附近有 通往市區(qū)的 2106路公汽，從上車到二七路，僅需 30 分鐘，到達(dá)終點(diǎn)站武漢客運(yùn)港也僅 45 分鐘。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通陽邏。與此同時，陽邏長江公路大橋 2020 年上半年建成通車，從青山到陽邏僅需 15 分鐘。而全長 188 公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽邏的 31 106 國道改擴(kuò)建工程及陽邏至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建陽邏的漢口機(jī)場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的陽邏 “ 水鐵公空 ” 立體交通格局將快速形成。 □ 項目及所在區(qū)域交通環(huán)境： 高速公路：武漢外環(huán)路 ，紅線寬度 60 米，綠帶寬度 28 米，向 南過長江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再 作調(diào)整。 主干道：柴泊大道，紅線寬度 35 米，綠帶寬度 4 米。 次干道：（社區(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度 15 米，綠帶寬度4 米 。 項目地塊內(nèi)部道路面積率為 ％； 道路網(wǎng)密度為 — km/km。 地形地貌 及氣候 特征 保利圓夢花園 項目 地處武漢東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。 所在區(qū)域 屬亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，春秋短、冬夏長。氣候濕潤，光照充足，雨量充沛，無霜期長。 保利圓夢花園 項目 規(guī)劃用地面積 784683 ㎡（ 1176 畝），規(guī)劃建筑占地面積 1883191 ㎡。整體海拔高度在 ～ 米。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。 場地地貌單元相當(dāng)于長江三級階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下： A．填土（耕土）（ Q4ml）， 黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約 。 B． Q2 老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑狀態(tài)，厚約 6m。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=330KPa，Es=14Mpa。 C． Q2 含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約 20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約 1m 左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=280KPa， E0=18Mpa。 D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑 ~可塑狀態(tài)，厚約 2m 左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=240KPa， Es=11Mpa。 E．強(qiáng)風(fēng)化泥巖，為 KE 地層，棕紅色，大部分已風(fēng)化成土狀、碎塊狀，為極軟巖，厚約 左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=300KPa， E0=40Mpa。 F．中風(fēng)化泥巖，為 KE 地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fa=600KPa。 市政設(shè)施保障 保利圓夢花園 項目 的市政配套均由陽邏開發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進(jìn)行施工，在交地時即已經(jīng)達(dá)到三通一平。武漢土地交易中心在交地時，將各項市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。 根據(jù)陽邏新城對本地塊的規(guī)劃，本項目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。 項目開發(fā)手續(xù) A、 保利圓夢花園 項目 已與武漢市土地交易中心完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》； B、 保利圓夢花園 項目 其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。 項目開發(fā)設(shè)想 根據(jù)項目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗，確定 保 利圓夢花園項目 初步開發(fā)方案。 項目占地面積為 ㎡ ，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分 低密度住宅 ，計劃總建筑面積為2200000 ㎡ ，地上建筑面積為 2060000 ㎡ ，地下建筑面積為 140000㎡ 。住宅總建筑面積為 2030000 ㎡、并配套有底商 10000 ㎡、大型商業(yè)中心 10000 ㎡ 。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表。 技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃總用地 ㎡ 合 畝 可建設(shè)用地 ㎡ 合 畝 建筑容積率 綠地率 36% 總建筑面積 2200000 ㎡ 地上建筑面積 2060000 ㎡ 其中：住宅 2030000 ㎡ 戶數(shù) 14842 戶 底商 10000 ㎡ 商業(yè)中心 10000 ㎡ 教育及公建配套 10000 ㎡ 地下建筑面積 140000 ㎡ 70％置于地下 停車位 550 個 可售建筑面積 2050000 ㎡ 綠 地面積 792000 ㎡ 第二部分： 武漢 房地產(chǎn)總體前景分析 武漢 房地產(chǎn)市場概況 作為華中重鎮(zhèn)的武漢，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢開局，武漢大城經(jīng)濟(jì)崛起，無論是中心城區(qū) “ 向心力 ” 作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū)開始崛起，武漢已經(jīng)開始融入全國、甚至國際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來發(fā)展空間極其廣闊。看好武漢，投資武漢已經(jīng)成為 中國房地產(chǎn)行業(yè)之市場共識。 A、 2020 年 GDP 有望破三千億。 2020 年 1 季度武漢市 GDP 為 億元，全年可能實現(xiàn) 3000 億的歷史突破。北京、上海、廣州等城市從 3000 億增長到 5000 億，均只用了三年的時間，武漢已經(jīng)進(jìn)入快速增長階段。 B、享受型高檔商品消費(fèi)增長明顯。 16 月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，同比增長 %。同時，全市限額以上批發(fā)零售業(yè)銷售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %；增幅較高類別依次為：金銀珠寶類增長 %，汽車類增長%。隨著收入增加， 人們生活水平不斷提高、生活觀念發(fā)生改變，進(jìn)入高檔耐用品消費(fèi)階段。 C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。 15 月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 %，投資速度適度。同時，較全國 %的增長速度低%。可見，武漢發(fā)展速度低于全國水平，有進(jìn)一步的投資空間。 D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣方市場。與投資額放緩對應(yīng)，市場新增供應(yīng)量減緩。 1－ 6 月，武漢開發(fā)辦核準(zhǔn) 173個新樓盤入市，累計核準(zhǔn)建筑面積約為 960 萬㎡，約為去年同期的 88%。樓市供應(yīng)減緩，刺激房價上升，是 今年樓市重回賣方市場的重要因素。 E、主城區(qū)土地購置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。 2020 上半年主城區(qū)共成交 23 宗土地，累計面積 萬㎡，累計可建規(guī)模 507 萬㎡，超過 2020 全年指標(biāo)。 F、銷售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長 24%。 2020 年 1－ 6 月全市商品房網(wǎng)上備案銷售面積達(dá) 萬㎡，與去年同期相比增長 %；全市登記備案銷售 57312 套，成交量比2020 年同期大幅上升。 G、住宅均價突破 4000 元 /㎡。 2020 上半年，武漢成交金額累計達(dá) 280 億元；成交均價為 4436 元 /㎡。其中，商品住房均價為 4187 元／㎡，主力價格區(qū)間整體上移 1000 元 /㎡，4000 元 — 5000 元 /㎡房源占到總成交量約六成，已成為“ 主力房價。 H、 90 ㎡以下小戶型交易量占比接近 1/3 市場份額。 2020 年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示 90㎡以下 12993套、90120 ㎡戶型 12864 套，分別為新增供應(yīng)總量的 %、%。而從市場銷量看， 90 平方米以下的戶型占總成交量的 %，接近 1/3 市場份額。 武漢 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀及發(fā)展 分析 A、開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場份額 全市現(xiàn)有 600 多家持有建設(shè)項目的開發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的 30%以上，與國內(nèi)一線城市相比，武漢房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時代即將來臨。 B、惜售，推動樓市向上發(fā)展，可能促成準(zhǔn)現(xiàn)房時代到來。 上半年武漢樓市大熱：一方面是購房者的 “ 搶購 ” ，一方面是開發(fā)商紛紛大減推盤量，少量加推，惜售成為 2020 年度銷售旺季中的 “ 流行語 ” 。對于處于后期仍有一定存量的樓盤而言，銷售上采用惜售策 略，以控制推盤速度、減少推量，減緩銷售速度，將促動準(zhǔn)現(xiàn)房時代到來。 C、萬科、華潤、福 星惠譽(yù)區(qū)域霸主 誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展 ： 2020 年萬科武昌、漢口中心城區(qū)的 “ 雙金色 ” 計劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖 以公司收購方式攬得高爾夫城市花園后續(xù) 300 畝地塊，萬科西半島、萬科高爾夫城市花園 “ 雙塔 ” 領(lǐng)跑金銀湖。同樣，華潤集團(tuán)上半年在土地市場競得中南、漢鋼、楊園 3 宗用地完成中心城區(qū)部署；武漢本土名企福星惠譽(yù)收購 6 月低調(diào)收購徐東團(tuán)結(jié)村集團(tuán) 67%股權(quán)，獲得其下十余宗用地開發(fā)權(quán)，未來將成為武昌 中心區(qū)住宅供應(yīng)量最大的開發(fā)商。 D、武漢吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。 由于武漢開始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時城市之間房價差巨大，導(dǎo)致武漢現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價格優(yōu)勢 ，城際置業(yè)現(xiàn)象越來越多。外地購房人群已占全市購房人群的四成以上， 成為普及全國的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。 E、武漢價格漲幅平穩(wěn)，保持正常和理性 2020 年上半年，武漢市商品住房均價為 4187 元／㎡，比 2020 年上漲 14%，與此同時，深圳漲幅高達(dá) 64%、北京漲幅更甚 達(dá) 70%、廣州漲幅達(dá) 39%。同時這一價格水平僅相當(dāng)于深圳 2001 年，上海的 200